中国房地产泡沫研究

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3.0 陈辉 2024-11-20 9 4 689.73KB 57 页 15积分

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摘要

21 世纪以来，我国北京，上海等地商品房销售价格持续快速上涨，国内外学

术界和业界对于中国是否局部存在房地产泡沫的问题争论不休。从历史上看，房

地产泡沫破灭虽然是小概率事件，但一旦泡沫破灭，将给该地区的经济和社会发

展带来长期破坏性的影响。在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果

使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。有鉴于此，房地产业对于

整个国民经济的影响不是可有可无，而是关系重大，绝不可等闲视之，因此一定

要大力加强国家对房地产业的宏观调控能力。在这方面，正如英国《经济学家》

杂志所说的那样，一个泡沫破灭之前，它永远也得不到积极的确认。人们不应忘

记日本泡沫经济的前车之鉴。

首先，本文分析了房地产泡沫的概念，对房地产泡沫经济的定义进行了阐述，

再通过与房地产经济周期的比较，重点分析了房地产市场价格泡沫的特殊属性。

然后，分析了房地产市场价格泡沫形成的形成机制，介绍了房地产泡沫的危害及

历史的教训，回顾了历史上曾发生的泡沫及房地产价格泡沫，包括 80 年代末 90

年代初日本泡沫经济的形成与崩溃，以及 90 年代末东南亚金融危机中的地产泡沫

和美国 2007 年的次级债危机，分析了历次房地产泡沫带来的危害。

然后，结合我国房地产市场的发展，分析我国目前房地产市场的现状，阐述

了目前我国房地产业作为支柱产业的地位和巨大的作用，介绍了房地产供给现状、

房地产需求现状及房地产价格现状。

接着，介绍了房地产泡沫测度的三种方法：收益还原法、理性泡沫模型和指

标法泡沫程度测度，并用指标法对上海房地产市场作了测度加以判断目前是否有

泡沫，以及泡沫的发展变化情况。然后本文以上海房地产市场为例作了一元线性

回归供、需模型分析，得出此次房地产价格快速上升的通道是由需求的扩张打开

的。

最后，分析了我国房地产泡沫的成因，并提出了针对房地产泡沫的政策措施。

关键词：房地产泡沫收益还原法理性泡沫模型指标测度法羊群效

应

ABSTRACT

Since the 21th century，the price of real estate of Beijing，Shanghai，Hangzhou and

so on ，have been keeping on increasing quickly. Recent debates did not have a

conclusion about whether the real estate market has appeared hot situations or bubble

phenomena or not. In the history，though the probability of bubble deflating is few，

there will be a disaster when it happened. So the research about the bubble of real estate

comes to be an important work.

The paper firstly explains definition，carry，cause and economic effect of bubbles，

secondly analyses definition and relation of the entity economy，thirdly introduces the

historical typical bubble affairs，

and then researches proof and reason of existing bubble

in real estate market. With the theoretic bubble model I deeply have cognition of in

bubble essence，though it is in the safe space. Then I establish practical bubble model to

analyze what contributes to the real estate bubble. Finally I found the most important

factor is the more and more demand. At last，I provided some measures to treat the real

estate bubble.

Key Word：bubble of real estate，method of income reduction，rational

bubble model，method of index inference，herd instinct

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论 ...................................................................................................................1

§1.1 论文研究的背景及研究意义 ..........................................................................1

§1.2 研究的目的 .......................................................................................................2

§1.3 该领域目前国内外研究的先进水平 ...............................................................3

§1.4 论文研究框架 ..................................................................................................5

第二章房地产泡沫概述 .................................................................................................6

§2.1 房地产泡沫概念 ..............................................................................................6

§2.1.1 房地产泡沫 ...........................................................................................6

§2.1.2 房地产泡沫经历的阶段 .......................................................................6

§2.1.3 泡沫与通货膨胀的区别 .......................................................................8

§2.1.4 房地产泡沫与房地产经济周期的区别 .............................................8

§2.1.5 房地产泡沫的效应 .............................................................................9

§2.2 房地产泡沫的形成机制----房地产泡沫的价格传导机制 ........................ 10

§2.2.1 自我实现的预期效应 .........................................................................10

§2.2.2 羊群效应 .............................................................................................12

§2.2.3 泡沫的自我膨胀机制 .........................................................................13

§2.3 房地产泡沫带来的危害及在历史上的教训 ..............................................13

§2.3.1 房地产泡沫带来的危害 .....................................................................13

§2.3.2 房地产泡沫历史的教训 .....................................................................15

第三章我国房地产业历史及现状 .............................................................................20

§3.1 我国房地产发展历史 ....................................................................................20

§3.2 房地产发展现状 ............................................................................................22

§3.2.1 目前我国房地产业作为支柱产业的地位和巨大的作用 ..................22

§3.2.2 房地产供给现状 .................................................................................23

§3.2.3 房地产需求现状 .................................................................................25

§3.2.4 房地产价格现状 ..................................................................................27

第四章以上海、北京为例的泡沫测度及模型 ...........................................................30

§4.1 泡沫测度方法 .................................................................................................30

§4.1.1 收益还原法 .........................................................................................30

§4.1.2 理性泡沫模型 .....................................................................................32

§4.1.3 指标法泡沫程度测度 .........................................................................34

§4.2 计量模型的构建 ..........................................................................................39

§4.2.1 上海商品住宅供需的一元线性回归分析 .........................................39

§4.2.2 模型的结论 .........................................................................................43

§4.3 本文的局限性 .................................................................................................43

第五章房地产泡沫的成因分析及对策研究 .............................................................44

§5.1 房地产泡沫成因分析 ....................................................................................44

§5.1.1 房地产泡沫产生的宏观经济环境 ......................................................44

§5.1.2 房地产泡沫产生的行业因素 ..............................................................44

§5.1.3 房地产泡沫产生的货币因素 ..............................................................45

§5.2 对策研究 ........................................................................................................45

第六章论文小结 ...........................................................................................................50

参考文献 .........................................................................................................................52

致谢 .................................................................................................................................55

第一章绪论

§1.1 论文研究的背景及研究意义

20 世纪是世界经济快速发展的 100 年，房地产业的兴盛无疑是刺激这 100 年

间经济增长的重要因素。历史证明，房地产市场是市场体系不可缺少的重要组成

部分。伴随我国城市化和现代化进程，我国房地产市场发展前景广阔，其潜在需

求之大，在世界上是绝无仅有的。与此同时，房地产业已成为我国国民经济的支

柱产业，特别是住宅建设，成为带动我国经济发展的新的增长点。如果能够合理

开发房地产市场，将潜在需求转化为现实的有效需求，并保证房地产市场持续、

稳定、健康发展，使其有序有度地与国民经济总体成长和各项改革进程相协调，

那么就能带动整个国民经济的发展。反之，如果发展缓慢滞后，那么它就会成为

国民经济发展的沉重负担和瓶颈限制，不但无法满足国民经济发展对房地产业的

需求，也无法满足广大人民群众对改善居住条件的要求。当然，如果发展过快过

猛，脱离了现实有效需求，那么不仅其本身发展会受到影响，还会影响全社会经

济的协调发展。

21 世纪以来，我国北京，上海、杭州等地商品房销售价格持续快速上涨，国

内外学术界和业界对于中国是否局部存在房地产泡沫的问题争论不休。从历史上

看，房地产泡沫破灭虽然是小概率事件，但一旦泡沫破灭，将给该地区的经济和

社会发展带来长期破坏性的影响。在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，

结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。有鉴于此，房地产业

对于整个国民经济的影响不是可有可无，而是关系重大，绝不可等闲视之，因此

一定要大力加强国家对房地产业的宏观调控能力。在这方面，正如英国《经济学

家》杂志所说的那样，一个泡沫破灭之前，它永远也得不到积极的确认。人们不

应忘记日本泡沫经济的前车之鉴。

最早提出当前我国房地产存在泡沫的是清华大学魏杰教授，2001 年12 月25

日，魏杰接受了中央电视台的专访，发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈

讲话，亮出了泡沫观点，但房地产业界人士对此基本持否定观点。。2003 年，国家

发改委经济研究所在《中国行业景气分析报告》中明确指出，2002 年，真实的房

地产泡沫已经出现。文中明确指出：目前（2003 年初）中国房地产的确存在区域

性泡沫现象，这些地区主要集中在东部地区，其中以北京、上海、辽宁、广东和

浙江最为突出。

在随后的 2003，2004，2005，2006，2007 年五年中，政府对房地产市场进行

中国房地产泡沫研究

了一系列的调控，以 2003 年的 121 文件， 2005 年的国八条，2006 年的国六条，

2007 年央行房贷新政策等政策为代表，从土地供给、银行信贷、房地产供给结构、

税收等各方面加强了对房地产业的调整和监控。尽管国家调控起到了一定的效果，

但是所取得的成绩与国务院所要达到的目标有一定的差距，房地产价格还在不断

上涨。房地产泡沫是否继续存在，泡沫度有何变化，会不会进入危险区甚至泡沫

破灭仍然是大家关心的话题。

我国宏观经济的发展，产业结构的转型，就业渠道的改变，都离不开房地产

这一支柱产业的拉动。如果房地产业的发展出现了问题，自然会影响经济发展的

全局，延缓国家战略目标的实现。因此，对我国房地产业的现状与情形进行深入

的梳理和剖析，就显得很有必要。

§1.2 研究的目的

世界房地产业发展历史经验表明，房地产业发展不仅直接关系到人民的生活

水平、居住质量，同时更客观地反映一个国家、地区或城市的政治、经济和社会

的发展状况。我国房地产业发展的历史尽管不长，却取得了令人瞩目的成绩，但

经验与教训是并存的。房地产业的快速发展，在促进了经济增长、改善居住条件

的同时，也产生了盲目开发、恶性投机以及大量空置等现象，已出现了与经济发

展不相和谐的音符和节奏，通俗地讲，房地产业已出现了局部地区的过热现象或

泡沫情形。尽管，房地产热或房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶

段容易出现的一种社会经济现象，但这绝不是放松对其正确引导、宏观调控的理

由。东南亚金融危机、日本自 1991 年以来的经济低迷，都同房地产投机产生的房

地产泡沫有关，它对经济的影响和破坏是史无前例的，东南亚地区已失去昔日耀

眼光环，日本同样也风光不再。其实，出现问题并不要紧，关键是要重视它，寻

找解决问题之策。我国房地产业发展过程中出现的过热现象或泡沫情形，并不是

洪水猛兽，没必要为之谈虎色变，正确的态度是：分析其形成的原因和背景，针

对这些原因和背景，采取适当的宏观调控措施，引导房地产业步入健康、持续、

稳定的发展轨道。同时，深入认识这些问题，也有助于减少不必要的争论，统一

思想和看法，为问题的解决创造一个一致的舆论环境。以上就是本文的研究目的

之所在，希望能起到抛砖引玉的作用。

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摘要21世纪以来，我国北京，上海等地商品房销售价格持续快速上涨，国内外学术界和业界对于中国是否局部存在房地产泡沫的问题争论不休。从历史上看，房地产泡沫破灭虽然是小概率事件，但一旦泡沫破灭，将给该地区的经济和社会发展带来长期破坏性的影响。在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。有鉴于此，房地产业对于整个国民经济的影响不是可有可无，而是关系重大，绝不可等闲视之，因此一定要大力加强国家对房地产业的宏观调控能力。在这方面，正如英国《经济学家》杂志所说的那样，一个泡沫破灭之前，它永远也得不到积极的确认。人们不应忘记日本泡沫经济的前车之鉴。首先，本文分...

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