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赫山项目可行性研究

武汉公司程矢

2006

听两岸涛声，赏垂柳荫荫之赫山

报告摘要

项目概况

·赫山项目该地块位于汉江以南、琴台路以北，属汉江组团范围。东起汉水铁路桥

与武汉船舶工业学校为邻，西至赫山路、与碧水晴天住宅小区相接，南接琴台路

北抵月湖堤路。地块内地势较为平坦，形状较为规则，具开发规模，是汉江组团

项目继立项、改造、规划后首宗公开市场挂牌地块。地上建筑物（构筑物）基本

已拆迁完毕。地块临近的琴台路和罗七南路的拉通修建，延展了汉江组团秀丽的

风景，促进区域房地产业发展。借人们对汉江两岸的关注，借郭茨口成熟配套和

日益成熟的王家湾商圈配套，地块所在区域悄然崛起

·赫山项目是武汉市汉江组团项目的一部分，其规划将以江城滨水文化特色，保

护和挖掘汉江两岸文化内涵，发展文化旅游、居住功能，以多层和低层建筑为主

突出茂密的树木和绿化，形成江河与城市共生的空间，建成武汉市市级文化旅

游中心，打造武汉世纪品牌形象。·赫山项目即我公司目标地块，就位于该组团

项目内，是武汉土地部门重点招商项目。根据规划条件，项目净用地约 161286

平方米，规划容积率 2.0。

·赫山项目北侧与规划中的汉江南岸相邻，处在汉江两岸、琴台文化风景区、汉阳

家乐福商圈板块内；在初拟规划中，汉江武汉段将分成三段六区，新建南岸嘴

核心景观区、琴台文化艺术中心、汉正风情旅游线、近代工业运动主题公园等 10

个文化景点。

根据规划，汉江武汉段两岸除现有的居住生活区、传统商贸区外，还将增加科研

教育区、商务办公区、休闲度假区、体育运动区等。武汉市期望通过长期、细致的

规划与建设，形成一个集文化、生态、旅游于一体的汉江，实现三镇均衡发展。

同时又距离硚口、江岸区仅一河之隔，且有汉江间四桥与对岸相连。因此汉阳区

以及江岸、硚口、武昌区部分拆迁、迁移人群将是本项目的主要目标客户群体。

项目将分成 3 期开发建设。具体经济指标见下表。

项目经济技术指标

序号项目基本情况数量单位

1项目占地面积186568 m2

2项目总建筑面积384400 m2

3可销售面积326000 m2

3.1 其中：住宅面积320000 m2

3.2 商业面积6000 m2

4容积率 2.0

5项目总收入万元

6项目总成本万元

7净利润万元

8销售净利率

9 FNPV 万元

10 FIRR

11 资金峰值万元

项目占地面积186568 M2，

其中：

代拆城市道路面积19602 平米；

公交停车用地面积5600 平米；

居住（兼容公共设施）用地面积140568 平米；

绿地及防护绿地面积20718 平米。

第一章项目概况

一、项目来源

2004、2005 年度武汉市土地中心推出的项目招商手册中，汉阳汉江南岸之“赫

山”地块项目都在其中，为计划招商项目之重点推介地块。集团在 2004-2005 年

在开发 XXX 项目的基础上，积极拓展，为寻求多项目开发，产生新的利润增长

点为目标，在对对武汉市场环境更深入的研判、与政府相关土地部门沟通的基础

上，把上述地块即汉阳“赫山”项目作为重点关注的项目。从2005 年5月中旬

开始，武汉公司在对地块进行实地踏勘，反复进行多项目比较，并与武汉市土

地中心进行了多次沟通，初步确立汉阳“赫山”项目作为集团武汉公司重点拓

展的土地项目。

二、规划条件与开发方式

1．主要规划条件

“赫山”项目总规划用地 186568 平米，分成 XX 六个地块。我公司目标取得景

观资源最好、离主城区最近的三个地块，即 A、B、C地块，项目暂命名为

XXXX。目标地块净用地面积为 161286 平米，规划建筑面积为 33 万平方米，综

合容积率为 2.0，绿化率 X%，建筑覆盖密度30%。（图1.1 规划用地图）

三、自然条件

1．地理位置

目标地块位于武汉市汉阳区月湖桥与江汉二桥之间，南接琴台路，北向方位隔

汉江沿江景观路与汉水相邻，西至赫山路。（图1.2 区位示意图，红色部分为目标地

块）

赫山

（图1.3 区位示意图，红色部分为目标地块）

2、地域气候

武汉地区为亚热带大陆性季风气候，雨量充沛，日照充足，活动积温高，雨热

同季，无霜期长，昼夜温差小，年平均气温 16.2℃，最高温度达 41.3℃，最低

温度-18.1℃，年平均相对湿度为70%，全年日照数为2079 小时，日照率为

47%，全年无霜期为241 天，最长 272 天，最短 211 天。多年平均降水量为

1233.4 毫米，其中 4-10 月达941.4 毫米，本区历史最大一次降雨量，1962 年7

月4日为 298.5 毫米，最大三日降雨量 1998 年7月1日至 23 日为 458.3 毫米。春

末夏初为梅雨期，多阴雨天气，常有大雨和暴雨出现，冬季湿冷，日照偏小，

日照率39%，常年风向NNE。

3、基地现状

基地现状为原厂区搬迁后状态，地势平坦，草丛灌木树木分布其中，除有零星

低洼水塘，基本为平整土地。在地块东面铁路沿线有墙体与铁路用地分隔。

4、基地未来状况

该基地由武汉市土地中心 XXXXXX 完成“七通一平”工作。具体为XXXX 所有

市政路、市政管网、场地清淤平整，场地平整后的标高与XXX 路相同。上述工作

将在 XX 年X月开工，完成的时间约为 XX 年，其中 XXX 地块交付在XXX 年

XX 月底。

三、社会条件

1．区域概况

在区位上，项目位于汉阳汉江南岸之汉江景观带、临水邻路，月湖桥与江汉二桥

分列东西两侧，交通便捷，环境优雅、地理条件十分优越。

汉阳山水资源丰富，人文底蕴丰厚，拥两江十六湖，268 件传说、典故，900 余

件传世文物，拥有古琴台、归元寺等知名景点景区和“汉阳一日游”等黄金旅游

线路。1985 年被市政府批准为风景旅游城区，1998 年被市政府批准为山水园林

城试验区，2002 年被确立为文化旅游城。汉阳正着力打造南岸嘴景观区、月湖文

化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和

长江、汉江景观带，构筑竞相辉映的文化旅游群落。

2004 年12 月22 日，《汉阳区旅游发展总体规划 2004 年—2020 年》通过专家

论证。根据《规划》，在未来１５年内，结合“武汉新区”和国家“水专项”治

理等大项目建设，汉阳区将建成“知音汉阳、人文水都”，并提出“一心：南岸

嘴城市景观核心区、二轴：锦绣长江、锦绣汉江两条旅游发展轴线、五区：

琴台文化体验旅游区、归元民俗商贸旅游区、墨水湖生态游乐旅游区、龙阳休闲

度假旅游区、嘉年华康体娱乐旅游区、一带：318 国道汽车景观走廊旅游带

”的汉阳旅游布局框架，初步确定了“锦绣江滨”、“地标名山”等 28 个发

展项目。

《规划》的出台，进一步推动汉阳区山水园林城建设，给汉阳楼市带来了难得的

发展机遇。

旅游主导汉阳

汉阳依山傍水，坐拥十六湖，且三面环水，长江、汉江水岸线长达 32 公里，形

成了山环水绕的优美景观，为旅游开发提供了得天独厚的自然景观资源。汉阳历

史悠久，名胜古迹众多，包括国家４Ａ级景点的归元禅寺、楚天名楼晴川阁、高

山流水古琴台、汉阳古树等知名景点，还有近代向警予烈士墓、汉阳铁厂、兵工

厂遗址等，人文景观资源丰富，286 件传说、典故，900 余件传世文物构成了汉

阳丰富的人文旅游资源。

据汉阳区旅游局有关人士介绍，自1985 年被市政府批准为风景旅游城区至今，

经过多年发展，汉阳已初步形成旅游产业链，2003 年全区旅游产业总收入 1.2

亿元，近年稳定在年均 12％的增长水平，接待旅游人数连续多年稳居全市中心

城区之首。

一直以来，汉阳在武汉三镇规划格局中，就被定位为集汽车工业、旅游、房地

产开发于一体的山水园林城。1982 年《武汉市城市总体规划》提出，汉阳布局突

出旅游和涉外设施。1996 年《武汉市城市总体规划》确定，汉阳重点发展汽车工

业、港口和旅游等职能。2004 年，武汉新区规划出台后，再次将108 平方公里的

汉阳区列为市级文化旅游中心和现代化商住新城。因此，旅游业一直是汉阳发展

的主导产业。

优质景观提升房价

优美的自然景观与深厚的人文精神融为一体，为房地产开发创造了绝佳的条件，

大大地提高了楼盘产品的附加值，并推动汉阳房价的一路走高。在月湖、墨水湖

归元寺等景区四周，均开发了一批精品楼盘，这些楼盘由于拥有不可复制的景

观资源，房价随之大幅上升。

位于汉江之滨、月湖之畔的荷塘月色，建成于 2003 年，但如今该盘的均价已达

到6300 元／平方米，大大高出周边楼盘，也大大高于开盘时不足3000 元／平

方米的房价。显然，汉江三级观景平台和月湖改造工程的动工，使其既可观江景

又可揽湖景的稀缺景观资源，自然受到市场的追捧。

汉阳 30 万方的复地翠微新城，凭借便利的钟家村商圈地理优势，受毗邻归元寺

文化的“浸染”，在钟家村片区一路领跑，房价由一期每平方不足2000 元升至

现在的 3400 元。

旅游业推动成片开发

2004 年10 月底，香港世贸集团携“滨江模式”进军汉阳。该集团相中了汉阳鹦

鹉洲一片狭长的临长江滨水地带，准备开发集五星级酒店、大型广场、旅游、居

住等功能于一体的“锦绣长江”项目。据悉，目前鹦鹉洲地区土地已开始升值，

并且，众多开发商闻风而动，纷纷进驻该片区。

由此可见，一个大型旅游项目的落户，带动了整个片区的房地产开发；而房地

产的快速发展，为旅游带来大量人气，旅游与房地产形成良性互动。

随着《规划》的实施，汉阳旅游业将得到蓬勃发展，推动汉阳楼市迅速腾飞。

2．汉江南岸区域特征

特征关键词一:琴台路、桥梁

汉江组团虽濒临汉水，与汉口、武昌间有7座桥梁连接；但桥梁收费制度、汉阳

与武昌汉口区域的生活差距，使其交通长期处于封闭状态，长期仅是人们通往

汉口、武昌的途径之道。片区内部交通道路缺少，纵向交通道路二桥路、五琴路、

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