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赫山项目可行性研究

武汉公司程矢

2006

听两岸涛声，赏垂柳荫荫之赫山

报告摘要

项目概况

·赫山项目该地块位于汉江以南、琴台路以北，属汉江组团范围。东起汉水铁路桥

与武汉船舶工业学校为邻，西至赫山路、与碧水晴天住宅小区相接，南接琴台路

北抵月湖堤路。地块内地势较为平坦，形状较为规则，具开发规模，是汉江组团

项目继立项、改造、规划后首宗公开市场挂牌地块。地上建筑物（构筑物）基本

已拆迁完毕。地块临近的琴台路和罗七南路的拉通修建，延展了汉江组团秀丽的

风景，促进区域房地产业发展。借人们对汉江两岸的关注，借郭茨口成熟配套和

日益成熟的王家湾商圈配套，地块所在区域悄然崛起

·赫山项目是武汉市汉江组团项目的一部分，其规划将以江城滨水文化特色，保

护和挖掘汉江两岸文化内涵，发展文化旅游、居住功能，以多层和低层建筑为主

突出茂密的树木和绿化，形成江河与城市共生的空间，建成武汉市市级文化旅

游中心，打造武汉世纪品牌形象。·赫山项目即我公司目标地块，就位于该组团

项目内，是武汉土地部门重点招商项目。根据规划条件，项目净用地约 161286

平方米，规划容积率 2.0。

·赫山项目北侧与规划中的汉江南岸相邻，处在汉江两岸、琴台文化风景区、汉阳

家乐福商圈板块内；在初拟规划中，汉江武汉段将分成三段六区，新建南岸嘴

核心景观区、琴台文化艺术中心、汉正风情旅游线、近代工业运动主题公园等 10

个文化景点。

根据规划，汉江武汉段两岸除现有的居住生活区、传统商贸区外，还将增加科研

教育区、商务办公区、休闲度假区、体育运动区等。武汉市期望通过长期、细致的

规划与建设，形成一个集文化、生态、旅游于一体的汉江，实现三镇均衡发展。

同时又距离硚口、江岸区仅一河之隔，且有汉江间四桥与对岸相连。因此汉阳区

以及江岸、硚口、武昌区部分拆迁、迁移人群将是本项目的主要目标客户群体。

项目将分成 3 期开发建设。具体经济指标见下表。

项目经济技术指标

序号项目基本情况数量单位

1项目占地面积186568 m2

2项目总建筑面积384400 m2

3可销售面积326000 m2

3.1 其中：住宅面积320000 m2

3.2 商业面积6000 m2

4容积率 2.0

5项目总收入万元

6项目总成本万元

7净利润万元

8销售净利率

9 FNPV 万元

10 FIRR

11 资金峰值万元

项目占地面积186568 M2，

其中：

代拆城市道路面积19602 平米；

公交停车用地面积5600 平米；

居住（兼容公共设施）用地面积140568 平米；

绿地及防护绿地面积20718 平米。

第一章项目概况

一、项目来源

2004、2005 年度武汉市土地中心推出的项目招商手册中，汉阳汉江南岸之“赫

山”地块项目都在其中，为计划招商项目之重点推介地块。集团在 2004-2005 年

在开发 XXX 项目的基础上，积极拓展，为寻求多项目开发，产生新的利润增长

点为目标，在对对武汉市场环境更深入的研判、与政府相关土地部门沟通的基础

上，把上述地块即汉阳“赫山”项目作为重点关注的项目。从2005 年5月中旬

开始，武汉公司在对地块进行实地踏勘，反复进行多项目比较，并与武汉市土

地中心进行了多次沟通，初步确立汉阳“赫山”项目作为集团武汉公司重点拓

展的土地项目。

二、规划条件与开发方式

1．主要规划条件

“赫山”项目总规划用地 186568 平米，分成 XX 六个地块。我公司目标取得景

观资源最好、离主城区最近的三个地块，即 A、B、C地块，项目暂命名为

XXXX。目标地块净用地面积为 161286 平米，规划建筑面积为 33 万平方米，综

合容积率为 2.0，绿化率 X%，建筑覆盖密度30%。（图1.1 规划用地图）

三、自然条件

1．地理位置

目标地块位于武汉市汉阳区月湖桥与江汉二桥之间，南接琴台路，北向方位隔

汉江沿江景观路与汉水相邻，西至赫山路。（图1.2 区位示意图，红色部分为目标地

块）

赫山

（图1.3 区位示意图，红色部分为目标地块）

2、地域气候

武汉地区为亚热带大陆性季风气候，雨量充沛，日照充足，活动积温高，雨热

同季，无霜期长，昼夜温差小，年平均气温 16.2℃，最高温度达 41.3℃，最低

温度-18.1℃，年平均相对湿度为70%，全年日照数为2079 小时，日照率为

47%，全年无霜期为241 天，最长 272 天，最短 211 天。多年平均降水量为

1233.4 毫米，其中 4-10 月达941.4 毫米，本区历史最大一次降雨量，1962 年7

月4日为 298.5 毫米，最大三日降雨量 1998 年7月1日至 23 日为 458.3 毫米。春

末夏初为梅雨期，多阴雨天气，常有大雨和暴雨出现，冬季湿冷，日照偏小，

日照率39%，常年风向NNE。

3、基地现状

基地现状为原厂区搬迁后状态，地势平坦，草丛灌木树木分布其中，除有零星

低洼水塘，基本为平整土地。在地块东面铁路沿线有墙体与铁路用地分隔。

4、基地未来状况

该基地由武汉市土地中心 XXXXXX 完成“七通一平”工作。具体为XXXX 所有

市政路、市政管网、场地清淤平整，场地平整后的标高与XXX 路相同。上述工作

将在 XX 年X月开工，完成的时间约为 XX 年，其中 XXX 地块交付在XXX 年

XX 月底。

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