我国房地产上市公司财务风险评价研究

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3.0 刘畅 2024-11-07 5 4 1.61MB 70 页 15积分

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我国房地产上市公司财务风险评价

研究

摘要

2009年底至今政府对我国具有先导性、基础性、支柱性房地产业展开了一系列

抑制性政策，加上房地产业具有高投资、高风险、高收益等特点，房地产行业面临

调整，承担巨大的财务风险。财务风险在国外研究得比较早，在我国起步的比较晚

国内学者研究主要集中在国外学者研究成果在我国的实用性以及对其方法、技术的

创新，同时建立了财务风险评价指标体系及预警模型，但行业之间因环境不同，指

标差异较大，具有明显的行业特征，对具体行业建立相应的财务风险评价模型不是

很多，针对房地产业建立合适的财务风险评价预测模型是有必要的。

本文首先回顾了财务风险国内外相关的研究，分析了我国房地产业的特点及财

务风险形成的原因，以选择房地产上市公司作为研究对象，选取了76家上市房地产

企业2007-2011年五年年报财务数据，14个财务指标，利用因子分析法提取主成分

因子，构建财务风险评价指标体系，建立了财务风险评价预测模型，对76个样本企

业综合因子得分进行年度排名，并分析了排名波动值，揭示了房地产上市公司的财

务风险状况，该模型不仅评价整个房地产行业财务风险的状况，同行业不同企业间

财务风险大小的比较，还可以预测企业自身的财务风险大小。

本文对76家企业的实证研究结果表明财务风险评价预测模型与企业实际情况基

本相符。整个房地产行业财务风险较大，对发展好的企业影响主要有发展能力、偿

债能力因子，对发展差的企业有盈利能力、运营能力、偿债能力、发展能力因子，

并根据实证结果分别对房地产整个行业、发展好与发展差的企业分别提出了防范财

务风险的具体措施。

关键词：财务风险评价房地产波动变化值

ABSTRACT

Since the end of 2009, the government launched a series of suppression policies to

the guiding, fo un dation, basi c pillars re a l estate industr y, cou pled with the real e st a te

industry with high investment, high-risk, high-yield, it will face to adjust and bear huge

f i n a n c i a l r i s k . F o r e i g n s c h o l a r s s t u d i e d o n f i n a n c i a l r i s k e a r l i e r t h a n o u r c o u n t r y ,

domestic scholars research focuses on the practicality of the foreign scholars research to

our country, method, technical innovation and establishes the financial risk estimation

index system, warning model. But the difference between industry, index systems are

different, there are not many financial risk estimation system in the specific industry, it

is necessary to establish appropriate financial risk estimation prediction model for the

real estate industry.

T h i s p a p e r a t f i r s t r e v i e w s t h e f i n a n c i a l r i s k r e l a t e d r e s e a r c h i n c l u d i n g t h e

domestic and foreign, analyzing the characteristics of China’s real estate industry and

the reasons of financial risk, and selects a listed real estate enterprises as the research

object, 76 listed enterprises in the 2007-2011 five-year annual report financial data, 14

f i n a n c i a l i n d i c a t o r s , u s i n g f a c t o r a n a l y s i s t o e x t r a c t t h e p r i n c i p a l c o m p o n e n t f a c t o r s ,

b u i l d i n g f i n a n c i a l r i s k e s t i m a t i o n i nd e x s y s t e m , e s t a b l i s h i n g f i n a n c i a l r i s k e s t i m a t io n

model, ranking the annual factor score of 76 sample enterprises, analyzing the rank

f l u c t u a t i o n v a l u e , r e v e a l i n g t h e f i n a n c i a l r i s k p r o f i l e o f t h e l i s t e d r e a l e s t a t e

enterprises, the model is not only to evaluate the condition of the financial risk of the

e n t i r e r e a l e s t a t e i n d u s t r y , t h e f i n a n c i a l r i s k o f t h e s i z e o f t h e c o m p a r i s o n b e t w e e n

different enterprises in the same industry, but also can predict the financial risk.

I n t h i s p a p e r , t h e 7 6 e n t e r p r i s e s o f e m p i r i c a l r e s e a r c h r e s u l t s s h o w t h a t t h e

financial risk estimation prediction model and the practical situation are consistent. The

results show that there is larger financial risk existing in the whole real estate industry,

major impact factors on the development of good enterprises are development capacity

a n d s o l v e n c y f a c t or s , i n c l u d i n g p ro f i t a bi l i t y a n d o p e r a t i o n f a c t o r s b e y o n d t h a t i n t h e

development of poor enterprises, and according to the results respectively on the whole

r e a l e s t a t e i n d u s t r y , t h e g o o d a n d p o o r d e v e l o p m e n t r e a l e s t a t e e n t e r p r i s e s a r e p u t

forward specific measures to guard against financial risk.

Key Words：Financial Risk, Estimation, Real Estate, Rank Fluctuation

Value

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论....................................................................................................................1

1.1 研究背景及意义................................................................................................1

1.2 国内外研究综述................................................................................................2

2.1国外研究综述..........................................................................................2
2.2 国内研究综述.........................................................................................4
2.3 我国房地产业财务风险文献综述.........................................................5
2.4 文献评述.................................................................................................5
3 研究主要内容与框架........................................................................................6
3.1 研究主要内容.........................................................................................6
3.2 框架........................................................................................................6
第二章 我国房地产业财务风险概述.............................................................................8
1 房地产业的基本特征........................................................................................8
1.1 房地产业相关概念.................................................................................8
1.2 房地产业基本特征理解.........................................................................8
2 财务风险概念、特征及分类............................................................................9
2.1 财务风险概念及特征.............................................................................9
2.2 财务风险分类.......................................................................................10
3 我国房地产业财务风险成因分析..................................................................11
3.1 财务风险外部成因分析.......................................................................11
3.2 财务风险内部成因分析.......................................................................13
第三章 房地产业财务风险评价指标体系的构建.......................................................14
1 房地产企业研究样本的选择..........................................................................14
1.1 研究样本选择的依据...........................................................................14
1.2 研究样本的数据与最终样本的确定...................................................14
2 财务风险评价指标设置..................................................................................17
2.1 财务指标设置的原则...........................................................................17
2.2 财务指标选择.......................................................................................18
2.3 房地产企业财务风险评价指标说明...................................................18
3 财务风险评价方法的选择..............................................................................21
第四章 房地产业财务风险评价模型的建立...............................................................22
1 研究假设..........................................................................................................22
2 因子分析法原理..............................................................................................22
2.1 因子分析法数学模型...........................................................................22
2.2 因子分析法步骤...................................................................................23
3 房地产业财务风险评价模型的建立过程......................................................24
3.1 2007年房地产业财务指标数据因子分析...........................................24
3.2 2008-2011年房地产业财务指标数据因子分析.................................30
4 2007-2011年房地产企业综合得分排名、波动变化与结果分析................35
4.1 企业年度综合得分排名及结果分析...................................................35
4.2 房地产企业2007-2011年排名波动及结果分析.................................36
第五章 房地产业财务风险防范措施...........................................................................40
1 房地产行业财务风险防范措施......................................................................40
2房地产企业财务风险防范措施.......................................................................41
2.1 发展水平好的企业财务风险防范措施...............................................41
2.2 发展水平差的企业财务风险防范措施...............................................42
III

第六章 结论与展望.......................................................................................................44
6.1 研究结论..........................................................................................................44
6.2 展望..................................................................................................................44
参考文献........................................................................................................................46
附 录...............................................................................................................................49
在读期间公开发表的论文和参加科研项目................................................................68
致 谢...............................................................................................................................69
IV

第一章绪论

1.1 研究背景及意义

房地产业在我国处于先导性、基础性、支柱性产业的地位，主要体现在：对

GDP的贡献率，2009年产业增加值对GDP的贡献率为5.4%，拉动经济增长1.2个百

分点，2010年房地产开发投资占GDP的比重为12.1%；税收及财政的主要来源，

2010年全国税收总收入为7.3万亿元，和房地产相关的税收占总税收收入的8.9%；

住房产业拉动相关产业效应明显，2011年全国住宅投资为44308亿元，劳动相关产

业产出为75324亿元，全国住宅销售额为97030亿元，劳动相关商品销售额为

126139亿元1。

我国房地产业的发展历史仅有20多年，已经成为国民经济的支柱产业之一，正

处于成长的阶段，2008年由于美国次贷危机引发的全球经济危机，我国的经济发展

明显减速，房地产业处于低迷时期，大量的商品房积压，为了扩大内需保增长，

2009年国家实施了积极的财政政策和适度宽松的货币政策，抑制的市场需求集中得

到了释放，1-11月全国商品房销售面积和销售额分别达到了7.5亿平方米和3.6万亿

元，同比增长了53.0%和86.8%2。12月，随着国务院常务会议表示“遏制部分城市

房价过快上涨的势头”，打开了“抑制性政策”大幕。2010年1月国务院出台《关

于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对于购买第二套房的家庭，贷款首付比

例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”，4月国务院出台了限购

令，到11月中旬，全国已有16个城市颁布了“限购令”，全年中国人民银行连续六

次上调准备金率，不仅如此，银监会出台相关政策，众房企在融资和销售等方面将

面临较大的现金压力。2011年，在“调结构，稳物价”背景下，政府对房地产的调

控没放松反而更强：1月，“国八条”、房产税试点出台,“限购”、 “限贷”等

政策的加强，限购城市从2010年不足20个增加到40多个，这些被称之为史上最厉害

的调控措施对房地产业产生了明显的影响，主要表现在:

(1)对新房的影响是全国投资、新开工增速明显降低，商品房销售面积与销售

都是有突破，但成交量是明显下降，百城价格指数连续有3个月处于下跌。

(2)对二手房的影响颇为明显，一二线等城市无论成交量还是价格降幅都是大

于新房。2011年1-11月，北京、上海、南京等10个城市成交套数同比下降了34%，

10个代表性城市平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌。

(3)对土地的影响是住宅同地量价下降，商办与工业用地量总体增长， 2011年

1-11月，133个城市土地出让总金额降幅为1.8%，成交面积和楼面地价与去年同期

相比分别下降了11.0%， 9.9%3。

我国房地产业起步较晚，目前在沪深证券交易所上市的公司是120多家，还有

几万家没上市的公司，总体水平参差不齐，而房地产业本身是资金密集型产业，具

有高回报、高投资、变现能力差等特征，而且容易受到外界环境的影响，尤其是国

1 国家统计局

2 中国房地产信息网

3 和讯网

我国房地产上市公司财务风险评价研究

际环境、政府宏观调控、金融等政策。2012年中央经济工作会议明确：要坚持房地

产调控政策不动摇，促进房价合理回归健康发展，这表明2012年将会继续坚定不移

地对房地产进行调控，房地产业面临巨大的经营风险，经营风险包含了财务风险，

本文主要从财务风险的角度讨论财务风险评价对保证房地产业健康稳定发展具有重

大意义。

1.2 国内外研究综述

1.2.1国外研究综述

风险管理起源于美国， 20世纪60～70年代风险管理得到了长足的发展，它的

概念、原理和实践形成了一套专业化的体系，并传播到其他国家。对财务风险评价

及其预警理论的应用，国外研究得比较早，而且取得了一定的成果，普遍得到了专

家学者和企业家们的重视。国外学者对财务风险及预警方法上大致经历了如下的历

程：

(1)趋势分析法，目的是通过观察企业在面临财务危机前其财务状况的变化趋

势，发现破产企业与正常企业财务比率截然不同，国外学者基于这个基本条件，通

过财务报表中的财务比率建立起企业发生危机的预测模型。Fitzpatrick(1932)

最早对单变量破产企业进行预测研究，选取19家企业作为研究样本，利用单个财务

比率将样本划分了破产组合与非破产组，他研究发现预测率最高的两个财务比率是

净利润/股东权益与股东权益/负债[1]。

趋势分析法是基于经验判断，简单易懂，但是其缺点也是明显的，其作用仅在

找出破产企业在面临财务危机前的财务状况的变化趋势，但对于发生破产的原因是

不清楚的。

(2)单变量判别分析法，最早用单变量预测财务危机模型的是Beaver，他在

1966年选取了1954年至1964年间79家破产公司与79家非破产公司组成了研究样本，

分别采用了能反映公司不同财务特征的6组30个变量，观察时间是这些变量在破产

前1-5年的变化趋势，其研究结果是最准确的判别变量是现金流量/负债总额，在公

司破产前一年判别成功率为90%，其次是判别变量净利润/总资产，同一阶段判别

错误率仅为12%。Beaver研究还发现，判别变量在公司越临近破产日，准确率越高

Beaver的单变量预测模型便于企业做预警，计算简明，得到了企业的广泛使用

但是缺点是以试错法寻找最佳财务指标，缺乏理论架构，而且单一财务指标无法涵

盖企业整体面，有时候不同比率之间甚至得到相反的结论[2]。

(3)多变量判别分析法，单变量判别模型缺点使得学者研究出了多变量判别方

法，最早使用了多元线性判别模型的是Altman，他在1968年选取了1946年至1965

年33家破产企业，同时根据行业特征及资产规模选择了33家非破产公司，作为配对

样本，最终确定5个财务比率判别变量，建立了Z-Score判别模型，Altman模型预测

率相当高，对公司破产前一年预测准确率达到了95%，而且使用的成本低[3]。

1977年Altman等人提出了包含7个财务比例变量的第二代ZETA模型，使多元线性判

别模型在财务风险评价与预警领域得到了广泛使用[4]。多元线性判别方法同时考虑

了多项指标，对整体财务风险评价比较客观，同时可以得到哪些财务比率变量最有

第一章绪论

评价作用。但是它需要数据符合正态分布，每一变量不能是其他变量的线性组合，

样本协方差必须相等等假设条件，而财务比率变量一般不符合正态分布，而且对虚

拟变量无法正确处理，样本选择偏差对模型判别能力影响是极大的，因此使得学者

与企业家基于多元线性判别方法建立的预警模型的准确性产生了怀疑。为了克服多

元线性判别模型的局限性，Ohlson(1980)使用Logistic回归方法选取了1970年至

1976年间105家破产公司和2058家非破产公司作为样本，利用非配对原则，运用极

大似然法构造了模型，Ohlson研究分析了分割点划分与第Ⅰ类、第Ⅱ类两类误判率

之间的关系，并发现有四个变量即公司规模、资本结构、业绩、当前变现能力对财

务风险预警模型判别率最高达到了96.12%[5]。Logistic回归方法克服了判别分析法

要求自变量数据非正太分布的问题，但是要求自变量间无共线存在，而且计算程序

较复杂。随后，Zmijewski(1984)首次采用Probit建立预警模型，其思想是利用事件

的概率预测因变量与一组自变量之间关系，缺点是使用过程相当复杂，因此被新的

财务风险评价预警方法所取代[6]。

(4)类神经网络方法，Odom与Sharda(1990)首次运用类神经网络建立了公司破

产预测，他们选取了1975年至1982年间65家破产企业与64家非破产企业配对，运用

Altman(1968)Z-Store模型所使用的研究变量，运用类神经网络建立模型。研究结果

发现训练样本判别准确率达到100%，对保留样本预测率为81.75%，正常企业预测

率为78.18%，证明基于类神经网络建立的预测模型预测效果是明显的。运用类神

经网络模型没有任何概率分配假设，计算机进行大量的数据处理，但是处理过程无

法明确，而且没有完整理论支持其原理[7]。

(5)其他统计分析方法，为了能有更好的预测模型，学者们不断地逐渐引入了

新方法和技术，Bryant(1997)使用了案例推理分析方法(CBR)、Feng Yulin和Sally

Mc Clean(2001)基于判别分析法、Logistic回归法、神经网络方法和决策树方法构建

三种不同混合预测模型模式，Min Sung-Hwan和Lee Jumin(2006)等人使用了遗传算

法和支持向量机相结合的方法[8～10]。

1.2.2 国内研究综述

国内对财务风险评价及预警研究的比较晚，我国学者对企业风险评价与预警的

研究是对国外的研究成果的引进，对我国企业进行了实证分析，并在新方法与新技

术上有了创新。学者们建立的预警模型方法的转变也是从定性分析向定性分析与定

量分析相结合。吴世农、黄世忠(1986)最早介绍企业失败财务分析指标及预测模型

随后学者们对企业风险的研究仅限于经验或者规范分析[11]。随着我国证券市场的发

展，周首华、杨济华(1996)首次定量分析运用财务报表中数据建立了F分数财务危

机预警模型，该模型是基于Altman(1966)Z-Score，加入了现金流量变动相关指标，

选取了1977年至1990年间31家破产公司，并根据相对应的同一年度、同一行业标准

选取了31家非破产公司与其配对，并用有关会计资料库1990以来4160家公司数据进

行了验证，准确率达到近70%[12]。

陈静(1999)根据选取了我国沪深两市截至1998年7月27家ST公司，同时依据同

行业、同规模27家正常公司作为配对样本，目的是验证国外预测模型能否直接运用

于我国市场。单变量分析中，研究发现资产负债比率和流动比率准确率高。判别分

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摘要：

我国房地产上市公司财务风险评价研究摘要2009年底至今政府对我国具有先导性、基础性、支柱性房地产业展开了一系列抑制性政策，加上房地产业具有高投资、高风险、高收益等特点，房地产行业面临调整，承担巨大的财务风险。财务风险在国外研究得比较早，在我国起步的比较晚国内学者研究主要集中在国外学者研究成果在我国的实用性以及对其方法、技术的创新，同时建立了财务风险评价指标体系及预警模型，但行业之间因环境不同，指标差异较大，具有明显的行业特征，对具体行业建立相应的财务风险评价模型不是很多，针对房地产业建立合适的财务风险评价预测模型是有必要的。本文首先回顾了财务风险国内外相关的研究，分析了我国房地产业的特点及财务...

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