凯通房地产公司税收风险管理研究

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3.0 侯斌 2024-11-19 6 4 684.05KB 74 页 15积分

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摘要

近年来房地产行业发展迅猛，已成为了我国国民经济的支柱产业，其关联度

高，带动性强，对国民经济发展有着巨大的影响。与此同时，房地产业的发展必

然会受到国家宏观经济周期性调控的影响。令业界感受颇深的是，房地产业成为

“经济过热”的源头而成为近几年国家宏观调控的目标之一，房地产业发展迅速

的脚步因此逐渐放缓，可以说正处在内忧外患的境地。虽然中央政府连续出台多

项调控措施，如限价令、限购令、提高存款准备金率及加息等，但这些调控措施

的效果却不是很理想。在这种情况下，如何增强房地产公司自身的降低成本能力

和抗风险能力，已经成为学界和房地产界关注的话题。

本文针对国内房地产行业快速膨胀对税收风险管理的研究需要，以企业一般

税收风险管理理论为基础，选取我国的房地产企业作为研究对象，利用定量分析

为主、定性分析为辅的方法对其进行相关分析，并对凯通房地产企业税收风险水

平采用理论分析和实证研究相结合的方法进行衡量，最后提出相应的管理方法建

议。在构建税收风险管理机制时，应该注意合法性、成本效益及协调性原则，并

以此设计税收风险管理流程及税收风险监控流程。对税收风险管理方案的设计要

求是：管理人员应该大胆设想、小心求证，将现行的法律法规作为依据，企业案

例作为载体，并对各商业模式和交易结构进行定性及定量分析，同时在执行管理

方案的过程中，由于企业面临的环境是动态的，所以风险管理机制必须跟随动态

环境进行必要的调节。最后本文在分析了凯通房地产公司内外部环境及基本涉税

事项之后，提出了分阶段进行的税收风险管理机制，即前期准备阶段、建设过程

中、销售阶段以及持有阶段四方面的税收风险管理机制。

通过本文的研究得出，房地产企业税收风险管理严格意义上是一个系统工程，

且该类税收风险管理要和税收风险管理机制相交融，才能够保证风险管理方案的

切实可行。我们还要知道税收风险管理机制必须贯穿在管理和执行的全过程，才

能保证管理方案的最终成功。最后从税收风险管理视角对房地产企业进行税收风

险管理不仅能帮助公司节税，而且能降低公司的税负风险，继而促进房地产企业

长期稳定的持续发展，以增强企业的核心竞争力。

关键词：税收风险风险管理房地产公司

ABSTRACT

Recent years have witness the fast development of the real estate industry.It has

become the pillar industries in national economy.Since it has strong connections with

other industries,the real estate industry has a huge impact on the development of

national economy.At the same time,the development of the real estate industry will be

impacted by the balancing policies of the macroeconomic cyclical fluctuations by the

government in our country.What impress the whole real estate industry is that the real

estate industry becomes the origin of the "overheating" and become one of the goals of

the national macroeconomic regulation and control in recent years,and thus the real

estate industry has to slow down its pace towards fast development period.It can be

said that the real estate industry is now in a position with problems we face at home and

abroad.Although the central government has introduced a serious of control policies

such as the housing restriction,the price restriction,raising interest rates and raising

reserve requirements on deposits,the effect of the regulation is still not ideal.Under

such circumstances,how to strengthen the ability to reduce the cost and shielding

against risks of the real estate companies has become the focus of the Academics and

real estate.

In this paper ，the needs of rapid expansion of the domestic real estate industry

research on tax risk management,this dissertation is based on the general tax risk

management theory by taking the real estate industry as the study object,the

dissertation mainly focus on the tax risk management of the real estate industry in our

country and then some relevant advices for improvement are made by given priority to

with quantitative analysis and qualitative analysis,correlation analysis method,

adopting the method of combining theoretical analysis and empirical research.When

building tax risk management mechanism,it should be noted legality,cost

effectiveness and coordination principles and risk management processes in order to

design tax and tax risk monitoring processes.The designing of the tax risk management

project requires that all the managerial personnel should stick to the guideline of bold

hypothesis,cautious verification,based on the cases analysis on business and the

existing laws and regulations,and carry out specific qualitative and quantitative

analysis over various business modes and trading structures.At the same time,during

the tax risk management process,each company face a dynamic outside

environment,risk management mechanism must be followed to make the necessary

adjustment dynamic environment.Finally,after the analysis of the real estate company

Kaitong and inside and outside environment and the basic tax-related matters,proposed

tax risk management mechanism carried out in stages,the risk that the tax preparation

stage,construction,sales stage and hold stage four areas management mechanism.

Pass this article comes ，the tax risk management of the real estate industry is a

system engineering.The tax risk management is a financial operation which belongs to

the every link of the operational processes.The tax risk management should adjust to

different links in different ways.With the rapidly changing producing environment of

the real estate environment,the tax risk environment should also be adjusted in time.

The amount of tax varies in different taxing links,thus the corresponding economic

effect has differences.In order to make sure that each tax risk management project is

practical,the tax risk management should be combined with the tax risk management

mechanism in real estatecompanies.Thus only by make sure that the tax risk

management mechanism should run through the whole process,the management

project will succeed.Last but not least,the tax risk management can not only reduce

the tax risk of the real estate companies,but also save the tax cost,thus it promotes a

long-term stable development and increase its core competitiveness.Meanwhile,the

tax risk management activities of the real estate companies should keep consistency

with the macro and micro environment.The tax risk management activities are not

isolated,they should be considered together with macro tax policies,the traits of the

real estate industry,and the specific economic behavior of the tax effect.

Key Words：Tax Risk，Risk Management，Chinese Real Estate

Companies

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论 ......................................................... 1

1.1 研究背景及意义 ............................................... 1

1.1.1 研究背景 ................................................ 1

1.1.2 研究目的及意义 .......................................... 2

1.2 国内外文献综述 ............................................... 4

1.2.1 国外相关文献 ............................................ 4

1.2.2 国内文献综述 ............................................ 6

1.2.3 文献归纳和总结 ......................................... 11

1.3 研究方法和内容 ............................................... 12

1.3.1 研究方法 ............................................... 12

1.3.2 论文内容和结构 ......................................... 12

第二章税收风险与税收风险管理综述 ................................... 15

2.1 企业税收风险的概念和特点 .................................... 15

2.1.1 税收风险概念 ........................................... 15

2.1.2 税收风险特点 ........................................... 15

2.2 税收风险的分类 .............................................. 16

2.2.1 按税收风险性质分类 ..................................... 16

2.2.2 风险的影响程度分类 ..................................... 16

2.2.3 常见税收风险类型 ....................................... 17

2.3 税收风险的产生原因 .......................................... 17

2.3.1 企业的风险意识不强 ..................................... 17

2.3.2 忽视税务筹划的协调性 ................................... 18

2.3.3 筹划方案缺乏灵活性 ..................................... 18

2.3.4 企业的重视程度低，人员专业知识水平低 ................... 18

2.4 税收风险管理 ................................................ 18

2.4.1 税收风险管理概念 ....................................... 18

2.4.2 税收风险管理理论依据 ................................... 19

2.4.3 税收风险管理的基本原则 ................................. 20

2.5 税收风险管理流程设计 ........................................ 21

第三章凯通房地产公司税收风险管理必要性及可行性分析 ................ 23

3.1 房地产公司的业务流程与税收特点 .............................. 23

3.1.1 房地产公司的业务流程 ................................... 23

3.1.2 房地产公司的税收特点 ................................... 24

3.2 房地产公司的主要税种 ........................................ 25

3.2.1 开始规划环节税法种类 ................................... 25

3.2.2 房地产开发阶段的主要税种 ............................... 26

3.2.3 房地产销售阶段的主要税种 ............................... 26

3.2.4 其他税种 ............................................... 27

3.3 房地产公司税收风险类型和原因 ................................ 30

3.3.1 房地产公司税收风险的类型 ............................... 30

3.3.2 房地产企业产生税收风险的原因 ........................... 31

3.4 凯通房地产公司外部环境 ...................................... 33

3.4.1 太原市房地产市场分析 ................................... 33

3.4.2 房地产业的税收征管环境 ................................. 34

3.5 凯通房地产公司内部环境 ...................................... 34

3.5.1 税收风险管理组织建立 ................................... 34

3.5.2 税务部门的工作范围和职责 ............................... 35

3.6 建立凯通房地产公司税收风险管理机制的必要性与可行性 .......... 35

3.6.1 凯通房地产公司税收风险管理的必要性 ..................... 35

3.6.2 凯通房地产公司税收风险管理的可行性 ..................... 36

第四章凯通房地产公司税收风险管理机制的构建 ......................... 38

4.1 凯通房地产公司税收风险识别管理机制设计 ...................... 38

4.1.1 税收风险识别机制设计 ................................... 38

4.1.2 税收风险评估机制设计 ................................... 39

4.1.3 税收风险应对机制设计 ................................... 42

4.2 凯通房地产公司税收风险管理机制设计 .......................... 44

4.3 税收风险信息与沟通机制设计 .................................. 45

4.3.1 税收风险信息机制设计 ................................... 46

4.3.2 税收风险沟通机制设计 ................................... 47

4.4 税收风险监控机制设计 ........................................ 49

4.4.1 税收风险监控流程 ....................................... 49

4.4.2 税收风险监控评的价机制 ................................. 49

第五章凯通房地产公司税收风险管理战略 ............................... 53

5.1 凯通房地产公司经营概况 ...................................... 53

5.2 凯通房地产公司主要涉税事项 .................................. 53

5.3 凯通房地产公司税收风险管理目标与管理方式 .................... 53

5.4 凯通房地产公司税收风险管理 .................................. 53

5.4.1 前期准备阶段的税收风险管理 ............................. 53

5.4.2 公司税收风险管理在建设方面 ............................. 56

5.4.3 销售阶段的税收风险管理 ................................. 58

5.4.4 持有阶段的税收风险管理 ................................. 58

5.5 凯通房地产公司税收风险管理战略评价 .......................... 59

第六章结论与展望 ................................................... 60

6.1 总结 ........................................................ 60

6.2 展望 ........................................................ 60

参考文献 ............................................................ 62

附录 ............................................................... 65

在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ...................... 69

致谢 .............................................................. 70

第一章绪论

1.1 研究背景及意义

1.1.1 研究背景

房地产行业在近几年来迅猛发展，当之无愧已成为了我国国民经济的支柱产

业，其关联度高，带动性强，对国民经济发展有着巨大的影响。与此同时，房地

产业的发展必然会受到国家宏观经济周期性调控的影响。令业界感受颇深的是，

房地产业成为“经济过热”的源头而成为近几年国家宏观调控的目标之一，房地

产业发展迅速的脚步因此逐渐放缓，可以说正处在内忧外患的境地。

随着我国对房地产公司的宏观调控紧缩力度越来越大，近几年来过快增长的

房价已成为政府关注以及调控的重点，现如今国家已陆续出台了一系列的相关调

控政策。2008 年9月因受紧缩性调控政策的影响，值房地产市场陷入了低迷，此

时中房协建言国务院进行“救市”。2010 年由于政府紧缩性房地产的调控力度加大，

进一步导致了房屋成交量急剧下滑，该现象迫使中房协再一次上书要求暂停实施

紧缩性房地产调控最新推出的政策。国务院于 2011 年在借鉴 2005 发布的老国八

条及 2006 年颁布的国六条的基础之上，又颁布了新国八条。尽管中央政府针对房

地产业的发展情况，不断发布与该产业发展相适应的限购令与加息等政策，希望

能对其发展产生有效控制，然而最终实施的效果却不是很理想。基于该种情况，

如何增强房地产公司的抗风险能力以及降低成本能力，已成为学界和房地产界当

前关注的话题。

对于地方政府财政收入而言，房地产税收占据着举足轻重的位置。在

2009-2012 年间，全国房地产的税收对于地税增长的平均贡献率已达到 19.13%，

而实际带动的税收增长贡献率将会因房地产行业的巨大关联性而更高。从国内东

部沿海的一些城市数据来看，房地产税收对地方税收的增长显得尤为重要，上海、

江苏、浙江、广东、北京和山东这六个省市的房地产税收对当地地方税收增长的

平均贡献率分别高达 17.30%、23.05%、19.84%、19.44%、17.35%和16.93%。

然而，地方税收的增长对房地产税收的依赖过大，也会导致税收风险的不断增大。

房地产税收增长的巨大波动性意味着产业风险正在向财政风险逐步转化，因此对

房地产税收风险进行定量研究，以及如何管理该风险具有很大的现实意义。只有

不断提升自身税收风险管理的水平，房地产企业才能不断增强对税收风险的控制，

进而在竞争激烈的市场上立于不败之地。

税收风险管理逐渐进入社会的视野并受到重。国税总局在 2009 年颁发《企业

税收风险管理指引（试行）》（国税发[2009]90 号）对企业风险进行管理，在一个总

上海理工大学硕士学位论文

体层面对企业实施税收风险的指导，该指导起到了对我国企业风险管理体系的规

范作用，并对之前国家颁布的针对企业内部控制的规范制度进行了补充。国家税

务总局于 2011 年颁布了《企业税收服务和管理规程（试行）》（国税发[2011]71 号），

又重新对企业税收风险管理进行了重点管理，也增加了税务机关的职责，即要积

极对企业的税收提供相关服务进行管理，帮助企业减少面临税收风险的可能性，

上述职责要围绕风险这一主题进行专业有效的管理。

2009 年和 2011 年公布的这两

个文件，表明我国各地税务机关已开始加强对企业管理的分类，并向着围绕风险

进行税务管理的统一模式发展。因此，越来越多的企业在按照以上两个文件的要

求下，通过税务机关给予的建议和帮助，逐渐开始建立与本企业相适应的的税收

风险管理体系，其中有的企业已经进入了对该风险体系完善的阶段。

从2011 年开始，重庆和上海进行了房地产税的试点改革，但从目前调控效果

看并不理想。同时我国还在上海试点营业税改征增值税的试点。未来将逐步取消

营业税，全面改征增值税。房地产企业如何面对未来的税制改革，做好企业税收

风险管理工作，是一项非常系统和复杂的工作。考虑到政府税收监管力度的增加

以及房地产企业生产经营周期长、涉税事项较多，房地产企业的税收风险越来越

大。因此本文以企业一般税收风险管理理论为基础，选取房地产企业作为研究对

象，以定量分析为主、定性分析为辅的方法进行相关分析，采用理论分析和实证

研究相结合的方法对我国房地产企业税收风险水平进行衡量并提出相应的管理方

法建议。

1.1.2 研究目的及意义

据有关部门的统计，仅去年我国完成注册的房地产公司就超过了 60000 多家，

而且当前拥有的楼盘在销售或开发大约 2万家，再由于房地产业贡献的增加值占

我国国内生产总值的比重高达 4.7%以上，可以说我国房地产企业已成为我国国民

经济中必不可少的一部分。由于我国房地产企业采取的税制和工商企业的税制的

差别性很大，具体在以下几个部分表现：首先，房地产企业征收的土地增值税是

我国税种中特别重要的一部分，其次是房地产企业的主要流转税不是增值税而是

营业税，此外，房地产企业交纳营业所得形成的税额和其他企业交纳的方式与众

不同。

除上述内容，房地产企业庞大的投资额及多种税种的涉及，使税收成本在总

销售收入中占比例相当高，一般情况税收支出占一家房地产企业销售收入的

15%-20%，所以房地产企业要在竞争相当激烈的市场中创造利润，就一定要根据

企业自身的特点采取有效的方法。这些方法中，通用的基本手法之一为创造企业

成本优势，其中税收负担轻重与否是影响成本高低的一个重要的直接因素，因此

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摘要：

摘要近年来房地产行业发展迅猛，已成为了我国国民经济的支柱产业，其关联度高，带动性强，对国民经济发展有着巨大的影响。与此同时，房地产业的发展必然会受到国家宏观经济周期性调控的影响。令业界感受颇深的是，房地产业成为“经济过热”的源头而成为近几年国家宏观调控的目标之一，房地产业发展迅速的脚步因此逐渐放缓，可以说正处在内忧外患的境地。虽然中央政府连续出台多项调控措施，如限价令、限购令、提高存款准备金率及加息等，但这些调控措施的效果却不是很理想。在这种情况下，如何增强房地产公司自身的降低成本能力和抗风险能力，已经成为学界和房地产界关注的话题。本文针对国内房地产行业快速膨胀对税收风险管理的研究需要，以企业...

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