铭鹤花园地产项目成本管理研究

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3.0 侯斌 2024-11-19 4 4 824.01KB 75 页 15积分

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摘要

在我国国民经济高速发展和我国大力推进城镇化建设的今天，房地产消费已

经成为了我国居民消费的热点，同时也是推动国民经济飞速发展的一个重点。但

是近年来因为国内宏观调控政策的转变和国家对房地产市场监督管理的完善，房

地产企业的竞争也日趋激烈，其要想在激烈的竞争中立于不败之地，就需要在成

本管理上下功夫，房地产企业要想实现盈利就只有不断加强成本管理，降低成本，

才能实现可持续发展。因此，房地产开发项目的成本管理不仅是房地产企业要考

虑的一个重要问题，同时对于研究者来说也是一个非常重要的课题。

本文根据近年来我国和世界房地产行业的发展形势，简要地介绍了房地产项

目成本管理的内容。世界范围内不同国家的房地产行业受各自国内环境、法律、

政策和国情的不同等各方面因素影响，使得整个房地产业面临的内外部生存环境

截然不同。这些因素中有积极推动其成长的方面，也有影响其健康发展的不确定

性因素。与此同时，随着我国改革开放的不断深入，与房地产有关的法律法规、

政策等不断完善，在此基础上房地产企业如果不改革旧的粗放式经营模式，将有

可能在激烈的竞争中被淘汰。

由于房地产行业与国民经济的其他行业在某些领域方面存在一定的共性，但

又不可避免地存在不同于其他行业的特殊规律。全文通过对铭鹤花园地产的案例

分析，研究了房地产项目成本控制的目的和意义，讨论了影响房地产开发成本的

因素，从工程项目的投资估算、工程项目经济评价、价值工程、限额设计等方面

对房地产项目的成本控制进行了技术分析，并运用管理学的理论对房地产项目前

期的项目论证、土地开发、规划设计与项目施工建设阶段的工程招投标、采购、

现场控制以及后期的项目竣工结算与市场营销等几个方面提出了一些可操作的意

见和建议，因此，引入创新性成本管理理念到房地产项目中是非常重要的、急迫

的。比如如何节约建筑成本、科学的进行成本控制、提高企业成本管理能力成为

了每个房地产企业面临的现实问题。本文提出的一些关于项目成本管理与控制的

方法，希望能对房地产项目的成本管理有一定的指导意义。

关键词：房地产开发项目成本管理成本控制

ABSTRACT

In China vigorously promote urbanization construction and our country national

economy high speed development today ，real estate has become the focus of

consumption of our country dweller，also become our country economic growth hot，

but，as our country in recent years the change of social environment and the national

real estate market to improve the management，real estate enterprises and competition is

increasingly fierce ，in such circumstances ，real estate enterprises in the fierce

competition to maintain their own survival and development ，， we must take into

account the cost of real estate issues，only to reduce the cost of development situation，

enterprises can gain，in order to achieve sustainable development，

therefore，

do a good

job real estate development project cost management is not only the real estate

enterprises to consider important issues，the researcher is also an important topic。

This paper unifies our country real estate industry development situation briefly

introduces the real estate development project cost management concept and the

content，purpose and significance of research on real estate development project cost

control ，discusses the factors influencing the cost of real estate development ，the

technical analysis is done from the aspects of the project investment estimates ，

economic evaluation，project value engineering，quota design of real estate development

project cost control

Comprehensive analysis ，and based on real estate project cost management

techniques on the analysis of the previous research，this paper takes the management

theory of the real estate project demonstration projects，

land development，

planning and

design，project construction phase of the construction project bidding，procurement，

field control and final project completion settlement and marketing aspects and puts

forward some operable suggestions。

Some of the methods proposed in this paper for real estate development project

management and control，hoped can have the certain guiding significance to the cost

management of real estate development project。

Key Word：Real Estate，Development Project，Cost Management，

Cost Control

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论 ...................................................................................................................1

1.1 选题背景及意义 ................................................................................................. 1

1.2 国内外研究状况 ................................................................................................. 2

1.2.1 国外研究现状 ...........................................................................................2

1.2.2 国内研究现状 ...........................................................................................3

1.3 研究内容及方法 ................................................................................................. 7

1.3.1 研究内容 ...................................................................................................7

1.3.2 研究方法 ...................................................................................................8

第二章房地产成本管理的相关理论 ...........................................................................10

2.1 房地产的开发活动 ........................................................................................... 10

2.1.1 房地产与房地产开发 .............................................................................10

2.1.2 房地产商品的特点 .................................................................................10

2.1.3 房地产开发经营与管理特点 .................................................................11

2.2 房地产的开发成本 ........................................................................................... 11

2.2.1 开发成本的内容 .....................................................................................11

2.2.2 开发成本的构成 .....................................................................................11

2.2.3 开发成本的计价特点 .............................................................................12

2.2.4 开发成本的影响因素 .............................................................................13

2.3 房地产的成本管理 ........................................................................................... 14

2.3.1 成本管理的内容 .....................................................................................14

2.3.2 成本管理的流程 .....................................................................................14

2.3.3 成本管理的方法 .....................................................................................15

2.4 房地产的成本控制 ........................................................................................... 17

2.4.1 投资估算 .................................................................................................17

2.4.2 经济价值评价 .........................................................................................18

2.4.3 价值工程 .................................................................................................18

2.4.4 限额设计 .................................................................................................19

2.4.5 设计预算 .................................................................................................19

2.4.6 施工图预算 .............................................................................................20

第三章房地产开发项目成本管理各阶段的控制 .......................................................21

3.1 前期阶段的成本控制 ....................................................................................... 21

3.1.1 项目论证 .................................................................................................21

3.1.2 土地开发的成本控制 .............................................................................22

3.1.3 规划设计环节成本控制 .........................................................................22

3.2 项目施工建设阶段成本控制 ........................................................................... 23

3.2.1 工程招投标管理 .....................................................................................24

3.2.2 采购管理成本控制措施 .........................................................................25

3.2.3 现场成本控制措施 .................................................................................25

3.3 项目竣工结算阶段的成本控制 ....................................................................... 26

3.3.1 竣工验收的内容 .....................................................................................27

3.3.2 竣工结算的流程 .....................................................................................27

3.4 市场营销阶段的成本控制 ............................................................................... 28

3.4.1 营销阶段的内容 .....................................................................................29

3.4.2 营销成本控制与管理 .............................................................................29

第四章铭鹤花园成本管理的现状、问题及分析 .......................................................31

4.1 铭鹤花园的项目概况 ....................................................................................... 31

4.2 铭鹤花园项目成本的现状 ............................................................................... 31

4.3 铭鹤花园项目现状的分析 ............................................................................... 35

4.3.1 收益分析 .................................................................................................35

4.3.2 成本核算与成本计划的比较 .................................................................36

4.4 铭鹤花园项目成本管理的问题 ....................................................................... 39

4.4.1 总体问题 .................................................................................................39

4.4.2 具体问题 .................................................................................................39

4.5 铭鹤花园项目成本管理问题的分析 ............................................................... 41

4.5.1 企业内部因素 .........................................................................................41

4.5.2 企业外部因素 .........................................................................................42

第五章铭鹤花园项目成本管理的解决方案 ...............................................................45

5.1 重视企业的成本管理 ....................................................................................... 46

5.1.1 成本管理是其生存和发展的重要保障 .................................................46

5.1.2 成本管理是在市场竞争中取胜的关键 .................................................46

5.1.3 成本管理可以提高企业的经营管理水平 .............................................46

5.2 加强企业内部管理 ........................................................................................... 47

5.2.1 建立健全项目成本管理体制 .................................................................47

5.2.2 合理控制建设成本 .................................................................................52

5.2.3 严格控制质量成本 .................................................................................54

5.2.4 重视工期成本管理 .................................................................................57

5.5.5 加大管理的执行力度 .............................................................................58

5.3 加强企业外部监督 ........................................................................................... 59

5.3.1 完善面向市场的监督制度 .....................................................................59

5.3.2 建立面向国家的监督机制 .....................................................................59

5.3.3 建立面向个人的监督体系 .....................................................................60

第六章铭鹤花园项目成本管理的落实措施 ...............................................................61

6.1 铭鹤花园项目成本管理的保障与支持 ........................................................... 61

6.1.1 项目经理不断增强成本效益观念 .........................................................61

6.1.2 基层人员做好成本数据的搜集工作 .....................................................62

6.1.3 管理人员进一步完善动态成本管理 .....................................................62

6.1.4 施工单位要不断加强质量安全管理 .....................................................63

6.1.5 管理层选择好劳务分、承包方 .............................................................63

6.1.6 项目部要加强材料成本管理 .................................................................64

6.2 铭鹤花园项目成本管理的预估 ....................................................................... 64

6.2.1 项目成本预估及计算预留成本的方法 .................................................65

6.2.2 水晶球法 .................................................................................................65

第七章结论与展望 .......................................................................................................67

7.1 结论 ................................................................................................................... 67

7.2 展望 ................................................................................................................... 67

参考文献 .........................................................................................................................69

在读期间公开发表的论文和承担科研项目取得的成果 .............................................71

致谢 .............................................................................................................................72

第一章绪论

1.1 选题背景及意义

我国的房地产行业开始于上世纪 80 年代，于 1988 年住房商品化后进入兴盛

时期。相较于国外而言，我国的房地产行业仍然是一个新兴的行业。随着我国市

场经济的不断加快，改革开放的深入发展，国民经济也进行着飞速的发展，我国

国家建设正在朝着现代化、新型工业化、新型城镇化的道路上快速前进，房地产

行业占据了我国市场经济建设的重要地位，承载着我国基本经济运行的物质基础。

根据数据可以看出，我国目前房地产行业和其他很多行业密切相关，因房地产行

业的各项投资直接或者间接刺激带动发展的产业有近 100 个，我国国民经济中房

地产行业在近年来对国民生产总值贡献的比例在持续增加，这种增长的比例是稳

定的，长期的，可见我国国民经济的可持续发展中房地产行业发挥着重要的作用。

房地产行业与国民经济的其他行业在某些领域方面存在一定的共性，但又不

可避免地存在不同于其他行业的特殊规律。世界范围内不同国家的房地产行业受

各自国内环境、法律、政策和国情不同等各方面因素影响，使得整个房地产业面

临的内外部生存环境截然不同。这些因素中有积极推动其成长的方面，也有影响

其健康发展的不确定性因素。

总结我国房地产行业过去 30 多年的发展经验来看，多数房地产项目成本管理

是粗放式的。尽管一直致力于降低成本，真正的成本管理实施对策却没有能在各

个环节中得到应用，很多项目没有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。与

此同时，房地产行业也日益面临着紧迫的外部环境，随着我国改革的不断深入，

有关房地产行业的法律法规、政策不断完善，如房地产项目土地公开招标制度等，

另一方面由于建筑材料价格上涨和人力资源成本不断推高等因素进一步抬升了房

地产项目的开发成本。在此基础上，房地产企业如果不改革旧的粗放式经营模式，

将有可能在激烈的竞争中被淘汰。因此，引入创新性成本管理理念和对策到房地

产项目中是非常重要的、急迫的。尤其是 2008 年金融危机之后，我国房地产行业

经历了寒冬期，发展艰难，利润空间逐渐降低，楼市成交量也不容乐观，各个房

地产企业相互争夺市场的竞争更为激烈，都在迫切关注如何科学合理降低成本。

因此如何节约建筑成本，科学的成本控制，提高企业的成本管理已经成为每个房

地产开发企业面临的现实问题。

基于以上原因，本文参考一些房地产开发项目的现实案例，运用成本管理的

理论、研究模型等分析影响房地产项目成本的各种因素，力图运用所学的成本管

理知识对房地产开发的各个环节中关键成本的控制进行科学、合理的控制与核算，

上海理工大学硕士学位论文

使房地产开发项目在保证高质量和按时完工的同时更好的合理控制房地产开发成

本，提升房地产项目的开发价值。

1.2 国内外研究状况

房地产开发公司的管理水平和内部控制能力直接决定了某一开发项目成本的

高低，进而影响项目的经济效益和公司的整体盈利水平，对任何一个房地产企业

的生存发展壮大而言都极具重要意义。在当今行业竞争激烈的微利时代，如何有

效地降低开发成本并不断研究和改革成本管理方法成为了房地产行业的关键。与

国内比较，国外对房地产开发成本的理论研究起步早，上个世纪 50 年代后期，新

技术革命在发达资本主义国家兴起，学术界提出了“价值工程”理论和方法，把事前

和事中控制包括到成本控制过程中，这是房地产成本控制领域的重大突破。

进入 60 年代后，针对传统的项目成本、绩效考核的缺陷，世界上大多数研究

结果中具有代表意义的是美国为了降低成本和提高航空管理而创建工作分解结构

（Work Breakdown Structure，WBS）技术和挣值管理技术方法（挣值管理，EVM

等），该技术丰富了世界领域内的项目成本管理研究。

上个世纪 80 年代，国际全面成本管理促进会主席 R .E. Westney 先生利用“全

面质量管理”的思想结合项目成本管理而提出的一整套“全面成本管理”研究理论体

系，其定义为：“全面成本管理是通过利用相关专业理论、专门技术方法来控制和

管理资源，使成本，利润和风险达到最低。”总之，运用全面成本管理系统的方法，

对投资结构和投资的资本成本的优化，提高企业的管理效率。

20 世纪 90 年代，美国的成本管理部门运用多角度的系统理论，控制理论，金

融理论等结合所提出的建设项目全面造价管理信息理论（Total Cost

Management-TCM），核心思想即运用现代化管理手段、工具，在项目的建设过程

中，从全局出发，对所有面临的问题综合分析寻求最佳解决方案。

本文从图书馆、网络资源、知网数据库等多方面搜集相关的房地产成本方面

的研究资料和数据，并进行了整理分析、总结。

1.2.1 国外研究现状

国外学者近年来对房地产项目成本管理的研究成果有很多，目前国外针对成

本管理领域的理论研究分为两个方面，分别是战略成本管理和企业成本管理：

Nina R

（2009）提出应该在项目开发之前做好市场调研工作，以利于做出正确

的决策，因为这对整个项目的开发来说是相当重要的[1]；Akenhead Q.C(2010)提出

企业成本管理在一个项目的决策和开发过程中发挥着至关重要的作用[2]；Luck

R.McDonnell（2010）认为在决策之前客户是非常必要和建筑师建立沟通、互动的

第一章绪论

决策，这将直接影响到工程的施工过程和细节设计。包括中国在内许多国家都开

始慢慢地的学习、接受并逐步认可和采用这些项目成本管理的成果[3]；Qun Gao

International Journal of Business and Management，（2009，Vol.4，12）文中以成本

控制、房地产项目管理为研究对象，分析和研究相关的问题。通过房地产建筑成

本结构分析，房地产建筑成本控制与管理[4] ；David Scofield Steven Devaney

（2013.6.3.pp.279-302）中指出商业房地产是一个非常具体的资产，比大多数其他

普遍持有的投资资产相比不透明度高，该文研究的目的是为了解决这一现象[5]。

1.2.2 国内研究现状

国内学者近年来对房地产项目成本管理的研究成果有：

李兴龙（2009）提出，一个项目的开发价值，如果仅仅依靠前期阶段来追求

的利润的最大化，则在这个阶段中的风险也最大[6]。

何建龙（2009）提出，项目成本管理的目标要确保项目竣工后全部支出在批

准的预算内，包括每个项目资源的规划，确保项目施工成本预算和成本控制的后

续成本管理活动应不超过项目预算的范围[7]。

肖志刚（2009）提出，房地产的开发是一项浩大的工程，为保证这项工程顺

利执行需从大局上进行全面规划、实际执行时各个环节严格进行成本考核控制，

成本控制并不仅仅在建设实施阶段进行，还应该做好在筹资投资、工期计划、质

量各方面的综合平衡，成本管理才会达到效益[8]。

刘元柱（2009）认为首先对项目的可行性进行科学合理的分析后，确定该项

目的市场消费人群定位和品质要求，对整个项目进行概预算，综合评估所有各项

成本的控制重点，从而达到更好的控制开发成本[9]。

薛倩倩（2010）认为房地产开发的成本管理要做好两个方面：事前控制和事

中控制。事前控制也就是要做好初期市场调研、评估资金的时间价值和项目开发

设计工作；事中控制要严格项目预算、加强承包合同管理、各项证书及时办理和

竣工结算等[10]。

鲍珊珊（2010）从中小企业特点的角度出发，我国房地产市场环境对中小房

地产企业的第二大城市定位相结合，整合市场竞争环境、外部法律法规环境全面

分析房地产项目的成本管理问题[11]。

李莉（2011）对房地产项目开发成本构成结构进行分析后，针对中小房地产

商开发的住宅产品提出处于开发初期阶段的成本管理对策。成本可控制在早期阶

段，包括融资成本，投资成本和项目的规划和设计成本[12]。

陈索芳（2011）提出，施工阶段的投资控制事关整个项目的成本控制。由于

工程设计施工完成后开始，建设任务完全已经完善，总体投资费用的影响，只有

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摘要：

摘要在我国国民经济高速发展和我国大力推进城镇化建设的今天，房地产消费已经成为了我国居民消费的热点，同时也是推动国民经济飞速发展的一个重点。但是近年来因为国内宏观调控政策的转变和国家对房地产市场监督管理的完善，房地产企业的竞争也日趋激烈，其要想在激烈的竞争中立于不败之地，就需要在成本管理上下功夫，房地产企业要想实现盈利就只有不断加强成本管理，降低成本，才能实现可持续发展。因此，房地产开发项目的成本管理不仅是房地产企业要考虑的一个重要问题，同时对于研究者来说也是一个非常重要的课题。本文根据近年来我国和世界房地产行业的发展形势，简要地介绍了房地产项目成本管理的内容。世界范围内不同国家的房地产行业受各...

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