中海地产2006年南京东妙峰庵项目市场定位报告

3.0 周伟光 2025-01-09 4 4 9.64MB 148 页 10积分
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【南京·东妙峰庵项目】
市 场 定 位 报 告
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南京中海地产有限公司
二○○六年八月七日
目 录
第一章 地块资源分析...........................................................................4
第一节 项目规划技术指标............................................................4
第二节 地块位置............................................................................4
第三节 地块现状及周边环境........................................................5
第四节 项目发展目标....................................................................7
第二章 南京房地产市场现状分析......................................................9
第一节 南京房地产市场宏观分析................................................9
第二节 南京房地产各物业市场分析..........................................10
第三节 项目区域各物业市场分析..............................................24
第三章 各类型物业竞争与可比项目分析........................................35
第一节 酒店式公寓竞争与可类比项目分析..............................35
第二节 住宅竞争与可类比项目分析..........................................44
第三节 商业竞争与可类比项目分析..........................................50
第四节 办公物业竞争与可类比项目分析..................................54
第五节 南京综合性楼盘分析......................................................61
第六节 南京重点酒店式公寓项目会所分析..............................62
第四章 SWOT 分析...........................................................................64
第一节 优势（Strengths）...........................................................64
第二节 劣势（Weaknesses）.......................................................65
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第三节 机会（Opportunities）....................................................65
第四节 威胁（Threats）..............................................................66
总结...............................................................................................66
优劣势对应策略...........................................................................67
第五章 项目定位................................................................................68
第一节 定位原则..........................................................................68
第二节 利润及销售速度最大化分析..........................................69
第三节 项目整体形象定位..........................................................71
第四节 酒店式公寓物业定位......................................................74
第五节 住宅物业定位..................................................................81
第六节 商业物业定位..................................................................89
第七节 办公物业定位..................................................................97
第八节 会所定位........................................................................102
第九节 项目设计规划初步建议................................................106
第十节 汇总表格........................................................................110
第六章 面市时间及推售初步建议..................................................113
第一节 项目工程进度安排........................................................113
第二节 面市时间和推售建议....................................................114
第三节 推售执行计划................................................................115
第七章 卖场位置建议......................................................................116
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第一章 地块资源分析
第一节 项目规划技术指标
根据南京市规划局建设项目规划设计要点，地块规划技术指标为:
用地面积：25080.3㎡；其中市政配套用地面积 2003.1㎡，实际
出让面积：23077.2 ㎡;
物业类型：住宅、办公、酒店式公寓；
容积率：<4； 建筑密度：<30%；
建筑高度：规划建筑退盐仓桥广场 60 米范围内可以规划高度<100
米的酒店式公寓或办公用房，其余范围内可规划高度不超过 33 米的
小高层住宅或多层住宅； 绿地率：>30%。
第二节 地块位置
地块区位与周边资源分布图示
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地块位于中山北路与大桥南路交汇处。大桥南路向北直贯长江大桥，是
江南与江北交通的一条重要途径；中山北路横贯半个南京城，承担着下关区
和鼓楼区等几个城中行政区之间往来的重要任务。未来地铁五号线从地块穿
过并计划设有出入站口。
第三节 地块现状及周边环境
一、地块现状
地块东至规划东妙峰庵道路，西至盐仓桥广场。目前东侧是多栋居民住
宅楼，都是多层结构，项目建成后将有新规划的东妙峰路与之隔开。地块现
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状为毛地，红线内现有许多老式建筑，多数是平房，待拆迁面积近 30000
平米。
地块现状图示
二、周边环境
地块位置是鼓楼区与下关区交界处，既是鼓楼区的后院也是下关区的门
户。因此地块即包含着人文鼓楼的文化气息又兼蓄着“新下关”的成长空间。
公交线路：16 W、21 W、31W、32W、100W、34 W、Y4、816 W、
盐葛线、盐浦线、盐轮线、盐工线等
商务服务：双门楼宾馆、丁山香格里拉、锦江之星、南京饭店、虹桥饭
店等
零售服务：家乐福超市、苏果社区店、华诚超市等
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金融：南京市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政局等
医疗：南医二附院、市第三医院、海军医院、鼓楼中医院等
教育科研：南京财经大学、南京政治学院、铁路运输学校、南京旅游学
校、南京三十九中、财大附小、市八中、南自、724 所等
自然人文：阅江楼风景区、静海寺、天妃宫、挹江门等
地块周边部分配套图示
家乐福 盐仓桥广场沿线商业
金融服务 医疗——市三院
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高等院校——南京财经大学高等院校——南京政治学院
中学——市八中 小学——财大附小
景点——阅江楼 景点——静安寺
第四节 项目发展目标
项目地处鼓楼区边界，与下关区一路之隔，项目开发将兼顾下关和鼓楼
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两行政区域。项目区域内房地产市场供应趋少，更是缺少多种物业并存的标
志性楼盘，本项目作为融合四种业态为一体的楼盘，将填补区域内的市场空
白。
本项目将是我司在南京开发的第二个物业，也是在南京开发的第一个综
合性的物业。成功运作项目是追求开发利润的前提，从而也可进一步提升我
司在南京市场中的品牌与形象。以我司的专业能力与建筑品质，本项目势必
成为领导区域房地产市场发展的标志性楼盘。
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第二章 南京房地产市场现状分析
第一节 南京房地产市场宏观分析
【现状综述】
2005 年受宏观调控影响，南京房地产市场投资涨幅首次滑落；
进入2006 年初，房地产市场投资出现反弹；
随着新一轮宏观调控实施，南京房地产市场涨幅再次出现下滑趋势；
整体南京房地产市场保持着稳定增长的趋势。
【综述分析】
近年来南京房地产市场得到长足发展，虽然经历几轮宏观政策调控，出
现几番波动，但整体来看南京房地产市场基本保持健康、稳定的发展趋势：
房地产投资平均增长率 21.8％，商品房销售价格每年平均涨幅为8.1％，房
地产供销比由2003 年的0.89：1调整到 2005 年的1.1－1.3：1的空间合
理范围内。
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作者：周伟光 分类：行业资料 价格：10积分 属性：148 页 大小：9.64MB 格式：DOC 时间：2025-01-09

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