时富花园D、E栋开发可行性研究报告（目录）

3.0 周伟光 2025-01-09 4 4 212KB 36 页 10积分
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时富花园 D、E栋开发可行性研究报告（目录）
一、 报告摘要
⒈1开发企业
⒈2项目简介
⒈3项目经济效益指标
⒈4结论、风险及建议
二、 项目概况
⒉1项目综述
⒉1.1 项目位置
⒉2项目用地
⒉2.1 用地面积
⒉2.2 地块形状
⒉2.3 地块现状
⒉2.4 项目经济技术指标
⒉3项目发展状况
⒉3.1 项目发展单位简介
⒉3.2 项目法律手续
三、 项目投资环境
⒊1宏观经济分析
⒊1.1 全国整体经济环境
⒊1.2 东莞经济环境
⒊2寮步镇概况
⒊2.1 寮步镇经济
⒊2.3 寮步镇城镇规划
四、 区域地产市场分析
⒋1市场总体特征
⒋2市场供给分析
⒋2.1 住宅供给
⒋2.2 商业供给
⒋3市场需求分析
⒋3.1 住宅需求
⒋3.2 商业需求
五、 项目发展定位
⒌1项目 SWOT 分析
⒌2发展战略
⒌3形象定位
⒌4产品定位
⒌5户型定位
⒌6客户定位
⒌7价格定位
六、 营销策略
⒍1营销策划
⒍2营销计划
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⒍3场地布置
⒍4营销费用
七、 物业管理策略
⒎1物业管理的前期介入
⒎2管理费的确定
⒎3具体对本小区的物业管理的建议
八、 项目可行性研究
⒏1项目投资估算及资金筹借计划
⒏1.1 投资与成本费用估算
⒏1.2 开发费用估算
⒏1.3 总成本费用汇总分摊表
⒏1.4 资金筹借、投资计划及借款利息
⒏2项目销售和租贷收入测算
⒏2.1 住宅销售单价的确定
⒏2.2 商铺销售单价的确定
⒏2.3 车位销售单价的确定
⒏2.4 总收入估算
⒏3项目财务评价
⒏3.1 税金计算
⒏3.2 损益表及静态盈利分析
⒏3.3 现金流量表及动态盈利分析
⒏3.4 资金来源与运用表的货款偿还能力
⒏4项目不确定分析
⒏4.1 盈亏不确定分析
⒏4.2 敏感性分析
⒏4.3 决策概率分析
⒏4.4 风险规避和控制措施
⒏5项目效益评价
⒏5.1 项目社会效益评价
⒏5.2 项目环境效益评价
⒏6结论与建议
一、 评估结论
二、 有关说明及建议
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2
一、 报告摘要
1.1 开发企业
东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主
要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币 3，200
万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。
1.2 项目简介
本项目位于东莞市莞樟大道与五环路、莞深高速莞城出入口交汇
处东侧，用地面积 7，397，74 平方米（指 E和D型），建筑面积
91，968，80 平方米，建筑密度不大于 29%，建筑高度控制在 17 层
以下。
1.3 项目经济效益指标
项目总投资：211,816,962 元
项目销售收入：309,548,886 元（别墅/住宅销售率：95%）；商
业销售率：100%
税后利润 54,114,992
成本利润率：25.55%
财务内部收益率(FIRR)：34.27%
财务净现值(FNPV): 45,560,272
动态投资回收期：1.87 年
贷款偿还期：2年
1.4 结论、风险及建议
结论
本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正
在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、
立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发
程序及规定。
根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好
的可行性。
风险及建议
寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要
切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但
仍需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、
品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制
定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售
资金回款。
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3
二、 项目概况
2.1 项目综述
2.1.1 项目位置
项目位于东莞市寮步镇横坑村,东临三星、伟易达,南望旗峰山公
园,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。
2.2 项目总规划用地面积 336,088 平方米,项目总建设用地面积 280052
平方米,容积率不大于 2.5, 建筑高度控制在 28 层以下。
2.2.2 地块形状
地块呈四边形,整体形状较规则。
2.2.3 地块现状
项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件.
图7：地块现状之一 图
图8：地块现状之二 图
2.2.4 项目用地经济技术指标
根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示:
项目 规划指标
建筑占地面积(只指D、E型) 7,397,74m²
总建筑面积(只指D、E型) 91,968,88m²
用地性质商住用地
土地使用年限70
建筑密度 ≤29%
建筑高度 ≤17
总户数666 户
绿化率38%
2.3 项目发展状况
2.3.1 项目发展单位简介
东莞市时富花园开发有限公司
成立日期:一九九四年九月二日;注册号:003153;编号:No0064908;住
所：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区;法定代表人:朱正贤;注册资
本:3200 万元;企业类型:合作经营(港资);经营范围:建造东莞时富花园
商品住宅、商场及配套设施，开展销售、出租及管理业务;涉及许可证
的项目凭证可许经营).营业期限:自一九九四年九月二日至二OO 四
年九月一日。
　　　
时富花园开发有限公司的土地储备情况：
东莞市寮步镇横坑金银岭 500 亩土地
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