USST_Arts_117200904宏观调控背景下SY房地产公司发展战略研究

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3.0 赵德峰 2024-11-11 5 4 1.17MB 70 页 15积分

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摘要

近年来，我国政府为了遏制日益高涨的房价，保持房地产行业健康可持续发展，相

继出台了一系列房地产宏观调控政策。开始逐步理顺房地产市场关系，调整房地产产业

结构。大型房地产企业受宏观调控冲击较小，市场份额不断扩大，而在宏观调控背景下

中小型房地产企业面临着市场与发展空间不断挤压的严峻挑战，部分中小房地产企业开

始被兼并或被迫退出房地产市场。济南 SY 房地产开发公司作为一家三级开发资质，注

册资本金仅为 1800 万元的小型房地产开发公司，同样也受到了不小的冲击，销售面积

和销售额都不断下降。迫切需要调整经营思路，制定符合自身的稳增长发展战略来提高

宏观调控背景下的生存与发展能力。

论文阐述了课题研究的背景和意义、梳理了房地产发展战略尤其是中小房地产发展

战略的国内外研究现状；总结分析了发展战略相关理论；重点针对近年国家出台的宏观

调控政策进行了深入解读，并对宏观调控背景下房地产行业尤其是中小房地产企业发展

态势进行了总结分析，SY 房地产公司作为中小房地产企业不可避免的也受到了同样的

冲击；同时 SY 房地产公司也具备不同于其他中小房地产企业的自身特点，作为隶属于

某大型施工企业的本地房企，拥有部分存量土地资源和不可复制的地域优势是 SY 公司

最大的特点，论文通过 SWOT 分析法对宏观调控背景带来的机遇与挑战，对 SY 房地产

公司自身的优势和劣势进行了分析；通过分析得出了 SY 公司由传统的发展战略调整为

稳增长的发展框架，具体战略的选择主要是利用地域优势与政府开展合作，积极参与公

共文化基础设施开发和旧城棚户区改造开发为主的专业化发展战略。以及利用自身存量

土地资源和拆迁优势吸引外来资金进行合作开展联盟化发展战略；针对战略的选择，对

SY 公司开发产品重新进行了市场地位，对实施过程中资金、人才、风险等保障因素建

立系统的实施与评价体系，保障发展战略预期目标的顺利实现。

通过对宏观调控背景的分析，提出应如何根据当地产业经济环境并结合自身的特点

制定出适宜 SY 房地产公司生存和发展的战略。以此作为研究课题，一是能让济南 SY

房地产公司在宏观调控背景下获得生存和发展。二是能给具有相似背景的中小房地产企

业提供借鉴意义。三是能丰富房地产行业的发展态势，为消费者提供更多的产品选择。

关键词：宏观调控中小房地产企业 SWOT 分析专业化战略联盟化

战略实施保障

ABSTRACT

In recent years, the Chinese government has unveiled a series of macro-control policies

on real estate, straightened out the real estate market, and adjusted the industrial

structure, in order to curb the rising housing prices, and promote the healthy and

sustainable development of the industry. Large real estate enterprises are affected less,

enjoying an increasingly greater market share. In contrast, SMEs in the industry are

greatly challenged, faced with shrinking market share and development room, and

some of them are merged or even expelled from the market. Jinan SY Real Estate

Development Company is a small one with a Level III development qualification, and a

registered capital of RMB 18 million, which is also adversely affected. As a result, the

sales volume is on the decline; therefore, the operation adjustment and the development

of suitable steady growth strategy are in urgent need, so as to facilitate its survival and

growth in the macro-control context.

This paper illustrates the research background and significance; introduces the status

quo of domestic and foreign research on the real estate development strategy, in

particular for the SMEs; summarizes and analyzes the theories related to the

development strategy; emphases on the in-depth interpretation of the recently issued

macro-control policies; sums up the development situation of the real estate industry

(especially the SMEs) in the macro-control context. Inevitably, as an SME in the

industry, SY Real Estate Company is also subject to the adversely impact. Different to

other SMEs in the industry, SY is a local company affiliated to a large construction

enterprise, with a stockpile of land resources and a non-reproducible geographic

advantage. This paper adopts SWOT analysis on the opportunities and challenges faced

by SY brought about by the macro-control, as well as the own strengths and

weaknesses of SY. As a conclusion, SY should adopt the steady growth strategy.

Specifically, SY should take advantage of its favorable location to cooperate with the

government, and adopt the specialization strategy focusing on the public cultural

infrastructure development and the shanty town transformation. In addition, SY is

expected to attract foreign funds and adopt the alliance strategy based on its land

resources and demolition advantages. Besides, this paper performs a market

positioning for SY from the perspective of the strategies selected, and establishes a

systematic implementation and evaluation system for capital, talent, risk and other

factors in the implementation process, to ensure that the expected goals of the strategies

can be achieved in a smooth manner.

This paper discusses how to develop the strategy suitable for the survival and growth of

SY Real Estate Company based on the local industrial economic environment and

combined with its own characteristics by means of the analysis on the macro-control

background. The research topic can facilitate the survival and growth of Jinan SY Real

Estate Company in the macro-control context, provide reference for other similar SMEs

in the real estate industry, and enrich the industry trend, to offer consumers more

choices.

Keywords: Macro-control; SMEs in the Real Estate Industry; SWOT

Analysis; Specialization Strategy; Alignment Strategy;

Implementation Safeguard

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论 ....................................................... 1

1.1 课题背景及研究意义 ........................................... 1

1.2 国内外研究现状 ............................................... 3

1.2.1 发展战略研究现状 ....................................... 3

1.2.2 房地产发展理论研究现状 ................................. 3

1.2.3 中小房地产企业发展战略研究现状 ......................... 6

1.3 研究内容与框架 ............................................... 7

1.4 研究方法 .................................................... 10

第二章发展战略的理论基础 ......................................... 11

2.1 企业发展战略概述 ............................................ 11

2.2 企业发展战略的类型 .......................................... 12

2.3 企业发展战略选择与制定的过程 ................................ 13

2.4 战略分析的方法 .............................................. 14

第三章宏观调控及对中小房地产企业影响分析 ......................... 16

3.1 中小房地产企业界定 .......................................... 16

3.1.1 房地产及分类 .......................................... 16

3.1.2 中小型房地产企业的界定 ................................ 18

3.2 中小房地产企业存在与发展的意义 .............................. 19

3.3 房地产宏观调控影响分析 ...................................... 22

3.3.1 改革开放后我国房地产宏观调控政策的基本情况 ............ 22

3.3.2 房地产宏观调控政策影响分析 ............................ 24

3.3.3 宏观调控对房地产业的影响分析 .......................... 25

3.3.4 宏观调控对中小房地产企业的影响分析 .................... 26

第四章 SY 公司现状及战略环境分析 ................................... 31

4.1 SY 公司简介及发展现状 ....................................... 31

4.1.1 SY 公司简介 ............................................ 31

4.1.2 SY 公司发展现状及存在的主要问题 ........................ 32

4.2 SY 公司战略环境分析 ......................................... 36

4.2.1 宏观调控背景下 SY 公司的机会分析 ....................... 36

4.2.2 宏观调控背景下 SY 公司的威胁分析 ....................... 39

4.2.3 SY 房地产公司的优势分析 ................................ 40

4.2.4 SY 房地产公司的劣势分析 ................................ 41

4.2.5 SY 公司 SWOT 分析小结 ................................... 43

第五章 SY 公司发展战略的制定 ....................................... 44

5.1 宏观调控背景下 SY 公司发展战略的目标 ......................... 44

5.2 宏观调控背景下 SY 公司发展战略的分析 ......................... 45

5.3 SY 公司专业化发展战略的确定 ................................. 46

5.3.1 专业化发展战略的目标市场与市场定位 ..................... 47

5.3.2 专业化发展战略的特定产品 ............................... 48

5.4 SY 公司联盟化发展战略的确定 ................................. 49

5.4.1 联盟化发展战略的方式 ................................... 49

5.4.2 联盟化发展战略的对象选择 ............................... 50

5.4.3 联盟化发展战略的具体项目策划 ........................... 51

第六章 SY 公司发展战略的实施与控制 ................................. 53

6.1 SY 公司战略实施的组织管理机制 ............................... 53

6.2 SY 公司重新构建人才体系 ..................................... 54

6.3 专业化战略的多元化融资 ...................................... 57

6.4 联盟化战略风险控制机制的建立 ................................ 58

第七章结论与展望 ................................................. 60

7.1 结论 ........................................................ 60

7.2 展望 ........................................................ 61

附件一 SY 公司近四年来主要利润指标 ................................. 62

参考文献 ........................................................... 63

在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ..................... 66

谢辞 .............................................................. 67

第一章绪论

1.1 课题背景及研究意义

上世纪末，随着以海南、广西北海为代表的第一轮房地产泡沫的破灭及接踵

而至的亚洲金融危机的影响，我国经济出现“通货紧缩”，房地产业进入低迷期。

国务院为了刺激消费、促进内需、振兴经济，明确提出“促使住宅业成为新的经

济增长点”，并开始了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 2003 年，国

务院将房地产行业定位为促进国家经济发展的支柱产业之一。同年，国土资源部

开始对土地全面实施“招拍挂”。而意图通过“招拍挂”来调节地价并促进房地产

健康发展的做法，却因为老百姓“房改”后改善住房的迫切需求和有限的土地资

源之间的矛盾而导致土地价格飞涨。此时的房地产行业如脱缰的野马，开始急速

的扩张，房子价格一路高歌猛进。在诱人的高额利润驱使下，众多房地产企业如

雨后春笋般冒了出来，众多国有大中型企业开始试水房地产业，许多中小房地产

企业也是在此时开始成长起来，较低的准入门槛，高额的利润回报，让房地产企

业数量急剧猛增。但是真正能够开发出精品项目，做大做强的企业却是非常少。

SY 房地产开发公司隶属于济南某大型建工企业，也正是从此时开始获得了蓬

勃发展。SY 房地产公司在此之后先后开发了三个大中小型项目，由于房地产市场

的不规范，较低的资金投入，边建设、边销售、边补手续的滚动开发模式，让 SY

公司从一个资金、人才、资源比较薄弱的房地产公司成为当时济南房地产市场上

的名牌企业。仅历下区一个大型住宅小区就为 SY 公司贡献了超亿元的利润收入。

SY 房地产公司的开发项目用地全部是母公司作为当地大型国企的生产经营用地，

在“腾笼换业”的战略思维模式下，借助当时房地产宏观调控的宽松环境开始通

过房地产开发获取高额利润。

2006 年以来，政府开始整顿房地产市场，为房地产市场降温，调整房地产市

场结构，陆续出台了多项房地产市场宏观调控措施。调控政策开始向纵深发展，

调控政策的可执行性不断加强，对房地产市场的干预开始进入实质阶段，调控政

策不断细化。直到 2010 年之后，“史上最严厉 ”的房地产调控政策开始颁布实施，

提高二套房首付比例、停止住宅用地供应、央企退出房地产市场等政策都是针针

见血。尤其是针对二套房的限购和限贷政策对于投资性需求的打击更是致命的。

这些政策的出台，导致商品房量价齐跌，供应量大幅下降。进入 2013 年，“新国

五条”的实施，更是让本来就风声鹤唳的房地产市场继续萎靡不振，在社会上引

起了强烈反响，政府多次提出房地产调控不会放松。

调控政策出台的最初目的是为了控制不断上涨的房价给国家和社会带来的压

宏观调控背景下 SY 房地产公司发展战略研究

力，随着调控政策的不断深入，在房价趋于稳定之后，调控的目标开始逐步回到

根源上来，那就是调整房地产市场的合理结构，通过公租房、经济适用房、商品

房、豪宅别墅等产品来形成合理的产品层级搭配，从而在根本上保证房地产价格

的合理回归，避免调控解除报复性上涨的恶性循环。公租房和经济适用房的建设

刚刚开始起步，是在偿还当年将房地产不加区分全部推向市场形成的政府住房政

策严重缺位的欠债。这需要一个比较长的时期，所以对于开发商来讲机会还是存

在的，2013 年，新当选的国务院总理李克强多次提出了加快城镇化的要求，这也

是房地产行业迎来第二次发展的契机。

在商品房开发的层面上，政府通过调控还有一层目的，就是通过调控对房产

商进行整合，便于进一步管理，利于房地产市场的健康发展。由于市场长期不景

气，很多中小型房地产企业开始转型、破产、被兼并或者淘汰。在调控形势和资

本的驱动下，国内房地产市场开始进入快速的、深入的整合期。根据国家统计局

的统计数据，百强房地产企业市场份额占到了 30%，而 2012 年初全国房地产数量

为88419 个，也就是说八万多家房地产企业占有 70%的市场份额，房地产业已经进

入一个高度集中的发展阶段。融资困难、开发周期过长、人员流失严重等问题成

为困扰中小房地产企业的难题。中小型房地产开发企业发展的成败，直接决定着 8

万多家房地产企业从业人员的命运，所以中小房企发展的成败是值得去探讨和研

究的问题。

以济南房地产市场来说，06 年之前，本地房地产企业几乎占据了全部的市场

份额，市场上很少见到外地进入的房地产企业的踪影，很多业内人士对于济南本

地始终不温不火的房地产市场称为最后的房地产本土化市场。虽然大部分本地企

业规模都不大，但在当地政策的支持下，都获得了长足的发展。但在 06 年国家开

始对房地产市场进行宏观调控后，外地大型房企尤其是央企纷纷涌入，“地王”层

出不穷，良好的融资渠道，雄厚的资金，让这些大型房企将本地的房地产市场做

大做强的同时，也一再挤压本地中小房地产企业的生存空间。在这种背景下，济

南中小房地产企业要想获得持续发展的机会，就必须根据企业外部的经营环境和

自身的有限资源状况，制定适合其发展特点和态势的一种战略或几种战略的组合。

越来越严厉的宏观调控环境，日益规范的房地产市场，紧缩的房贷政策，低

迷的房地产销售市场，让 SY 房地产开发公司面临着诸多的挑战和困难，前期开发

积累的资金因为上缴集团总公司进行二次分配，同样也和其他中小型房地产开发

公司一样面临着宏观调控和自身发展的双重瓶颈。目前 SY 房地产开发公司面临的

主要问题有：融资难度大、资金紧张、销售量下滑严重、人才流失严重、受外来

大型企业挤压严重等。这些问题的存在让 SY 房地产开发公司处于一个发展的关键

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摘要：

摘要近年来，我国政府为了遏制日益高涨的房价，保持房地产行业健康可持续发展，相继出台了一系列房地产宏观调控政策。开始逐步理顺房地产市场关系，调整房地产产业结构。大型房地产企业受宏观调控冲击较小，市场份额不断扩大，而在宏观调控背景下中小型房地产企业面临着市场与发展空间不断挤压的严峻挑战，部分中小房地产企业开始被兼并或被迫退出房地产市场。济南SY房地产开发公司作为一家三级开发资质，注册资本金仅为1800万元的小型房地产开发公司，同样也受到了不小的冲击，销售面积和销售额都不断下降。迫切需要调整经营思路，制定符合自身的稳增长发展战略来提高宏观调控背景下的生存与发展能力。论文阐述了课题研究的背景和意义、梳...

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