房地产投资信托发展研究

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房地产投资信托发展研究

摘要

房地产业属于资金高度密集型行业，通过多种渠道的融资活动来满足开发资

金的需求，是房地产开发企业生存和发展亟待解决的问题。当前我国房地产市场

获得长足发展，房地产市场一、二、三级体系已经基本确定，房地产行业规章不断

完善，与房地产相关第二、三产业受益于房地产快速发展的拉动也得到蓬勃发展

但是在貌似繁荣的市场环境下存在一定的发展隐患，首先作为与国民息息相关的

行业，房地产行业不能仅仅考虑经济发展的需要，而且还要考虑民生与和谐社会

的建立；其次在我国房地产行业在进入深化发展阶段后，对于房地产发展模式究

竟走香港模式还是美国模式存在不同的意见；再次微观上来说制约房地产行业发

展的金融创新问题日益突出。

在我国随着市场经济体系的逐步完善，游戏规章的日益规范，房地产行业对

于资金日益渴求。在美国房地产是作为大金融范畴而存在的，这也间接说明房地

产业对于金融行业的依赖。目前，我国房地产企业融资渠道单一，主要依靠银行

贷款，在国家进一步加强对房地产宏观调控的大背景下，银行为避免潜在的金融

风险，进一步收紧银根，房地产行业赖以生存的银行贷款间接融资模式收到严峻

考验，房地产行业直接融资的需求越来越迫切。为此，寻找有效的直接融资模式

由资金所有者和资金使用者直接借贷，势在必行。

房地产投资信托（即 REITs）即是这样一种有效的直接融资工具，作为一种

重要的金融创新产品，由信托公司通过制定信托投资计划，与投资者（委托人）

签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行

房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营

管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的。房地产投资信托本质上属于金

融工具，是房地产证券化的一种方式，它满足了房地产企业对于资金的需求，同

时通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，为普通投资者进入房地产市场投

资提供了可能。尽管目前无论在税收优惠、金融环境还是法律制度等方面存在阻碍

房地产信托投资发展的因素，但是可以预见，随着我国信托业的不断发展和完善

随着金融市场的成熟、法律制度的完备房地产投资信托在我国的发展具有光明的

前景。

关键词：房地产　房地产投资信托　直接融资

ABSTRACT

Real estate industry is one of the highly capital-intensive industries. It is a critical

mission for the real estate development companies to satisfy their capital requirement

through all kinds of financing approaches. Currently, the real property market in China

has been developed quiet great. The three-level system of real property market has been

primarily founded and the regulations regarding the real property industry has been

continuously consummated. Besides, the secondary and tertiary industries related to the

real property industry has been fully developed due to the rapidly development of real

property industry. However, there still exist hidden troubles under the seemingly

flourishing market. Firstly, as the key industry regarding to people’s life, the

development of real property industry could not only be concerned to the economic

development, but also be concerned to the people’s life and the establishment of

harmonious society. Secondly, after entering into the stage of the deep development of

real property industry in China, there are different opinions regarding the development

model of real property industry that whether the Hong Kong model or the USA model

should be taken. Thirdly, in microcosmic view, the problem of financial innovation

which restricts the development of real property industry is increasingly outstanding.

In China, with the consummation of market economy system and the

standardization of the operation regulations, more and more capitals are required by real

property industry. In USA, the real property industry is classified in finance field, which

could sidelight the depending of the real property industry on the finance industry. At

present, the financing channel of the real property industry in China is very simple,

which depends on the bank loan. Under the background of further macro-control on real

estate industry by the State, the banks prefer to further retrenching the capital flow to

avoid potential financial risks. Consequently, the indirect financing model of bank loan

which the real property industry is highly depending on has been strictly challenged and

the requirement of direct financing is more and more urgent. Therefore, it is imperative

to seek the efficient direct financing through which the capital owner could borrow

money directly to the potential user.

The Real Estate Investment Trusts (REITs) is such an effective direct financing

approach. The REITs, as an important financial innovation, runs as follows: the Trust

Company makes the investment trust plan and enters into the Investment Trust

Agreement with the Investor (entrustor). The entrustor’s money will be trusted to the

Trust Company through the issuance of trust benefit certificate and further be used in

real property investment mortgage investment. Such trusted money will be managed by

professional institution and person retained or entrusted by the Trust Company and the

investment proceeds will be distributed to each investor pro rata. The REITs is actually

a financial facility and a security mode of the real property, which will satisfy the

capital requirements by the real property companies. Meanwhile, the popular

investment will be realized through portfolio and professional financing, which provides

an opportunity for the common investors to invest in real property market. Although,

there still are some factors relating to the tax preferential treatment, financial

circumstance, legal system and others which restrict the development of the REITs, it is

anticipative that the REITs could be developed prospectively and splendidly in China

with the development and consummation of trust industry, financial market and legal

system.

Key Words：Real Estate，Real Estate Investment Trusts，Direct

Finance

目  录
摘要
ABCTRACT
第一章　绪　论......................................................1
§1.1 房地产业和金融业关系.......................................1
§1.2 发展房地产投资信托意义.....................................2
§1.3 房地产投资信托国内外发展综述...............................5
§1.4 研究方法和路径.............................................5
第二章 与房地产投资信托相关基本概念.................................7
§2.1 信托.......................................................7
§2.1.1 资金信托.............................................7
§2.1.2 财产信托.............................................8
§2.2 房地产投资信托概念和特征...................................8
§2.2.1 房地产投资信托概念...................................8
§2.2.2 房地产投资信托特征...................................8
§2.3 房地产信托.................................................9
2.3.1 房地产投资信托与房地产投资基金.........................9
2.3.2 房地产投资信托与土地信托..............................11
2.3.3 房地产投资信托与房地产上市公司股票....................12
§2.4 房地产投资信托基本组织形式................................12
§2.4.1 契约型房地产投资信托................................12
§2.4.2 公司型房地产投资信托................................13
§2.5 房地产投资信托基金的投资决策与资产配置....................14
第三章　其他房地产融资模式分析.....................................15
§3.1 房地产企业证券市场融资....................................15
§3.1.1 发行上市(IPO).......................................15
§3.1.2 买壳上市............................................16
§3.1.3 非上市企业与上市公司合作............................17
§3.2 房地产企业资产重组........................................18
§3.2.1 资产重组方式的选择..................................19
§3.2.2 资产重组方式的特点..................................19

§3.2.3 资产重组原因........................................19
§3.2.4 资产重组应注意的问题................................20
§3.3 房地产企业贷款............................................21
§3.3.1 房地产企业贷款概念和种类............................21
§3.3.2 房地产企业贷款特点..................................21
§3.3.3 房地产企业贷款发展..................................22
§3.3.4 银行房地产业务产品体系及创新........................23
§3.4 房地产企业债券............................................23
§3.4.1 房地产企业债券概念和种类............................24
§3.4.2 房地产企业债券特点..................................24
§3.4.3 美国企业债券市场发展及对我国的启示..................25
§3.4.4 房地产企业债券优点..................................26
第四章　世界主要国家和地区房地产投资信托概况.......................28
§4.1 国外的 REITs 起源..........................................28
§4.2 国外的 REITs 发展概况......................................28
§4.2.1 美国房地产投资信托发展..............................29
§4.2.2 其他国家房地产投资信托的发展........................36
第五章 房地产投资信托在中国的实践..................................40
§5.1 我国房地产投资信托法律规范的现状..........................40
§5.1.1 商事法..............................................40
§5.1.2 房地产管理法........................................41
§5.1.3 金融法..............................................41
§5.1.4 房地产投资信托法规..................................41
§5.2 我国房地产投资信托发展现状和主要类型......................45
§5.2.1 我国房地产投资信托发展现状..........................45
§5.2.2 我国房地产投资信托主要类型..........................47
§5.3 我国现行 REITs 的基本特点..................................50
§5.4 美国 REITs 法律环境对我国立法的启示........................51
§5.5 我国房地产投资信托的发展趋势..............................52
第六章　房地产投资信托在我国发展建议...............................54
§6.1 我国发展 REITs 的必要性和可行性分析........................54
§6.2 我国建立房地产投资信托的问题和挑战........................55
§6.2.1 法律制度不完善......................................55

§6.2.2 税收优惠政策不明确..................................56
§6.2.3 市场环境尚需进一步改善..............................57
§6.2.4 复合型的专业人才缺乏................................58
§6.3 我国建立房地产投资信托的政策对策..........................58
§6.3.1 加快相关法规制定....................................59
§6.3.2 完善市场机制........................................61
§6.3.3 规范业务范围........................................61
§6.3.4 设计合理的税收制度..................................62
§6.3.5 注意防范道德风险....................................63
§6.3.6 加快组织机构的建设..................................64
§6.3.7 加强理论研究，完善人才培养机制......................64
参考文献...........................................................66

参考文献

第一章　绪　论

§1.1 房地产业和金融业关系

房地产和金融的相互融合不是偶然现象，而是由房地产业的资金运动特点和

金融业对包括房地产业在内的经济增长的带动功能决定的。房地产具有不可移动

性、不易分割、价格昂贵等特点，使得房地产投资金额巨大，资产流动性差，容易

引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，从房地产业的资金运作特点来

看，房地产再生产和资金运动的各个环节都要大规模占用资金，资金占用周期长

并且周转速度慢，于是房地产业的资金运作和积累存在尖锐的矛盾，需要拥有资

金实力的金融业作为有力后盾，以实现房地产业资金活动的良性循环。同时，由

于房地产行业的资金密集性，房地产业沉淀的资金在金融与资本市场占有相当大

的份额，为资本提供了保值增值的空间，金融业的发展也需要得到房地产业的支

持。因此，房地产业和金融业是相互支持的，房地产业的发展与房地产金融的成

长密切相关。

近几年来，我国的房地产业发展迅猛，但房地产商依靠银行贷款开发房产早

已是公开的事实。为控制和防范金融风险，国家采取“地根”与“银根”并重的

宏观调控模式，对以银行为代表的间接融资采取严格管制措施，金融和土地两者

日益成为决定房地产行业今后发展的重要因素，随着土地一级市场招牌挂程序的

完善，土地市场获取程序日渐规范，然而房地产金融的创新，我国尚处于初步发

展阶段，由于过渡依赖银行贷款，整个房地产金融市场的发展缺乏充分动力。研

究表明一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环，三个小循环合在一起又组成

了一个大循环。这三个小循环分别是：以房地产开发商为核心的房地产开发循环

以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以及以按

揭抵押债券为核心的资产证券化循环。中国的房地产业用了20 年的时间，只构造

了第一个小循环。今天，另两个小循环随着产业本身的深入发展以及周边环境的

不断成熟开始呼之欲出。据有关统计，商业银行的贷款在整个房地产项目上所占

的比例高达7成以上。针对上述情况，中国人民银行早于2003 年6月13 日发布了

《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产贷款规定了不少限制性

措施，在国家宏观调控的政策冲击之下，房地产项目从“门庭若市”转向“人丁

稀落”，发展商的资金吃紧成为一个普遍现象，推动其为开发物业，尤其是永久

性开发物业寻求靠山成为当务之急。对信托公司而言，银行收紧房贷，则正好为

房地产投资信托发展研究

运作灵活、风险小、回报率高的信托产品提供了一个发展壮大的契机。因此，在紧

缩“银根”的大背景下，以房地产投资信托为代表的金融创新日益得到行业的青

睐。据统计，2006 年国内集合资金信托市场共发行房地产信托 90 个，募集资金规

模146.47 亿元，与 2005 年相比，发行数量下降了25.6%，发行规模下降了约

6.9%。2006 年11 月和12 月，全国新发房地产信托产品数额降到冰点，其中12 月

份新发房地产信托产品金额几乎为零。但这一情势在 2007 年第一季度里得到很快

扭转。2007 年1月份全国房地产信托产品发行金额约为 5.7 亿，进入 2月份这一数

据膨胀为14 亿，3月份受加息及房地产市场资金需求的进一步加大，房地产仍是

3月份信托资金投向的主要区域。房地产信托在经历一段时间的短暂低迷后，已经

有所复苏，而随着管理层对房地产投资信托基金的试点和开放，未来房地产信托

的发展将会出现一个质的飞跃。目前房地产信托平均的预期收益率大多在 4％以上

最高的达到8.4％，回报率高于银行存款、国债、企业债和基金等多种金融投资产

品，而较小的风险（如第三人保证和房地产抵押等）更是让投资者挡不住诱惑，

倾囊而出。

但是，无庸讳言从严格意义上说，在中国房地产市场上，目前我国房地产金

融市场结构单一，房地产金融创新仍停留在一个较低水平上，只有房地产信贷，

没有形成完整的房地产金融体系，包括缺乏多层次、规范化的房地产金融市场体

系。至今没有建立起一个稳定的房地产资本市场，面对“银根”紧缩，如何有效

地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。房地产市场对资金的扩大需求

与传统融资渠道变窄之间的矛盾使得房地产业拓展融资渠道显得尤为必要。从这

个意义上说，发展房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)(以下房

地产投资信托与 REITs 通用)，无疑具有重要的理论与现实意义。笔者认为，为了

增加融资工具和投资渠道，探索房地产业证券化的途径，有必要适时择机推出具

有共同基金性质的房地产投资信托。

§1.2 发展房地产投资信托意义

2006 年国家加大了对房地产市场的宏观调控，房地产市场呈现出积极的变化，

房地产开发投资保持平稳增长，宏观调控效应不断显现。2006 年，全社会固定资

产投资为 93472.36 亿元，同比增长24.5%，增幅比去年同期回落2.7 个百分点。其

中，房地产开发投资 19382.46 亿元，同比增长21.8%，增幅回落2.0 个百分点；

全国房地产开发到位资金 26880.21 亿元，同比增长25.6%；全国完成购置土地面

积36791.02 万平方米，同比下降3.8%，同比去年增幅上升了0.2 个百分点，低于

商品房施工面积涨幅的20.9 个百分点、商品房新开工面积 18.9 个百分点。

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房地产投资信托发展研究摘要房地产业属于资金高度密集型行业，通过多种渠道的融资活动来满足开发资金的需求，是房地产开发企业生存和发展亟待解决的问题。当前我国房地产市场获得长足发展，房地产市场一、二、三级体系已经基本确定，房地产行业规章不断完善，与房地产相关第二、三产业受益于房地产快速发展的拉动也得到蓬勃发展但是在貌似繁荣的市场环境下存在一定的发展隐患，首先作为与国民息息相关的行业，房地产行业不能仅仅考虑经济发展的需要，而且还要考虑民生与和谐社会的建立；其次在我国房地产行业在进入深化发展阶段后，对于房地产发展模式究竟走香港模式还是美国模式存在不同的意见；再次微观上来说制约房地产行业发展的金融创新问题...

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