上海市房地产市场预警系统研究
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上海市房地产市场预警系统研究
摘 要
随着房地产业在国民经济中支柱产业地位的确定，房地产业的健康发展对国
民经济的影响日益显著。但发展中出现的问题也越来越多，一些地区房地产市场
发展不平衡、住房供求矛盾突出；还有一些地区房地产企业盲目开发，投资增长
过快，导致商品房长期过剩等等。因此，建立科学的房地产市场预警体系有助于
房地产业的健康发展，具有重要的理论和实际意义。本文研究的目的在于通过指
标体系的选择和建立，揭示和认识具体指标与房地产业运行局部特征和总体态势
的内在联系，对潜在的问题进行分析并采取相应的对策，对有关房地产业总体运
行态势和局部特征变化做出正确的预测与评价，从而采取调控措施，促进房地产
行业的健康持续运行。
本文在对房地产市场预警体系中可能运用的一些基本概念、理论、模型进行分
析说明的基础上，通过对国内各类房地产市场预警体系的分析，提出房地产市场
预警体系是房地产领域研究的一个热点及难点问题，对其进行深入研究具有极大
的理论意义和现实意义。同时对国内现有的各种指标体系进行对比，并结合房地
产市场预警体系的目的、指标选取的原则和指标的含义来确定用于评价体系的指
标。在此基础上设定房地产市场预警体系的评价标准，最终确立预警模型。
本文以上海为对象进行实证研究，对上海市房地产市场进行预警评价，并提
出相应对策建议。最后对上海市房地产市场预警体系的创新点进行总结，并提出
其不足之处以及改进的设想和展望。
关键词：上海房地产 预警 指标体系
ABSTRACT
As the real estate industry has been the mainstay of national economy, it is
important to ensure its health development. But there are so many problems in the field,
disequilibrium of markets in some regions, the difference between supply and demand,
overabundant companies, quick rise of investment and redundant houses. So, scientific
early warming system of real estate market is helpful to the health development of real
estate industry as it can offer reference to the macro-control government and the real
estate companies. This thesis introducts which is the experience that running a course of
history to real estate business analyses, capital the choice passing index system with a
view to and building-up studying, revealing the concrete index and real estate business
to run the population situation and part characteristic inner link, problem carries out
analysis on lurking field and adopts a countermeasure, accuracy being run the situation
and part characteristic change in connection with real estate business population judges,
face to face , the person makes the correct forecast out along power and the health
appraising, adopting thereby continuing for regulating and controlling measure,
promoting industry’s works.
The article first on the basis of analyzing the conceptions, theories and models that
could be used , put forwards that it is of great meaning to study the predictability
evaluation system about the market of real estate by analyze different kinds of the
evaluation system about the market of real estate. Then indexes are selected not only
based on the objectives of the evaluation system, principles to choose indexes, meaning
of the indexes but also by comparing different kinds of indexes. Secondly the standards
are set up that is intended to evaluate the market of real estate, the evaluation system is
founded after that.
Then the practice to evaluate the real estate market about Shanghai will put into the
evaluation system and suggestions will be offered. Finally, after the innovations and the
shortages of the predictability evaluation system about the market of real estate in
Shanghai will be pointed out, ideas to improve will also be brought forward.
Key word: real estate of Shanghai , early-warning , index system
目 录
中文摘要
ABSTRACT
第一章 绪论.......................................................1
§1.1 研究背景...................................................1
§1.2 研究的必要性及目的.........................................1
§1.3 国内外研究概况.............................................3
§1.3.1 国外研究回顾...........................................3
§1.3.2 国内研究的历史和现状...................................3
§1.4 研究思路、方法和内容.......................................6
§1.4.1 研究思路、方法.........................................6
§1.4.2 研究内容...............................................6
第二章 房地产市场预警系统理论概述............ .....................8
§2.1 预测理论概述...............................................8
§2.1.1 预测基本要素概述.......................................8
§2.1.2 预测模型及方法概述.....................................9
§2.2 房地产市场预警系统的基本概述..............................10
§2.2.1 房地产市场预警系统的内涵和特征........................10
§2.2.2 房地产市场预警系统的组成要素..........................12
§2.2.3 房地产市场预警系统运行流程............................13
§2.3 房地产市场预警系统建立的基本原则..........................14
§2.4 房地产市场预警系统建立的方法选择..........................16
第三章 上海市房地产市场预警系统指标体系的构建.....................18
§3.1 国内房地产市场预警系统指标体系的比较分析..................18
§3.2 上海市房地产预警系统指标选取的原则........................24
§3.3 上海市房地产预警系统指标的选取............................25
§3.3.1 聚类分析的基本原理....................................25
§3.3.2 上海市房地产预警系统指标的确定........................26
§3.3.3 上海市房地产预警系统指标的含义........................32
第四章 上海市房地产市场预警系统的建立.............................36
§4.1 运用层次分析法确定指标的权重..............................36
§4.1.1 层次分析法概述........................................36
§4.1.2 层次分析法模型的建立及各级指标权重的计算..............40
§4.2 分类指数和综合指数的确定..................................44
§4.2.1 分类指数的确定........................................44
§4.2.2 综合指数的确定........................................45
§4.3 预警指标警界的划分........................................45
§4.3.1 划分警界的方法........................................45
§4.3.2 指标数据的标准化处理方法..............................48
§4.3.3 标准化处理后指标数据的警界划分........................49
第五章 上海房地产市场预警系统实证数据分析.........................58
§5.1 上海房地产市场预警系统单项指数及分类指数分析..............58
§5.1.1 上海市房地产市场预警系统外部影响指数分析.............58
§5.1.2 上海市房地产市场预警系统内部发展指数分析.............61
§5.1.3 上海市房地产市场预警系统供求关系指数分析.............64
§5.2 上海房地产市场预警系统综合指数分析........................67
第六章 上海房地产市场调控建议.....................................69
§6.1 针对综合因素的调控建议....................................69
§6.2 针对市场管理的调控建议....................................72
第七章 结论.......................................................74
§7.1 上海市房地产市场预警系统研究的成果........................74
§7.2 上海市房地产市场预警系统的不足............................75
§7.3 上海市房地产市场预警系统改进的设想........................76
附录 ............................................................77
参考文献 ........................................................79
第一章 绪论
第一章 绪论
§1.1 研究背景
1998 年7月1 日，根据国务院的决定，实行 40 多年的实物分配福利房的做法
宣告结束，各单位纷纷开始推行住房分配货币化，由此我国进入住房购置货币化
和住宅建设市场化的进程。此后伴随着宽松的经济环境以及一系列利好政策的颁
布， 上海 的 房 地产行 业 取得 了 飞 速的发展。 2008 年，上海实 现 了生产总值
（GDP）13698.15 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.7%，已连续 17 年保持
9％以上增长。全年，上海市全社会固定资产投资 4829.46 亿元，比 1997 年增长
144.51%。其中，房地产开发投资 1366.87 亿元，比 1997 年增长 122.53%。全年商
品房销售面积 2296.12 万平方米，实现商品房销售金额 1895.45 亿元。[1]
但是，就现实情况而言，上海市各区县之间房地产市场发展运行情况有较大
差异，发展中出现了一些新情况、新问题，整个上海房地产市场明显存在发展不
平衡的问题。现在有的区县房地产市场供求结构性矛盾突出，房价上涨过快；而
有的区县房地产投资增幅过大，这都不利于上海市国民经济和整个房地产行业的
持续健康稳定发展。
这些问题的存在，是由于整个房地产市场的自我完善、自我调节机制没有形
成造成的，也是在面对快速发展的房地产市场时，各级政府宏观调控经验不足、
宏观调控能力不够造成的。因此，当前为了进一步维护以住宅为主的房地产行业
的健康稳定发展，就要不断完善市场的自我调节机制，同时完善政府对房地产市
场的调控能力，在政府宏观调控的大背景下充分发挥房地产市场的资源配置作用。
§1.2 研究的必要性及目的
建立房地产预警预报系统，及时、准确、全面地收集房地产市场基础数据及相
关数据，对于掌握土地使用情况、房地产投资规模、房屋价格涨跌趋势等房地产市
场运行情况，判断房地产市场运行状况和发展趋势，及时调整对房地产市场的宏
观调控，处理和解决发展中存在的问题，引导市场理性消费和投资，具有非常重
要的意义。
具体而言，城市房地产预警系统建立的必要性可以体现在如下方面:
1、为各级政府宏观调控政策提供依据
预警指标体系的建立有助于各级政府能够更好的了解房地产行业与宏观经济
1
上海市房地产市场预警系统研究
之间的协调比例关系以及当前房地产市场的发展状况。地方各级政府在遵循国家
宏观调控政策的前提下，必须根据本地的实际情况对宏观调控政策进行相应的调
整，这就需要当地房地产预警系统的支持；而中央级政府制定宏观调控政策时不
仅需要考虑到国家整体的宏观经济形势，还必须根据各地的实际情况判断房地产
行业的波动是否是全局性等问题，这也要求各地区建立相应的预警系统。通过各
地区房地产预警报告，中央政府和地方政府可以了解各地房地产行业的发展状况
和发展水平，有助于各级政府部门根据经济运行异常状况的事先预报，制定相应
的政策，使政策调控同步甚至超前于实际的经济波动，达到适时干预，缩短政策
时滞的目的，为调整房地产行业的地区结构提供政策依据。
2、为房地产开发企业提供决策参考
房地产行业是资金密集型行业，这个特点决定了各开发企业往往需要投入大
量的资金进行土地购置，再投入大量的人力、物力进行工程建设、推广销售等工作
风险巨大而且持续时间较长。因此，在进行投资决策之前，就必须对整个房地产
市场信息进行准确的了解。房地产预警系统的有助于企业对所在城市的行业情况
有一个全面而准确的了解，在时点选择、投资规模等相关决策上提供参考，帮助
企业规避风险。
3、引导购房者理性消费
投机是市场经济中经常出现的现象，投机过度会产生经济泡沫，危害经济的
健康发展，而适当的投机活动也可以对经济发展起到促进作用。近年来，随着房
价的快速上涨，大量的中小投资者纷纷把房地产作为投资的工具，他们的投机行
为在某种程度上扰乱了房地产市场的健康发展，增大了房地产市场稳定运行的风
险。这种风险累积到一定程度后就可能造成危机，一方面房屋空置造成社会资源
的浪费，另一方面房屋贬值使得投资者损失惨重进而造成银行不良资产率的上升
房地产预警系统可以使购房者对房地产市场的发展趋势有一个理性的认识，避免
盲目跟风导致的炒作式投资，切实维护房地产市场的稳定发展。
4、为房地产中介咨询服务提供参照
对房地产中介服务机构而言，房地产预警系统可以提高咨询顾问从业人员对
市场发展趋势的研判准确度，为他们提供最佳的咨询依据，同时为研究机构提供
判断标准，有利于房地产中介咨询服务业的发展。[2]
本文研究的目的是通过对以往房地产预警系统的研究，以预警基础理论为指
导，结合上海市房地产市场发展的实际情况进行分析，确定上海市房地产预警方
法和指标体系，最终建立起上海市房地产预警系统。同时运用历年的统计数据进
行分析，明确上海市房地产市场运行的现状，提出合理的发展建议，以促进上海
2
第一章 绪论
市房地产市场健康稳定地发展。
§1.3 国内外研究概况
§1.3.1 国外研究回顾
国外在宏观经济及金融行业预警等方面的研究较多，另外还有一些例如森林
资源预警、产品设计质量及控制预警[3]、航空预警[4]、地震预警[5][6]、危机管理及预
警控制、交通事故监测预警[7]、计算机系统的错误与病毒预警[8]等行业的预警研究，
而近年来对于房地产预警的具体研究不是很多。
虽然研究的行业不同，预警研究的基本理论与方法却比较相似。有关经济监
测预警系统的研究始于 19 世纪末期的法国，1888 年巴黎统计学大会上，法国科
学家提出了以黑、灰、淡红和大红几种颜色作为经济状态评价的论文，用不同色彩
测定了法国 19 世纪 70年代底到80 年代底的经济变化；20 世纪初，英国科学家用
“国家波动图”来描述宏观经济的变化；1909 年美国巴布森统计公司发布了巴布
森经济活动指数 ；1917 年哈佛大学的“经济调查委员会”编制了“哈佛指数”，
这个搜集了美国 1875年-1913 年长达40 年的经济统计资料编制而成的指数，较
好地反映了20 世纪美国的 4 次经济波动；1950 年经济监测预警系统再度兴起，
由先行、同步、滞后指标构成指标体系，出现了扩散指数（DI）；此后的 60 年代，
合成指数（CI）及具有评价功能的预警信号指数开始出现[9]，宏观经济景气监测
预警系统从民间研究走入官方实际应用阶段；从 70年代后期开始，预警系统框架
初步定型，季节调整方法日趋成熟。
国外的研究在预警指标方面，多采用主成分分析法和聚类判别分析法进行分
类处理；在经济预警方法上主要采用综合模拟法、状态空间法、景气指数法等，其
中最普遍使用的是基于景气循环理论、通过先行指标预警的方法；在经济预警理
论方面，主要有经济周期波动理论、景气循环理论、乘数一加速器理论、合理预期
理论、时滞理论、货币理论等。此外，国外关于房地产市场和股票市场的联动关系
[10]等研究对于本文也有很大的现实意义。
总之，国外在经济预警理论和方法的研究已经比较成熟，我们可以在结合中
国房地产行业发展实际的基础上，借鉴这些成熟的方法和模型，深入开展房地产
预警系统研究。
§1.3.2 国内研究的历史和现状
3
上海市房地产市场预警系统研究
国内的宏观经济监测预警系统的建立与研究开始于 20 世纪 80 年代中期，按
照经济监测预警系统的结构分类，主要可分为景气指数系统和预警信号系统[11]
[12]。在经济预警信号系统中，我国的国家信息中心就是利用蓝灯、浅蓝灯、绿灯、
黄灯和红灯 5 种预警指标图来反映经济景气度[9]。此项研究主要是从经济循环波动
入手，采用红色预警方法、黑色预警方法和黄色预警方法。
国内关于房地产市场预警系统的研究开始于上个世纪 90 年代中后期。由于国
内的房地产市场由繁荣走向了低迷，一些专家学者在宏观经济预警的原理及方法
的基础上，结合我国房地产行业发展的自身特点，开始着手探讨研究建立房地产
预警系统，提出了很多关于房地产预警的观点和建议。1997 年研制建立的国房景
气指数和中房预警系统就是国内最早的用于房地产市场预警的系统。
梁运斌（1995）提出了建设房地产行业预警预报系统，而袁贤祯（1998）也
提出建立房地产行业监测预警系统的基本构想[13][14]，他们的研究目的是利用预警
系统判断房地产行业的冷热程度，同时分析房地产行业波动的原因，并及时、有
效地制定相应的政策和措施，最终引导房地产行业健康稳定发展。他们的基本想
法就是在经济周期波动理论的基础上，建立房地产行业景气度的指标体系，利用
不同指标反映房地产行业的周期波动状态，以此建立房地产行业预警系统，正确
分析房地产行业的运行状况，并预测其发展的趋势。
赵黎明等（1999）开展房地产行业预警分析的方法是运用了经济预警方法中
的统计预警方法[15]。他们的流程是通过时差相关分析法建立指标体系，再结合收
集的统计数据确定警限，并运用模糊评价方法进行预警，最后是对结论进行分析。
搜房研究院于 1997 年在中房指数系统的基础上提出了中房预警系统，其基本
思路是在宏观经济景气指数的基础上建立预警系统，根据选取指标之间的因果关
系以及各指标的经济含义，将指标划分为先行指标、同步指标和滞后指标，并利
用各指标编制扩散指数（DI）和合成指数（CI），对房地产市场的运行进行监测
预警[16]。
国房景气指数是由国家统计局 1997 年研制建立，反映房地产市场景气变化
趋势和程度的综合指数，其编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，
采用合成指数的计算方法，从房地产业发展应同时具备的土地、资金和市场需
要三个基本条件出发，选择 8 个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以
1995 年3月为基期对比计算，并加权得合成指数。它可综合反映全国房地产行
业运行的景气状况并预测未来运行趋势，为国家出台调节房地产健康发展的有
效措施提供预警机制[17]。
2000 年以来，房地产市场呈现快速发展的趋势，由于预警系统所需统计数据
4
摘要：
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上海市房地产市场预警系统研究摘要随着房地产业在国民经济中支柱产业地位的确定，房地产业的健康发展对国民经济的影响日益显著。但发展中出现的问题也越来越多，一些地区房地产市场发展不平衡、住房供求矛盾突出；还有一些地区房地产企业盲目开发，投资增长过快，导致商品房长期过剩等等。因此，建立科学的房地产市场预警体系有助于房地产业的健康发展，具有重要的理论和实际意义。本文研究的目的在于通过指标体系的选择和建立，揭示和认识具体指标与房地产业运行局部特征和总体态势的内在联系，对潜在的问题进行分析并采取相应的对策，对有关房地产业总体运行态势和局部特征变化做出正确的预测与评价，从而采取调控措施，促进房地产行业的健康持...
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作者：高德中
分类：高等教育资料
价格：15积分
属性：79 页
大小：789.58KB
格式：DOC
时间：2024-11-19
