基于多目标的我国房地产税制体系完善的研究

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3.0 李佳 2024-09-25 4 4 677.85KB 55 页 150积分

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浙江财经学院硕士学位论文

摘要

房地产税收是世界各国都普遍征收的一种税，目前世界上的大多数国家都十

分重视房地产税制在筹集财政收入、调节收入分配和优化资源配置方面的功能。

我国现行的房地产税制是在 1994 年分税制改革的基础上建立和完善起来的，曾经

对我国房地产市场的健康发展也发挥了重要的作用。但是随着我国房地产行业的

飞速发展和经济体制改革的深入，现行的这套房地产税收体系已经不符合当前经

济发展的要求。

本文认为，对我国房地产税制体系改革的研究，首先要从整体出发，从与房

地产相关的各个环节各税种之间的协调配合上综合进行考虑，而不仅仅是对某个

单一的房地产税种进行研究。本文在这个大前提下，基于多个目标的实现对我国

房地产税制体系的完善进行了研究。文章从第二章开始是正文部分，第二章主要

是对与房地产相关的税种以及税制优化理论进行了简要的介绍，为本文的研究提

供了理论基础。由于在对我国房地产税制改革的目标进行定位之前，首先需要对

房地产税制体系其内在具有的功能进行一个分析介绍，因为目标的确立是以其客

观是否具有这方面的功能为前提的。所以文章第三章先从功能与目标的关系入手

介绍了我国房地产税制内在所具备的筹集财政收入、调节收入分配和促进房地产

资源配置方面的功能，然后才对我国房地产税制改革的目标进行了定位，即“收

入、分配、调控”三大目标，并且这三个目标应有所侧重，应以收入目标为主，

其他两个目标为辅。接着这一章再通过理论和实证研究对现实情况下我国房地产

税制体系其存在的一系列问题进行了相关的分析：如未将非经营性房产纳入征税

范围；计税依据不合理；“重流通、轻保有”的不合理的税负结构等。正是由于这

一系列问题的存在，才使我国目前的房地产税制不能够很好的实现“收入、分配、

调控”这三大目标，才需要对其进行改革，使改革后的房地产税制体系能很好的

体现政府的三个目标。“他山之石，可以攻玉”。本文的第四章介绍了典型国家和

地区房地产税制的特点，并分别总结了这些国家和地区房地产税制所实现的目标

以及其中对我国房地产税制优化以实现三大目标的借鉴意义。本文的第五章作为

最后一个章节主要就是阐述了对我国房地产各个环节税制的改革建议。根据“宽

税基、简税种、低税率”的税制设计要求，以“收入、分配、调控”这三大目标

为理论指导，改革、取消和合并相关税种，在不动产保有环节设置不动产占有税，

并设计相关税制要素，在不动产无偿转让环节根据国际惯例开征遗产赠与税达到

调节富人收入的目的。通过对房地产税制的各个环节税种的全面改革，增强政府

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对房地产市场的调控能力，保证改革后的房地产税制体系能够实现“收入、分配、

调控”三大目标。为了使改革后的房地产税制更有效的实现政府的三大目标，本

章还提出相关的配套措施的实施：一是要健全房地产产权登记制度；二是要建立

科学有效的房地产评估体系；三是要建立房地产信息联网系统。

关键词：目标定位；房地产税；税制改革；税制体系

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第一章绪论 .................................................................................................................... 1

第一节研究的背景和意义 ..................................................................................... 1

第二节文献综述 ..................................................................................................... 2

第三节研究思路和方法 ......................................................................................... 6

第二章我国房地产税收体系的理论基础 .................................................................... 8

第一节房地产税收的概念及其主要税种 ............................................................. 8

第二节基本理论：税制优化理论 ....................................................................... 10

第三章我国现行房地产税收体系的缺陷分析 .......................................................... 13

第一节房地产税收功能的一般分析 ................................................................... 13

第二节我国房地产税制改革目标的定位 ........................................................... 17

第三节我国房地产税制体系存在的问题分析 ................................................... 20

第四章典型国家和地区的房地产税制的比较与借鉴 .............................................. 27

第一节几个典型国家和地区房地产税制的比较 ............................................... 27

第二节典型国家和地区房地产税制对我国的启示 ........................................... 34

第五章基于多目标的我国房地产税制的优化 .......................................................... 38

第一节基于多目标的我国房地产税制体系各环节的优化措施 ....................... 38

第二节小结 ........................................................................................................... 47

参考文献 ........................................................................................................................ 50

附录............................................................................................................................ 53

致谢............................................................................................................................ 54

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第一章绪论

第一节研究的背景和意义

一、研究背景

我国现行的房地产税制体系形成于 20 世纪 50 年代和 80 年代，在 1994 年分

税制改革时，并未对现行的房地产税制体系进行根本性的改革，由于成立之初就

存在的一些问题和后天改革的不完善，导致我国目前的房地产税制体系已经不能

适应我国当前房地产市场和整个经济的发展形势，影响其内在功能的正常发挥。

从地方收入的角度来看，我国目前地方政府的收入过度地依赖土地出让收入，

据有关资料显示，2009 年我国政府的土地出让收入已经达到了 15910.2 亿元，而

当年中央和地方的财政收入合计约为 68518.3 亿元①，土地出让金的收入占财政收

入的比重达到了 23.22%，土地出让金在政府收入比重过高，已经形成所谓的“土

地财政”，并引发了诸如腐败、地方收入不能稳定持久等问题。

从我国目前的贫富差距来看，1978 年时，我国基尼系数只有 0.317,2000 年我

国的基尼系数开始超过 0.4 的国际警戒线，在 2010 年，新华社两位研究员更判断

我国的基尼系数实际已经超过了 0.5。随着收入差距的扩大，社会财富同时也在加

速向少数人手中集中。1995 年我国的财产分布基尼系数为 0.4，而到 2002 年的时

候已经是 0.55，财富差距扩大了 37.5%，而 2002 年的我国收入分配的基尼系数为

0.45，此时财产分布的基尼系数已经大大超过了我国收入分配的基尼系数，截至

2010 年我国财产分布的基尼系数指标已经上升到 0.690。

从对房地产市场的调控来看，自 20 世纪 80 年代以来，伴随着我国住房制度

改革和城镇国有土地使用制度改革实施以来，我国的房地产市场经历了建国初期

的萎缩状态，到后来的逐渐复兴，再到接下来的蓬勃发展，演变至今天的非理性

发展，现在房地产市场居高不止的房价只能让很多低收入甚至中等收入家庭“望

房兴叹”。据中国社科院发布的 2010 年经济蓝皮书表示，目前全国有 85%的家庭

买不起房，房价远远超过家庭收入。房价的疯长，给整个社会的和谐与稳定带来

了极大的隐患。为了遏止过高的房价，保证房地产市场和社会的健康稳定发展，

政府出台了一系列的房地产调控政策。今年上半年，备受争议的房产税率先在上

海和重庆两市试点开征。一时间，社会各界对于房地产市场的税收调控手段展开

了热烈的讨论：究竟房地产税收对于遏制房价的非理性上涨究竟有没有效果？它

① 土地出让金的数据来自《2010 中国国土资源年鉴》，财政收入数据取自《2010 中国财政年鉴》。

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又应该发挥何种税收调控作用？

基于以上的背景，本文进行了一些尝试性的研究，主要研究的问题包括以下

几点：房地产税制体系其客观具有哪些功能？我国现行的房地产税制体系都存在

哪些问题导致其功能的发挥偏离了政府预期实现的目标？世界上一些典型国家和

地区都具有哪些值得借鉴的经验？基于期望其实现的多个目标我国当前的房地产

税制应该进行怎样的改革？这些都将是本文尝试探讨的问题。

二、研究意义

本文对于房地产税制体系的改革是以各环节多个税种为改革的对象，基于多

个目标的实现对我国房地产税制体系的完善进行了研究，有别于现在理论界对于

房地产税收体系中对单个税种的改革完善的观点，因而其对于中国房地产税制体

系的改革和完善具有重要的理论价值。

从实用价值价值来考虑，主要有以下几个方面：第一，有助于改善地方政府

不合理的收入结构，使房地产税收收入成为地方政府长期稳定的主要税源，这对

于构建一个健康和可持续发展的地方税收体系具有现实的指导意义。尤其是在 94

分税制改革以后，地方财权持续削弱，地方财政收收入增长对房地产行业的依赖

度日益提高，土地财政状况严重的当今，这一意义更为突出。第二，有助于通过

改革后的房地产税制体系弥补所得税的不足，加强对收入分配的调节作用。第三，

有助于加强政府对房地产市场的税收调控作用。现行的房地产市场呈现过热状态，

脱离了现实的真实需求，长此以往，甚至有可能危及社会的安定。因此，通过改

革现行的房地产税收来加大政府对房地产市场的调控力度，也具有十分重要的现

实意义。

第二节文献综述

一、国外文献综述

房地产税收是世界各国普遍征收的一种税，在西方很多国家，尤其是美国，

房地产税是地方财产税的重要组成部分，此处就将财产税与房地产税视为等同。

由于西方各国对于财产税的研究较为成熟，经典文献也比较丰富，本文仅就两种

主要对立的主流观点进行介绍评述。

（一）受益论

受益论是在著名的 Tiebout（1956）模型的基础上延伸而来的，该模型假设如

果具有消费者和投票人双重身份的居民能够在各辖区之间充分的流动，并且他们

对各地的公共产品收入——支出模式具有完全信息，有许多地区可供其选择，同

时各地区的公共产品不存在外部效应，那么“用脚投票”的居民将会流向最满足

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其既定偏好的那个税收——支出模式的地方辖区，从而引发了地方政府之间的竞

争，并达到一个均衡状态：每个居民都能够获得其满意的税收—公共支出组合。

在Tiebout 模型中，将私人竞争引入了公共部门的竞争，并最终引导地方政府的公

共服务与其征收的税收相匹配，达到资源的最优配置，并实现社会福利的最大化。

同时，从蒂布特模型中也引出了有关地方主体税种的设置问题，即地方政府在设

置其主体税种时应考虑居民的流动性问题等。

在Tiebout 模型的基础上，Wallace E. Oates(1969)将财产税加入了这一模型，

经过研究发现，相对财产税税率低的社区拥有较高的财产价值，从而阐明了财产

税和公共服务之间的差额已经被资本化入财产（即指房产）的价值中去，使得住

房的市场价值提高，但是这个模型却不能防止“搭便车”问题的出现。

Bruce Hamilton(1975)进一步完善了这个模型，将分区制（zoning）融入了模

型中，他从四个方面对 Tiebout 模型进行了拓展。严格的分区制确立了一个社区内

的最低房屋价值，使得社区内房屋价值逐渐趋同，最终有效限制了“搭便车”行

为。Hamilton 模型得出了一个重要的结论:在所有的社区内，不仅人们对公共服务

的需求趋同，而且人们在房屋的消费上也趋同，在这种情况下，财产税被有效的

转化为人头税。

后来，财产税的受益论观点被 Fischel(1985；1992；1998；2001)再次拓展。

Fischel 在模型中加入了政治因素，通过论证分区法规已经足够严格来证明财产税

完全可以转化为一种受益税。他还从理论和实证两个方面论证地方财产税是受益

税。他指出财产税是一种近似于能够鼓励地方政府作出正确财政决策的收益税。

在当地如房产等财产的价值中包含了由地方公共项目带来的增值收益和这些项目

在财产税中体现的成本已经资本化了的部分。高质量学校、低犯罪率和低税率等

因素都会增加住房价格，在其他因素相同的前提下，人们更愿意选择居住在公共

设施相对较好而税率又较低的社区，即使需要为此支付更高的价格，并且人们的

这种选择行为导致这些社区的住房价格也会相应较高。这些观点充分说明财产税

是受益税，它不会产生任何的扭曲效果，既公平又有效率。

（二）新论

现代一般均衡理论是新论的基石。新论是由Mieszkowski（1972）提出，并由Zodrow

和Mieszkowski（1983，1986）加以拓展。新论首先是以哈伯格关于税负归宿的模

型为基础再加以调整，调整后的模型首先将整个经济中的行政区域分为税收相对

较高和相对较低的两大类区域，并且假设全国资本的供给都是完全没有弹性的，

最后得出结论认为整个国家财产税的平均税收负担基本是由资本所有者来承担

的。根据这个结论，财产税具有“利润税”的效果，它是一种累进税制，能够调

节财富的分配。

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浙江财经学院硕士学位论文I摘要房地产税收是世界各国都普遍征收的一种税，目前世界上的大多数国家都十分重视房地产税制在筹集财政收入、调节收入分配和优化资源配置方面的功能。我国现行的房地产税制是在1994年分税制改革的基础上建立和完善起来的，曾经对我国房地产市场的健康发展也发挥了重要的作用。但是随着我国房地产行业的飞速发展和经济体制改革的深入，现行的这套房地产税收体系已经不符合当前经济发展的要求。本文认为，对我国房地产税制体系改革的研究，首先要从整体出发，从与房地产相关的各个环节各税种之间的协调配合上综合进行考虑，而不仅仅是对某个单一的房地产税种进行研究。本文在这个大前提下，基于多个目标的实现对我国...

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