合伙企业与土地增值税税收筹划

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今天提供一个合伙企业的税收筹划方案，通过建立双层次合伙企业来降低土地

增值税，并且提供实例。在实际工作中如果打通这个流转环节，可以带来可观

的税收优惠。

一、合伙企业的相关政策：

和个人独资企业类似，享受如下优惠政策：

1、合伙企业按照五级经营所得缴纳个人所得税，不缴纳企业所得税。

2、合伙企业对个人投资者的分红不再缴纳 20%的个人所得税。

3、合伙企业申请对收入核定征收，不需要考虑企业成本的匹配。

4、通过返税扶持，取得税收优惠。

5、个人独资企业可以申请核定征收，按照收入与应税所得率确定纳税基数，

不用考虑成本费用与实际利润。

个人独资企业应税所得率（最低值）：

对计算后的应纳税所得额按照五级超额累进税率表计算个人所得税（2018 年

10 月1日起实施，个体工商户生产、经营所得适用）‹



二、土地增值税的相关政策：

应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金

额后的余额。

2、计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税实行四级超率累进税率：

三、土地增值税的筹划方案

1、首先明确一点，土地增值税是房地产企业的重要支出项，要实现降低土地增

值税税额的唯一途径，在于扣除项目，也就是发包成本。

2、设立合伙企业 A，股东由普通合伙人 B和有限合伙人 C组成。其中 C的股东

由相关自然人组成，且可申请核定征收。

3、开发商 D，总包方 E，在工程款 2.5 亿（含专业分包 0.5 亿）外，新增发包成

本1.5 亿。专业分包 0.5 亿和发包成本 1.5 亿均由 D指定通过 A操作。

4、A收到 E的工程款后，将 1.5 亿通过分配税前经营所得给B（B和C可以约定

同股不同权），B按照核定征收比例缴纳经营所得个人所得税（最高 5%*35%）

后，支付给自然人股东。

5、筹划结果：D原来交 30-60%的土地增值税。通过策划，成本降为 15%左右

（A承担的 10%增值税及附加+B 承担的 1.05%个税+若干管理费 3%等）

实际运作中还存在难点，这个困难不是财务部门可以解决的，但我们提倡

财务业务一体化，所以依然值得我们关注：

1、合伙企业 A必须具有相关工程资质。最快的解决方式是收购一家有资质的

公司转为合伙企业。

2、合并企业 A必须进入总包方 E的合格供应商。E作为一家合格总包方，必

须满足其内部的合规性检查和供应商遴选体系。当然，这条正是需要业务部门

出力解决的方面。

最后，向读者提出两个问题：

1、为什么要通过双层次的合伙企业方式来进行税务筹划？

2、A分配给 B时需要缴纳个人所得税吗？

这个问题想通了，就能完全明白税收筹划的关键。

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