上海市城镇低收入人群住房保障问题研究

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3.0 李琳琳 2024-10-12 22 4 617.96KB 60 页 15积分

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摘要

住房是人类生存的必需品之一，公共住房作为一种特殊商品，具有准公共产

品的属性。这就需要政府运用“有形之手”去完善住房保障制度，保证那些不能

通过市场满足住房需求的家庭享有基本的居住权，从这个意义上讲，住房保障制

度的实质是一种社会财富的再分配。

上海地处东部沿海，是我国经济发展较好的地区。改革开放以来，特别是自

1979年以后，上海市住宅房地产建设发展迅速，大量新增商品房的供给使城市居

民住房条件得到了很大的改善，市场机制在优化住房资源配置和提高住房资源配

置效率等方面发挥着基础性作用，住房改革取得了巨大的成就。但近年来，随着

上海经济和城市化的发展，大量我国其他省份以及国外的人才和劳动力进入上海，

产生强大的住房硬性需求，国内外炒房资金的涌入也在推波助澜，导致上海房价

已远远超出了本地中低收入居民的正常经济承受能力。要解决这部分居民的居住

问题，政府必须建立和实施住房保障制度。

上海市是我国较早建立中低收入人住房保障制度的城市之一，经过了20多年

的发展，已经取得了一定的成效，但是仍然存在若干问题。而其核心问题是中低

收入家庭的支付能力和适宜的住房价格之存在巨大鸿沟，所以，支付能力不足的

城市中低收入阶层是住房问题的主体。笔者选取了城市低收入和最低收入人群作

为研究对象，解决这部分人的住房问题对于完善上海市住房保障制度具有重要意

义。

笔者运用文献调查、深度访谈以及社会调查等研究方法，并结合行政管理学

基本理论，对上海市住房保障制度进行了深入剖析，根据目前上海市住房保障模

式的运作机制，指出了住房保障制度存在的问题及产生的原因。本文通过对上海

市居民生活概况、发展所处阶段、住房发展情况的分析，对比西方国家的经济发展

历程，总结出上海市目前处于发达国家上世纪90年代的阶段，以此为基础对上海

市低收入家庭界定，购买力及供需分析，获得上海市住房保障的基础数据。在此

基础上，本文采取理论分析与实证相结合的方法。首先对住房保障制度的理论基

础和研究成果进行综述并重点分析，然后对上海市城镇住房保障制度现状及问题

和国外公共住房制度进行实证分析并把我国低收入人群分为低收入人群，真空层

层和最低收入人群，并设想未来上海市低收入阶层保障性住房供给模式和上海市

低收入人群住房质量改善三个实施阶段。同时总结出经验以及对我国住房保障的

启示，最后提出了完善上海市住房保障制度的政策建议和结论。

关键词：保障性住房经济适用房廉租房支付能力

ABSTRACT

Housing is one of human survival essential items, the public housing took one kind

of special commodity, has the attribute of public product . This needs the government

must use the visible hand to perfect the housing Security system ， government

securities these mid and low earning family that cannot enjoy the basic housing rights

through market, “Everyone has their room” is a goal which each responsible

government must realize.

Shanghai is situated at the Eastern coast, It is an area of our country with good

economy. Since the Reform and Open policy, specially after 1979, the Development of

Shanghai real estate construction is rapid, the increased commercial housing supplies

enable the people of city have the very big improvement in housing conditions. The

market mechanism play the foundational role, in the housing reform .But the recent

years. Along with the development of the economy and urbanization of Shanghai ,the

overseas talented person and the labor force entered Shanghai has created the

formidable housing rigid demand ,domestic and foreign put fund to inrush in real

estate ,that causes the house price of Shanghai to far exceed the local mid and low

earning inhabitant's normal economy bearing capacity. In order to solve this part of

inhabitant's housing problem, the government must establish and implement the housing

Security system.

Shanghai was a place of country that establishes one of mid and low earning

person housing Security system cities very early. Passed through more than 20 years

development， Shanghai has already obtained certain work achievement, but still had

certain problems. But its core question is mid and low earning family payment ability

and the suitable price has a huge gap, therefore, payment ability is insufficient is the

subject of city mid and low earning social stratum.

The author utilizes the method of research techniques and investigation, depth

interview as well as questionnaire survey, and unifies the elementary theory of

administrative management, has carried on the thorough analysis to the Shanghai

housing Security system, according to the present Shanghai housing Security pattern

operation mechanism, had pointed out the housing Security system existence question

and produces reason.

This article lives the survey to the Shanghai inhabitant, the development locates the

stage, the housing development situation analysis discovered Shanghai is in on the

developed country the century 90's stages, take this as the foundation to the Shanghai

mid and low earning family limits, the purchasing power and the supply and demand

analysis, obtains the Shanghai housing safeguard the foundation data, summarizes

improves the Shanghai mid and low earning crowd housing safeguard question certain

countermeasures and the suggestion.

This article adopts the method which the theoretical analysis and the real

diagnosis .First carries on the summary and the key analysis to the housing Security

system rationale and the research results, then carries on the real diagnosis to the

Shanghai cities housing Security system present situation and the question and the

overseas public housing policy to analyze and to summarize the experience as well as to

our country housing safeguard enlightenment, finally proposed in this foundation

consummates the Shanghai housing Security system the policy suggestion and the

conclusion.

Key words: Public housing, Affordable housing , Low-cost housing ,Payment

capacity

目录
中文摘要
ABSTRACT.............................................................5
第一章 绪论..........................................................1
§1.1 研究背景......................................................1
§1.1.1 我国住房保障制度建立的背景..............................1
§1.1.2 上海市住房保障体系改革的背景............................5
§1.2 研究意义......................................................6
§1.3 研究思路及研究方法............................................7
§1.4 创新之处......................................................8
第二章 有关概念界定及国内外研究综述..................................9
§2.1 相关概念界定..................................................9
§2.1.1 低收入人群..............................................9
§2.1.2 保障性住房..............................................9
§2.1.3 保障性住房体系.........................................11
§2.1.4 住房支付能力...........................................11
§2.2 相关研究综述.................................................13
§2.2.1 国外的相关研究综述.....................................13
§2.2.2 国内的相关研究综述.....................................16
§2.2.3 小结...................................................23
第三章 上海市城镇低收入人群住房现状.................................24
§3.1 上海市城镇居民居住概况.......................................24
§3.2 上海市城镇低收入家庭的界定...................................25
§3.3 上海市城镇低收入人群购买能力分析.............................27
§3.3.1 现阶段居民可接受房价估算...............................27
§3.3.2 低收入家庭购房主要融资方式.............................29
§3.4 上海市低收入家庭住房供需分析.................................30
§3.4.1 上海市住房市场供应情况.................................30
§3.4.2 上海市低收入人群住房需求分析...........................31
第四章 上海市住房保障制度现状及存在问题.............................33
§4.1 上海市低收入家庭住房保障制度现状.............................33
§4.1.1 经济适用房制度.........................................33
§4.1.2 廉租房制度.............................................34
§4.1.3 政策性商品住宅制度.....................................35
§4.1.4 住房公基金制度.........................................37
§4.2 上海市住房保障制度存在的问题.................................38
§4.2.1 法制保障跟不上社会发展.................................38
§4.2.2 保障性住房供应对象范围的界定不够科学...................39

§4.2.3 保障性住房供应问题.......................................39
§4.2.4 运营监管问题............................................40
§4.2.5 金融配套问题.............................................42
第五章 境外住房保障制度经验和启示...................................43
§5.1 新加坡公共住宅政策...........................................43
§5.1.1 新加坡公共住宅的发展历程...............................43
§5.1.2 租屋小区的统一规划、开发和管理.........................43
§5.1.3 中央公积金制度.........................................44
§5.1.4 组屋的配售政策.........................................44
§5.1.5 分级补贴政策...........................................45
§5.1.6 新加坡公共住宅建设对上海的启示.........................45
§5.2 香港公共租住房屋计划的经验借鉴...............................46
§5.2.1 香港公屋计划的发展概况.................................46
§5.2.2 香港公屋计划与上海廉租房模式的比较.....................47
§5.2.3 香港公屋计划给上海的启示...............................50
§5.3 其他国家和地区住房保障体系研究启示...........................51
第六章 政策建议.....................................................53
§6.1 加快建立保障性住房法律体系...................................53
§6.2 明确保障性住房供应对象定位...................................55
§6.3 完善金融配套方式............................................57
§6.3.1针对住房消费方面的融资办法..............................57
§6.3.2针对开发商建设过程的融资................................59
§6.4 明确保险性住房的建设标准.................................61
结 束 语............................................................64
参考文献............................................................65
在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果......................69
致 谢...............................................................70

第一章绪论

我国城镇住房难问题出现的最深层次原因是经济发展一定阶段出现的城市化

和工业化。由于社会化大分工造成劳动力聚集在城市，导致城镇住房的不足，供

求导致的住房价格的上涨，超越普通收入群体的住房支付能力。纵观西方国家的

工业化历史，在其工业化发展时期，很多低收入群体由于购买不起城镇住房，拥

挤在城镇周边，导致成片成片的贫民窟出现，住房和贫困引发了犯罪和社会不良

价值观等社会问题，给城市发展造成了一系列严重的隐患。随着经济的发展和社

会财富的增加，加上出于对社会安定的考虑和对20世纪30年代经济危机的反思，

各国当权者都对住房问题进行了积极的干预，颁布和实施了住房保障规定。当前，

多样化的、日趋完善的住房保障制度已经逐步成为世界上大多数政府社会保障制

度的重要组成部分。

当前，我国的改革发展处于经济转轨、社会转型的关键时期，政府职能的转

变对于实现改革发展目标，顺利完成转轨、转型具有至关重要的作用。政府通过各

项政策措施，解决低收入家庭的住房问题，既是维护社会安定、人民安居乐业的

重要手段，也是我国社会主义公有制优越性的体现。低收入家庭的住房保障具有

社会保障的性质，所以，在这个特定的背景下，研究如何建立健全社会公共住房

保障体系具有十分重要的意义。

§1.1 研究背景

§1.1.1 我国住房保障制度建立的背景

一、经济背景

我国住房保障制度建立的经济背景可以从以下两个方面来进行考察，即社会

经济发展状况和住宅业的行业发展。

（一）社会经济发展状况

经济的发展带来了城镇居民收入的提高，21世纪之初，中国社会结构剧烈变

化，对外开放和政治体制改革的进一步深入对中国居民的消费结构产生了深远的

影响。1在温饱问题解决以后，中国社会的消费结构和需求将日趋高级化发展，住

房、交通、教育等已成为城镇居民消费的热点。

但是，我们也必须看到以下两个问题：一是房价与收入的关系问题，二是国

民收入初次分配的差距问题。针对第一点问题，世界银行的数据表明，发展中国

家的收入与房价一般在1:3—1:6之间为宜。但在我国，相应数据已经远远超出了

此范围，一些地区以及个别收入群体甚至超过了1:20。2对于这些地区或这些收入

的人群而言，没有政府的福利政策，他们无法通过市场机制来满足居住需求，这

就需要政府通过出台住房保障制度予以完善。针对第二点问题，我们必须认识到，

目前我国的现状只是一部分人先富起来，尚未形成共同富裕的共同目标。在居民

收入普遍增长的同时，人均收入的差距也在不断增大，并形成了高、中、低不同阶

1 《国民经济牡会发展”十五”计划纲要报告》，2001 年第3期.http://www.sina.com.cn

2 世界银行研究资料：2006

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摘要住房是人类生存的必需品之一，公共住房作为一种特殊商品，具有准公共产品的属性。这就需要政府运用“有形之手”去完善住房保障制度，保证那些不能通过市场满足住房需求的家庭享有基本的居住权，从这个意义上讲，住房保障制度的实质是一种社会财富的再分配。上海地处东部沿海，是我国经济发展较好的地区。改革开放以来，特别是自1979年以后，上海市住宅房地产建设发展迅速，大量新增商品房的供给使城市居民住房条件得到了很大的改善，市场机制在优化住房资源配置和提高住房资源配置效率等方面发挥着基础性作用，住房改革取得了巨大的成就。但近年来，随着上海经济和城市化的发展，大量我国其他省份以及国外的人才和劳动力进入上海，产生强...

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