住宅双轨制与住宅业的发展

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3.0 李江 2024-11-06 41 4 468.33KB 61 页 15积分

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浙江财经学院硕士学位论文

摘要

改革开放前，我国城镇的住房制度是以公有制为主体、实物分配、低租金，

政府和单位统包住房建设投资的福利性保障住房制度。1978年后，政府积极投

入住房制度和政策改革，推行住房商品化、社会化改革，尤其是1998年住房改

革，停止实物分房，施行货币分房政策和建立经济适用房等住房保障体系政策，

加速了住宅市场化进程。经过近30年的发展，已初步建立适应社会主义市场经

济的住宅业发展体制，住宅业保持了较快的发展势头。

目前我国住宅业的基本格局是“商品房市场+保障性住房体系”的双轨体制。

对于高收入人群，实行商品房市场，依靠市场的力量来配置资源。而对于中低

收入人群，则实行保障性住房政策，通过低价房、廉价租房、政府补贴等方式

解决这部分人群的基本住房问题。住宅双轨制的形成是我国住房制度变迁的结

果。

住房市场和保障分离的住房双轨制，是住宅市场快速发展的关键。一方面，

住房双轨制使市场需求与保障性住房需求分离出来，商品房可以脱离了保障功

能的束缚，实现市场化配置，得以快速的发展。政府在分离住房保障的社会和

政治目标与发展住宅产业的经济目标后，也可以更好的制定住宅产业发展政策。

另一方面，实施经济适用房和廉租房住房保障政策满足公民的基本住房需要，

缓解了社会经济运行中的矛盾,减少了制度变迁的摩擦成本。住房双轨制保障和

市场各施功能，促进了住宅业健康地发展。一方面，市场实现了资源优化配置；

另一方面，保障性住房对住宅市场有稳定作用，保障性住房丰富了住房供应的

梯度层次，优化了住房市场供应结构，抑制了房价不合理的上涨。双轨之间是

相互促协调发展的一个整体，住宅双轨制也是我国解决住房矛盾和发展住宅业

的有效机制。

然而由于市场运行的不规范和住房保障制度的不完善，导致双轨制的协调

存在许多问题。1998年以来，我国房地产业市场化改革虽然获得飞速的发展，

但在推行市场化时，忽视了住房保障制度的完善，再加上市场缺少规范因素，

投机需求增加，抬高了房价，挤压了一部分中等收入者的真实需求。这部分人

只能期望通过保障体系实现自身的住房刚性消费需求，导致保障轨的压力增大。

但是由于市场价的提高会使保障性住房价格与市场价差距增加，导致政府提供

保障性住房的补贴也要增加，这样政府提供更多保障性住房的难度加大，保障

数量也难以增加。这样的结果导致既不能通过市场又不能通过保障解决住房的

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人数大大增加了，而这些占人口大多数的中等收入者被排挤在双轨之外，导致

住宅业不能健康持续地发展。

面对住房市场和保障双轨制，住房政策的设计，要立足于住宅业的健康发

展。一方面发展和完善住房市场，要依靠市场来解决大多数人的住房问题，保

障性住房不应成为整个行业的主体。另一方面，住房保障政策的设计要使所有

社会成员都能得到基本的居住保障，促进住宅市场和住房保障的协调发展。要

建立以廉租房为主的多层次的住房供应体系，包括经济适用房、廉租房、补贴

租赁等保障性住房，丰富住房供应的梯度层次来弥补市场供应结构的不足。另

外政策设计要区分消费和投机需求，减少投机需求对消费需求的挤出，促进住

宅产业健康持续发展。

本文有两点创新。第一，从住宅双轨制这个更广的视角来研究住宅业的发

展，可以更好的把握住宅业与住房保障运行的矛盾与协调关系。第二，提出了

一个拐折的住宅供给曲线模型，分析了住宅双轨制运行的特征和政府在住宅双

轨制中的效用函数。为分析和解释政府的住房政策提供了一种尝试性的方法。

关键词：住宅产业; 住房保障制度; 住宅双轨制; 发展

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III

ABSTRACT

Before the reform and opening up, China is one of the basic well-being of urban

housing security system. In 1978, the Government has actively involved in the

housing system and policy reform. Housing reform in 1998 stopped the in-kind

housing, took up the housing purposes monetary policy. After nearly 30 years of

development, has been initially established a socialist residential market economy

system.

The basic pattern of Chinese housing industry is " housing market and housing

security system," the two-track system. For high-income groups, to implement

housing market, and for low-income people, use the protection of the implementation

of housing policy.

The Two-Track System has many problems to deal with. The system has also

become one of the major bottlenecks to the healthy development of domestic Housing

Industry. Housing security system is one of the factors plays an important role in the

steady development of Housing Industry. The obvious contradiction of housing has

seriously affected the real estate industry's sustainable development.

Due to the existence of The Two-Track System of housing, the government has to

part the residential market. That the residential housing market supply curve should

be a discount Abduction of supply lines. Abduction of folding two-track housing

supply curve is divided, but the two interact with each other is one part of the overall

impact.

Housing security policies and system design, on the one hand, must be based on

the healthy development of the real estate industry. On the other hand, housing policy

and security system should designed to make all members of society have access to

basic living security. To achieve a seamless connection between the two-track, and

promote the sustainable development of a healthy housing industry.

Keywords: Housing Industry; Housing Security System; Residential Two-Track System;

Development

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第一章导论................................................................................................................. 1

第一节基本概念......................................................................................................1

第二节本文的问题和研究目的..............................................................................4

第三节相关文献综述..............................................................................................5

第二章我国住宅业发展状况................................................................................... 11

第一节我国住宅业的形成和发展历程................................................................11

第二节我国住宅业发展的特点............................................................................16

第三节我国住宅业的“商品房市场+保障性住房体系”双轨体制..................21

第三章我国住房保障制度的演化........................................................................... 23

第一节计划经济下的城市福利住房制度及其改革............................................23

第二节市场化改革中以经济适用房为主的保障政策........................................25

第三节建设以廉租房为中心的多层次住房保障体系........................................27

第四章住宅业双轨制的运行与矛盾....................................................................... 29

第一节住房保障政策对住宅业发展的巨大影响................................................29

第二节住宅商品的双重属性及其矛盾与政府干预的必要性............................33

第三节住宅双轨制的运行理论模型....................................................................35

第四节住宅双轨制运行中的矛盾........................................................................39

第五章双轨制的协调和住宅业的健康发展........................................................... 45

第一节住宅双轨制的协调与住房保障政策设计的原则....................................45

第二节住房保障制度和政策改革的操作性建议................................................48

参考文献..................................................................................................................... 55

附录

........................................................................................................................... 58

致谢........................................................................................................................... 59

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第一章导论

第一节基本概念

一、房地产业(Real Estate Industry)

房地产是房产和地产的总称，又称不动产(英文名字为“Rae1Estate”或

“Rea1Property”)它包括土地和土地上的附着物，即土地和土地上永久性建筑

物及其衍生的权利和义务的总和。具体而言，现代社会中，房地产业是一个独

立的产业部门，它不仅包括生产环节，而且也包括流通和服务环节。因此，较

为确切地说，房地产业是指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经

济活动的产业部门。房地产行业包括房地产开发、经营、消费等各个领域的经

济组织、经纪人以及各类专业人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服

务的有机整体。

房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和。房地产市场包括了土地

市场(进行土地交易的市场，一级市场)、商品房市场(房地产开发商新开发的商

品房交易的市场，二级市场)和存量房市场(进行旧房或往年空置房交易的市场，

三级市场)。其中，商品房市场又可细分为商业房市场、住宅市场等，而住宅市

场是目前房地产市场中最主要的市场。

中国房地产市场结构一般由多个子市场组成，体系庞大而复杂。按照不同

的标准，房地产市场可分为不同的类别。按照产品用途划分，可以分为住宅市

场、办公楼市场、商业用房市场、工业厂房及仓储用房市场等。每一类又可以

进行下一步细分，如住宅市场可以细分为普通住宅市场、别墅和高级公寓市场、

经济适用住房市场等;办公楼市场可以细分为高档办公楼和普通办公楼市场等。

二、住宅产业（Housing Industry）

联合国推荐的《标准产业分类法》在全部的十大项经济活动中，房地产和

经营服务业位列第8，没有住宅业的概念。中国的住宅业尚未进入产业分类体系。

日本通产省1968年首次提出“住宅业”，即“住宅及其有关部件的生产、销售

企业及其经营活动的总和”。1988年日本通产省产业结构审议住宅与都市产业

分会在向通省提出的《住宅业发展政策措施建议》中指出住宅业主要包括：承

担居住空间新旧和改进的住宅供应产业、改造产业、内装饰装修材料产业等；

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提供所需材料、设备等的流通产业，以及与居住生活密切相关的服务业；为支

持居民自己改善居住条件（新建和改造）的DIY（Do-It-Yourself）产业。美国

城市住宅总裁委员会1969年把住宅业定义为：“涉及从住宅消费中获取收益的

一切公司。”国内学者强调，住宅业是依据客观存在和实际需要产生的，是产

业经济理论发展的结果（郝寿义等，1998）。聂梅生教授认为住宅业是跨越第

二、三产业，以商品住宅为最终产品，并且向住宅的建造和使用过程前后延伸，

同时辐射带动相关产业形成的产业链。曹振良（2002）将住宅业定义归纳为“住

宅业是以生产和经营住宅或住宅区为最终产品的产业。具体包括住宅区的规划

和设计，住宅部件品的开发和生产，住宅（区）的建造，以及住宅（区）的经

营、维修、管理和服务。”“向外延伸，加上建材业、设备研究开发和金融保

险业等，形成一个小的产业链”。叶剑平、射经荣（2005）将住宅业定义为“住

宅业是从事住宅的开发、经营、管理与服务的企业的集合，是房地产业的基本

组成部分”。

综合以上，住宅业可以界定为：住宅业是从事住宅的开发、经营、管理与

服务的企业的集合，是房地产业的基本组成部分。具体包括住宅（区）规划和

设计，住宅部件产品的开发和生产，住宅区的建造，以及住宅（区）的经营、

维修、管理和服务。

三、住房政策 (Housing Policy)

住房政策指中央和地方政府为改善住房的数量、质量、价格以及所有权和

使用权而设计的措施，基本目的为调节住房的供给与需求，作为管理住房市场

运行和发展的重要依据。住房政策一般包括公共住房政策、住房开发政策、住

房供应政策、住房消费政策和住房金融政策。对房地产市场的管理和干预是通

过政府制定的房地产政策来实现的，通常包括:管制和经济诱导两种。在美国，

地方政府通常通过区域规划法则对房地产开发的基础设施水平、密度使用范围

和日后变更范围等方面加以限定；政府干预的另一种方法是设立一系列的课税

制度，奖励那些有助于集体利益的行为，对不受欢迎的行为予以课税，其管制

方法远比经济诱导方法普遍。而我国的房地产政策更多的是使用管制方法。通

过国家法律、行政法规和地方性法规和规章实现对房地产市场的干预。主要政

策如下:房地产及相关法律主要有:《城市房地产管理法》、《土地管理法》、

《城市规划法》等。国务院制定和颁布的行政法规:如《城市国有土地使用权出

让和暂行条理》等。地方性法规和行政规章，主要指地方政府制定和颁布的调

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整房地产关系的规范性政策文件。

中国的住房政策应具有宏观调控、市场监管、住房保障三方面内容，政府

通过宏观调控，保持住宅业与其他产业的协调发展;政府进行市场监管，通过法

律和法规，规范和维护市场秩序;住房保障则是政府为解决中低收入等困难群体

的住房问题。

四、住房制度改革 (Housing Reform)

住房制度是指调整房地产关系的法律、法规的总称。对于房地产关系的理

解主要有广义上的和狭义上的两种:广义上房地产关系包括房地产产权、开发、

经营、使用、交易、服务、管理以及与房地产相关的各种社会关系:狭义上的房

地产关系可以理解为，在我国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地

使用权，从事房地产开发交易及实施房地产管理过程中所发生的社会关系。住

房制度改革是政府改变住房相关政策实现管理目标的一种制度变迁。房地产业

制度变迁是推动房地产价格持续高涨的重要内因。制度是能够约束人们行为的

一系列规则；制度变迁是指在原有制度安排发生变化，新制度的产生、建立和

对旧制度的更替。其实现的方式有渐进式和激进式两种。而实现的途径则可分

为诱致性制度变迁和强制性制度变迁。我国房地产市场制度改革是我国经济体

制向市场经济转轨的重要内容。政府通过渐进式强制性途径逐渐实现我国以土

地和住房为主体的房地产业制度变迁。

房改的目标是“货币化、商品化、社会化”；房改内容，可以概括为“理

顺经济关系” （租售补联动）和“转换住房体制”（供应社会化，消费商品化）

两方面。这两方面的内容互相支持、互为条件。

五、住房保障制度(Housing Security System)

从公共管理的角度看，城镇基本住房保障制度是指以政府为核心的公共部

门依据法律政策的规定，通过国民收入再分配，综合利用国家和社会的力量保

障居民基本居住水平的规则体系，是“在住房领域实施社会保障职能，对住房

弱势群体进行扶持和救助的种种住房政策措施的总和”。住房问题是经济问题，

同时也是社会问题，是每个国家政府不可推卸的责任。城镇基本住房保障制度

是国家或政府依据法律规定，保障居民基本居住权的一种正式制度，其实质是

政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为低收入家庭、特别是生活有困难

的家庭解决住房问题，是一种在住房领域内实行的社会保障制度。由城镇基本

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浙江财经学院硕士学位论文I摘要改革开放前，我国城镇的住房制度是以公有制为主体、实物分配、低租金，政府和单位统包住房建设投资的福利性保障住房制度。1978年后，政府积极投入住房制度和政策改革，推行住房商品化、社会化改革，尤其是1998年住房改革，停止实物分房，施行货币分房政策和建立经济适用房等住房保障体系政策，加速了住宅市场化进程。经过近30年的发展，已初步建立适应社会主义市场经济的住宅业发展体制，住宅业保持了较快的发展势头。目前我国住宅业的基本格局是“商品房市场+保障性住房体系”的双轨体制。对于高收入人群，实行商品房市场，依靠市场的力量来配置资源。而对于中低收入人群，则实行保障性住房政策，通过...

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