我国房地产分层次投资风险预警与控制综合研究

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3.0 陈辉 2024-11-19 6 4 4.94MB 149 页 15积分
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i
目 录
中文摘要
ABSTRACT
第一章 绪 论 ....................................................... 1
§1.1 选题的背景、目的和意义 ....................................1
§1.1.1 选题的背景：房地产市场繁荣背后的投资风险隐患 ........ 1
§1.1.2 选题的目的和意义 .................................... 3
§1.2 房地产投资风险概述 ........................................4
§1.2.1 几个概念的释义 ...................................... 4
§1.2.2 我国的房地产投资概况 ................................ 7
§1.2.3 房地产投资风险及其预警与控制 ....................... 10
§1.3 本文研究思路、方法、内容及框架 ...........................12
§1.4 本章小结 .................................................13
第二章 房地产投资相关理论研究综述 ................................. 15
§2.1 国外研究进展 .............................................15
§2.1.1 房地产业及房地产市场研究 ........................... 15
§2.1.2 房地产投融资及其风险研究 ........................... 20
§2.1.3 国外研究评述 ....................................... 21
§2.2 国内研究进展 .............................................21
§2.2.1 房地产业及房地产市场研究 ........................... 21
§2.2.2 房地产投融资及其风险研究 ........................... 26
§2.2.3 其他研究成果 ....................................... 28
§2.2.4 国内研究评述 ....................................... 28
§2.3 本章小结 .................................................30
第三章 房地产微观层次投资与泡沫研究 ............................... 31
§3.1 泡沫定义和房地产泡沫 .....................................32
§3.1.1 泡沫的定义 ......................................... 32
§3.1.2 房地产泡沫 ......................................... 32
§3.2 房地产过度投资 ...........................................33
§3.2.1 日本的房地产过度投资与泡沫 ......................... 34
§3.2.2 东南亚的房地产过度投资与泡沫 ....................... 35
§3.2.3 房地产过度投资的理论依据 ........................... 36
§3.3 房地产市场的投机行为 .....................................36
§3.4 房地产市场的均衡机理分析 .................................37
§3.4.1 用自有资金投资时房地产市场的均衡 ................... 37
§3.4.2 从银行可以得到贷款时的房地产市场均衡 ............... 39
§3.5 房地产市场泡沫分析 .......................................41
§3.5.1 理性泡沫 ........................................... 41
§3.5.2 非理性泡沫 ......................................... 42
§3.6 房地产泡沫评价指标体系研究 ...............................43
我国房地产分层次投资风险预警与控制综合研究
ii
§3.6.1 房地产泡沫衡量指标的选择 ........................... 43
§3.6.2 房地产泡沫指标标准值的确定 ......................... 45
§3.6.3 上海房地产泡沫的实证研究 ............................46
§3.7 本章小结 .................................................47
第四章 房地产中观层次投资风险管理和预警研究 ....................... 49
§4.1 房地产项目投资风险分析 ...................................49
§4.1.1 房地产项目投资的特点 ............................... 49
§4.1.2 房地产项目投资的风险分类 ........................... 50
§4.1.3 房地产项目投资风险分析 ............................. 52
§4.2 房地产项目投资风险管理 ...................................53
§4.2.1 风险管理的基本程序 ................................. 54
§4.2.2 风险管理的目标 ..................................... 55
§4.3 房地产项目投资风险预警研究 ...............................56
§4.3.1 人工神经网络预警方法简介 ........................... 56
§4.3.2 投资风险预警指标体系构建 ........................... 60
§4.3.3 房地产项目投资风险预警指标体系的精简 ............... 63
§4.3.4 基于 ANN 的风险预警模型设计 ......................... 63
§4.3.5 房地产项目投资风险预警仿真 ......................... 67
§4.4 本章小结 .................................................68
第五章 房地产投资与经济发展关系研究 ............................... 73
§5.1 房地产业在国民经济中的地位与作用 .........................73
§5.1.1 房地产业是国民经济的主导产业 ....................... 73
§5.1.2 房地产业的经济社会功能 ............................. 74
§5.1.3 房地产投资与经济发展关系实证研究 ................... 77
§5.2 基于协调发展的房地产投资与经济增长关系研究 ...............85
§5.2.1 房地产业的规模与国民经济发展总规模的协调关系 ....... 85
§5.2.2 房地产业增长速度与国民经济增长速度的协调关系 ....... 85
§5.2.3 房地产投资与全社会固定资产投资的协调关系 ........... 86
§5.2.4 房地产业与主要关联产业的协调关系 ................... 86
§5.2.5 居住水平与社会发展的协调关系 ....................... 86
§5.3 房地产业过度投资对国民经济安全的影响 .....................87
§5.4 本章小结 .................................................89
第六章 房地产宏观层次投资风险预警研究 ............................. 93
§6.1 中国房地产宏观预警系统的研究和实践 .......................93
§6.2 房地产宏观预警系统框架 ...................................94
§6.2.1 城市房地产预警系统 ................................. 94
§6.2.2 全国房地产预警系统 ................................. 95
§6.3 房地产宏观预警系统分析 ...................................97
§6.3.1 房地产市场警情界定 ................................. 97
§6.3.2 房地产市场警兆指标选取 ............................. 98
§6.3.3 城市房地产市场警兆指标比较研究 ..................... 99
目录
iii
§6.3.4 房地产投资风险预警警兆指标选取 .................... 103
§6.3.5 房地产投资风险预警警界的确定 ...................... 103
§6.4 房地产宏观预警系统的实现 ................................105
§6.5 基于系统动力学的动态监测系统研究 ........................106
§6.5.1 房地产宏观系统基本模块 ............................ 106
§6.5.2 房地产宏观系统因果关系图 .......................... 109
§6.5.3 房地产宏观系统流图 ................................ 109
§6.5.4 房地产宏观系统动力学模型目的任务 .................. 109
§6.6 本章小结 ................................................110
第七章 房地产宏观层次投资风险控制研究 ............................ 111
§7.1 房地产投资的宏观调控 ....................................111
§7.1.1 房地产投资宏观调控的必要性 ........................ 111
§7.1.2 房地产投资宏观调控的手段 .......................... 112
§7.1.3 2005 年以来我国房地产市场的政府宏观调控 ............114
§7.2 基于混沌理论的房地产投资风险控制 ........................115
§7.2.1 房地产投资的混沌经济模型 .......................... 115
§7.2.2 房地产投资风险的混沌控制 .......................... 117
§7.3 基于感知反应理论的房地产投资风险控制 ....................121
§7.3.1 感知反应理论概述 .................................. 121
§7.3.2 基于感知反应理论的风险控制简化模型 ................ 123
§7.4 本章小结 ................................................126
第八章 房地产投资风险综合预警与控制研究 .......................... 127
§8.1 房地产综合预警与控制系统总体描述 ........................127
§8.2 房地产风险系统分析 ......................................128
§8.2.1 微观房地产风险系统分析 ............................ 128
§8.2.2 中观房地产风险系统分析 ............................ 129
§8.2.3 宏观房地产风险系统分析 ............................ 130
§8.3 房地产投资风险综合预警 ..................................131
§8.3.1 房地产投资风险综合预警的主要思路 .................. 131
§8.3.2 模型结构 .......................................... 132
§8.3.3 预警过程 .......................................... 133
§8.4 本章小结 ................................................134
第九章 总结与展望 ................................................ 135
参考文献 ......................................................... 139
在读期间公开发表的学术论文和承担的科研项目 ....................... 149
致 谢 ............................................................ 151
1
第一章 绪 论
§1.1 选题的背景、目的和意义
§1.1.1 选题的背景：房地产市场繁荣背后的投资风险隐患
20 世纪 80 年代中期以来，特别是 1998 年国家取消实物分房，推行住房供给
商品化、住房分配货币化以后，再加上我国经济的高速发展、人均可支配收入的
快速增加、人口大范围的流动、城市化进程的加快等现实情况的影响，人们的住
房需求急剧增长，整个社会对房地产的供给和需求都投入了前所未有的热情。巨
大的市场需求拉动了我国房地产业以惊人的速度发展起来，2005 年，我国全社会
固定资产投资总额为 88604 亿元，同比增长 25.7％，其中房地产投资总额 15759
亿元，房地产投资占全社会固定资产投资的 17.79%，同比增长 19.8%。2005 年，
建筑和房地产业增加值占 GDP 的比例接近 10％①。
房地产业的发展，以其巨大的财富效应影响了人们的消费方式和投资方式，
在股票证券等资本市场长期低迷、其他投资工具又比较缺乏的情况下，房地产给
人们提供了一个投资的理想领域。在国家的宏观政策的引导下，大量社会资本投
入房地产业。一方面，人们把大量的资金投入了房地产中，住房成为消费者（居
民个体）财产结构中最重要的资产；另一方面，房地产业成为扩大内需、拉动经
济增长的重要的支柱产业。2000 年～2004 年，房地产开发投资以 25.9％的速度增
长，高出同期全社会固定资产平均投资增速 18.9％的 7 个百分点，并且房地产开
发投资占固定资产投资比重逐年增加。由于房地产投资增速过快，为了防止房地
产泡沫的形成，2005 年国家出台多项政策以加强房地产投资的宏观调控，从而使
2005 年成为房地产的宏观调控年。在国家的强势介入下，房地产过热投资得到一
定遏制。全国房地产开发投资额比 2004 年回落 8.3 个百分点，增速是 2002 年以
来最低的一年②。
由于社会、经济的快速发展，人们对于房地产的需求与日俱增，这是房地产
业快速发展的先决条件；同时各类资金持有者，为了实现资本利润，把大量资金
投入房地产业是房地产业快速发展的强大动力。但是由于房地产的高价值性，无
论是开发投资还是消费投资都离不开金融机构的支持，所以房地产业的快速发展
1中国人民银行房地产金融分析小组：《2005 年中国房地产金融报告》，2006 年。
2中国网：http://www.china.org.cn/chinese/zhuanti/fdcbg/1265025.htm
我国房地产分层次投资风险预警与控制综合研究
2
也促进了房地产金融体制的发育和成长。房地产金融成为各家金融机构重点开拓
的新业务。目前我国已经初步形成了以商业银行信贷体系为主，资本市场和信托
等融资工具为辅的房地产金融体系，为房地产业的发展提供了强大的资金支持。
但是我们应该清醒地认识到，房地产投资是一种风险投资，在制度依托、运行机
制、风险管理等方面存在着许多亟待解决的问题。由于房地产投资具有投资周期
长，投资金额大、变现能力差等特点，因此房地产投资活动极易受到社会环境、
经济环境、自然环境等诸多因素变化的影响，从而使得房地产投资具有很大的风
险性。房地产投资风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且对
于整个国民经济的稳定和发展都有巨大影响。随着房地产业的快速发展，房地产
投资市场的不多扩大，房地产投资领域的风险也在不断积聚，这就需要我们高度
重视房地产投资过程中暴露出的风险隐患。目前房地产投资过程中的主要问题有：
1．房地产投融资体系不健全，房地产业对银行信贷依存度过高
长期以来我国的房地产投资以间接投资为主，银行尤其是四大国有银行是资
金来源主体。据统计，截至 2005 年底，在资本市场上直接融资的房地产企业仅 80
多家，只占近 40000 多家房地产企业的 2％。到 2005 年第一季度，国内全部金融
机构房地产贷款总额已达 27650.6 亿元，其中四大国有和国有控股商业银行达
20177.4 亿元，占全部金融机构房地产贷款总额的 72.97％。由于我国房地产业发
展过分依赖于银行信贷，银行在为房地产企业集聚大量资金的同时，也几乎集中
承担了所有的房地产周期性风险。
2．房地产投资者的非理性投资行为蔓延
在房地产高风险、高回报的刺激下，房地产投资者对市场的预期增加，非理
性投资倾向增长。房地产企业为了获得高额利润、抢占市场份额，对于市场需求
产生过高的预期，从而增加投资；房地产市场投资者在房地产市场过热发展的情
况下，会对市场价格未来发展产生过高预期，并极度偏离房地产的基本价值。由
于非理性投资行为的蔓延，最终会导致房地产泡沫的形成和破灭。
3．房地产融资机构、房地产开发企业以及房地产个人投资者风险意识淡薄
由于缺乏有效的房地产融资监管措施和手段，加之商业银行产权形式、治理
结构、经营机制、内部控制及激励机制方面存在的问题，房地产融资机构极易形
成市场冲动，从而盲目扩张房地产信贷，产生过度融资风险。在具体的房地产项
目开发过程中，通常房地产企业在利益驱使下，自身的防范风险意识不强，盲目
投资现象严重。对于个人投资者来说，由于对市场的非理性预期和个人的投机倾
向，往往对市场发展不能做出客观真实的评价，尤其在市场过热时，更加刺激了
他们的投资热情，往往导致他们承担更大风险。
第一章 绪 论
3
4．房地产投资风险管理技术过于简单
在我国，房地产投资风险度量技术不论从理论研究上，还是实际应用中都还
处于起步阶段，与国外差距较大。由于技术上的缺陷，我们对于银行信用风险、
企业项目风险、市场风险以及操作风险、流动性风险的识别、预警和控制都面临
很大困难。
综上所述，在我国房地产业高速发展的今天，建立健全科学有效的房地产投
资风险防范体系，包括风险的识别、预警和控制机制、风险的分散和转移机制，
以促进房地产业的持续快速发展成为我们面临的一项迫切任务。
§1.1.2 选题的目的和意义
我们选择房地产投资风险的预警和控制机制进行研究主要想达到这样的目
的：从个体投资者角度（微观层次）研究房地产市场中投资主体的投资与投机行
为以及由其引起的市场风险预警与控制方法；从企业投资角度（中观层次）探讨
房地产企业投资具体项目的风险机理以及如何建立有效的风险防范机制；从宏观
决策者角度（宏观层次）研究房地产投资与我国国民经济发展的相互影响关系，
在此基础上提出房地产宏观投资风险的概念，并对房地产宏观投资风险预警与控
制研究。
对于房地产及房地产投资风险的研究，特别是投资风险的预警和控制研究一
直以来都是国内外理论界和实业界争论的焦点和难点问题，但是从不同层次投资
主体出发，系统综合地对此问题进行论述的文献还不多见。特别在我国，由于房
地产发展的现实情况所限，虽然有许多研究论文，但是高质量的研究成果不是很
多，尤其是对房地产投资风险的研究比较单一，多集中在用各种方法进行风险评
价。所以系统而全面地对房地产投资风险的预警及控制机制进行理论探讨，对于
完善和发展我国房地产投资风险理论体系有着重要的理论意义，这也是进一步研
究不同层次投资主体风险内在联系的基础。
房地产是一个高风险高收益的行业，政府的房地产投资规划、企业的具体投
资项目和个人的市场投资和投机行为都面临着一系列的风险。为了与整个国民经
济的发展保持协调一致并且促进经济的高速发展，政府如何制定科学合理的房地
产投资规划；房地产企业在投资具体项目时，如何防范和控制风险，个人投资这
在市场交易中如何获得最大利益等等一些问题都是房地产投资过程中无法回避的
问题。我们正是从这些问题入手，致力于全面系统地研究房地产投资风险，建立
科学的投资风险预警及控制体系，为房地产风险防范实践提供科学的理论依据。
这也从一方面说明了我们选择房地产投资风险预警和控制研究的重大现实意义。
摘要：

i目录中文摘要ABSTRACT第一章绪论.......................................................1§1.1选题的背景、目的和意义....................................1§1.1.1选题的背景：房地产市场繁荣背后的投资风险隐患........1§1.1.2选题的目的和意义....................................3§1.2房地产投资风险概述........................................4§1.2.1几个概念的释义....................

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