城镇居民住房购买力研究——基于上海市的实证研究

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3.0 陈辉 2024-11-19 5 4 2.06MB 111 页 15积分

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摘要

在区域经济发展和城市化进程中，不同地区和城市的房地产价格出现了快速

上涨，不仅影响了普通民众长期以来积累的财富水平，更重要的是影响到了他们

的住房购买力水平，正确认识住房购买力的影响因素，对于熨平宏观经济的波动，

提高居民住房购买力，改善居民居住条件和生活水平具有重大的意义，同时对于

提出相关的宏观经济政策和金融税收政策也有重要的指导意义。

上海市是我国经济最为发达的城市之一，房地产发展也列于发展较快的一线

城市之中，其投资投机现象较为严重，房价之高更是列于全国之首。由于其房价

较高，居民收入差距较大，许多中低收入家庭只能望房兴叹，这在很大程度上是

由于需求与供给结构不协调造成的。08年由美国次贷危机引起的华尔街金融风暴

遍及世界各地，中国也难以幸免，房地产市场就此陷入了萧条期，上海市“新八

条”的出台，短期内对住房市场消费起到了积极的作用，08年后两个月的成交量

持续上升，特别是到了09年，房价又开始不正常地飙升，7月达到了历史新高，似

乎新一轮的泡沫又在酝酿着，这已经不是简单的刚性需求在支撑着市场，而是又

有了更多的投资和投机因素的加入。面对如此高的房价，再次打击了居民的购房

积极性，所以对整个上海市目前的居民家庭住房购买力的研究和政策建议就显得

特别重要。住房市场的复苏仍需要经济形势的好转，住房价格的回归正常，购房

者的信心，更需要的是居民拥有足够的经济实力来购买所需住房。

本文试图以定量分析和定性分析相结合探讨上海市居民住房购买力状况和高

房价的主要影响因素，综合分析了其他几个城市的住房购买力，并主要以上海市

为例，对上海市各个阶层的居民住房购买力问题进行深入分析，基于 HAI 指标计

算出居民住房静态购买力以及在不同住宅市场上住宅价格的合理性；对住房购买

力的两大主要影响因素：住房价格和可支配收入，进行相关因素分析，得出影响

上海市住宅价格的主要因素有人均可支配收入和利用外资额，土地可建面积和收

入差距的扩大；并采用 VAR 模型预测未来 5 年的收入，进行上海市未来 5 年的平

均住房购买力预测，同时进行动态购买力预测，解决 HAI 指标假设未来收入维持

不变的缺陷，结果表明收入的增长不仅抵消了利息因素，而且提高了实际住房购

买力；并提出在今后的研究中，应该以动态住房购买力作为衡量房价合理性的主

要指标；最后，根据文章的分析结果提出相应的解决措施，政策建议及后续展望，

本文的研究对上海市住房市场的理性发展，居民住房水平的提高具有重要的意义。

关键词：居民住房购买力 HAI 基尼系数利用外资热钱灰色关

联度分析 VAR 模型

ABSTRACT

In the development of regional economic and urbanization process，some regions

and cities have rapid rise in house prices ，which has not only affected the general

public’s wealth accumulated for a long-term ，but more deeply has an impact on the

public’s purchasing power of a reasonable house.It is very important to correctly

recognize the factors which have the most important impact on the housing purching

power and accordingly make some relevant macroeconomic policy ，financial ，tax

policies to iron macroeconomic volatility and enhance the housing purchasing power of

urban residents.

Shanghai is one of the China’s most developed cities，especially the estate maket’s

development.Shanghai’s housing price is very high above the other cities.Because of its

relatively high prices and an enlarging gap among the social strata，many low-income

families can not afford the house badly，this is largely due to the uncoordinated damand

and supply structure.In 2008，the financil crisis caused by sub-prime mortgage in U.S

have taken effection over the whole world，and china have been involed in it.

The real estate market have been taken into recession period，the emergency of

the ”new eight-point” policy have play positive role in the consumption of the house in

short term，the last two month of 2008 have turned up a prosperity，especially in 2009，

the housing price began to abnormal surge and reached a record high in July.This is not

only a simple rigid demand supporting the market，but there are more investment and

speculative factors in the market.The majority of house buyers are still hovering in the

housing market.The higher housing price have a strong blow to the enthusiasm to

them.So the study about the housing purchasing power of urban residents in shanghai

presently is very pressing.The recovery of the housing market need the improvement of

the macroeconomic situation，the return to normal of housing prices，the confidence of

buyers，especially the sufficient buying power to afford the necessary house.

Housing problems are related to the public’s happiness and well-being，the solving

about these problems has a direct impact on the economic’s sustained and stable

development and the stability and unity of the city.This paper attempts to do qualitative

and quantitative analysis of the residential housing purchasing power in shanghai and

make comprehensive analysis about the other cities.According to consider the various

income groups and calculate the index of housing purchasing power to analysis the

rationality of Shanghai house price ，as well as the most important factors affecting

housing prices.Finally，through detail analysis of the result of the research above，we

put forward some suggestions，

which we think，

are very practical and significant for the

rational，sustainable development of the housing market and the raising of the level of

housing purchasing power in Shanghai.

Key Words：Residential housing purchasing power，HAI，the Gini

coefficient，the use of foreign investment，hot money，gray correlation

analysis ，VAR model

摘要

ABSTRACT

第一章绪论 .......................................................... 1

§1.1 论文的研究背景 ............................................... 1

§1.2 论文的研究目的和方法 ......................................... 2

§1.3 论文展开逻辑和安排 ........................................... 2

§1.4 本文的创新点 ................................................. 3

第二章居民住房购买力的国内外研究与评价指标 .......................... 5

§2.1 居民住房购买力 ............................................... 5

§2.1.1 居民住房购买力的界定 ..................................... 5

§2.1.2 国内外文献综述 ........................................... 6

§2.2 度量居民住房购买力的主要指标 ................................ 10

§2.2.1 房价收入比 .............................................. 10

§2.2.2 可支付性指数 ............................................ 11

§2.2.3 住房机会指数及其他指标 .................................. 14

§2.2.4 本文度量住房购买力指标的选取 ............................ 15

§2.3 小结 ........................................................ 15

第三章基于 HAI 指数的上海市居民住房购买力测算 ....................... 17

§3.1 上海市住宅市场现状及其发展 .................................. 17

§3.1.1 上海市住宅市场现状 ...................................... 17

§3.1.2 存量房在上海市住宅市场的地位 ............................ 20

§3.1.3 与其他城镇居民住房购买力现状比较 ........................ 24

§3.2 基于 HAI 指标的上海市存量市场城镇居民住房购买力计算 .......... 30

§3.2.1 上海市阶层收入差距 ...................................... 30

§3.2.2 上海市 HAI 指标的选取及计算 .............................. 31

§3.2.3 上海市各个阶层居民住房购买力分析 ........................ 37

§3.3 小结 ........................................................ 38

第四章住房购买力主要影响因素的相关性研究 ........................... 43

§4.1 上海市住宅价格的相关性分析 .................................. 43

§4.1.1 理论分析 ................................................ 43

§4.1.2 供给类指标 .............................................. 44

§4.1.3 需求类指标 .............................................. 46

§4.1.4 各因素与住宅价格正负相关性检验 .......................... 50

§4.2 灰色关联度分析 .............................................. 50

§4.2.1 灰色关联理论介绍 ........................................ 50

§4.2.2 灰色关联度分析 .......................................... 51

§4.2.3 灰色关联度分析的启示 .................................... 58

§4.3 城镇居民可支配收入的相关性分析 .............................. 59

§4.3.1 城镇居民可支配收入的 VAR 模型的建立 ...................... 59

§4.3.2 VAR 模型对城镇居民可支配收入的预测 ...................... 65

§4.4 基于可支配收入预测值的住房购买力预测 ........................ 65

§4.5 小结 ........................................................ 68

第五章上海市居民住房购买力的其他影响因素分析 ........................ 71

§5.1 两大中心建设对房价和居民收入的影响 .......................... 71

§5.2 世博会对上海市房价的推高作用 ................................ 72

§5.3 迪士尼落沪对周边房价的影响 .................................. 73

§5.4 热钱炒房对住房市场的冲击 .................................... 74

§5.5 小结 ........................................................ 76

第六章提高上海城镇居民住房购买力的政策建议 ......................... 77

§6.1 上海市提高居民住房购买力所面临的问题 ........................ 77

§6.1.1 收入差距逐渐拉大加速推动房价上涨 ........................ 77

§6.1.2 存量房市场投资投机现象严重 .............................. 78

§6.1.3 增量房可建住宅面积逐渐减少 .............................. 78

§6.1.4 外资快速增幅及热钱大量涌进的风险 ........................ 79

§6.1.5 购买力不足对人才引进产生威慑 ............................ 79

§6.2 解决居民住房购买力不足提出的政策建议 ........................ 80

§6.2.1 解决收入差距拉大问题，提高中高收入阶层购买力 ............ 80

§6.2.2 解决中低收入家庭住房问题，建立住房保障制度 .............. 83

§6.2.3 增加住房购买力，完善住房公积金政策 ...................... 85

§6.2.4 加强对中介管理，抑制二手房投机 .......................... 86

§6.2.5 抑制国内投资，引导剩余资金正确流向 ...................... 87

§6.2.6 加强监管，防止国外资金过度投机 .......................... 87

§6.2.7 抑制囤地炒地，加强土地供应的信息公开化 .................. 90

§6.2.8 为人才引进提供适当的住房优惠政策 ........................ 91

§6.3 本文的不足之处以及后续展望 .................................. 92

附录 ................................................................ 93

参考文献 ........................................................... 102

在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ..................... 106

致谢 ............................................................... 107

第一章绪论

§1.1 论文的研究背景

房地产业自从上个世纪末从低谷走出来到现在，正凭着其迅猛的发展势头，

逐渐成为国民经济的支柱产业，对国家宏观经济的运行产生了巨大的影响。房地

产业既是资本密集，关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，同时也

是一种资产或财富的象征。房地产价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，

也关系到一个城市发展的潜力和竞争力，同时也是政府财政收入的主要来源。政

府从2003年开始连续五年频繁出台针对房地产业的调控政策，但是房价依然高位

运行，在08年金融危机下，房价有所下跌，但是09年房价又逐渐上涨，如果不从

根本上解决房地产业发展过程中存在的突出问题，我国的房地产业将无法步入健

康和可持续发展的轨道。

我国房地产市场的发展存在的问题有以下两个方面，一方面是市场对于住房

的需求量大，急需发展房地产业以满足人民的生活生产需要；另一方面，房地产

价格迅速上涨，按照中低收入阶层的房价收入比远远超出合理区间，购买力严重

不足，许多中低收入家庭都只能望房兴叹。有些人认为房屋价格超过当地居民购

买力所能承受范围时，价格自然早晚必将降下来，但是许多地方房价超过当地购

买力已经很久，但是房价依然高价运行，或是居民刚性需求仍然无法满足，解开

其中的症结对于确实提高城镇居民住房购买力至关重要。

因此，从理论与实证方面研究居民住房购买力就显得特别重要。房地产价格

问题是房地产市场的核心问题，住房价格关系到人民的安居乐业，关系到房地产

市场的健康发展，关系到社会的稳定和和谐。在整个房地产市场的发展进程中，

价格机制始终作为基础性的调节机制，价格的合理性与否影响着房地产政策预期

目标的实现。而住房问题一直以来是政府比较关注的问题，随着人口的增加，城

市化进程的加快，各个不同收入阶层的居民对住房的需求日益加大，解决居民住

房问题是社会和谐的基础。

判断住房价格是否正常的最常用的标准就是居民住房购买力。不同城市的居

民购买力有着不同的影响因素，有的是房价不高，但是收入低，买不起；有的是

收入高，房价更高，阶层收入差距大，买不起。不同收入阶层有着不同的住房购

买力，面对着不同的住宅市场，享受着不同的住房保障。本文选取上海市为研究

对象，上海市是一个收入高，房价更高，收入差距大的城市，文章中试图以定性

城镇居民住房购买力研究——基于上海市的实证研究

和定量相结合的方法，对上海市各个收入阶层居民购买力问题进行深入分析，为

上海市房地产市场的理性发展提供参考。

§1.2 论文的研究目的和方法

在区域经济发展和城市化进程中，不同地区和城市的房地产价格出现了快速

上涨的趋势，房地产价格的快速上涨，不仅影响了普通民众长期以来积累的财富

水平，更重要的是影响到了他们的住房购买力水平，正确认识住宅价格的影响因

素，分析住宅价格的形成机制，对于熨平宏观经济的波动，提高城镇居民住房购

买力，改善居民居住条件和生活水平具有重大的意义，同时对于提出相关的宏观

经济政策和金融财政政策也有重要的指导意义。

本文通过对影响计算上海市各个阶层居民住房购买力的大小，反映出上海市

居民住房购买力自 2000-2008 年的一个状况。对构成住房购买力的两大影响因素

住房价格和城镇居民收入的主要影响因素进行研究，揭示其间的内在联系，并且

通过 VAR 模型预测人均可支配收入，计算上海市动态住房购买力水平，解决 HAI

指数的不足。住房问题是关系到人民幸福安康的关键问题，住房问题解决的好坏

直接影响着国民经济的持续，稳定，健康发展和社会的安定团结。目前，从已有

的文献看，还没有专门，系统地研究居民住房购买力的著作，有关的探讨也多限

于定性的分析，从定量的角度进行分析的文章很少。本文试图以定性和定量分析

居民住房购买力相结合的方法，对上海市居民住房购买力问题进行深入分析，得

出居民住房购买力的大小，住宅价格的合理性以及提出改善居民住房购买力的政

策建议。

§1.3 论文展开逻辑和安排

本文主要研究居民住房购买力状况，以上海市为例，以前的研究大部份以房

价收入比作为参考指标，然而房价收入比存在着许多缺陷，其未考虑抵押贷款问

题，未考虑各个收入阶层不同购买力问题。本文采用了 HAI 指标来衡量上海市各

个阶层居民住房购买力，并比较了几个大城市的住房购买力大小。接着对住房购

买力的两大主要影响因素：住房价格和可支配收入，进行相关因素分析，并采用

VAR 模型预测未来 5 年的收入，进行上海市动态住房购买力测算，解决 HAI 指标假

设未来收入维持不变的缺陷，最后，根据文章的分析结果提出相应的解决措施和

政策建议。

第一章绪论

§1.4 本文的创新点

本文的创新点主要有四点：

1．通过计算 HAI 指标来研究上海市城镇居民住房购买力的大小，考虑进了住

房贷款政策在购房中的作用，以前的研究大部分是从房价收入比指标简单进行研

究，并且文章通过对收入的预测，从动态住房购买力的角度出发，来解决 HAI 指

数研究的不足。

2．根据上海市住宅市场的现状，本文侧重于对存量住宅市场的研究，因为二

手住宅是投资投机的主要对象，所用贷款政策划分为公积金贷款和商业贷款两种，

这样细分的研究到目前为止是比较少的。

3．在研究住宅价格的主要影响因素当中，虽然阶层收入差距对住房价格会产

生影响，但是大部分文献是进行定性研究，把它量化研究的比较少，本文通过计

算基尼系数，引入该变量进行了实证研究，得出的结果跟自己的预期吻合。

4．根据上海市的特点，本文考虑了利用外资额对住宅价格的影响，住房市场

的利用外资在其他城市规模没那么大，但是在上海，其是一个不可忽略的因素，

本文引进该因素进行了实证研究。

城镇居民住房购买力研究——基于上海市的实证研究

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摘要：

摘要在区域经济发展和城市化进程中，不同地区和城市的房地产价格出现了快速上涨，不仅影响了普通民众长期以来积累的财富水平，更重要的是影响到了他们的住房购买力水平，正确认识住房购买力的影响因素，对于熨平宏观经济的波动，提高居民住房购买力，改善居民居住条件和生活水平具有重大的意义，同时对于提出相关的宏观经济政策和金融税收政策也有重要的指导意义。上海市是我国经济最为发达的城市之一，房地产发展也列于发展较快的一线城市之中，其投资投机现象较为严重，房价之高更是列于全国之首。由于其房价较高，居民收入差距较大，许多中低收入家庭只能望房兴叹，这在很大程度上是由于需求与供给结构不协调造成的。08年由美国次贷危机引起...

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