城镇居民住房购买力研究——基于上海市的实证研究

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3.0 陈辉 2024-11-19 5 4 2.06MB 111 页 15积分

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摘要

在区域经济发展和城市化进程中，不同地区和城市的房地产价格出现了快速

上涨，不仅影响了普通民众长期以来积累的财富水平，更重要的是影响到了他们

的住房购买力水平，正确认识住房购买力的影响因素，对于熨平宏观经济的波动，

提高居民住房购买力，改善居民居住条件和生活水平具有重大的意义，同时对于

提出相关的宏观经济政策和金融税收政策也有重要的指导意义。

上海市是我国经济最为发达的城市之一，房地产发展也列于发展较快的一线

城市之中，其投资投机现象较为严重，房价之高更是列于全国之首。由于其房价

较高，居民收入差距较大，许多中低收入家庭只能望房兴叹，这在很大程度上是

由于需求与供给结构不协调造成的。08年由美国次贷危机引起的华尔街金融风暴

遍及世界各地，中国也难以幸免，房地产市场就此陷入了萧条期，上海市“新八

条”的出台，短期内对住房市场消费起到了积极的作用，08年后两个月的成交量

持续上升，特别是到了09年，房价又开始不正常地飙升，7月达到了历史新高，似

乎新一轮的泡沫又在酝酿着，这已经不是简单的刚性需求在支撑着市场，而是又

有了更多的投资和投机因素的加入。面对如此高的房价，再次打击了居民的购房

积极性，所以对整个上海市目前的居民家庭住房购买力的研究和政策建议就显得

特别重要。住房市场的复苏仍需要经济形势的好转，住房价格的回归正常，购房

者的信心，更需要的是居民拥有足够的经济实力来购买所需住房。

本文试图以定量分析和定性分析相结合探讨上海市居民住房购买力状况和高

房价的主要影响因素，综合分析了其他几个城市的住房购买力，并主要以上海市

为例，对上海市各个阶层的居民住房购买力问题进行深入分析，基于 HAI 指标计

算出居民住房静态购买力以及在不同住宅市场上住宅价格的合理性；对住房购买

力的两大主要影响因素：住房价格和可支配收入，进行相关因素分析，得出影响

上海市住宅价格的主要因素有人均可支配收入和利用外资额，土地可建面积和收

入差距的扩大；并采用 VAR 模型预测未来 5 年的收入，进行上海市未来 5 年的平

均住房购买力预测，同时进行动态购买力预测，解决 HAI 指标假设未来收入维持

不变的缺陷，结果表明收入的增长不仅抵消了利息因素，而且提高了实际住房购

买力；并提出在今后的研究中，应该以动态住房购买力作为衡量房价合理性的主

要指标；最后，根据文章的分析结果提出相应的解决措施，政策建议及后续展望，

本文的研究对上海市住房市场的理性发展，居民住房水平的提高具有重要的意义。

关键词：居民住房购买力 HAI 基尼系数利用外资热钱灰色关

联度分析 VAR 模型

ABSTRACT

In the development of regional economic and urbanization process，some regions

and cities have rapid rise in house prices ，which has not only affected the general

public’s wealth accumulated for a long-term ，but more deeply has an impact on the

public’s purchasing power of a reasonable house.It is very important to correctly

recognize the factors which have the most important impact on the housing purching

power and accordingly make some relevant macroeconomic policy ，financial ，tax

policies to iron macroeconomic volatility and enhance the housing purchasing power of

urban residents.

Shanghai is one of the China’s most developed cities，especially the estate maket’s

development.Shanghai’s housing price is very high above the other cities.Because of its

relatively high prices and an enlarging gap among the social strata，many low-income

families can not afford the house badly，this is largely due to the uncoordinated damand

and supply structure.In 2008，the financil crisis caused by sub-prime mortgage in U.S

have taken effection over the whole world，and china have been involed in it.

The real estate market have been taken into recession period，the emergency of

the ”new eight-point” policy have play positive role in the consumption of the house in

short term，the last two month of 2008 have turned up a prosperity，especially in 2009，

the housing price began to abnormal surge and reached a record high in July.This is not

only a simple rigid demand supporting the market，but there are more investment and

speculative factors in the market.The majority of house buyers are still hovering in the

housing market.The higher housing price have a strong blow to the enthusiasm to

them.So the study about the housing purchasing power of urban residents in shanghai

presently is very pressing.The recovery of the housing market need the improvement of

the macroeconomic situation，the return to normal of housing prices，the confidence of

buyers，especially the sufficient buying power to afford the necessary house.

Housing problems are related to the public’s happiness and well-being，the solving

about these problems has a direct impact on the economic’s sustained and stable

development and the stability and unity of the city.This paper attempts to do qualitative

and quantitative analysis of the residential housing purchasing power in shanghai and

make comprehensive analysis about the other cities.According to consider the various

income groups and calculate the index of housing purchasing power to analysis the

rationality of Shanghai house price ，as well as the most important factors affecting

housing prices.Finally，through detail analysis of the result of the research above，we

put forward some suggestions，

which we think，

are very practical and significant for the

rational，sustainable development of the housing market and the raising of the level of

housing purchasing power in Shanghai.

Key Words：Residential housing purchasing power，HAI，the Gini

coefficient，the use of foreign investment，hot money，gray correlation

analysis ，VAR model

摘要

ABSTRACT

第一章绪论 .......................................................... 1

§1.1 论文的研究背景 ............................................... 1

§1.2 论文的研究目的和方法 ......................................... 2

§1.3 论文展开逻辑和安排 ........................................... 2

§1.4 本文的创新点 ................................................. 3

第二章居民住房购买力的国内外研究与评价指标 .......................... 5

§2.1 居民住房购买力 ............................................... 5

§2.1.1 居民住房购买力的界定 ..................................... 5

§2.1.2 国内外文献综述 ........................................... 6

§2.2 度量居民住房购买力的主要指标 ................................ 10

§2.2.1 房价收入比 .............................................. 10

§2.2.2 可支付性指数 ............................................ 11

§2.2.3 住房机会指数及其他指标 .................................. 14

§2.2.4 本文度量住房购买力指标的选取 ............................ 15

§2.3 小结 ........................................................ 15

第三章基于 HAI 指数的上海市居民住房购买力测算 ....................... 17

§3.1 上海市住宅市场现状及其发展 .................................. 17

§3.1.1 上海市住宅市场现状 ...................................... 17

§3.1.2 存量房在上海市住宅市场的地位 ............................ 20

§3.1.3 与其他城镇居民住房购买力现状比较 ........................ 24

§3.2 基于 HAI 指标的上海市存量市场城镇居民住房购买力计算 .......... 30

§3.2.1 上海市阶层收入差距 ...................................... 30

§3.2.2 上海市 HAI 指标的选取及计算 .............................. 31

§3.2.3 上海市各个阶层居民住房购买力分析 ........................ 37

§3.3 小结 ........................................................ 38

第四章住房购买力主要影响因素的相关性研究 ........................... 43

§4.1 上海市住宅价格的相关性分析 .................................. 43

§4.1.1 理论分析 ................................................ 43

§4.1.2 供给类指标 .............................................. 44

§4.1.3 需求类指标 .............................................. 46

§4.1.4 各因素与住宅价格正负相关性检验 .......................... 50

§4.2 灰色关联度分析 .............................................. 50

§4.2.1 灰色关联理论介绍 ........................................ 50

§4.2.2 灰色关联度分析 .......................................... 51

§4.2.3 灰色关联度分析的启示 .................................... 58

§4.3 城镇居民可支配收入的相关性分析 .............................. 59

§4.3.1 城镇居民可支配收入的 VAR 模型的建立 ...................... 59

§4.3.2 VAR 模型对城镇居民可支配收入的预测 ...................... 65

§4.4 基于可支配收入预测值的住房购买力预测 ........................ 65

§4.5 小结 ........................................................ 68

第五章上海市居民住房购买力的其他影响因素分析 ........................ 71

§5.1 两大中心建设对房价和居民收入的影响 .......................... 71

§5.2 世博会对上海市房价的推高作用 ................................ 72

§5.3 迪士尼落沪对周边房价的影响 .................................. 73

§5.4 热钱炒房对住房市场的冲击 .................................... 74

§5.5 小结 ........................................................ 76

第六章提高上海城镇居民住房购买力的政策建议 ......................... 77

§6.1 上海市提高居民住房购买力所面临的问题 ........................ 77

§6.1.1 收入差距逐渐拉大加速推动房价上涨 ........................ 77

§6.1.2 存量房市场投资投机现象严重 .............................. 78

§6.1.3 增量房可建住宅面积逐渐减少 .............................. 78

§6.1.4 外资快速增幅及热钱大量涌进的风险 ........................ 79

§6.1.5 购买力不足对人才引进产生威慑 ............................ 79

§6.2 解决居民住房购买力不足提出的政策建议 ........................ 80

§6.2.1 解决收入差距拉大问题，提高中高收入阶层购买力 ............ 80

§6.2.2 解决中低收入家庭住房问题，建立住房保障制度 .............. 83

§6.2.3 增加住房购买力，完善住房公积金政策 ...................... 85

§6.2.4 加强对中介管理，抑制二手房投机 .......................... 86

§6.2.5 抑制国内投资，引导剩余资金正确流向 ...................... 87

§6.2.6 加强监管，防止国外资金过度投机 .......................... 87

§6.2.7 抑制囤地炒地，加强土地供应的信息公开化 .................. 90

§6.2.8 为人才引进提供适当的住房优惠政策 ........................ 91

§6.3 本文的不足之处以及后续展望 .................................. 92

附录 ................................................................ 93

参考文献 ........................................................... 102

在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ..................... 106

致谢 ............................................................... 107

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摘要在区域经济发展和城市化进程中，不同地区和城市的房地产价格出现了快速上涨，不仅影响了普通民众长期以来积累的财富水平，更重要的是影响到了他们的住房购买力水平，正确认识住房购买力的影响因素，对于熨平宏观经济的波动，提高居民住房购买力，改善居民居住条件和生活水平具有重大的意义，同时对于提出相关的宏观经济政策和金融税收政策也有重要的指导意义。上海市是我国经济最为发达的城市之一，房地产发展也列于发展较快的一线城市之中，其投资投机现象较为严重，房价之高更是列于全国之首。由于其房价较高，居民收入差距较大，许多中低收入家庭只能望房兴叹，这在很大程度上是由于需求与供给结构不协调造成的。08年由美国次贷危机引起...

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