城市商业用房与住宅的联动效应研究

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3.0 陈辉 2024-11-19 9 4 1.4MB 67 页 15积分
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摘要
自改革开放以来，我国经济高速发展，居民收入不断增加，房地产业在住房
制度改革的推动下，也得到了迅猛发展，并逐渐成为国民经济发展中的支柱产业。
随着城镇化进程的不断推进以及经济发展带来生活品质的提高，城市住宅与商业
用房已成为房地产市场的两大主体，两者关系是否协调对房地产业运行、城市经
济发展都有很大影响。将住宅与商业用房很好的结合已是今后中国房地产市场发
展的一个趋势，也是城市发展的有效途径。论文以此为题，研究城市发展中二者
间的联动发展效应。
本文在研究有关文献资料的基础上，首先介绍了城市发展与房地产业之间的
关系，指出城市发展的趋势以及房地产业所起的作用；其次，分别阐述了城市中
商业用房与住宅的地位、需求理论及发展趋势；进而从理论研究的基础上整理出
城市住宅与商业用房之间联动传导机制，并在上述分析基础上，构建了“商业—
住宅”的 VAR 模型、联立方程模型和四象限模型，并通过现实数据进行实证研究，
利用协整、回归等统计方法分析住宅与商业用房价格、规模之间的联动关系；基
于上述研究，论文最后提出了促进城市发展中商业用房与住宅联动开发的若干相
关对策建议，并对今后的研究进行了展望。
本文站在区域发展的角度来分析住宅与商业用房两者间的联动关系，通过建
立联动模型论证了发挥住宅与商业用房的联动效应将有效规避住宅与商业用房的
规划不协调带来的风险，使住宅与商业用房都能很好地体现出其价值。研究成果
对我国城市（区域）、社区发展中住宅与商业用房的合理规划与协调建设将会有一
定帮助。
关键词：房地产业 城市发展 联动模式 定量分析
ABSTRACT
Since the adoption of an opening and reform policy, Chinese economy has
achieved rapid development and brings residents continual increase of income. Under
the driving of housing system reform, the industry of real estate also realizes rapid
development and gradually become pillar industry of national economy. As the
proceeding of urbanization and rising of life quality brought by economic development,
urban residential house and commercial house become two main parts in real estate
market, and the relationship between them has an important influence on the market
operation and urban economic development. The combination of the two has become a
trend of development of Chinese real estate markets as well as effective way of urban
development. Based on this topic, this thesis will study the interaction development
effect.
After investigating related references and documents, the relationship between
urban development and real estate industry is firstly introduced as well as the trend of
urban development and the effect of real estate. Then, we talk about the role, demand
theory and developing trend of urban residential house and commercial house, and find
the interaction mechanism between the two kinds of house. After that, VAR model,
simultaneous equations model and four - quadrant model of commercial - residential
house are established based on the research above, and the interaction between the
price and scale of commercial - residential house is analyzed through concordant
analysis and regression analysis with empirical studies. Finally, besides some outlooks
in future works, some suggestions about promoting the interacting exploitation of
commercial and residential house in urban development are given.
This thesis investigates the interacting relationship between commercial and
residential house from the perspective of regional development. It is proved that
bringing the interaction effect between commercial and residential house into play will
reduce the risk brought by the incoordination in planning and let both of them reflect
their value. Our work may be helpful to make the planning of commercial and
residential house in the development of city/region and community more reasonable
and the construction more coordinately.
Key Word: Real Estate Industry, Urban Development, Interacting
Mode, Quantitative Analysis
目 录
中文摘要
ABSTRACT
第一章 绪 论 ......................................................... 1
§1.1 研究背景及意义 ............................................... 1
§1.1.1 研究背景 ................................................. 1
§1.1.2 研究意义 ................................................. 2
§1.2 研究的目标 ................................................... 2
§1.3 相关研究现状 ................................................. 3
§1.3.1 关于商业对住宅推动作用的研究 ............................. 3
§1.3.2 关于住宅对商业带动作用的研究 ............................. 3
§1.3.3 关于商业与住宅之间联动的研究 ............................. 4
§1.4 论文框架及研究内容 ........................................... 4
§1.4.1 研究的主要内容 ........................................... 4
§1.4.2 本文的研究框架 ........................................... 5
§1.5 关键技术 ..................................................... 5
§1.6 主要研究方法 ................................................. 7
第二章 城市发展与房地产业 ............................................ 8
§2.1 城市发展概述 ................................................. 8
§2.1.1 城市发展的内涵 ........................................... 8
§2.1.2 城市发展的现状及问题 ..................................... 8
§2.1.3 城市发展的未来 ........................................... 9
§2.2 房地产概述 ................................................... 9
§2.2.1 房地产的概念 ............................................ 10
§2.2.2 房地产的分类 ............................................ 10
§2.3 城市发展与房地产业的关系 .................................... 10
§2.3.1 定性分析 ................................................ 10
§2.3.2 定量分析 ................................................ 11
第三章 城市商业及其物业发展概念与理论 ............................... 13
§3.1 商业及其分类 ................................................ 13
§3.2 城市商业发展的理论基础 ...................................... 13
§3.2.1 行为空间理论 ............................................ 13
§3.2.2 零售商业物业理论 ........................................ 13
§3.2.3 商圈测定理论 ............................................ 14
§3.3 城市商圈的形成及演变 ........................................ 14
§3.3.1 城市商圈的定义 .......................................... 14
§3.3.2 城市商圈的划分 .......................................... 15
§3.3.3 城市商圈发展的外界条件 .................................. 15
§3.3.4 城市商圈发展的生命周期 .................................. 16
§3.4 商业地产概念及其发展趋势 .................................... 16
§3.4.1 商业地产概念及分类 ...................................... 16
§3.4.2 商业地产的作用 .......................................... 17
§3.4.3 商业地产的发展趋势 ...................................... 18
§3.5 城市商业地产需求的影响因素 .................................. 18
第四章 城市住宅发展概念与理论 ....................................... 20
§4.1 城市住宅的相关概述 .......................................... 20
§4.2 城市住宅的功能 .............................................. 20
§4.3 城市住宅发展的重要性 ........................................ 21
§4.4 城市住宅需求的影响因素 ...................................... 22
第五章 城市住宅与商业的相互关系定性分析 ............................. 25
§5.1 商业对住宅的传导机制 ........................................ 25
§5.2 住宅对商业的传导机制 ........................................ 26
§5.3 小结 ........................................................ 27
第六章 住宅与商业用房市场相互关系的定量分析 ......................... 28
§6.1 数据的选取及说明 ............................................ 28
§6.2 变量的平稳性检验及协整性检验 ................................ 28
§6.2.1 平稳性检验 .............................................. 28
§6.2.2 Johansen 协整性检验 ..................................... 29
§6.3 格兰杰因果检验 .............................................. 29
§6.4 向量自回归模型(VAR)的建立 ................................... 31
§6.4.1 脉冲响应函数 ............................................ 31
§6.4.2 预测方差分解 ............................................ 32
§6.5 小结 ........................................................ 33
第七章 城市住宅与商业用房联动关系的定量分析 ......................... 34
§7.1 构建城市住宅与商业用房的联立方程模型 ........................ 34
§7.1.1 联立方程模型的变量选取 .................................. 34
§7.1.2 联立方程模型的预期效果 .................................. 37
§7.1.3 联立方程模型的函数形式 .................................. 37
§7.1.4 联立方程模型的估计方法 .................................. 38
§7.2 全国 20 个重点城市的实证分析 ................................. 38
§7.2.1 描述性统计分析 .......................................... 38
§7.2.2 模型的估计结果和分析 .................................... 39
§7.3 二三线城市的实证分析 ........................................ 42
§7.3.1 描述性统计分析 .......................................... 42
§7.3.2 模型的估计结果和分析 .................................... 42
§7.4 小结 ........................................................ 45
第八章 城市发展中住宅与商业用房的规划问题研究 ....................... 46
§8.1 城市房地产市场内部供求机制理论 .............................. 46
§8.1.1 城市房地产的供给 ........................................ 46
§8.1.2 城市房地产的需求 ........................................ 46
§8.1.3 城市房地产供求机制 ...................................... 46
§8.2 城市住宅市场与商业用房市场的价格和量的关系 .................. 46
§8.2.1 城市住宅和商业用房价格的关系 ............................ 46
§8.2.2 城市住宅和商业用房量的关系 .............................. 47
§8.2.3 城市住宅和商业用房市场关系的实证分析——以上海市为例 .... 48
§8.3 城市住宅和商业用房市场联动关系分析 .......................... 50
§8.3.1 城市住宅市场与商业用房市场关联互动的经济学分析 .......... 50
§8.3.2 城市住宅市场与商业用房市场联动关系的影响分析 ............ 52
§8.4 城市住宅和商业用房市场联动模型应用启示 ...................... 53
§8.4.1 新城建设：住宅启动商业 .................................. 53
§8.4.2 旧城改造：商业带动住宅 .................................. 54
第九章 主要结论和展望 ............................................... 55
§9.1 研究结论 .................................................... 55
§9.2 政策建议 .................................................... 56
§9.3 研究不足与进一步展望 ........................................ 57
附 录 ............................................................... 58
参考文献 ............................................................ 61
在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ...................... 63
致 谢 ............................................................... 64
第一章 绪论
1
第一章 绪 论
§1.1 研究背景及意义
§1.1.1 研究背景
（1）房地产业高速发展
自住房制度改革以来，我国经济高速发展，居民收入不断增加，房地产业得
到了迅猛发展。其中，房地产投资占全社会固定资产投资的比重由 1998 年的 12.7%
上升到 2009 年的 16.1%，房地产业增加值占 GDP 比重由 1998 年的 4.07%增加到
2007 年的 4.90%，房地产业对 GDP 的贡献率在 1998-2007 年期间维持 5.52%左右，
可见房地产业已逐渐成为国民经济发展中的支柱产业。
（2）城市住宅与商业需求量大
目前，中国正经历经济高速增长带动的城市化快速推进阶段，住宅发展是解
决不断大量增加的城市人口居住问题的根本途径，住宅发展也是现有城市人口进
一步改善居住条件的根本途径，住宅发展问题是当今中国所有城市发展中面临主
要任务之一[1]。根据城镇人口数及人均住宅建筑面积，得出未来城镇人口的刚性需
求与改善性需求，另外考虑到未来城镇住宅拆迁量及农民进城带房等问题，可以
预测未来十年我国城镇住宅竣工量需要 60 亿平方米左右。伴随着大量住宅的建设，
其周边的商业、配套设施、市政等都必须得到保证。住宅是一种不动产，为城市
（社区）居民提供生活、居住、休闲等功能的场所，是关系国家民生、社会稳定
及经济发展的重要问题；商业地产也是一种不动产，为城市（社区）居民提供便
捷的消费、购物、娱乐等服务。这二者是密切相关的。因此，必须规划好由此所
面临的住宅地产与商业地产问题，即如何将两者很好的结合，既满足了住房功能
需求，又能保证商业的很好发展，产生良好的效果，从而提升城市功能、带动城
市总体经济发展。
（3）商业地产最具前景
当前的一个趋势，就是随着经济的发展、人均 GDP 的增加，整个城市的消费
类型正在转变，由实物型消费转向时间型消费，也就是像酒吧、电影等这种拿钱
买快乐的消费越来越多。另一方面，人们的消费观念正在发生变化，很多人不愿
意为买商品而跑远路，因此商业地产（尤其是社区商业）的发展显得尤其重要，
商业地产将是继住宅地产之后迅速成为房地产业投资的新热点。
（4）目前市场上存在的问题
但如今社会存在的一个问题是，住宅地产与商业地产倒挂的现象，即商铺价
城市商业用房与住宅的联动效应研究
2
格还不如住宅价格。一般情况下，商铺价格是住宅价格的 2-3 倍。之所以商铺价格
较高是因为它的投资价值大、风险大、收益大，然而现实却是高价值、高风险的
产品反而价格低。因此，我们有必要对这两者之间的关系进行研究，找出二者之
间规律，这对我国的房地产发展乃至整个国民经济的发展至关重要。
§1.1.2 研究意义
到底是商业推动住宅，还是住宅带动商业？
城市住宅地产与商业地产是房地产产品的两个主体，是城市发展的核心，二
者关系是否协调对房地产业运行、区域商业发展、城市经济提升都有很大影响。
弄清这两者的关系，对于促进房地产市场的持续健康发展具有重要的理论意义和
现实意义。
城市住宅与商业的关系是一个非常复杂的问题，要通过理论分析定性地探讨
两者之间的关系及内在运行规律。而对其进行实证研究，可以将两者的关系定量
化，有助于探索城市住宅与商业更加精确的关系及其相互传导机制和原因，分析
市场现象、现状，从而采取相应措施，引导我国房地产市场的健康发展，保证国
民经济持续稳定健康。
同时，随着城市现代化进程的推进，旧城改造、市政改造、社区成片开发的
力度不断增强，加上第三次消费革命悄然降临，新一轮住宅革命的兴起，市民对
生活质量的要求不断提高，消费需求呈个性化、多元化、休闲化等趋势，从而导
致社区商业成为是未来最有前景的商业地产之一、城市居民重点消费的场所以及
未来商业新的增长点。据有关专家预测，未来十年内社区消费将占中国全社会商
业零售额的三分之一以上[2]。因此，研究住宅与商业的联动关系，有助于满足居民
居住生活便捷化的要求，又有助于促进消费，扩大内需，实现经济的增长。
§1.2 研究的目标
由于城市住宅与商业两大板块既关系到民生问题又影响着城市经济的发展，
因此研究两者的关系非常必要和迫切。但由于城市住宅与商业的关系问题十分复
杂，涉及的研究角度和内容可以有很大的差别，本文在归纳和总结国内外学者与
专家的研究成果的基础上，确定了如下几点研究目标：
（1）系统总结国内外学者和行业专家有关城市住宅和商业关系及其各自影响
因素的研究成果及最新的研究动态，为我国学者研究城市住宅和商业关系提供可
借鉴的理论和方法；
（2）利用全国重点城市及上海市的数据，分别构建联立方程计量经济模型与
四象限模型，并提供相应的研究方法；
摘要：

摘要自改革开放以来，我国经济高速发展，居民收入不断增加，房地产业在住房制度改革的推动下，也得到了迅猛发展，并逐渐成为国民经济发展中的支柱产业。随着城镇化进程的不断推进以及经济发展带来生活品质的提高，城市住宅与商业用房已成为房地产市场的两大主体，两者关系是否协调对房地产业运行、城市经济发展都有很大影响。将住宅与商业用房很好的结合已是今后中国房地产市场发展的一个趋势，也是城市发展的有效途径。论文以此为题，研究城市发展中二者间的联动发展效应。本文在研究有关文献资料的基础上，首先介绍了城市发展与房地产业之间的关系，指出城市发展的趋势以及房地产业所起的作用；其次，分别阐述了城市中商业用房与住宅的地位、需...

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