基于GIS的房地产税税基批量评估研究

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XXXX 学院硕士学位论文

基于 GIS 的房地产税税基批量评估研究

摘要

随着上海、重庆等地从 2011 年开始试点征收房地产税，其他省市也开始考

虑该问题，如何科学地计算确定税基是征收房地产税的前提和关键。

目前，我国的房地产税基评估目前主要以单宗评估为主，速度慢、主观性

强、效率低下，无法满足在短时间内对大批量房地产进行快速、准确、低成本

评估的要求。国外很多国家在评估房地产税时已经开始用地理信息系统（GIS）

建立了计算机辅助的批量评估系统之路，并取得了良好的运行效果。批量评估

方法就是以大样本的数据为基础，采用相关的数学模型，并经过严格的计量检

验，可在较短时间内对大批量的评估对象进行准确的评估，而且借助 GIS 技

术，在空间属性数据保持不变的情况下，可以根据市场的变化进行对计税价格

的实时模拟。本文在进行税基评估时，探索将批量评估方法与 GIS 技术方法相

结合，建立基于 GIS

的房地产税税基批量评估体系，以便捷、高效地确定房地产

税税基，降低税收成本。

本文在系统地梳理了国内外相关研究理论和实践成果的基础上，首先进行了

房地产税税基评估和房地产估价方式、方法的比较分析，并对批量评估、自动评

估模型、地理信息系统的相关概念和理论进行了阐述，基于此提出了基于 GIS 税

基批量评估的基本框架，集中探讨了地理信息系统在税基评估中的优越性以及与

税基评估的结合方式、步骤。其次，对影响房地产价格的特征和影响因素进行了

分析，以此为基础，对影响因子进行量化分析时如何采用 GIS 的空间分析技术的

原理优化进行了理论探索。最后，本文以宁波市二手商品住宅交易实例进行了实

证研究，以 2011 年 5 月份为评估基准，收集了该市 150 套商品住宅的挂牌价格

和相关的属性数据，建立了以自动评估模型中的嗜好模型（hedonic models）为基

础，结合地理信息技术（GIS）的批量评估模型。期间，在进行因素量化时，应用

MapInfo 软件优化量化过程从而提高评估效率，并将量化结果录入存储，建立房

产信息量化数据库，使房产的空间数据与属性数据建立对应关系。利用

SPSS18.0 统计软件对嗜好模型的四种变形公式进行了分析，以目前收集的数据表

明，对数形式的数学模型为该市的最优模型并对其作了计量检验，确定为最后

的批量评估模型，将该模型录入到 GIS 中，既实现了批量自动评估又达到可视

化效果。实证结果在理论和实际上都通过了解释，符合建立批量评估模型的要

求，能够基本评估出房产的应税价值，为我国房地产税税基评估工作提供了新的

思路。

本文的创新之处概括为：

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（1）将批量评估方法和 GIS 技术相结合。这弥补了传统房地产税基评估缺

乏系统性、客观性、公正性等缺陷，并详细说明了两者的结合方式和相关的操

作步骤。在对影响房地产价格影响因素量化的过程中，引进 GIS 技术的缓冲区

分析方法，使量化过程得到简化。

（2）引入 GIS 专业化软件——MapInfo

软件。进行房产量化信息的录入、存

储，建立数据库，输入最优的自动评估模型，实现评估工作的信息化、集成化、

智能化、批量化、自动化，并可对评估结果以图形、图像、数据等方式进行呈

现。

关键词：房地产税税基评估；批量评估；自动评估模型；嗜好模型；

地理信息系统

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第一章绪论 .......................................................1

第一节选题背景和研究意义 .......................................1

第二节国内外研究现状综述 ......................................3

第三节本文的研究思路和结构 .....................................7

第四节本文的创新和不足之处 .....................................8

第二章基于 GIS 的税基批量评估相关理论 .............................9

第一节房地产税税基评估与房地产估价的比较分析 ...................9

第二节批量评估相关理论 .......................................10

第三节自动评估模型相关理论 ...................................15

第四节地理信息系统（GIS）相关理论 .............................17

第三章基于 GIS 的税基批量评估的基本框架 ..........................19

第一节 GIS 在税基批量评估中应用 ...............................19

第二节 GIS 在批量评估中的优越性 ...............................20

第三节 GIS 与税基评估的结合方式 ...............................20

第四章基于 GIS 的房地产价格的影响因素 ............................22

第一节房地产价格特征 ..........................................22

第二节房地产价格影响因素分析 ..................................23

第三节基于 GIS 的房地产价格影响因素分析 .......................27

第五章案例研究：在宁波市住宅价格中的应用 .........................31

第一节宁波市样本数据的分布与来源 ..............................31

第二节样本数据的量化分析 ......................................32

第三节模型拟合及结果分析 ......................................36

结论 ..............................................................46

参考文献 ..........................................................48

附录一 ............................................................51

附录二 ............................................................57

致谢 ..............................................................58

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第一章绪论

第一节选题背景和研究意义

一、选题背景

随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，房地产交易活动越

来越频繁，为了有效调控房地产市场，完善税制，2011 年财政部决定在上海、重

庆等地试点征收房地产税，其中上海房地产税暂按应税住房市场交易价格的 70%

计算缴纳① , 重庆房地产税按以下计算公式：应税建筑面积×建筑面积交易单价×

税率②。从中可以看出两城市目前对新增房地产征税，并有逐渐把存量住房纳入征

税范围的趋势，计税的基础均为交易价格，不能反映市场价值，笔者认为这是不

合理、不公平的。以宁波市为例， 2004 年，宁波市六区住宅均价为 5067.2 元/平

方米，比 2003 年度增长 14.3% ，2010 年住宅均价为 15331 元/平方米，短短 6

年间，房价增长了 2 倍，如图 1-1 所示。因此，采用当年的交易价格，不反映真

实现值，且如果逐年折旧这样形成的税收收入也是递减的，税基将逐年递减，

无法保证公共支出的增长要求③。

①上海市开展对部分个人住房征收房产税试点中，将应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价

格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房

市场交易价格的 70%计算缴纳。

② 自 2011 年 10

月 1 日起，重庆房产税扩大征收范围，对主城九区符合要求的存量独栋商品住宅开征个人住

房房产税，存量住房都纳入了房产税征收的范围。征收期为每年的 10 月 1 日~31

日。其中：新购高档住

房是指 2011 年 1

月 28 日起购买的、建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价

2 倍(含)以上的住房。2011 年征税标准为 9941 元/平方米。

③玄永生,王建忠,王余丁.我国房产税税基评估问题研究[J].环渤海经济瞭望,2011(4).

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图 1-1 2007 年-2010 年宁波市商品住宅供求走势图

目前我国的房地产估价有着以下亟待改进和提高的地方

：（

1）人为因素介入

过多，缺乏客观公正性

；（

2）效率低下，操作成本高

；（

3）缺乏系统性、统一

性；（4）评估成果质量难以保证

；（

5）信息传播不及时、资源信息不能共享等

①。郑晓明（2009）认为现在我国的房地产估计在很大程度上属于感性估计，定

性多，定量少，缺少可信度、可靠性，缺少一套独立的技术手段，以主观感觉

或政府意志为主②。因而，探寻公平、高效的评估方法和技术成为亟需解决的问

题。税基评估在我国还处于起步阶段，国内对批量评估的研究还比较少，主要

是集中在批量评估方法原理、国外税基评估的实践成果的介绍。因此我国税基

评估相关的理论体系还不健全。

在批量评估中数据的采集、分析工作量大，过程中需要涉及大量的基础地理

信息资料，最明显的地理信息表现在地产和房产的空间位置及与周围环境的地理

关系。因此如何合理有效的应用地理信息系统（以下简称为 GIS）进行税基的批量

评估，提高评估效率、展示评估后的结果，正是所要研究和从事的工作。本文拟

通过总结整理税基评估和批量评估理论，探索 GIS 在房地产税税基批量评估的实

际应用，在借鉴前人的研究成果的基础上，吸收其精华、经验，改善不足，构建

了批量评估的模型，并模拟应用于宁波市商品住宅的批量评估，以期望在应用 GIS

技术后能更好地优化评估过程，呈现批量评估结果，易于评估结果的接受和理解。

二、理论意义与实用价值

房地产是市场经济下的产物，各类税收也逐步摆脱了以往定额税的痕迹，从

现行房地产税制结构和未来发展方向看，房地产计税价格是现行税制完善和未来

税制改革的核心③ , 如果征收的房地产税由增量房推广到存量房，如何对数量庞大

的房产进行价值评估，确定税基是急需解决的问题，这也是开征房地产税的重点

和难点之一。而传统的单宗评估由于其自身的局限性，无法满足在短时间内对大

批量房地产进行快速、准确、低成本评估的要求，因此，学习和借鉴发达国家的

经验，在我国房地产征税领域探索建立批量评估系统，采用统一的模型和标准，

实现在较短的时间内对大批量的对象进行准确的评估，以达到效率与公平的统

一，具有十分重要的理论与实践意义。

（一）有利于进一步体现税赋公平原则

开展税基评估研究符合我国税制改革的大趋势，为我国开征房地产税奠定了

基础，有利于进一步体现税赋公平原则。我国地域广阔，房地产市场蓬勃发展、

①卢莉,宋伟.应用 GIS 技术进行房地产估价探讨[J].经济体制改革,(2002).

②郑晓明.GIS 在房地产估价中的应用[J].土地建筑教育改革理论与实践,2009(11).

③李明,练奇峰.试析房地产税基评估技术标准[C].国际房地产估价学术研讨会论文集,2005.

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数量急剧膨胀且特点复杂，如何合理地确定税基是开征房地产税的瓶颈问题之一。

采用传统的税基评估容易造成税赋不公。应用批量评估方法，采取统一的标准、

原则，能合理确定税基，利于体现税赋公平原则。进行税基评估的核心工作是对

房地产的价值进行科学估算，能有效地处理不同地段级差收益问题，保证政府部

门从房地产收入与社会经济的增长速率同步，进而保证了地方财政收入得到有效

的筹集，对提高税赋的公平性至关重要。

（二）有利于提高确定房地产税基的效率，减少税收成本

征收房地产税是对特定区域成片房地产的税基进行定期评估，决定了房地产

税基的评估工作实效性强，数据海量。如果采用传统单宗评估方法对每个应税房

地产用不同的标准、不同的评估技术，不仅仅是工作量大、效率低下、增加税收

成本等问题，更是不现实的。制订相对科学、规范的房地产税的批量税基评估技

术标准，可以提高确定房地产税基的效率并降低税收的成本，有助于填补单宗评

估方法存在的缺陷。

（三）探索国内房地产税基评估的新思路

国内目前普遍采用的方法还是传统的单宗评估，而批量评估是以大样本的数

据为基础，采用相关的数学模型，并经过严格的计量检验，可在较短时间内对大

批量的对象进行准确的评估。而且借助 GIS 工具，在空间属性数据保持不变的

情况下，可以根据市场的变化进行对计税价格的实时模拟，为我国税基的评估

提供新的思路。

本文将主要探讨在房地产税税基评估中借助 GIS 技术优化评估过程，在税

基评估中建立批量评估的数学模型，从而确定大批量应税房产的税基问题。在

简要介绍批量评估、自动评估、地理信息系统的概念、相关理论的基础上，应

用 GIS 技术和自动评估模型相集合，以其中的嗜好模型为基础最后建立批量评

估模型。最后通过宁波市商品住宅的应用实例，验证前文提出的税基评估的基

本理论、方法与批量评估体系。

第二节国内外研究现状综述

房地产税税基评估是基于为税收服务的房地产评估而发展起来的一种有别于

一般资产评估的评估体系①。由于其特殊性，不宜采用传统的单宗评估方法，批

量评估方法是计算机技术、数理统计技术等学科相结合，正在逐步取代单宗房

地产税基评估成为房地产税基评估方法的主流②。

①张爱珠.对房地产税税基评估问题的探索[J].税制改革,2008 (4):57-59.

②李杰,陈龙乾.物业税的国际比较与我国征收的利弊分析[N].山西高等学校社会科学学报,2006,(08).

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一、国外研究综述

1969 年，RobertA. Blettner 详细介绍了如何利用多元回归模型来进行批量评估

[49] 。1977 年，Carbone Robert 和 Longini Richard 在《反馈模型应用于不动产评

估的自动评估中》一文中首次提出自动评估理念，并建立了反馈模型，检验了

其公平性以及大众接受程度，取得了较满意的成果[50]。

之后，批量评估技术在国外蓬勃发展起来，应用范围扩展至以征收从价税为

目的的财产税税基评估中，并相继提出了随机定价技术在批量评估模型中的应用；

人工智能在计算机辅助批量评估系统中的应用；人工神经网络在批量评估中的应

用，并产生了争议，反对的学者认为在估值中运用人工神经网络模型缺乏稳健性。

Robert J.Gloudemans（1999）著的《Mass Appraisal of Real Property》（不动产批量

评估）系统地阐述了不动产评估理论、批量评估体系以及批量评估模型的建立和

校准。尤其详细介绍了多元回归分析、人工神经网络、适应估计技术以及时间趋

势分析这四种当前常用的技术在模型的建立和校准方面的应用[51] 。Marco Aurelio

Stumpf Gonzalez 和 Carlos Torres Formoso（2006）两位学者认为用传统的评估方

法时，在市场分区中缺乏便利性，提出采用模糊技术（Genetic Fuzzy Rule-based

System）来解决这一难题[52]。

1997 年，JohnD.Benjamin，C.F.StirmanS，Randall S.Guttery 三位学者合作论

著的《批量评估：多元线性回归分析在不动产评估中的应用》系统地介绍了多

元线性回归分析在征收财产税对不动产评估中如何应用[53] ，为促进批量评估模

型的发展提出了新方向。Robert J. Gloudemans（2002）在《Comparison of three

residential regression models ：Additive ，multiplicative and nonlinear》一文中对加

法、乘法、非线性模型这三种模型在房地产价值评估中的作用、各自的优缺点

进行了比较分析 [54] ，为确定批量评估模型提供了理论上和实践上的思路。

1997

年， McCluskey

William 、Borst Richard 等五位学者发表《 Interactive

Application

of Computer-assisted

Mass Appraisal and Geographic

Information

system》（计算机辅助批量评估与地理信息系统的整合应用）一文，详细地介绍

了 CAMA 与 GIS 的两者相结合，提出建立新的系统能提高评估效率，加强评估

的透明性 [55] 。 1999 年，Robert AFigueroa 详细阐述了在建立批量评估系统中融

入 GIS 的过程，认为 GIS 在税基批量评估中能发挥极大的作用。Jorge Chica-

Olmo （2007）提出，由于在批量评估使用的特征价格模型中，区位因素、邻里

因素、地理位置因素都是取决于住宅的地理位置，受空间影响的，因此，他建议

在批量评估时可以将 GIS 中的 Kiriging 算法和 Cokriging 方法引入其中[56]。这些

理论都为地理信息系统在批量评估中的应用奠定了一定的基础。

在西方发达国家的批量评估系统理论的支持和实践经验的支持下，很多国家，

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