通宇大厦可行性研究报告

3.0 周伟光 2025-01-09 4 4 56.5KB 27 页 10积分

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通宇大厦可行性研究报告

第一章项目开发背景 2

第二章项目规划现状 2

第三章项目周边环境及竞争状况分析 2

第四章产品设计建议 2

第五章营销方案 2

第六章开发进度 2

第七章财务分析及评价 2

第八章结论和建议 2

第一章项目开发背景

1.1 行业发展背景

从1998 年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房

地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。

据国家统计局最新资料显示，2002 年上半年全国商品住宅销售了 6280 亿元，比去年增

长22.5%，其中销售给个人为 1445 亿元，比上年增长 22.4%，个人购房所占比重为

89.9%。

目前我国城镇居民人均居住面积只有 13.6 平方米，与国外发达国家人均居住面积 20—30

平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。

据世界银行统计资料显示，人均 GDP 达到 600-800 美元时，住宅产业将进入高速增长阶

段。2000 年我国人均 GDP 为830 美元，2002 年更是达到了 870 美元，住宅开发占房地

产开发总量的 90%以上。因此，未来几年，随着 GDP 的进一步增长，以住宅为主的房地

产业将进入一个快速发展阶段。

从购买力分析，城镇居民人均可支配收入 2002 年达到 6860 元，比去年增长 8.5%；另

外，城乡居民储蓄存款余额已达 7.38 万亿元，比去年增长 14.7%。随着收入的增加和房

改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。

从消费意向看，有 25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有 34%的人是为了解决

基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，

10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房

住”向“住好房”方向转变。

目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。

另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 GDP 增长贡献了 1.9-2.5 个百分点。

宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。

由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续 20 年。

1.2 西安市房地产现状

我市目前现有房地产开发企业600 余家，但实际进行项目开发的只有 100 多家。

据悉，截至 2002 年9月末，全市金融机构各项存款余额为 1867.02 亿元，比年初增加

87.70 亿元，增长 4.93％。其中企业存款余额为 733.83 亿元，比年初减少 6.86 亿元；

储蓄存款余额为 877.88 亿元，比年初增加 75.79 亿元。

据了解，今年市上计划开发竣工各类房产 505 万平方米，完成投资 180 亿元，而这180

亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转

移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推

进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居

民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解

决职工住房问题上的作用。

在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能

当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面

得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解

套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，

其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于

80 万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。

西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计2000 余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为

40%左右。由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。

1.3 西安市房地产的总体发展趋势预测

党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，西安市提出

到2020 年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到

2020 年人均住房面积达到 20-25㎡。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500

万㎡-12500 万㎡，平均每年有 450 万㎡-650 万㎡的住房需求，市场潜力巨大。

据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势：

⊙市场还将有 2-3 年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进

入10 至20 年的稳定增长期。

⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。

⊙宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。

⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。

⊙概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。

⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。

⊙开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或

被淘汰出局。

⊙房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有

开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳

中趋降。

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