金辉广场项目可行性报告

3.0 周伟光 2025-01-09 4 4 334.5KB 23 页 10积分

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金辉广场项目可行性报告

一、项目的基本情况

（一）项目概况

金辉广场居住区由东方置业发展有限公司组织开发。某市城市规划局已批准了项

目的建设用地，同意征用土地 496.266 亩（33.08 公顷），并出了红线图。市国土局

发出了该地块的建设用地通知书。有关该项目的征地工作，东方置业有限公司已着

手进行。自 1995 年7月起，已停耕填土的地块面积为 312.04 亩，现已被公司征用，

属于规划建设用地红线范围内。未停耕而交由原土地所在村继续耕用的地块面积为

179.226 亩，另有 5亩为农村留用地。

金辉广场项目位于该市东南部，距市中心区 30 多千米，该区的西面和北面为香蕉

园和自然村用地，南面隔河为经济技术开发区的东基工业区，东面紧邻的 220KVA

开发区变电站；金辉广场居住区规划总用地为 33.08 公顷。其中居住区用地为 24.77

公顷，地上总建筑面积 399260㎡，建筑密度为 20.76%，容积率为 1.61（详见规划设

计要点）。

（二）可行性研究的主要技术经济指标

本项目研究主要技术经济参数：

总建筑面积：399260㎡

其中：住宅面积：351476㎡

公建面积：47784㎡

总投资：126108 万元（不含贷款利息）

自有资金投入：25222 万元

经分析研究，本项目主要经济指标为：

多层住宅得房成本：3275/㎡高层住宅得房成本：3925 元/㎡

税后利润：14747 万元

全部投资净现值：1430 万元自有资金净现值：3172 万元

全部投资内部收益率：10.86% 自有资金内部收益率：17.05%

总投资利润率：25.1% 自有资金投资利润率：58.5%

二、项目投资环境与市场研究（略）

三、项目开发条件及技术设计方案的分析

（一）项目现状概括

1、自然条件

规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。地块北

面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连

接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。整个用地未发生雨季积水现象。本地区常年主

导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度

83%，为多雨潮湿区。

2、地物情况

规划区内以东的夏利大道红线宽 60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。

东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重

点建设项目之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。

占地3.26 公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。其目前已基本建成，担负

着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是 110KVA 碧开

线，南边是220KVA 黄开线，另有一条 110KVA 高压线至该区，在用地红线内边缘

由北向南穿过。该市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线

路在规划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，

使得占地最少，确定的该变电站的进出线有四组。

本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政基础设施。

（二）项目发展条件

1、优势分析

（1）区位优势。

本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建设用地向东南、东北

两个方向发展为主的发展方向。该市经济技术开发区经过十几年的建设，已形成具

有一定规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划区与经济

技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成部分，开发区内的水、电、污水等基础设

施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。本区

东北面的云海工业区、西北面的大沙地综合城市副中心区都将与其发生相互促进，

共同发展的关系。

（2）自然条件优势。

本规划区内原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条大，水质较

好，便于营造良好优美的滨河居住环境。

2、劣势及对策分析

（1）变电站和高压线

已建成的 220KVA 变电站对本规划区的环境和景观造成一定影响，现有及规划的

高压线既占去不少用地又对本规划区的居住环境和景观形成较大影响。为了减低变

电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影响。应在变电站周围设置防护绿化

带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿地，且建筑物距变电站或高压线的

距离都应在18M 以上。

（2）铁路。

规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有一些影响，但铁路专用线运输

量不太大，可在规划中采取一些防护措施，如：在靠近铁路处设置隔声墙和防护绿

化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区的噪音干扰减低到最低限

度。

（三）地块征用情况

因金辉广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面征

用了位于夏利大道以西、横窖河以北、夏园新河东南面的果基地 345.066 亩、河滩地

151.2 亩。在该征地红线范围的 496.266 亩地以内，实际征地面积为 491.266 亩，其中

已填土面积 312.04 亩，未填土面积 179.226 亩，划给原土地所在村自留地面积为 5

亩。

本地块的征地总费用初步估算为15821 万元。目前征地情况进展顺利。

（四）项目规划设计构思方案

根据本市城市勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下：

1、规划目标

（1）以具有21 世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活

环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应

性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小

区。

（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区

与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。

（3）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具

有良好的空间布局形态。

（4）吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环

境功能。

2、规划结构和空间布局

（1）规划结构

本规划区的规划结构可概括为“三片、两中心、两轴、两带”。

①“三片”。整个规划区被横贯东西的高压线及其控制走廊分为南北两片，北片

又被规划河涌分为东西两片。

②“两中心”。北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。

③“两轴”。由南至北规划一条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划一条防护

绿化轴，两条绿化轴交叉呈“十”字形。

④“两带”。沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。

（2）空间布局形态。

①北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然村视觉上的隔离

作用，往南接近水体和绿带的住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然的空间效果。

②小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布局且位于绿化轴

两侧，加强了轴线感，形成严谨向心的空间布局。

③三条相对独立的曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区的三片服务。

④“十”字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水体、

滨河绿化的自然气息渗入居住空间；两条滨河绿化带把水景、绿化、居住空间融为一

体，创造了优美的空间景观。

3、公共服务设施规划

规划配置的公共服务设施见表4—2—1。

公共服务设施表（4—2—1）

编号项目建筑面积/㎡用地面积/㎡数量

1幼儿园1500+1800 1800+2000 2

2小学4500 8500 1

3中学9000 14000 1

4卫生站 450 3

5文化活动中心 400 1

6球类场地 2550 2

7粮油店 300 1

8肉菜市场 2000 1

9副食品店 400 2

10 饮食店 500 2

11 饭店 500 1

12 小吃店 300 3

13 综合百货店 500 1

14 日用杂品店 260 1

15 五金交电建材店 120 1

16 理发店100 1

17 废品收购店 100 1

18 书报销售店60 1

19 公共电话亭 40 5

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