江宁路项目可行性研究-装修房

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第一章 项目概况
1.1 建设单位
本项目的开发商为上海海联置业有限公司。
1.2 项目位置
“江宁路大厦”项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路
以东，昌化路以西区域，处江宁路、康定路交界处。主入口在江宁路上。
1.3 项目规模
“江宁路大厦”为 1幢27 层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，
1－4层为裙房，5－10 层为敞开式办公楼，11－26 层为公寓式办公楼，
27 层为屋顶花园。总建筑面积约为 21900 平方米。
1.4 主要建筑技术指标
本项目的主要建筑指标详见表 1－1。
表1－1 主要建筑指标表
序号 指标名称 单位 指标值
1基地面积 平方米
2总建筑面积 平方米 21900
其中：地下部分建筑面积 平方米 1900
地上裙房部分建筑面积 平方米 5500
地上其他部分建筑面积 平方米 14500
3总户数（非裙房部分） 户 88
1.5 项目现状
“江宁路大厦”项目于 2000 年竣工，至今已空置两年余。本案的现状为
主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，
其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。基于上
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述现状，本案的开发商要求以 13000 万元的价格整体托盘转让。
第二章 市场研究
为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进
行调研。
2.1 调研区域说明
本调研区域为安远路以南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的
闭合区域。
2.2 办公楼物业行情
经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为 2－3元/天·
平方米，详见表 2－1“本区域办公楼个案汇总表”。
表2－1 本区域办公楼个案汇总表
序号 个案名称 所处位置 租金（元/天·
平方米）
包物业管理费
与否
1艺海大厦 江宁路、康定路 3不包
2时美大厦 江宁路、康定路 2包
3和一大厦 江宁路、昌平路 2.3－2.5 包
4新城大厦 江宁路、新闸路 3包
2.3 住宅物业行情
静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区
域住宅的平均售价为 8000－10000 元/平方米，详见表 2－2“本区域住宅
个案汇总表”。
表2－2 本区域住宅个案汇总表
序
号
个案名称 所处位置 个案类别 售价（元/平
方米）
交房
状态
1康宁雅庭 江宁路、康定路 高层住宅 7500－11000 毛坯
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