杭州天都城项目可行性报告

3.0 周伟光 2025-01-09 4 4 81KB 33 页 10积分
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中国 21 世纪卫星示范城—杭州天都城建设
可行性报告
一、 天都城项目概况
（一）项目特点
正在开发之中的杭州天都城位于余杭市星桥镇，东依
余杭市府临平镇，西接杭州市江干区，北抵黄鹤山，距杭
州市区中心地段武林广场仅 12 公里，到上海车程不到 2小
时。杭州天都城是集房地产开发、旅游开发与新城区建设于
一体的超大规模开发项目。该项目不仅在开发规模和力度方
面走在前列，而且实现了开发思路的重大突破和开发模式
的重大创新。
——超大规模、超强力度开发。天都城总投资预计超过
80 亿元，开发期长达 6~8 年，占地面积为 6500 亩，其中房
地产开发的建筑面积达 400 余万平方米，可容纳居住人口
12 万人，是我国至今为止由一家房地产公司单独开发的规
模最大的房地产项目；由欢乐四季公园、天都国际度假中心、
欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、二十一
世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项目，总投
资预计 10 亿左右，是目前华东地区投资最大的旅游项目。
项目建成之后，天都城与星桥镇连成一片，将成为杭州市
乃至全国环境最为优美、基础设施最为现代化的 21 世纪样
1
板式卫星城，临平的新兴副城区。
——房地产开发、新兴产业培育与新城区建设三位一体。
通过对天都城的超强度开发，把天都城建设成为杭州
市东部地区旅游休闲中心、民办教育中心；拥有 12 万人的
居住中心；杭州市的重要卫星城和余杭市的新城区。这是一
个集房地产开发、新兴产业培育与新城区建设于一体的综合
性开发项目。
——市场取向、企业化运作的“民办官助”式的城市化
新模式。项目开发的资金筹措、新城区的规划、市政基础设施
和配套的社会事业机构建设，都将以企业为主体，按照市
场化原则进行操作。
——“先做环境，后做房产”的超常开发思路。项目开
发的总体思路是“先做旅游，后做房地产，滚动开发”。在
天都城建设的总体战略部署中，不就旅游开发旅游，不就
房地产开发房地产，而是通过先启动旅游项目，为天都城
房地产开发和杭州市国际教育中心、高新产业创业基地建设
营造一流的环境，并籍此来带动房地产市场拓展以及其他
产业的发展。
（二）项目前景预测
根据国内权威房地产策划公司王志纲工作室预测，天
都城项目的总投资约87 亿元人民币，税后利润将达到 12.30
亿元；静态的税后投资收益率为14%，投资回收期约4.58
2
年。项目成本相对较低，投资收益率良好，资金回收与返还
能力强，抗风险能力强，总体经济效果优良。
天都城项目不仅可以为投资者带来良好的投资回报，
而且还将产生巨大的社会效益。该项目建成之后，将创造
7000—8000 人的就业机会，旅游项目将带动20 亿人民币的
GDP 增长，房地产项目将带动120 亿人民币的GDP 增长。
（三）项目开发的比较优势
——开发商优势。中国广厦建设集团是一家实力雄厚，
人才济济，信誉保证，经营范围十分广泛，涉及建筑、房地
产、金融、文化、影视等多种行业的上市公司。浙江盈华实业
有限公司是涉及消防设施和建筑电气检测、实业投资等多种
领域、资本实力强大、科技含量高、人员素质高、具有广阔发
展前景的企业。
——项目策划和规划优势。项目由国内著名策划公司王
志刚工作室进行总体策划、全面认证，由美国 WY 国际设计
顾问公司、英国阿特金斯国际有限公司、深圳激流策划公司、
清华大学城市规划设计研究院、浙江大学城市规划与设计研
究所等多家国内外权威设计公司进行精心规划设计。
——项目组合优势和规模优势。旅游、民办教育和房地
产三大块共同开发，使天都城项目形成了互补互促的组合
优势和规模优势，综合开发优势十分明显。
二、天都城试点的必要性
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（一）天都城项目试点有利于积极探索中国城市化的
新动力和新模式。
从理论上讲，中国目前正处在加速城市化阶段。但是，
不容忽视的一个现实问题是，在沿海城市群密集地带，通
过农转非户籍制度改革和发展城镇工业、传统的第三产业吸
纳农村人口的城市化推动力明显减弱。中国城市化需要寻找
新的动力源。在这种背景下，许多城市都通过购房入户制度，
以求在新一轮争夺人口大战中赢得主动。但是，外来人口的
大规模流入，必然加剧由于城区人口过于密集所带来的拥
挤、基础设施超负、用地紧张、房产价格过高等一系列问题。
而如果在城市边缘地带进行分散的、小规模楼盘开发来集聚
人口，由于基础设施建设滞后而缺乏市场需求支持。
因此，从国际经验来看，当一个国家或地区经济发展
到一定阶段，往往会出现逆城市化现象，即城市市区人口
尤其是大城市市区人口郊区化、大城市外围卫星城镇布局分
散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向运动，而是
城市化发展的一个新阶段，是更高层次的城市化。以一个特
大型、大型城市为中心，以一群分散型、独立型的中小规模
的卫星城市为依托的城市群也有可能成为我国沿海发达地
区21 世纪城市发展的主要模式。
我国现阶段在特大型、大型城市周围也出现了一大批
卫星城，但是，这些卫星城的建设主体乡镇府，这种传统
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