成都建信·奥林匹克花园项目可行性

3.0 周伟光 2025-01-09 4 4 1.09MB 60 页 10积分

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成都建信·奥林匹克花园

项目可行性研究报告

成都博思房地产决策资讯顾问有限公司

二 00 一年十月

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目  录
报告总体结论....................................................................................................................................................6
I. 报告说明...........................................................................................................................................6
II. 总体评价...........................................................................................................................................6
III. 技术经济指标...............................................................................................................................7
IV. 结论与建议...................................................................................................................................8
第一章  项目介绍.............................................................................................................................................9
1．1项目背景及地块现状......................................................................................................................9
1．1．2项目背景............................................................................................................................9
1．1．3地块现状............................................................................................................................9
1．2项目地块综合开发环境................................................................................................................10
1．2．1自然及人文历史景观条件..............................................................................................10
1．2．2交通条件..........................................................................................................................10
1．2．3水、土地、空气污染状况..............................................................................................10
1．2．4项目地块周边治安状况分析..........................................................................................10
1．3项目地块周边建筑状况分析........................................................................................................11
1．4项目地块周边居民状况.................................................................................................................11
1．5项目地块周边市政工程实施情况................................................................................................11
1．6项目地块周边配套设施状况........................................................................................................11
1．6．1商业设施...........................................................................................................................11
1．6．2生活设施...........................................................................................................................11
1．7项目地块优劣势分析....................................................................................................................12
1．7．1优势分析..........................................................................................................................12
1．7．2劣势分析..........................................................................................................................13
第二章  宏观社会经济环境研究...................................................................................................................14
2.1 国民经济景气状况对本项目的影响...............................................................................................14
2.2 银行利息及金融政策对本项目的影响...........................................................................................14
2.3 通货膨胀因素对本项目的影响.......................................................................................................15
2.4 固定资产投资对本项目的影响.......................................................................................................15
2.5 消费需求对本项目的影响...............................................................................................................16
第三章 项目区位环境分析.....................................................................................................................17
3．1项目区位行政区划与自然地理....................................................................................................17
3

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3．1．1行政区划..........................................................................................................................17
3．1．2自然地理..........................................................................................................................17
3．2项目区位经济发展状况................................................................................................................18
3.2.1 国民经济.................................................................................................................................18
3.2.2 对外开放.................................................................................................................................18
3.2.3 城乡建设.................................................................................................................................19
3.3 温江城市发展战略定位...................................................................................................................19
3．4 项目区位人文历史与景观状况....................................................................................................19
3．4．1人文历史..........................................................................................................................19
3．4．2项目区位景观状况..........................................................................................................20
3．6项目区位城市建设与房地产开发状况........................................................................................22
3．7项目区位生活配套设施状况........................................................................................................23
3．7．1．能源状况.......................................................................................................................23
3．7．2．通讯状况.......................................................................................................................23
3．7．3．教育条件.......................................................................................................................23
3．7．4．医疗条件.......................................................................................................................23
3．8项目区位城市发展规划................................................................................................................24
3．9项目区位综合开发价值分析........................................................................................................24
3．9．1有利因素..........................................................................................................................24
3．9．2不利因素..........................................................................................................................25
第四章  成都市房地产市场发展现状...........................................................................................................27
4．1房地产业在国民经济中的地位日益增加....................................................................................27
4.2 房地产开发投资增势强劲...............................................................................................................27
4．3住宅开发份额不断扩大................................................................................................................28
4．4规模开发出现端倪，开发企业效益提高....................................................................................28
4．5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降................................................................28
4．6开发结构仍需改善........................................................................................................................29
4．7空置总量与空置面积上升............................................................................................................29
4．8土地政策购置面积增势较猛........................................................................................................29
4．9成都房地产市场展望....................................................................................................................31
第五章  市场有效需求及项目定位建议.......................................................................................................32
5．1消费者特征分析............................................................................................................................32
5．1．1消费能力..........................................................................................................................32
5．1．2年龄结构..........................................................................................................................32
4

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5．2消费者地域结构............................................................................................................................32
5．3消费者心理习惯特征....................................................................................................................33
5．3成都市房地产消费市场需求特征................................................................................................34
5．3．1消费者对方位的选择分析..............................................................................................34
5．3．3消费者对置业环域的选择..............................................................................................35
5．5项目所处板块的消费环境............................................................................................................39
5．6成都购房者对运动与健康的认知程度........................................................................................40
5．7成都市购房者对精装房的认知程度............................................................................................40
5．8本项目目标消费群体综合定位....................................................................................................40
5．9产品主题定位.................................................................................................................................41
第六章  项目建设进度...................................................................................................................................44
6．1施工条件.........................................................................................................................................44
6．2计划进度安排.................................................................................................................................44
第七章  项目投资估算及资金筹措...............................................................................................................46
7．1投资估算的范围............................................................................................................................46
7．2投资估算的内容............................................................................................................................46
7．3投资估算的依据............................................................................................................................47
7．4项目总投资.....................................................................................................................................47
7．5投资分年投入计划........................................................................................................................48
7．6资金筹措.........................................................................................................................................48
第八章  财务效益分析与财务评价...............................................................................................................48
8．1财务分析的依据............................................................................................................................48
8．2财务指标的选取............................................................................................................................48
8．3财务效益分析.................................................................................................................................48
8．4 盈亏平衡分析................................................................................................................................48
8．5敏感性分析.....................................................................................................................................48
8．6 风险分析.........................................................................................................................................48
8．5财务评价.........................................................................................................................................48
附表目录
表一：经济技术指标...............................................................................................................................7
表二：2000 年温江县主要经济指标....................................................................................................18
表三：成都市房地产业各年主要经济指标.........................................................................................29
表四：项目分期开发经济技术指标                 单位：m2...................................................................46
表五：项目投资估算表.........................................................................................................................48
5

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表六：资金筹措.....................................................................................................................................48

项目销售价格预测单位：元/ m2......................................................................................................48

项目各方案销售额.................................................................................................................................48

投资收益率.............................................................................................................................................48

表：保守方案项目现金流量表.............................................................................................................48

表：一般方案项目现金流量表.............................................................................................................48

表：乐观方案项目现金流量表.............................................................................................................48

盈亏平衡表.............................................................................................................................................48

项目敏感性分析表.................................................................................................................................48

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