成都奥园可行性研究报告(doc 42)

3.0 周伟光 2025-01-09 4 4 1.34MB 51 页 10积分

成都奥园可行性研究报告
目  录
报告总体结论.............................................................................................................................6
I. 报告说明.......................................................................................................................6
II. 总体评价.......................................................................................................................6
III. 技术经济指标...........................................................................................................7
IV. 结论与建议...............................................................................................................8
第一章  项目介绍.......................................................................................................................9
1．1项目背景及地块现状........................................................................................................9
1
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1
．
2
项目背景
......................................................................................................................9
1
．
1
．
3
地块现状
......................................................................................................................9
1．2项目地块综合开发环境..................................................................................................10
1
．
2
．
1
自然及人文历史景观条件
........................................................................................10
1
．
2
．
2
交通条件
....................................................................................................................10
1
．
2
．
3
水、土地、空气污染状况
........................................................................................10
1
．
2
．
4
项目地块周边治安状况分析
....................................................................................10
1．3项目地块周边建筑状况分析..........................................................................................11
1．4项目地块周边居民状况..................................................................................................11
1．5项目地块周边市政工程实施情况..................................................................................11
1．6项目地块周边配套设施状况..........................................................................................11
1
．
6
．
1
商业设施
....................................................................................................................11
1
．
6
．
2
生活设施
....................................................................................................................11
1．7项目地块优劣势分析......................................................................................................12
1
．
7
．
1
优势分析
....................................................................................................................12
1
．
7
．
2
劣势分析
....................................................................................................................13
第二章  宏观社会经济环境研究.............................................................................................14
1

2.1 国民经济景气状况对本项目的影响.................................................................................14
2.2 银行利息及金融政策对本项目的影响.............................................................................14
2.3 通货膨胀因素对本项目的影响.........................................................................................15
2.4 固定资产投资对本项目的影响.........................................................................................15
2.5 消费需求对本项目的影响.................................................................................................16
第三章 项目区位环境分析.................................................................................................17
3．1项目区位行政区划与自然地理......................................................................................17
3
．
1
．
1
行政区划
....................................................................................................................17
3
．
1
．
2
自然地理
....................................................................................................................17
3．2项目区位经济发展状况..................................................................................................18
3.2.1
国民经济
..........................................................................................................................18
3.2.2
对外开放
..........................................................................................................................18
3.2.3
城乡建设
..........................................................................................................................19
3.3 温江城市发展战略定位.....................................................................................................19
3．4 项目区位人文历史与景观状况......................................................................................19
3
．
4
．
1
人文历史
....................................................................................................................19
3
．
4
．
2
项目区位景观状况
....................................................................................................20
3．6项目区位城市建设与房地产开发状况..........................................................................22
3．7项目区位生活配套设施状况..........................................................................................23
3
．
7
．
1
．能源状况
.................................................................................................................23
3
．
7
．
2
．通讯状况
.................................................................................................................23
3
．
7
．
3
．教育条件
.................................................................................................................23
3
．
7
．
4
．医疗条件
.................................................................................................................23
3．8项目区位城市发展规划..................................................................................................24
3．9项目区位综合开发价值分析..........................................................................................24
3
．
9
．
1
有利因素
....................................................................................................................24
3
．
9
．
2
不利因素
....................................................................................................................25
第四章  成都市房地产市场发展现状.....................................................................................27
4．1房地产业在国民经济中的地位日益增加......................................................................27
4.2 房地产开发投资增势强劲.................................................................................................27
4．3住宅开发份额不断扩大..................................................................................................28
4．4规模开发出现端倪，开发企业效益提高......................................................................28
4．5商品房销售稳步增长，但增长趋缓，房价趋于下降..................................................28
4．6开发结构仍需改善..........................................................................................................29
2

4．7空置总量与空置面积上升..............................................................................................29
4．8土地政策购置面积增势较猛..........................................................................................29
4．9成都房地产市场展望......................................................................................................31
第五章  市场有效需求及项目定位建议.................................................................................32
5．1消费者特征分析..............................................................................................................32
5
．
1
．
1
消费能力
....................................................................................................................32
5
．
1
．
2
年龄结构
....................................................................................................................32
5．2消费者地域结构..............................................................................................................32
5．3消费者心理习惯特征......................................................................................................33
5．3成都市房地产消费市场需求特征..................................................................................34
5
．
3
．
1
消费者对方位的选择分析
........................................................................................34
5
．
3
．
3
消费者对置业环域的选择
........................................................................................35
5．5项目所处板块的消费环境..............................................................................................39
5．6成都购房者对运动与健康的认知程度..........................................................................40
5．7成都市购房者对精装房的认知程度..............................................................................40
5．8本项目目标消费群体综合定位......................................................................................40
5．9产品主题定位..................................................................................................................41
第六章  项目建设进度.............................................................................................................44
6．1施工条件..........................................................................................................................44
6．2计划进度安排..................................................................................................................44
第七章  项目投资估算及资金筹措.........................................................................................46
7．1投资估算的范围..............................................................................................................46
7．2投资估算的内容..............................................................................................................46
7．3投资估算的依据..............................................................................................................47
7．4项目总投资......................................................................................................................47
7．5投资分年投入计划..........................................................................................................49
7．6资金筹措..........................................................................................................................49
第八章  财务效益分析与财务评价.........................................................................................50
8．1财务分析的依据..............................................................................................................50
8．2财务指标的选取..............................................................................................................52
8．3财务效益分析..................................................................................................................52
8．4 盈亏平衡分析..................................................................................................................57
8．5敏感性分析......................................................................................................................58
8．6风险分析..........................................................................................................................59
3

8．5财务评价..........................................................................................................................61
附表目录
表一：经济技术指标.................................................................................................................7
表二：2000 年温江县主要经济指标......................................................................................18
表三：成都市房地产业各年主要经济指标...........................................................................29
表四：项目分期开发经济技术指标                 单位：m2.....................................................46
表五：项目投资估算表...........................................................................................................48
表六：资金筹措.......................................................................................................................49
项目销售价格预测     单位：元/ m2.......................................................................................50
项目各方案销售额...................................................................................................................51
投资收益率...............................................................................................................................53
表：保守方案项目现金流量表...............................................................................................54
表：一般方案项目现金流量表...............................................................................................55
表：乐观方案项目现金流量表...............................................................................................56
盈亏平衡表...............................................................................................................................57
项目敏感性分析表...................................................................................................................58
4

报告总体结论

I. 报告说明

本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用

市场比较法。计算时点为 2001 年10 月。

本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，

供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。

II. 总体评价

温江得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，

各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土

地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“奥林匹克花园”优良的品牌资源，本项目具

有良好的市场前景。

根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参

考：

本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。

本项目开发住宅为主的项目有较好的市场前景。

本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。

III. 技术经济指标

表一：经济技术指标

项目合计一期二期三期四期

数量数量比例数量比例数量比例数量比例

占地面积(亩) 1570 400 500 400 270

总建筑面积（m2）1151909 293480 366850 29348

0198099

住宅（m2）1036718 264132 330165 26413

2178289

其中：多层住宅 546240 161414 55% 183425 50% 13206

645% 69335 35%

花园洋房253493 58696 20% 91713 25% 73370 25% 29715 15%

联体别墅 207270 44022 15% 55028 15% 58696 20% 49525 25%

独体别墅 29715 29715 15%

商业及公共配套

（m2）115191 29348 10% 36685 10% 29348 10% 19810 10%

商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、奥运体育会馆、幼儿园、购物广场、商业步

行街、生活会所等非住宅建筑。

项目项目总占地面积： 1570 亩

容积率: 1.1

建筑覆盖面积： 261668 平方米（覆盖率 25%）

绿化率 42%

高度限制: 18 米

车位比例： 1：0.9

项目开发周期： 5 年

开发总成本： 14.6 亿元（营业税及附加未计入）

每平方米单位成本： 1269 元/平方米

项目销售收入：

保守估计： 16.5 亿元

一般估计： 18.9 亿元

乐观估计： 21.6 亿元

总投资利润率：

保守估计： 6.74%

一般估计： 22.09%

乐观估计： 39.58%

权益资本利润率：

保守估计： 254.90%

一般估计： 306.96%

乐观估计： 365.27%

净现值 NPV（单位：万元）：

保守估计： 3153

一般估计： 17325

乐观估计： 33162

内部收益率IRR：

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