我国物业税立法问题研究

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3.0 周伟光 2024-09-20 4 4 491.97KB 61 页 150积分

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硕士学位论文

摘要

1994 年税制改革以后，我国初步建立了基本适应我国国情的税制框架，但在

房地产税法领域，“统一税法、公平税负、简化税制、合理分权”的基本原则并没

充分体现，主要表现在房地产保有阶段税制立法滞后、体系混乱，严重制约了房

地产市场的发展，因此，物业税的开征成为新一轮不动产税制改革的重要内容。《中

华人民共和国税收征收管理法》第 3 条规定：“税收的开征、停征以及减税、免税、

退税、补税，依照法律的规定执行”，因此，房地产税的改革实际上也就是对与房

地产税有关的法律、法规进行改革，对物业税的立法研究也因此成为经济法的一

个重要研究领域。

物业税是以物业为征收对象，按照物业的价值或租金向物业所有者或持有者征

收的一种税，属于财产税的范畴，是对物业处于保有阶段的一种课税。作为一个

古老的税种，世界上许多国家已经开征了物业税。纵观全文，本文始终围绕着立

法这一主线。物业税制度内涵复杂，制度牵一发而动全身，要成功在我国这样一

个发展中国家实施物业税，尤其是在现有税法体系不合理的外部法律环境中，先

期的物业税立法是十分重要的，只有物业税立法具有科学性、合理性，并与相关

税法协调统一，才有可能较好的把物业税推行开来。

在借鉴前人研究的基础上，本文从立法角度对物业税进行了研究，探索物业税

立法的构建思路，希望为物业税立法的理论依据和实践操作提供一些借鉴，促进

房地产税法体系的完善与健康发展。本文首先阐述了物业税相关理论，对我国目

前房地产税制保有阶段弊端进行了客观的分析，并从必要性和可行性两方面论证

了我国开征物业税、进行物业税立法的时机已经成熟，条件已经具备。为使我国

物业税立法更加科学合理，本文接着较详细的介绍了国外物业税立法具有典型意

义的国家和地区的物业税立法状况，总结其成功经验，更重视吸取失败教训，结

合我国的国情，最终提出了我国物业税立法的构想和思路，阐明了我国物业税立

法的原则和模式选择，并制订了相关配套措施和制度，为物业税提供良好的环境，

使其更加完善。

物业税法律制度的实施，是一个复杂的过程，需要各部门相互配合，同时物

业税也是一个长期的过程，要分步骤，分阶段的进行，只有不断地探索和实践，

物业税制度才能实现其功能和价值。

本文正是想通过对以上内容的阐述和分析，从物业税的理论出发，对物业税

自身的经济法的价值分析、各国物业税制的比较和借鉴以及我国进行物业税立法

的具体制度等各个方面进行讨论，对物业税立法提出一些意见。

希望本文能够对我国物业税立法进程起到一些积极的促进作用。

硕士学位论文

关键词：物业税；房地产税；税收立法权；立法模式；税收制度设计

硕士学位论文

III

ABSTRACT

Since the tax system reformates in 1994, a new tax system frame, which meets our

country’s national conditions basically, has been set up. However, the principle of

“Unified the tax law, fair the tax burden, simplification, reasonable decentralization”

does not take full effect to the field of real estate tax law .The primary performances

that legislative delayed behind the time and the whole System of tax law are confusion

at the stage of holding the real estate, and it constrained the development of the real

estate market Seriously. The levy of property tax has been an Important content of the

new round real estate tax reform. Taxation Collecting Regulation of P.R China Article 3

stipulates that, “Colleting, reducing, exemption, refunding taxation and paying taxation

evaded shall be undertaken pursuant to relevant laws”. Consequently, reform of real

estate taxation is reform on taxation related laws by and regulations. So the legislative

research of property tax is also been an Important content in the field of economic law.

Property tax is a kind of tax concerning about the property ownership, which is

accounted by the value or the rental of the property tax belongs to the category of

taxation towards preserving the property. Property tax is an ancient taxation, which is

assessed upon in many developed countries around the world .Looks over the full text,

there is a topic about legislation from begin to last. If we want to make the property tax

Successfully in China, especially under the unreasonable exterior legal environment, the

legislation is very important. Only the property tax legislates is scientific, rationality

and unifies coordinated with the related tax law, can carry out the property tax well.

In profits from the foundation which the predecessor studies, this article has

conducted the research from the legislative field to the property tax, explored the

construction idea of Property tax legislation, and looking for Providing some reference

to the theory and practice of Property tax legislation. At first, this article elaborate on

the property tax related theory, analysis the disadvantages of the current real estate tax

system which maintain them. Then demonstrated that the opportunity of Carrying on the

property tax legislation has been matured from two aspects both necessary and feasible.

In order to cause the property tax legislation to be more scientific reasonably,

This article introduced the situation of property tax legislation in the foreign. Then

summarizes its successful experience and learn a lesson from the failure more seriously.

Proposed ours legislation conception and the mentality at last, and draw up the related

coordinated sets of measures and the system.

硕士学位论文

The property tax will experience a complicated and a very long process through the

entire period from design to operation. Each part should cooperate with others, in this

way, can it be more and more perfect. So the property tax reform should be taken step

by step and go on. Through seeking and practicing, property tax will live up to prople’s

expectations and realize its function and value.

In this thesis, I am trying to study the value of the property tax, expound the

successful experiences of property tax in other countries with analysis of the necessity

of levying of property tax ,to give suggestions on the system of our country’s property

tax legislation.

Hoping this text enables readers to realize questions about property tax legislation

in our country more deeply.

Keywords：property tax; real estate tax; taxation legislation right; legislation mode;

tax system designing

硕士学位论文

引言

............................................................................................................................... 1

第一章物业税的理论基础............................................................................................. 4

第一节物业税的法律界定......................................................................................4

第二节物业税的理论依据及评析..........................................................................7

第三节物业税的经济法价值分析........................................................................10

第二章我国物业税立法的法律背景及必要性与可行性分析................................... 13

第一节我国房地产税收立法的历史沿革............................................................13

第二节我国现行房地产税收概况........................................................................14

第三节我国现行房地产保有阶段税收立法存在的问题....................................16

第四节我国物业税立法的必要性分析................................................................18

第五节我国物业税立法的可行性分析................................................................21

第三章境外物业税立法的比较分析及经验教训..................................................... 24

第一节境外物业税的立法模式概述....................................................................24

第二节境外主要国家的物业税立法介绍............................................................25

第三节境外物业税立法的比较分析....................................................................28

第四节我国物业税立法对境外物业税成功经验的借鉴....................................32

第五节我国物业税立法对日本物业税过程中失败教训的借鉴........................34

第四章我国物业税立法构想..................................................................................... 36

第一节我国物业税立法基本原则........................................................................36

第二节物业税立法中的模式选择........................................................................41

第三节我国物业税立法的具体制度设计............................................................43

第四节建立和完善物业税相关配套制度............................................................48

结论

............................................................................................................................. 52

参考文献......................................................................................................................... 53

后记

............................................................................................................................. 57

硕士学位论文

引言

我国现行房地产立法是随着我国经济体制改革尤其是税制改革而逐渐形成

的。1994 年税制改革，我国初步建立了基本适应我国国情的税制体系，但由于各

种因素的制约，此次税制改革也存在着很多不足，其中之一即表现为房地产税制

虽进行了适当的调整，但总体而言，“统一税法、公平税负、简化税制、合理分权”

的基本原则没有得到有效贯彻。集中表现为：房地产保有阶段税制改革缓慢、税

收立法滞后、租税费体系混乱、房地产税制结构及税种设置不合理。以上种种现

象表明，现行房地产税法体系已经明显滞后于经济发展，房地产税法改革势在必

行。

温家宝总理在 2009年3月第十一次全国人民代表大会第第二次会议政府工作

报告中也指出要推进财税体制改革和房地产税制改革，这表明国家对房地产税制

改革的高度重视。而 2007 年《中华人民共和国物权法》对个人产权的确定、确认

和保护，为物业税的开征提供了明确法律依据。因此，适时开征物业税，已成为

我国新一轮不动产税制改革的重要内容，对物业税立法的研究也成经济法领域的

一个重要课题。《中华人民共和国税收征收管理法》第 3条规定：税收的开征、停

征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，

依照国务院制定的行政法规的规定执行。因此房地产税制的改革，实际上是对与

房地产税有关的法律、法规的改革，然而我国物业税基础理论尤其是物业税法律

理论的基础薄弱，理论依据不充分，无法为实践提供有效的法理支持。在这种背

景下，对我国物业税立法问题进行研究，无疑具有极强的理论价值和现实意义。

本文的写作基本思路是，首先阐述物业税的理论依据，明确其概念和性质，

说明我国物业税立法应该选择的理论依据，接着分析物业税的经济法价值所在；

进而通过对我国房地产税立法现状的分析，指出存在的问题，并从必要性和可行

性两方面论证我国已经具备了物业税立法的条件；之后对国外物业税立法选择典

型国家和地区做了详细介绍，总结了其成功经验，特别是失败教训；最后在此基

础上，结合中国国情，对我国物业税立法的基本框架进行了制度设计。

在此思路指引下，本文逻辑结构如下：

第一章介绍了物业税的基本理论。首先对物业税进行法律界定，明确其涵义

和性质，把物业税和与其联系紧密而又易于混淆的相关税种进行区分；其次阐述

分析了物业税的理论依据，并通过比较分析，得出我国进行物业税立法时应该采

用的理论；接着分析了物业税的经济法价值。

第二章是我国物业税立法的法律背景及必要性与可行性分析。通过对我国房

地产税收立法的历史沿革和现行体系的探寻，指出其存在的五点问题；接着分别

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摘要：

硕士学位论文I摘要1994年税制改革以后，我国初步建立了基本适应我国国情的税制框架，但在房地产税法领域，“统一税法、公平税负、简化税制、合理分权”的基本原则并没充分体现，主要表现在房地产保有阶段税制立法滞后、体系混乱，严重制约了房地产市场的发展，因此，物业税的开征成为新一轮不动产税制改革的重要内容。《中华人民共和国税收征收管理法》第3条规定：“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行”，因此，房地产税的改革实际上也就是对与房地产税有关的法律、法规进行改革，对物业税的立法研究也因此成为经济法的一个重要研究领域。物业税是以物业为征收对象，按照物业的价值或租金向物业所有者或持有...

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