我国物业税立法问题研究

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3.0 周伟光 2024-09-20 4 4 491.97KB 61 页 150积分

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硕士学位论文

摘要

1994 年税制改革以后，我国初步建立了基本适应我国国情的税制框架，但在

房地产税法领域，“统一税法、公平税负、简化税制、合理分权”的基本原则并没

充分体现，主要表现在房地产保有阶段税制立法滞后、体系混乱，严重制约了房

地产市场的发展，因此，物业税的开征成为新一轮不动产税制改革的重要内容。《中

华人民共和国税收征收管理法》第 3 条规定：“税收的开征、停征以及减税、免税、

退税、补税，依照法律的规定执行”，因此，房地产税的改革实际上也就是对与房

地产税有关的法律、法规进行改革，对物业税的立法研究也因此成为经济法的一

个重要研究领域。

物业税是以物业为征收对象，按照物业的价值或租金向物业所有者或持有者征

收的一种税，属于财产税的范畴，是对物业处于保有阶段的一种课税。作为一个

古老的税种，世界上许多国家已经开征了物业税。纵观全文，本文始终围绕着立

法这一主线。物业税制度内涵复杂，制度牵一发而动全身，要成功在我国这样一

个发展中国家实施物业税，尤其是在现有税法体系不合理的外部法律环境中，先

期的物业税立法是十分重要的，只有物业税立法具有科学性、合理性，并与相关

税法协调统一，才有可能较好的把物业税推行开来。

在借鉴前人研究的基础上，本文从立法角度对物业税进行了研究，探索物业税

立法的构建思路，希望为物业税立法的理论依据和实践操作提供一些借鉴，促进

房地产税法体系的完善与健康发展。本文首先阐述了物业税相关理论，对我国目

前房地产税制保有阶段弊端进行了客观的分析，并从必要性和可行性两方面论证

了我国开征物业税、进行物业税立法的时机已经成熟，条件已经具备。为使我国

物业税立法更加科学合理，本文接着较详细的介绍了国外物业税立法具有典型意

义的国家和地区的物业税立法状况，总结其成功经验，更重视吸取失败教训，结

合我国的国情，最终提出了我国物业税立法的构想和思路，阐明了我国物业税立

法的原则和模式选择，并制订了相关配套措施和制度，为物业税提供良好的环境，

使其更加完善。

物业税法律制度的实施，是一个复杂的过程，需要各部门相互配合，同时物

业税也是一个长期的过程，要分步骤，分阶段的进行，只有不断地探索和实践，

物业税制度才能实现其功能和价值。

本文正是想通过对以上内容的阐述和分析，从物业税的理论出发，对物业税

自身的经济法的价值分析、各国物业税制的比较和借鉴以及我国进行物业税立法

的具体制度等各个方面进行讨论，对物业税立法提出一些意见。

希望本文能够对我国物业税立法进程起到一些积极的促进作用。

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关键词：物业税；房地产税；税收立法权；立法模式；税收制度设计

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III

ABSTRACT

Since the tax system reformates in 1994, a new tax system frame, which meets our

country’s national conditions basically, has been set up. However, the principle of

“Unified the tax law, fair the tax burden, simplification, reasonable decentralization”

does not take full effect to the field of real estate tax law .The primary performances

that legislative delayed behind the time and the whole System of tax law are confusion

at the stage of holding the real estate, and it constrained the development of the real

estate market Seriously. The levy of property tax has been an Important content of the

new round real estate tax reform. Taxation Collecting Regulation of P.R China Article 3

stipulates that, “Colleting, reducing, exemption, refunding taxation and paying taxation

evaded shall be undertaken pursuant to relevant laws”. Consequently, reform of real

estate taxation is reform on taxation related laws by and regulations. So the legislative

research of property tax is also been an Important content in the field of economic law.

Property tax is a kind of tax concerning about the property ownership, which is

accounted by the value or the rental of the property tax belongs to the category of

taxation towards preserving the property. Property tax is an ancient taxation, which is

assessed upon in many developed countries around the world .Looks over the full text,

there is a topic about legislation from begin to last. If we want to make the property tax

Successfully in China, especially under the unreasonable exterior legal environment, the

legislation is very important. Only the property tax legislates is scientific, rationality

and unifies coordinated with the related tax law, can carry out the property tax well.

In profits from the foundation which the predecessor studies, this article has

conducted the research from the legislative field to the property tax, explored the

construction idea of Property tax legislation, and looking for Providing some reference

to the theory and practice of Property tax legislation. At first, this article elaborate on

the property tax related theory, analysis the disadvantages of the current real estate tax

system which maintain them. Then demonstrated that the opportunity of Carrying on the

property tax legislation has been matured from two aspects both necessary and feasible.

In order to cause the property tax legislation to be more scientific reasonably,

This article introduced the situation of property tax legislation in the foreign. Then

summarizes its successful experience and learn a lesson from the failure more seriously.

Proposed ours legislation conception and the mentality at last, and draw up the related

coordinated sets of measures and the system.

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The property tax will experience a complicated and a very long process through the

entire period from design to operation. Each part should cooperate with others, in this

way, can it be more and more perfect. So the property tax reform should be taken step

by step and go on. Through seeking and practicing, property tax will live up to prople’s

expectations and realize its function and value.

In this thesis, I am trying to study the value of the property tax, expound the

successful experiences of property tax in other countries with analysis of the necessity

of levying of property tax ,to give suggestions on the system of our country’s property

tax legislation.

Hoping this text enables readers to realize questions about property tax legislation

in our country more deeply.

Keywords：property tax; real estate tax; taxation legislation right; legislation mode;

tax system designing

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引言

............................................................................................................................... 1

第一章物业税的理论基础............................................................................................. 4

第一节物业税的法律界定......................................................................................4

第二节物业税的理论依据及评析..........................................................................7

第三节物业税的经济法价值分析........................................................................10

第二章我国物业税立法的法律背景及必要性与可行性分析................................... 13

第一节我国房地产税收立法的历史沿革............................................................13

第二节我国现行房地产税收概况........................................................................14

第三节我国现行房地产保有阶段税收立法存在的问题....................................16

第四节我国物业税立法的必要性分析................................................................18

第五节我国物业税立法的可行性分析................................................................21

第三章境外物业税立法的比较分析及经验教训..................................................... 24

第一节境外物业税的立法模式概述....................................................................24

第二节境外主要国家的物业税立法介绍............................................................25

第三节境外物业税立法的比较分析....................................................................28

第四节我国物业税立法对境外物业税成功经验的借鉴....................................32

第五节我国物业税立法对日本物业税过程中失败教训的借鉴........................34

第四章我国物业税立法构想..................................................................................... 36

第一节我国物业税立法基本原则........................................................................36

第二节物业税立法中的模式选择........................................................................41

第三节我国物业税立法的具体制度设计............................................................43

第四节建立和完善物业税相关配套制度............................................................48

结论

............................................................................................................................. 52

参考文献......................................................................................................................... 53

后记

............................................................................................................................. 57

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引言

我国现行房地产立法是随着我国经济体制改革尤其是税制改革而逐渐形成

的。1994 年税制改革，我国初步建立了基本适应我国国情的税制体系，但由于各

种因素的制约，此次税制改革也存在着很多不足，其中之一即表现为房地产税制

虽进行了适当的调整，但总体而言，“统一税法、公平税负、简化税制、合理分权”

的基本原则没有得到有效贯彻。集中表现为：房地产保有阶段税制改革缓慢、税

收立法滞后、租税费体系混乱、房地产税制结构及税种设置不合理。以上种种现

象表明，现行房地产税法体系已经明显滞后于经济发展，房地产税法改革势在必

行。

温家宝总理在 2009年3月第十一次全国人民代表大会第第二次会议政府工作

报告中也指出要推进财税体制改革和房地产税制改革，这表明国家对房地产税制

改革的高度重视。而 2007 年《中华人民共和国物权法》对个人产权的确定、确认

和保护，为物业税的开征提供了明确法律依据。因此，适时开征物业税，已成为

我国新一轮不动产税制改革的重要内容，对物业税立法的研究也成经济法领域的

一个重要课题。《中华人民共和国税收征收管理法》第 3条规定：税收的开征、停

征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，

依照国务院制定的行政法规的规定执行。因此房地产税制的改革，实际上是对与

房地产税有关的法律、法规的改革，然而我国物业税基础理论尤其是物业税法律

理论的基础薄弱，理论依据不充分，无法为实践提供有效的法理支持。在这种背

景下，对我国物业税立法问题进行研究，无疑具有极强的理论价值和现实意义。

本文的写作基本思路是，首先阐述物业税的理论依据，明确其概念和性质，

说明我国物业税立法应该选择的理论依据，接着分析物业税的经济法价值所在；

进而通过对我国房地产税立法现状的分析，指出存在的问题，并从必要性和可行

性两方面论证我国已经具备了物业税立法的条件；之后对国外物业税立法选择典

型国家和地区做了详细介绍，总结了其成功经验，特别是失败教训；最后在此基

础上，结合中国国情，对我国物业税立法的基本框架进行了制度设计。

在此思路指引下，本文逻辑结构如下：

第一章介绍了物业税的基本理论。首先对物业税进行法律界定，明确其涵义

和性质，把物业税和与其联系紧密而又易于混淆的相关税种进行区分；其次阐述

分析了物业税的理论依据，并通过比较分析，得出我国进行物业税立法时应该采

用的理论；接着分析了物业税的经济法价值。

第二章是我国物业税立法的法律背景及必要性与可行性分析。通过对我国房

地产税收立法的历史沿革和现行体系的探寻，指出其存在的五点问题；接着分别

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从我国进行物业税立法的必要性和可行性两个方面得出我国已经具备了开征物业

税的条件，为我国进行物业税立法提供了前提和铺垫。

第三章是物业税立法的国际经验和教训借鉴研究。在充分研究美国、我国台

湾地区和日本的物业税立法的基础上，对各国的物业税立法进行了比较和总结，

特别是通过对与我国国情相近的日本的物业税立法中的挫折教训的分析，得出了

国际经验对我国物业税立法的启示。

第四章是我国进行物业税立法的构想。本章在分析我国现行房地产税制状况

及其问题的基础上，总结国外物业税立法经验教训的成果，提出了我国进行物业

税立法应遵循的原则，从物业税立法应遵循的一般原则和其特有原则两方面进行

了分析；紧接着提出了适合我国国情的立法模式，从而最终从税收权力的分配、

税种设置以及税法主体、征税客体、税目与计税依据、税率、税收特别措施等税

制要素及激励和完善相关配套措施等方面设计了我国的物业税立法具体制度。

本文在总结前人研究的基础上，通过综合研究各国（地区）物业税立法的经

验与教训，在立足中国国情的基础上对我国将要开征的物业税进行了立法角度的

研究，主要在以下几个方面进行了创新：

首先，目前理论界主要从经济学和财政学角度研究物业税制度，本文从法学

立法角度研究探索物业税法律制度构建思路，对于丰富和完善物业税研究思路有

一定益处。以法学的视角，结合经济学的理论，侧重于物业税立法的法理基础、

必要性和可行性分析，通过对境外物业税立法的比较分析，提出我国物业税立法

的构想。

其次，对物业课税的理论依据进行全面解析，对物业税的价值从经济法的角度

进行细致分析，加深了理论基础。

再次，借鉴国外物业税制度的经验和教训，更加重视对国外物业税的失败教训

（现有观点多从成功经验角度），弥补了现有研究的局限性，提出了一些自己的理

解和看法。

“工欲善其事必先利其器”，研究方法对论文的创作具有重要的意义，因此，

本文也十分重视研究方法的选择。在论文写作过程中，本文综合采用了理论分析

和实践分析相结合、定量分析与定性分析相结合、国内外比较研究等研究方法。

避免了运用单一方法可能造成的研究结果的偏颇，从而得出了较为合理的结论。

在物业税即将实行的前夕，本文的研究成果具有一定的实际价值，有其独到

之处，主要表现在：

第一，可以为国家立法机关进行物业税立法和政策制定提供切实可行的建议，

使物业税的开征真正成为整个房地产税制改革的开端。

第二，通过对物业税立法研究中若干关键争议问题的分析，以此推动学术界

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对物业税立法进行更深刻的研究。

第三，通过比较研究，使得对物业税税制各要素的设计更加深入合理。

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第一章物业税的理论基础

第一节物业税的法律界定

“物业”一词起源于我国香港地区和东南亚，由英语“Property”或“Estate”

翻译而来，原意是指财产所有权等动产和不动产，包括股票、股份、土地、房屋、

货物、知识产权等，而在我国新一轮税制改革中出现的“物业税”，是涉及到与土

地、房产的占有和交易等多个相关环节税费的一个新税种。就笔者所阅读的目前

学界关于物业税的著作和论文的研究和讨论中，学者对物业税的涵义众说纷纭，

至今并没有在理论上取得共识。为避免研究对象的定义模糊和内涵混乱，本文首

先将对物业税进行较为明确的定义，并限定其在本文的使用范围。

一、物业税的涵义与性质

纵观已有的理论研究，目前学界已经形成了几种有代表性的观点。第一种，

物业税，又称“财产税”（Property tax）、“房地产税”（Real property tax）或“不动

产税”(Real estate Tax)，是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租者（个

人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产交付的一定税款，其税款额度

随房价的变化而变化；第二种：物业是房地产（不动产）的别称，物业税即房地

产税、不动产税，是财产税的一种；第三种：物业税，只是香港地区和东南亚的

一些国家对“财产税”的另一种称谓，并不是一个全新的税种。

物业税作为一个法理概念，首先应当明确“物业”的概念，并区分“物业”

和“房地产”以及“不动产”等概念的区别。“物业”一词最早见于香港，一般被

定义为单元性房地产（物业是单元性的地产，一“个住宅单位是一物业，一工厂

楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业”

①）。而在内地，物业是指已经建成并投入使用的各类建筑物以及相关的设施设备

和场地；同时，物业也是对单元房地产的称谓，如一套住宅单元、一个球场等，

这里的单元可大可小。而房地产有广义和狭义之分。广义上的房地产，“包括一切

作为不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋不可分离的部分，与不动产具有统

一性；但狭义上的房地产仅指城市中具有商品房意义的房地产。”②物业和房地产

最大的区别在于其使用的范围有差异：物业用于指某一项具体的房产、地产和房

地产，房地产则用于一个国家、地区或城市所有的房产与地产，但也不排斥用于

指某一项具体的房地产。同样“房地产”与“不动产”也存在着涵义上的区别，

不动产是指土地和土地上的附着物，以及生长在土地上的各类植物，因此，不动

①李宗愕．香港房地产法［M］．香港：商务印书馆香港分馆，1988：9.

②王伯庭．房地产疑难问题法律解析［M］．长春：吉林人民出版社，2002：6.

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产的范围比房地产要广得多。

鉴于以上分析，笔者在本文中倾向于将物业税定义为，以房地产所有者或使

用者为纳税人，在其保有阶段，针对土地、房屋等不动产，要求所有者或其承租

人，每年缴纳税款，其税款额度随其价值的变化而变化的一种税，并以其为出发

点展开论述。

而对于物业税的性质，学术界基本上达成了一致，即倾向于财产税的性质。

从税收的发展历史来看，自从私有制和国家出现，就产生了税收这一经济范畴，

这时的税收就属于对财产课税。“财产税在人类发展的历史长河中，产生最早，持

续时间最长。”①在原始社会时期，生产力水平落后，极少有剩余物，直到后期才

产生了税收的雏形；到了封建制农业时期，土地成为了主要财产和收益的来源，

税收自然以土地课税为主，此时的土地税和房屋税有了很大的发展；而进入近代

资本工商业时期后，由于私人资本快速增长，动产大量增加，社会贫富分化严重，

一般财产税和近代遗产税受到重视，财产税系的税种增加变多。但也正是由于动

产的流动性，增加了税收征管的成本和难度，使财产税最终逐步归依到对不动产

——物业税的征收上来。

根据目前主流税收理论，按照课税对象的性质不同将税收分为三大类：所得

税类，即以所得为课税对象的税收；商品税类，即以商品和劳务为课税对象的税

收；财产税类，即以财产为课税对象的税收。物业税作为一种财产税，其税基主

要是“财产”，是对生产的“存量”即对财产本身的数量或价值征收的一种税。“存

量”的种类很多，有动产和不动产，但一般情况下物业税是对不直接参与流转的

土地、房屋等不动产征收，而且是在保有环节。这些财产就私人方面看，是私人

拥有或受其支配的财富；就社会方面而言，是社会财富处于存量的部份，同时，

物业税是对使用或消费过程中的不动产征税，不牵涉到生产流通领域，因此，税

款由不动产的所有者或支配者直接承担而很难转嫁。因此，物业税具有财产税的

主要特征，属于财产税的范畴。

二、物业税与相关税种的关系

我国的税收按照课税对象的标准进行分类可以分为以下五类：流转税类、所

得税类、资源税类、财产税类、行为税类。由此可见，财产税并不是一个单一的

税种名称，而是税收分类的一个类别。目前，国内外的相关文献对于财产税体系

的理解与界定并未形成共识，总体看来，理论界对财产税体系大体存在狭义的和

广义的理解与界定。狭义的财产税体系一般仅指财产保有税，即着眼于财产保有

的事实而课征的税收。财产保有税根据其课税对象范围大小，可分为选择性财产

①各国税制比较课题组．财产税制的国际比较［M］．北京：中国财政经济出版社，1996：3．

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硕士学位论文I摘要1994年税制改革以后，我国初步建立了基本适应我国国情的税制框架，但在房地产税法领域，“统一税法、公平税负、简化税制、合理分权”的基本原则并没充分体现，主要表现在房地产保有阶段税制立法滞后、体系混乱，严重制约了房地产市场的发展，因此，物业税的开征成为新一轮不动产税制改革的重要内容。《中华人民共和国税收征收管理法》第3条规定：“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行”，因此，房地产税的改革实际上也就是对与房地产税有关的法律、法规进行改革，对物业税的立法研究也因此成为经济法的一个重要研究领域。物业税是以物业为征收对象，按照物业的价值或租金向物业所有者或持有...

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