房地产开发商现场土地竞价快速决策影响因素研究

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3.0 周伟光 2024-09-30 5 4 724.8KB 89 页 15积分

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浙江财经硕士学位论文

摘要

随着我国土地使用权招标、拍卖与挂牌出让制度的逐步实行，通过市场化的

方式竞投土地使用权已成为房地产开发企业获取土地的主要途径。土地资源占有

量的多少在很大程度上影响了未来房地产市场的竞争，获取土地使用权的能力已

经成为房地产开发企业的一项核心竞争力。而现有对土地竞投出价的研究主要集

中在如何确定土地竞投报价，却忽视了现场土地竞价的其他因素，例如竞价者主

观因素、环境因素等都会影响到竞价者现场土地竞价决策。特别是在房地产市场

发展上升期的时候，土地竞价激烈的情况经常发生。在这样的情况下，竞价者们

快速而正确地做出竞价决策尤为重要。因此，本文借鉴快速决策的基本原理，将

其应用到现场土地竞价决策中，分析房地产开发商现场土地竞价时，除土地竞投

报价外，有哪些关键因素影响他们的快速决策。

本文在前人研究的基础上，借鉴快速决策的基本思想：决策者、决策环境、

决策信息、决策时间、决策目标等。同时结合现场土地竞价快速决策情境，选择

了竞价者决策主体因素、环境因素、竞价者信息处理能力、竞价者快速决策质量

这四个较重要的变量来衡量。其中，竞价者快速决策质量包括竞价者决策速度和

竞价者决策质量两个方面。最终建立了以竞价者风险容忍度、竞价者直觉、竞价

者团队冲突、环境复杂性为自变量，竞价者信息处理能力为中介变量，竞价者决

策速度和竞价者决策质量为因变量的研究模型。

通过问卷调查法，并向曾经参加过现场土地竞价决策的房地产开发商们发放

问卷，进行两次实地调研，并且通过运用描述性统计分析、因子分析、相关性分

析以及回归分析等统计分析方法处理问卷数据，最终得出如下结论：

第一，性别、文化程度、职务、工作年限等人口统计学变量对竞价者决策速

度和竞价者决策质量均无显著性差异，这可能与特定行业（房地产行业）、特定研

究对象和样本收集情况等特殊因素有关。

第二，竞价者决策风险容忍度对开发商现场土地竞价决策速度和决策质量有

正向影响；竞价者直觉对开发商现场土地竞价决策速度和竞价者决策质量有正向

影响；竞价者团队冲突和环境复杂性对开发商现场土地竞价决策速度和决策质量

有负向影响。

第三，竞价者信息处理能力对开发商现场土地竞价决策速度和决策质量有正

向影响；竞价者们可以通过降低竞价团队冲突和复杂的环境来加强对信息的处理

能力，从而提高竞价者的决策速度和质量。

关键词：快速决策；现场土地竞价；竞价者决策速度；决策质量

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ABSTRACT

With the practicing gradually of land sale system of tendering， pubic sale and

listing to sale in our country have become the main ways that the real estate enterprises

get the land through the marketization way of competitive tendering. Future competition

in the real estate market largely depends on the amount of land resources. Ability to get

land use rights has become a core competitiveness of real estate development

enterprises. However， the existing research on land competitive bidding mainly focus

on how to determine the price of land competitive bidding， otherwise ignored other

factors of on-site land biding. For example bidders’ subjective factors and

environmental factors will also influence the real estate developers’ on-site land bidding

decision. Especially in the case of the fierce competition on-site land bidding in the rise

of the real estate market， real estate developers who make quick and correct

decision-making are particularly important.Therefore， this article applies the basic

theory of fast decision-making to on-site land bidding decision， to analysis on what

other key factors will influence the fast decision-making in addition to the price of land

competitive bidding when real estate developers are on-site land bidding.

Basing on the previous studies and using for reference basic idea of fast

decision-making: decision-makers， decision-making environment， information for

decision-making， decision-making time， decision-making goals and so on， together

with the fast decision-making situations of on-site land bidding， this paper chooses

four important aspects to measure， which includes the bidder decision principal

factors， environmental factors， bidder information processing capacity， bidder fast

decision-making quality. Among them， the bidders’ fast decision-making quality

includes two aspects ， the decision-making speed and quality of the bidders.

Eventually，I established a research model.In that model， bidders’ risk tolerance，

bidders’ intuition， bidders’ team conflict， complex environment is the independent

variables. Intermediate variable is bidders’ information processing capabilities. The

decision-making speed and quality of the bidders are the dependent variables.

This paper collects twice data from on-site land biding of real estate developers in

Hangzhou by the method of questionnaire. And then I take some ways to analysis the

data collected. These ways included descriptive statistical analysis， factor analysis，

variance analysis， relevant analysis and so on. Finally the following results are drawn:

(1) The demographic variables， such as sex， education， position and so on has

no influence on the bidders’ decision-making speed and quality. The reasons for that

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III

maybe arised by the particular samples which are specific industries (real estate industry)

and the specific research object.

(2) The bidders’ decision risk tolerance has positive impact on real estate

developers’ on-site land bidding decision-making speed and quality. The bidders’

intuition has positive impact on real estate developers’ on-site land bidding

decision-making speed and quality. The bidders’ team conflicts and environmental

complexity have negative impact on the decision-making speed and quality of real

estate developers’ on-site land bidding.

(3) Real estate developers’ information processing capacity has positive impact on

real estate developers’ on-site land bidding decision-making speed and quality. Real

estate developers can strengthen the capacity of information processing by reducing the

bid team conflict and complex environment， so as to improve the speed and quality of

decision-making of the bidder.

Keywords: Fastdecision-making； On-site Land Bidding； Real Estate Developers’

Decision-making Speed； Real Estate Developers’ Decision-making Quality

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第一章绪论 .................................................................................................................... 1

第一节问题的提出.................................................................................................. 1

第二节研究目的与研究内容.................................................................................. 4

第三节研究方法、意义与创新点.......................................................................... 5

第四节内容架构和技术路线.................................................................................. 6

第五节本章小结...................................................................................................... 7

第二章文献综述 ............................................................................................................ 9

第一节快速决策内涵、特点及应用领域.............................................................. 9

第二节快速决策影响因素研究现状.................................................................... 12

第三节决策速度影响因素模型研究现状............................................................ 15

第四节房地产开发商现场土地竞价决策的程序................................................ 18

第五节房地产开发商土地竞价决策行为研究现状............................................ 19

第六节现场土地竞价快速决策的必要性及原则................................................ 23

第七节快速决策各影响因素在土地竞价中的适用性分析................................ 25

第八节本章小结.................................................................................................... 27

第三章理论构建与研究模型 ...................................................................................... 28

第一节理论构建与研究假设................................................................................ 28

第二节变量测量与研究模型................................................................................ 34

第三节本章小结.................................................................................................... 38

第四章研究方法 .......................................................................................................... 40

第一节调查问卷设计............................................................................................ 40

第二节调查实施及分析方法................................................................................ 43

第三节本章小结.................................................................................................... 43

第五章实证研究 .......................................................................................................... 45

第一节预调查问卷信效度分析............................................................................ 45

第二节正式调查问卷的描述性统计分析............................................................ 53

第三节正式调查问卷的信效度分析.................................................................... 55

第四节人口统计学特征对竞价者决策速度和决策质量的影响分析................ 60

第五节相关性分析和回归分析............................................................................ 63

第六节竞价者信息处理能力的中介效应检验.................................................... 68

第七节本章小结.................................................................................................... 71

第六章管理建议与研究局限 ...................................................................................... 72

第一节研究结论与建议........................................................................................ 72

第二节研究局限与展望........................................................................................ 77

参考文献 ........................................................................................................................ 78

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表目录

表1-1 各行业固定资产投资（不含农户）情况(2012 年1-8 月)................................ 1

表2-1 快速决策主要思想.............................................................................................. 9

表2-2 快速决策与慢速决策的对比............................................................................ 10

表2-3 估价方法适用范围一览表................................................................................ 138H22

39H表3-1 研究假设............................................................................................................ 139H39

40H表4-1 测量条款来源 .................................................................................................. 140H41

41H表5-1 竞价者风险容忍度的CITC和信度分析........................................................... 141H46

42H表5-2 竞价者直觉的CITC和信度分析....................................................................... 142H47

43H表5-3 竞价者团队冲突的CITC和信度分析............................................................... 143H47

44H表5-4 环境复杂性的CITC和信度分析....................................................................... 144H48

45H表5-5 竞价者信息处理能力的CITC和信度分析....................................................... 145H48

46H表5-6 竞价者决策速度的CITC和信度分析............................................................... 146H48

47H表5-7 竞价者决策质量的CITC和信度分析............................................................... 147H49

48H表5-8 竞价者决策主体因素的KMO样本测度BARTLETT球体检验 ...................... 148H49

49H表5-9 竞价者决策主体因素的探索性因子分析........................................................ 149H50

50H表5-10 环境复杂性的KMO样本测度BARTLETT球体检验 ..................................... 150H50

51H表5-11 环境复杂性的探索性因子分析...................................................................... 151H51

52H表5-12 竞价者信息处理能力的KMO样本测度BARTLETT球体检验 .................... 152H51

53H表5-13 竞价者信息处理能力的探索性因子分析...................................................... 153H51

54H表5-14 竞价者决策速度的KMO样本测度BARTLETT球体检验 ............................ 154H52

55H表5-15 竞价者决策速度的探索性因子分析.............................................................. 155H52

56H表5-16 竞价者决策质量的KMO样本测度BARTLETT球体检验 ............................ 156H52

57H表5-17 竞价者决策质量的探索性因子分析.............................................................. 157H53

58H表5-18 样本基本情况 1............................................................................................... 158H53

59H表5-19 样本基本情况 2............................................................................................... 159H54

60H表5-20 各测量题项描述性统计分析.......................................................................... 160H54

61H表5-21 各变量信度分析.............................................................................................. 161H56

62H表5-22 竞价者决策主体因素KMO和BARTLETT球体检验 .................................... 162H56

63H表5-23 竞价者决策主体因素的解释总变异量.......................................................... 163H57

64H表5-24 竞价者决策主体因素的因子载荷矩阵表...................................................... 164H57

65H表5-25 竞价者信息处理能力KMO和BARTLETT球体检验 .................................... 165H58

66H表5-26 竞价者信息处理能力的解释总变异量.......................................................... 166H58

67H表5-27 竞价者信息处理能力的因子载荷矩阵表...................................................... 167H58

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表5-28 竞价者决策速度KMO和BARTLETT球体检验 ............................................ 58

表5-29 竞价者决策速度的解释总变异量.................................................................. 59

表5-30 竞价者决策速度的因子载荷矩阵表.............................................................. 59

表5-31 竞价者决策质量KMO和BARTLETT球体检验 ............................................ 59

表5-32 竞价者决策质量的解释总变异量.................................................................. 60

表5-33 竞价者决策质量的因子载荷矩阵表.............................................................. 60

表5-34 不同性别的独立样本T检验 ............................................................................ 60

表5-35 其它人口统计学特征的单因素方差分析...................................................... 61

表5-36 不同性别的独立样本T检验 ........................................................................... 62

表5-37 其它人口统计学特征的单因素方差分析...................................................... 62

表5-38 各变量间皮尔逊相关系数表.......................................................................... 63

表5-39 各个自变量对竞价者决策速度的回归总体效果.......................................... 64

表5-40 各个自变量对竞价者决策速度的回归模型表.............................................. 64

表5-41 各个自变量对竞价者信息处理能力的回归总体效果.................................. 65

表5-42 各个自变量对竞价者信息处理能力的回归模型表...................................... 65

表5-43 竞价者信息处理能力对竞价者决策速度的回归总体效果.......................... 66

表5-44 竞价者信息处理能力对竞价者决策速度的回归总体效果.......................... 66

表5-45 各个自变量对竞价者决策质量的回归总体效果.......................................... 67

表5-46 各个自变量对竞价者决策质量的回归模型表.............................................. 67

表5-47 竞价者信息处理能力对竞价者决策质量的回归总体效果.......................... 68

表5-48 竞价者信息处理能力对竞价者决策质量的回归总体效果.......................... 68

表5-49 竞价者信息处理能力对竞价者决策速度的中介效用检验.......................... 69

表5-50 竞价者信息处理能力对竞价者决策速度的中介效用检验.......................... 70

表5-51 研究假设检验结果.......................................................................................... 71

表6-1 房地产开发商现场竞价策略............................................................................ 75

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VII

图目录

图1-1 论文研究的技术路线........................................................................................ 8

图2-1 战略决策速度结构模型.................................................................................... 16

图2-2 滚动决策的IFCMOSR 速度模型 .................................................................... 16

图2-3 跨国公司战略决策影响要素关系的概念模型................................................ 17

图2-4 TMT特征对战略决策速度影响的假设模型 .................................................... 17

图2-5 获取土地使用权的途径.................................................................................... 18

图2-6 房地产开发企业过度土地储备的BOSS循环.................................................. 25

图3-1 中介变量的分析过程........................................................................................ 34

图3-2 研究模型............................................................................................................ 38

图3-2 研究假设关系图.............................................................................................. 38

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第一章绪论

第一节问题的提出

房地产业是支撑我国经济社会发展的重要产业。房地产业不仅是宏观经济的

重要部门，而且对GDP增长有较高的贡献。房地产业的良性发展有利于促进社会

财富的增加，保持社会的稳定，促进经济的增长。近十几年，我国国内生产总值

每年持续增长，由房地产业拉动的约占 2%。根据国家统计局 2012 年10 月23 日

公布的数据显示，今年 2012 年1-3 季度国内生产总值达 353480 亿元，其中房地产

业生产总值为 20790 亿元，比去年同期增长 2.7%①。虽然 2012 年受国家宏观调控

的影响，房地产开发投资额有所下降，但是根据中国国家统计局 2012 年10 月公

布的数据显示，今年前 8个月，固定资产投资额为 217958.07 亿元，其中房地产业

投资额为 55632.75 亿元，比去年同期增长 20.9%②，如表 1-1 所示。由此可看出，

即便是受国家宏观调控影响的今年，房地产业仍然取得了一定发展，房地产业对

国民经济的发展依然起着十分重要的作用。

表1-1 各行业固定资产投资（不含农户）情况(2012 年1-8 月)

投资额

主要

行业自年初累计（亿元）比去年同期增长（%）

全国总计 217958.07 20.2

房地产业 55632.75 25.5

数据来源：据中国统计局整理所得

而房地产业的发展离不开土地资源，土地是其重要的生产要素和基础资源。

我国人多地少，土地资源短缺，耕地面积少，而且随着城市的发展，大量耕地转

为建设用地，耕地面积还在不断减少，我国土地资源不断紧缺。特别是随着房地

产业的不断发展，开发规模的不断扩大，对于一些优质的土地资源竞争十分激烈。

为了完善土地制度，我国进行了一系列改革。

1982 年12 月，《宪法》规定，城市土地属于国家所有，对城乡土地集中统一

管理；1987 年12 月深圳以公开拍卖方式有偿转让国有土地使用权，这在中国是首

次；1988 年12 月七届人大常委修改了相关规定，国家依法实行国有土地有偿使用

制度；1999 年1月，国务院新修订《土地管理法》，确立了土地用途管制制度和土

① 数据来源：中国统计局：2012 年1-3 季度国内生产总值初步核算数据.统计局网站

http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20121023_402844638.htm

② 数据来源：中国统计局：各行业固定资产投资（不含农户）情况(2012 年1-8 月) .统计局网站

http://www.stats.gov.cn/tjsj/jdsj/t20120924_402839149.htm

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浙江财经硕士学位论文\I摘要随着我国土地使用权招标、拍卖与挂牌出让制度的逐步实行，通过市场化的方式竞投土地使用权已成为房地产开发企业获取土地的主要途径。土地资源占有量的多少在很大程度上影响了未来房地产市场的竞争，获取土地使用权的能力已经成为房地产开发企业的一项核心竞争力。而现有对土地竞投出价的研究主要集中在如何确定土地竞投报价，却忽视了现场土地竞价的其他因素，例如竞价者主观因素、环境因素等都会影响到竞价者现场土地竞价决策。特别是在房地产市场发展上升期的时候，土地竞价激烈的情况经常发生。在这样的情况下，竞价者们快速而正确地做出竞价决策尤为重要。因此，本文借鉴快速决策的基本原理，将其应用到现场土地...

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