农村集体建设用地流转潜力测评及释放策略研究——以浙江省为例

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3.0 周伟光 2024-09-30 4 4 984.89KB 58 页 15积分

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浙江财经学院硕士学位论文

摘要

改革开放后，随着市场经济体制的逐步建立，工业化和城市化进程的加快，

农村集体建设用地使用权流转的比较利益日益突出。在巨额利益的诱导下，农村

自发形成了以转让、出租、抵押等形式为主的隐形流转市场，流转中出现了大量

的问题。农村集体建设用地流转的问题已经引起了国家的高度重视，“十二五”

规划和 2012 中央一号文件都提出要进一步完善农村集体建设用地流转。各级政府

展开了积极的探索，试图突破政府垄断一级市场的局面，允许集体建设用地使用

权流转，以最终实现“同地、同权、同价”的目标。然而集体建设用地使用权制

度改革的进程仍然十分缓慢，法律建设和理论研究明显滞后于实践。有效估算农

村集体建设用地使用权流转潜力是合理安排当地流转次序和规模的重要环节。浙

江省是开展农村集体建设用地流转试点较早的地区，本文以产权理论、制度变迁

理论与土地供求理论为基础，将浙江省作为典型案例分析，对农村集体建设用地

流转潜力测评及释放路径进行研究，具有一定的代表性和参考价值。

浙江省农村集体建设用地使用权流转已具一定规模，但是仍存在许多问题，

主要可归纳为法律制度不完善、市场机制不健全、土地定价不合理、管理效率低、

收益分配不公、农民权益受损严重等方面。本文建立了集体建设用地的复垦潜力

和流转潜力测算模型，首先对预测期内的农村人口进行预测，然后运用层次分析

法、主成分分析法和熵权法，分别构建复垦潜力影响因素修正体系和流转潜力影

响因素修正体系，根据模型测算出复垦理论潜力和流转理论潜力，并运用相应的

修正体系，分别对复垦理论潜力和流转理论潜力进行修正，从而计算出各市的复

垦现实潜力和流转现实潜力，并对测算结果运用 ArcGIS 9.3 进行时空表达。结果

显示，浙江省各市集体建设用地流转潜力巨大，空间差异显著，各地流转难度不

一。从空间上来看，杭州市流转现实潜力最大，宁波市和湖州市其次，金华市第

三，其他城市则相对较小；从时间上来看，在预测时间段内，全省农村集体建设

用地流转潜力分布较为均匀。

在测算流转潜力的基础上，文章从推进复垦工作、扩大流转规模、合理安排

流转次序三方面提出了释放潜力的政策建议。

关键词：集体建设用地；复垦潜力；流转潜力；潜力释放

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ABSTRACT

After the reform and opening up, with the establishment of market economic

system, Industrialization and urbanization are accelerating. The comparative advantage

of the rural collective construction land use right transfer is increasingly outstanding. By

the huge profit, rural spontaneously formed invisible market circulation, such as transfer,

lease, mortgage and other forms. The “black market” circulation is increasingly rampant

with a lot of problems in the circulation. In the face of these contradictions and

problems, governments at all levels spread out active exploration, take a series of

measures and attempt to break the government monopoly of primary market to allow

the right of collective construction land use to transfer to realize the ultimate target of

“same land, same right and same price”. However, the reform process of the collective

construction land use right system is still very slow. Legal construction and the

theoretical research obviously lags behind practice. Effective evaluation of rural

collective construction land use right transfer potential is the important link of

reasonable arrangement of the local circulation order and size. Zhejiang province is an

area where rural collective construction land transfer pilot began earlier than others. It is

representative that we take Zhejiang Province as an example to research on the

circulation of rural collective construction land potential evaluation and release path.

The rural collective construction land use right transfer of Zhejiang province has

had a certain scale, but there are still many problems. It can be summarized as following

several aspects: unperfect legal system, unsound market mechanism, unreasonable land

price, low management efficiency, unfair distribution of income, serious damage of the

farmers’ rights and interests and so on. The paper establishes a estimation model of

collective construction land reclamation potential and transfer potential to calculate the

theoretical reclamation potential and transfer potential. At the same time it establishes

reclamation potential influencing factors model and transfer potential influencing

factors model to correct the theoretical potential in order to calculate the actual

reclamation potential and transfer potential of each city. On the calculation results, the

paper uses the ArcGIS 9.3 to make a time and space expression. The results display that

the collective construction land transfer potential of each city in Zhejiang Province is

quite large and there are significant differences between each other both in time and

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III

space aspects. The difficulties of every city are not consistent. In the perspective of

space, the actual transfer potential of Hangzhou is the biggest, Ningbo and Huzhou are

the second, Jinhua is the third, and other cities are relatively small. In the perspective of

time, the rural collective construction transfer potential is uniformly distributed in the

forecast period. After that the article puts forward several strategies of potential release

for Zhejiang Province, mainly including advancing collective construction land

reclamation work, optimizing the social economic conditions and improving and

perfecting the circulation market system.

Keywords: collective construction land; reclamation potential; transfer potential;

potential release

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第一章绪论.............................................................................................................1

第一节研究背景及意义 ......................................................................................1

第二节文献综述 ..................................................................................................2

第三节研究的主要内容和方法 ..........................................................................7

第四节创新与不足 ..............................................................................................8

第二章农村集体建设用地流转的理论基础 .........................................................10

第一节集体建设用地流转潜力的内涵 ............................................................10

第二节重要理论 ................................................................................................12

第三节研究方法 ................................................................................................14

第三章浙江省农村集体建设用地流转概述 ...........................................................16

第一节浙江省土地利用概况 ............................................................................16

第二节集体建设用地流转基本态势 ................................................................21

第三节集体建设用地流转困境 ........................................................................25

第四章浙江省农村集体建设用地流转潜力测评 ...................................................28

第一节农村人口预测 ........................................................................................28

第二节集体建设用地复垦潜力分析 ................................................................29

第三节集体建设用地流转潜力预测 ................................................................35

第四节集体建设用地流转潜力时空差异分析 ................................................42

第五章集体建设用地流转潜力释放策略 ...............................................................45

第一节做好土地整治规划，推进复垦工作 ....................................................45

第二节优化社会经济条件，扩大流转规模 ....................................................46

第三节完善调控手段，合理安排流转次序 ....................................................48

结论.........................................................................................................................50

参考文献 .....................................................................................................................52

附录.........................................................................................................................55

致谢.........................................................................................................................56

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第一章绪论

第一节研究背景及意义

一、研究背景

改革开放前，我国实行高度集中的计划经济，在这种经济体制下，土地作为

最基本的生产要素并不存在市场，国家实行的是国有土地使用权无偿划拨的土地

使用政策。我国在改革开放后，逐步建立了市场经济体制，土地市场也随之得到

建立和完善，相应的土地使用权流转制度也逐渐得到发展，主要表现为国有土地

使用权流转制度和农村土地承包经营权流转制度的发展与完善。但与此同时，农

村集体建设用地使用制度的改革却一直徘徊不前，现行法律对集体建设用地流转

的限制依然十分严格。我国现行的《土地管理法》（1998 年）对农村集体建设用

地流转的有关规定包括两个方面：“（1）兴办乡镇企业和经依法批准进行村民住

宅建设的，或者经依法批准进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设的，可以使

用集体土地；（2）农民集体所有的土地使用权不得非法转让、出让或者出租用于

非农建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼

并等情形导致土地使用权依法发生转移的除外。”但是随着工业化和城市化进程

的加快，农村集体建设用地流转的比较利益日益突出，在巨额利益的诱导下，农

村自发形成了以转让、出租、抵押等形式为主的隐形流转市场，“黑市”流转日

益猖獗。虽然政府曾对此采取了一系列“严防硬堵”的措施，但是并没有收到预

期的效果，各地尤其是经济发达地区的隐形流转愈演愈烈。据统计，珠三角地区

实际使用的农村集体建设用地中，超过 50%是通过隐形流转取得的，在粤东和粤

西也超过 20%（郭璇，钟娴君，2005）。

大量流转事实的存在对我国相关的土地法律和政策提出了挑战，同时也说明

我国在土地立法和理论建设上明显滞后于实践。由于相关法律和理论的缺失，导

致集体建设用地流转实践中出现了众多的问题，如政府对集体建设用地隐形流转

的失控、流转市场秩序混乱、流转不规范、收益分配不公平、土地投机猖獗、配

套设施不完善等等。面对这些矛盾和问题，各级政府展开了积极的探索，采取了

一系列措施，试图突破政府垄断一级市场的局面，允许集体建设用地使用权流转，

以最终实现“同地、同权、同价”的目标。1997 年以来，国土资源部在全国对集

体建设用地流转开展了大量的清查和调研。1999 年，国土资源部批准将安徽省芜

湖市作为全国首个农村集体建设用地流转试点市，后又批准江苏苏州、河南安阳、

浙江湖州、广东顺德等 9个市作为试点城市，在全国范围内展开了集体建设用地

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流转试点的行动。2005 年10 月1日，广东省正式实施《广东省集体建设用地使用

权流转管理办法》，政府垄断土地一级市场的局面就此被打破，广东省迈出了集

体建设用地使用权直接入市流转的第一步。在农村集体建设用地使用权流转中，

我国已取得了丰富的实践经验，但是法律建设和理论研究方面进展却相对缓慢。

本文正是在基于这种背景，努力研究集体建设用地流转的现状和存在的问题，并

希望通过对集体建设用地流转潜力的测评和释放策略的探讨，能为促进集体建设

用地使用权流转健康、有序地发展，推动流转的制度和法律建设提供必要的理论

基础和参考。

二、研究意义

（一）理论意义

有效评估农村集体建设用地流转的潜力是顺利开展农村集体建设用地流转的

重要环节。流转地区应根据不同区域现实潜力的大小来安排流转的次序和规模，

以取得最大流转效率。本文认为农村集体建设用地复垦潜力测算是流转潜力测算

的基础，论文建立了农村集体建设用地复垦理论潜力模型和流转理论潜力模型，

并采用“影响因素修正系数法”建立相应的修正体系，对理论潜力进行修正，得

出相应的现实潜力模型，对复垦现实潜力和流转现实潜力进行测算，并对研究结

果进行分析。这一做法将有助于层次分析法、主成分分析法和熵权法等方法在土

地资源管理中的应用，有利于拓展土地经济学和土地资源管理学等学科的研究视

角和分析思路。

（二）实用价值

农村集体建设用地流转的问题已经引起了国家的高度重视，“十二五”规划和

2012 中央一号文件都提出要进一步完善农村集体建设用地流转。浙江省是开展农

村集体建设用地流转试点较早的地区，以浙江省作为典型案例分析，研究农村集

体建设用地流转潜力测评及释放策略，有助于科学合理地安排浙江省农村建设用

地流转的规模和次序，实现浙江省农村集体建设用地流转潜力的有效释放，同时

对全国各地尤其是中西部地区的农村集体建设用地流转产生一定的示范和指导作

用，有利于促进我国农村集体建设用地流转的进一步展开，满足城乡经济发展的

需要。

第二节文献综述

一、国外研究现状

在国外，大部分国家的土地是私有的，土地可以直接在土地市场上交易，没

有城市和农村土地之分，因此国外研究多采用“土地交易”这个词，而非“土地

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浙江财经学院硕士学位论文I摘要改革开放后，随着市场经济体制的逐步建立，工业化和城市化进程的加快，农村集体建设用地使用权流转的比较利益日益突出。在巨额利益的诱导下，农村自发形成了以转让、出租、抵押等形式为主的隐形流转市场，流转中出现了大量的问题。农村集体建设用地流转的问题已经引起了国家的高度重视，“十二五”规划和2012中央一号文件都提出要进一步完善农村集体建设用地流转。各级政府展开了积极的探索，试图突破政府垄断一级市场的局面，允许集体建设用地使用权流转，以最终实现“同地、同权、同价”的目标。然而集体建设用地使用权制度改革的进程仍然十分缓慢，法律建设和理论研究明显滞后于实践。有效估算农村集体建设...

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