市场需求不确定条件下的房地产开发投资决策

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3.0 陈辉 2024-11-19 4 4 608.19KB 56 页 15积分

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摘要

实物期权项目投资评价方法强调投资项目未来收益的不确定性、投资成本的

沉没性和项目执行的灵活性。但是，标准的实物期权方法忽略了一个重要的事实，

即实物期权的非独占性。由于竞争的存在一般的投资机会都不具有独占权。因此，

实物期权方法不能满足竞争环境下投资战略的制定。研究竞争问题的博弈理论和

方法的引入就成为很自然的事情。实物期权博弈理论目前已经成为解决不确定条

件下竞争项目投资战略分析领域研究的热点。而房地产业是一种典型的高风险、

高收益的风险投资行业，尤其是当前随着改革开放的进一步深入，市场竞争日益

激烈，房地产市场受不确定性因素影响更加敏感，房地产企业投资及开发的风险

激剧增大，房地产企业投资决策凸现其重要性。由于房地产业的投资不可逆性、

不确定性大、激烈的竞争性等特点，使得实物期权博弈方法在房地产企业投资决

策方面的应用尤为必要。

本文的目的在于应用实物期权博弈理论方法分析了存在竞争条件下的不确定

性投资决策的问题，建立一个适合房地产行业投资分析的实物期权博弈模型。基

于此目的，本文的结构如下安排：第一部分为绪论；第二部分为探讨实物期权博

弈方法在我国房地产投资决策中的必要性，简要的介绍了房地产投资相关概念和

主要的传统定价理论及其不足之处，并详尽的阐明了实物期权博弈理论的基本内

容；第三部分为建立竞争环境下房地产投资的实物期权博弈模型，是本文的核心

部分；第四部分为竞争环境下的房地产投资的实物期权博弈案例分析；最后为结

论和建议，得出了实物期权博弈理论的一些结论，并提出了一些较为可行的关于

实物期权博弈理论的进一步研究方面的建议。

关键词：实物期权博弈竞争房地产投资决策

ABSTRACT

Evaluation method in project investment named real option stresses the uncertainty

of investment project’s future earnings, investment costs’ irreversibility and project

implementation’s flexibility. However, the standard real option method ignores a very

important fact that is the non-exclusive of real option. General investment opportunities

are non-exclusive due to exist of competition. Therefore, the real option method doesn’t

meet the need of investment strategy developing in competition. So it is obvious

practice that the theory and method of Game which specializes in researching

competition is introduced. Now the theory of real option games is hot, solving

competitive projects’ analysis of investment strategy problems. And the real estate is a

typically high risk and high-yield risk investment industry. Especially with the further of

Reform and opening up, Market competition becomes fiercer and fiercer, and the real

estate market is more sensitive to the uncertainty, real estate enterprises’ investing and

developing risks stimulated big surge. So real estate enterprises’ investment

decision-making highlights its importance. As a result of the irreversibility and

uncertainty and fierce competitive of real estate industry, the method of real option

games is necessarily used in real estate enterprises’ investment decision-making.

Thesis this purpose lies in use real option games theory method analyses have

uncertain question of investment decision, competition of terms, set up one suit real

option, real estate of investment analysis games the model. So, the structure of this

thesis does the arrangement as follows: First: introduction; Second: the necessity

discussion of the real option games used the real estate investment decision-making,

briefly introduction of related concepts to real estate investment and the main traditional

pricing theories and their inadequacy, and then detailed elaboration of the basic content

of real option games; Third: overview of the model of analyses of real option games

theory to the investment decision of the real estate, too the core of this text is clicked;

Fourth: set up the theory of analyses of real option games to the investment decision of

the real estate. Finally, it is conclusion and suggestion of this text, the conclusion of the

theory that provides the real option and games, and games in the party concerned of the

theory and put forward some comparatively feasible suggestions to real option.

Key Word: Real option, Games, Competition, Real estate, Investment

decision.

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论 ......................................................... 1

§1.1 研究背景 ................................................... 1

§1.2 文献综述 ................................................... 2

§1.3 本文的写作思路及框架 ....................................... 3

第二章实物期权博弈方法在我国房地产投资决策中的必要性研究 ............ 5

§2.1 与房地产投资相关的概念及特点 ............................... 5

§2.1.1 房地产投资的概念 ...................................... 5

§2.1.2 房地产项目的特点 ...................................... 6

§2.1.3 房地产投资的特点 ...................................... 7

§2.1.4 房地产市场的性质 ...................................... 8

§2.2 主要传统定价理论简介及不足 .................................. 9

§2.2.1 净现值（NPV）法 ....................................... 9

§2.2.1.1 净现值（NPV）法简介 ............................. 9

§2.2.1.2 净现值（NPV）法的不足 .......................... 10

§2.2.2 实物期权理论 ......................................... 11

§2.2.2.1 实物期权理论简介 ............................... 11

§2.2.2.2 实物期权方法的优势和不足 ....................... 13

§2.3 实物期权博弈理论 .......................................... 14

§2.3.1 实物期权博弈的基本思想 ............................... 15

§2.3.2 实物期权博弈方法的优势 ............................... 15

§2.3.3 实物期权博弈的基本方法 ............................... 16

§2.3.4 实物期权博弈投资战略分析的目标 ....................... 17

§2.3.5 实物期权博弈分析的步骤 ............................... 18

§2.3.6 期权博弈方法在房地产投资决策中的适用性 ............... 18

§2.4 本章小结 .................................................. 19

第三章实物期权博弈理论在房地产投资决策中的应用 ..................... 21

§3.1 基本假设 .................................................. 21

§3.2 博弈规则 .................................................. 23

§3.3 均衡产量以及利润 .......................................... 24

§3.3.1 单个企业垄断开发量、利润以及投资临界值 ............... 24

§3.3.2 古诺——纳什均衡产量与利润 ........................... 26

§3.4 投资项目价值函数及其投资临界值 ............................ 26

§3.4.1 情况一：低成本企业成为领先者，高成本企业成为追随者 ... 26

§3.4.1.1 追随者价值及其投资临界值 ....................... 26

§3.4.1.2 领先者价值 ..................................... 27

§3.4.2 情况二：高成本企业成为领先者，低成本企业成为追随者 ... 28

§3.4.2.1 追随者价值及其投资临界值 ....................... 28

§3.4.2.2 领先者价值 ..................................... 29

§3.4.3 情况三：两企业同时投资 ............................... 29

§3.4.4 领先者投资临界值 ..................................... 29

§3.5 均衡分析及均衡产生的条件 .................................. 30

§3.5.1 抢先均衡 ............................................. 30

§3.5.1.1 抢先均衡产生的条件 ............................. 30

§3.5.1.2 抢先均衡下的两企业的投资策略 ................... 31

§3.5.2 序贯均衡 ............................................. 32

§3.5.2.1 序贯均衡产生的条件 ............................. 32

§3.5.2.2 序贯均衡下的两企业的投资策略 ................... 33

§3.5.3 等待均衡 ............................................. 33

§3.6 比较静态分析 .............................................. 33

§3.6.1 不确定性对投资临界值的影响 ........................... 33

§3.6.2 建设时间对投资临界值的影响 ........................... 35

§3.7 本章小结 .................................................. 36

第四章实例分析 ..................................................... 37

§4.1 案例描述 .................................................. 37

§4.1.1 房产开发项目概况 ..................................... 37

§4.1.2 投资环境分析 ......................................... 37

§4.1.2.1 广州市总体发展状况 ............................. 37

§4.1.2.2 项目投资环境优劣势分析 ......................... 38

§4.2 参数值确定 ................................................ 39

§4.2.1 初始投资成本的确定 ................................... 39

§4.2.2 单位运营成本的确定 ................................... 39

§4.2.3 无风险利率的确定 ..................................... 40

§4.2.4 随机需求因子的漂移率和波动率的确定 ................... 40

§4.2.5 市场反需求函数的参数值的确定 ......................... 41

§4.2.6 建设时间的确定 ....................................... 42

§4.3 计算数值 .................................................. 42

§4.4 博弈分析 .................................................. 43

§4.5 小结 ...................................................... 44

第五章结论与展望 ................................................... 45

§5.1 结论 ...................................................... 45

§5.1.1 实物期权投资战略分析的总结 ........................... 45

§5.1.2 实物期权投资战略分析研究中存在的主要问题 ............. 45

§5.2 期权博弈理论的进一步研究 .................................. 46

参考文献 ............................................................ 48

在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ...................... 52

致谢 ............................................................... 53

第一章绪论

§1.1 研究背景

在我国经济体制改革中，房地产行业的改革和转轨起步较晚，但发展迅速。

具有市场经济的我国房地产行业在短短的二十多年的发展历程中，经历了大起大

落之后，正在逐步走向成熟，并已成为我国经济的基础性、支柱性产业[1]。作为房

地产行业的投资主体，房地产企业在经过了上世纪 90 年代近六年的“宏观调控治

理”阶段，大批投资不合理、不规范、不理性的企业被淘汰出局，目前的房地产

企业投资决策日趋合理化。但是随着近几年房地产业进入新的繁荣时期，面对不

可避免地呈现出较大的盲目性和非理性。而这种房地产企业投资决策的盲目性及

非理性正是造成上世纪 92、93 年我国房地产市场大起大落的主要根源[2]。与此同

时，随着我国市场改革开放的进一步深入，市场竞争日益激烈，房地产市场受不

确定性因素影响更加敏感，房地产企业投资及开发的风险激剧增大，房地产企业

投资决策凸现其重要性。因此在当前的我国房地产行业发展的关键时期，研究房

地产企业投资决策的理论与方法，将有利于房地产企业更加顺利地发展，这对房

地产业的持续发展、合理使用有限的国土资源以及我国经济和社会顺利发展等方

面都具有重要作用。

房地产业是一种典型的高风险、高收益的风险投资行业，因为其高风险、高

收益的特性，就决定了房地产投资决策必须占有与项目相关的较为完备的信息，

采用科学合理的投资决策方法，以达到规避风险，获取效益的目的。作为目前国

内大多数房地产企业所青睐的传统的房地产投资决策方法——现金流贴现法

（Discounted Cash Flow，简称 DCF[3]）通过计算房地产项目的净现值（Net Present

Value，简称 NPV），对项目进行评估。虽然它考虑了资金的时间价值，全面地分

析了项目寿命期内所有的现金流入与流出，并且对风险作了一定的分析，但 DCF

法在结构上存在两个致命的局限性[4]：一是每一个时点上的现金流量如何精确地估

计；二是贴现率如何确定，特别是有风险的情况下（一般而言，风险是不可避免

的）。现金流的估计和贴现率的确定都带有很大的主观性，前者往往给“可批性”

项目以可趁之机，有些单位为使项目能够通过审批，任意夸大现金流量。后者则

使人惧怕风险，以高贴现率去反映高风险，往往低估项目的价值，从而使投资者

丧失大量的投资机会。

因此，需要找出一种更加适合房地产投资特点[5]

（不确定性、竞争性、灵活性、

不可逆性、时间可选择性等）的投资决策方法，而实物期权博弈法正是适合于房

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摘要实物期权项目投资评价方法强调投资项目未来收益的不确定性、投资成本的沉没性和项目执行的灵活性。但是，标准的实物期权方法忽略了一个重要的事实，即实物期权的非独占性。由于竞争的存在一般的投资机会都不具有独占权。因此，实物期权方法不能满足竞争环境下投资战略的制定。研究竞争问题的博弈理论和方法的引入就成为很自然的事情。实物期权博弈理论目前已经成为解决不确定条件下竞争项目投资战略分析领域研究的热点。而房地产业是一种典型的高风险、高收益的风险投资行业，尤其是当前随着改革开放的进一步深入，市场竞争日益激烈，房地产市场受不确定性因素影响更加敏感，房地产企业投资及开发的风险激剧增大，房地产企业投资决策凸现其重...

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