上海房地产开发企业投资风险研究

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3.0 陈辉 2024-11-19 4 4 894.5KB 56 页 15积分
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第一章 引言
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第一章 引言
§1.1 房地产投资风险研究的目的和意义
房地产业是国民经济中的重要产业部门之一，它具有很高的关联性,可以很好
地带动相关产业的发展,也正是这种高度的关联性，房地产业的发展对于整个社会
经济的持续、高效、稳定的增长起着举足轻重的作用，所以房地产业能否健康发
展一直是政府和房地产开发企业密切关注的事情。房地产具有保值增值功能、房
地产投资回报率比较高，因此吸引了众多的企业和资金参与竞争。但同时房地产
投资有着回收期长、资金需求大、对政策敏感程度大等特点，这些特点就决定了
房地产投资的风险相对较高，如果没有对风险的良好分辨能力、决策能力和风险
规避能力，房地产投资就很可能遭受巨大的损失，甚至带来整个社会的不稳定。
就上海市来说，上海是我国经济发展中心、对外开放的中心，上海市房地产投资
的风险更呈现多样化,如外资房地产投资企业纷纷涌入，加剧了上海市房地产业的
竞争；上海受申博成功等因素的影响，房价上升更是迅速，上海住宅价格涨幅已
大大超过了上海市 GDP 总量，户均家庭可支配收入的增长和恩格尔系数增加；最
近国务院加强了对房地产业的宏观调控，出台了一系列有关房地产业的法规和政
策，这些因素的存在加剧了上海市房地产投资的风险不确定性。未来上海市的房
地产业的走势如何，上海市房地产企业应如何发展，一直是房地产业内人士和经
济学家关注的事情，但现在的研究还大多停留在定性的研究层面，没有对风险进
行量化的分析和评估。在这种背景下分析上海市房地产业存在的风险和寻求降低
风险的方法更具有现实的意义。它可以帮助房地产开发企业提高对房地产投资风
险的识别能力，建立科学的投资决策机制，保障房地产投资的正确性，消除或减
少由于决策失误而带来的投资损失，有助于提高房地产开发企业风险管理水平，
加强风险损失的防范和控制，保障开发项目的顺利进行。同时政府制定房地产业
相关政策时，也可以考虑到这些风险对企业影响的大小，使整个房地产业能得到
健康有序的发展。
§1.2 该领域研究的现状
现代风险管理一词最早出现于 1950 年加拉格尔（gallagher）的调查报告，“Risk
Managerment ,New phase of cost control” ，而对风险管理系统研究的开始，则以
上海房地产开发企业投资风险研究
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1963 年梅尔(mehr)和赫奇斯（hedges）的《risk management in the business enterprises》
（企业风险管理）和 1964 年威廉姆斯（C.Arther willams）和汉斯（Richard M.Hens）
的《risk management and insurance》（风险管理与保险）这两本书的出版为标志的[1]。
根据美国项目管理学会的定义，风险管理是风险管理组织对项目可能遇到的风险
进行规划、识别、估计、应付及监控的过程，是以科学的管理方法实现最大安全
保障的实践活动的总称。具体风险管理包括风险的识别、风险的分析、风险的评
估、风险的决策、风险的防范这几个方面的内容。
国外对房地产投资风险管理的研究工作只不过是近十多年的事，大多是在风
险分析与防范，风险衡量、投资组合和风险决策等领域，如 Wurkzebach 在《modern
real estate》一书中对房地产投资风险进行了分析，并涉及到投资组合问题。
Roger .Pindt 在《real estate investment analysis and application》一书中研究了房地产
投资分析问题。但无论是从研究的广度和深度上来说都远远不够，没有形成对投
资风险管理的系统研究[2]。
由于住房体制上的原因，过去我国的房屋建设不讲效益，以福利分配为主，
从理论上讲是一种低风险甚至上是无风险的建设活动。房地产投资风险管理一直
受到忽视，目前，国内房地产投资风险管理的研究主要是学习和借鉴国外的一些
做法，研究的内容也主要在房地产投资风险的识别、分析、防范和投资决策方面。
在房地产投资风险的识别方法上主要有头脑风暴法、德尔菲法、故障树法、
外推法、幕景分析法。
在房地产投资风险的分析方法上主要有盈亏平衡分析法、敏感性分析方法、
概率分析法[3]。
在房地产投资风险的决策方法上主要有：1、确定型决策方法，如净现值法、
内部收益法、动态投资回收期法及线性规划求最优解法；2、风险型决策方法，如
决策树法、正态分析概率法和期望效应决策法；3、不确定型风险决策方法，如悲
观主义决策原则、乐观主义决策原则、最小机会损失和折中主义[4]。
不过目前国内一些学者已经开始在房地产投资风险分析和决策方法上面做出
了新的尝试，如把层次分析法、蒙特卡洛风险分析方运用到房地产投资风险分析
中[5]；把贝叶斯决策方法、灰色决策理论运用到房地产投资决策中。但这些方法由
于技术上不成熟或现实操作可行性上的限制，在实际操作中应用的不是很广泛[6]。
在房地产投资风险的防范和控制方面上，目前可采用的方法更少，有些文章
把金融领域中的风险防范和控制的方法应用到房地产投资风险管理中，如，有价
证券中的投资组合理论，但也都是单一的、零散的，所以说，在房地产投资风险
防范和控制方面这一研究领域，目前国内还是一个急需填补的空白。
第一章 引言
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§1.3 本文研究的内容
上海市房地产市场由于市场需求和开发环境的变化存在着许多风险因素，又
因其地理位置和经济地位的特殊性，使上海市房地产风险又有着和其他地区不同
的地方。本文试从分析上海市投资环境入手，找出目前影响上海市房地产开发企
业主要风险因素，并进行定量化的评估；把不动产期权的方法运用到房地产开发
企业投资决策中，并通过实例，和传统的投资决策方法进行了对比研究，初步验
证了不动产期权的方法在房地产投资风险决策中的适用性和有效性；针对影响上
海市房地产开发企业主要风险，提出了一些风险规避的方法，以期帮助上海市房
地产开发企业进行风险的规避，具体有以下几个方面的研究内容：
1、分析上海市房地产企业投资环境，找出上海市房地产业存在的问题，并分
析由这些问题引发的投资风险。
2、建立房地产风险评价指标体系，应用模糊综合评价法对上海市房地产市场
投资风险进行量化评估，找出当前影响房地产开发的主要风险因素。
3、探讨不动产期权法在上海市房地产开发企业风险投资决策中的应用。
4、对分析出来的主要风险提出风险规避和控制的方法。
§1.4 本文的特色及创新点
本文研究的特色是应用数据和图表分析上海市房地产开发企业投资环境，建
立了房地产投资风险评价指标体系，采用定量研究的方法，得出了上海市房地产
开发企业面临的主要风险。本文的创新点在于从不动产期权的角度，进行合理确
定房地产开发土地投标价格，并通过实例初步验证了不动产期权的方法在房地产
投资决策中的适用性和有效性。
上海房地产开发企业投资风险研究
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第二章 房地产投资风险概述
§2.1 风险的定义及特征
风险的最初定义出现在 1901 年美国的 A.M.WILLET 所作的博士论文《风险与
保险的经济理论》中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体
现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。对风险进行准确定义并不容易。
目前，关于风险的定义主要有以下几种代表性观点：
以研究风险问题著称的美国学者 A·H·威雷特认为，“风险是关于不愿发生
的事件发生的不确定性之客观体现。”
美国经济学家 F·H·奈特认为，“风险是可测定的不确定性。”
日本学者武井勋认为，“风险是在特定环境中和特定期间内自然存在的导致经
济损失的变化。”
台湾地区学者郭明哲认为，风险是指决策面临的状态为不确定性产生的结果。
我国大陆地区不少学者认为，风险是指实际结果与预期结果相背离从而产生
损失的一种不确定性。由于不确定性事件的发生可能带来损失，也可能带来收益，
因而风险有正负之分，正的风险带来收益，有些学者把未来行为的不确定性而产
生的正向偏差也看作是风险[7]。
根据风险理论的研究，风险的一般定义是人们对未来行为的不确定性而可能
引致后果与预定目标发生的负偏离。这种负偏离是指在特定的客观条件下，在特
定的期间内，某一个实际的结果与预期的目标可能发生的偏差程度,偏差的程度越
大,风险就越大，反之就越小。这种偏差可以用两个参数来描述，一个是发生偏差
的可能性，也就是偏差发生的概率；二是偏差的方向和大小，也就是后果。因此，
风险也可以理解为是某种事件发生损失的概率及其后果的数学函数，即风险
R=f(P,C)，R代表了风险 P代表了不利事件发生损失的概率；C代表了这个事件发
生的结果。
风险具有以下几个方面的特征[8]：
1、风险存在的客观性。风险是独立于人的意识之外的客观存在，它不以人的
意识为转移，人们无论愿意接受与否，都无法消除它，而只能在有限的空间和时
间内改变风险存在和发生的条件，降低其发生的频率和减少损失程度。
2、风险具有特定的根源。对于某一具体的风险，由于是一种随机现象，在风
险发生以前，人们无法准确地预测它何时会发生，以及发生的结果。但是风险并
不是秘不可测的，它有其特定的根源，有发生的特定的征候和一定的表现形式。
第二章 房地产投资风险概述
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人们通过细心观察、深入分析研究、科学的预测，寻根溯源，一般可以预测风险
发生的可能性、发生的概率及其严重程度。
3、风险具有普遍特征。由于风险无时不有、无处不在,且时有重复性，人类社
会对此并不陌生。人们在进行任何举措之前，本能地做好了应付不测的准备。所
以,任何人都有风险意识，都会本能地、积极地采取各种预防措施。这种本能乃是
基于对风险的普遍特征的起码认识。
4、风险的可变性。世界上任何事物都是相互联系、相互依赖、相互制约的,
而任何事物都处于运动之中、变化之中，这些变化必然会引起风险的变化。
5、风险具有可转移性。不同的人对同样的风险可产生不同的反应,因为不同的
人对风险所具有的承受能力会不相同。没有补偿能力的人经不起任何损失，而专
门从事保险业务的保险公司则因拥有大量的投保人，其中一项损失赔偿可能对其
微不足道，且完全可以从收取的巨额保费中获得补偿。因此，无承受能力的人可
以用极小的代价购买保险,从而将风险转移给保险公司以换取自身的安全。
6、风险结果的双重性
风险的双重性是指风险发生会带来损失，但冒风险也有可能获得成功，从而
获得风险收益，即风险与机会并存。风险结果的双重性说明对待风险不能总是采
取消极态度。
7、风险的相关性
风险的相关性是指投资者面临的风险与其行为及决策是紧密相关的。同一风
险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或采取的策略
不同，也会面临不同的风险抉择。实质上，风险空间是由决策空间与状态空间相
结合而成的。状态空间是客观的必然，而决策空间可以自主选择，决策正确与否
直接影响到人们面临的风险及其程度。
8、有些风险具有可利用性。风险有两类:纯风险和投机风险。纯风险只会造
成损失,而不能提供获利机会；但投机风险既可能造成损失,又可能提高获利机会。
在投机风险中，投资失败往往会造成重大的经济损失,但如果投资成功，则可能会
获得巨额利润。这种巨额利润是靠利用投资创造利润这一机会获得的，因此，投
资风险便具有可利用的一面。风险与回报之间存在着某种正相关的关系。投资者
总是致力于在特定的回报水平上使回报值最大化，或者在特定的回报水平上使风
险最小化。我们可以用图 2.1 形来说明这一点。
上海房地产开发企业投资风险研究
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§2.2 房地产投资风险产生内在原因
客观世界是变化多端的世界，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有
一定的风险。房地产投资的风险主要来自以下几个方面：
1、信息的不完全性。决策者没能掌握全面的信息，或许是因为根本无法取得
有关的信息，或许是因为取得这些信息成本过高，不符合成本效益原则。因为投
资项目特别是建设投资项目涉及的时间长，投资支出、每年的现金流量、投资回
收期都是根据已有的信息预测和估计的，并不是对未来的准确反映，而只是近似
的估计，或多或少都有一定的主观性和风险性。决策的信息愈充分，对未来情况
的估计精度就愈高，风险愈小；反之，信息愈不充分、愈不完全,估计精度就愈低,
风险也就愈高。
2、投资活动全过程的长短。投资行为历时越长，各变量发挥作用的机会也就
越多，初始投资目标与投资完成的结果之间的差距就越大，风险也就越大。
3、事物未来的变异性。它是指决策者既不能控制也不能估量的事物未来发展
变化情况。如：政府政策的改变，科学技术的迅猛发展以及市场的变化等。其变
异性愈大，投资风险也愈大；反之，变异性愈小，投资风险也愈小，两者呈正相
关关系。
4、风险与收益的冲突。风险是与收益的获取相伴随的一种客观现象,而且随着
市场经济的发展，国内外竞争的日趋加剧，投资者要想获得一定收益，必须承担
相应的风险。风险与收益呈正向变化，风险越大，收益越大，风险越小，收益越
小。因此，进行投资风险分析，最终目的是通过对风险的测定，并根据成本效益
图2.1 投资回报率和风险之间的关系
摘要：

第一章引言1第一章引言§1.1房地产投资风险研究的目的和意义房地产业是国民经济中的重要产业部门之一，它具有很高的关联性,可以很好地带动相关产业的发展,也正是这种高度的关联性，房地产业的发展对于整个社会经济的持续、高效、稳定的增长起着举足轻重的作用，所以房地产业能否健康发展一直是政府和房地产开发企业密切关注的事情。房地产具有保值增值功能、房地产投资回报率比较高，因此吸引了众多的企业和资金参与竞争。但同时房地产投资有着回收期长、资金需求大、对政策敏感程度大等特点，这些特点就决定了房地产投资的风险相对较高，如果没有对风险的良好分辨能力、决策能力和风险规避能力，房地产投资就很可能遭受巨大的损失，甚至带...

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