A公司ZL房地产开发项目风险管理研究

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3.0 侯斌 2024-11-19 7 4 1.76MB 64 页 15积分

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摘要

随着住房制度改革及生活品质提升，房地产经成为我国国民经济的重要支柱

产业，在国民经济的战略地位不断提升。而房地产为投资者带来高收益的同时，

也面临着高风险。我国的房地产项目风险管理意识淡薄，风险管理方法及手段与

市场经济并不完全相适应，影响了项目的顺利实施及企业发展。随着国家的宏观

调控政策不断推出，相关法律法规不断健全，房地产公司加强其风险管理研究有

着重要的意义。

论文以 A公司 ZL 项目风险管理为研究对象，在一般房地产项目开发过程中

风险管理理论进行理论论述的基础上，首先对 A公司房地产开发项目风险管理

内外部环境进行分析，发现公司在风险管理方面存在的问题。进一步，采用风险

分解结构理论和头脑风暴法，识别出 ZL 项目风险因素涉及投资决策阶段、前期

准备阶段、工程实施、销售阶段的 16 个风险。随后，应用可拓评价方法对项目

风险因素进行评价，找出影响 ZL 房地产项目风险的关键影响因素，针对这些因

素提出应对措施并实施保障措施。

通过对 ZL 项目风险的识别、分析、评估和控制，有利于提高企业对房地产

项目开发过程中风险的认识，帮助企业找出关键的风险影响因素，针对关键的风

险采取应对措施并实施监控，提高企业的风险控制水平，保障项目的成功实施。

研究的思路及方法将会对企业其他类似房地产项目提供有益的参考，提高整个刚

地产行业对于风险管理的水平。

关键词：风险管理房地产开发风险识别风险评价

ABSTRACT

With housing system reforming and quality of life improving,real estate

industry becomes an important part of the national economy.Although real estate

yields high returns,it also faces a high risk.China's real estate risk management is

consciousness.Risk management methods and tools are not fully compatible to

economy,affecting the implementation of the projects.Since policies,laws and

regulations are continuously pushing out; it has important significance for real estate

companies to strengthen their risk management.

A thesis introduces ZL project risk management for the study.Based on real

estate project development process in general and risk management theory,the paper

firstly analyzes external and internal environment of A's real estate development

project risk management,in order to find the exiting problems.Further,using risk

breakdown structure theory and brainstorming,we identify the risk factors involved

ZL project investment,i.e., decision-making stage,the preparation stage,project

implementation.Subsequently,the paper uses application extension evaluation

method to evaluate risk factors for the project,to identify the key factors affecting the

risk ZL real estate projects.Finally,we propose implement control measures.

Through identifying,analyzing,evaluating,and controlling the risks of ZL

project,the paper will help improve corporate risk awareness of real estate project

development process ,to help companies identify the key risk factors ,take measures

against key risks and implement controls,improve enterprise risk level of control ,

protection of the successful implementation of the project.Ideas and methods of the

study will provide a useful reference for other similar corporate real estate projects.，

just raise the whole level of the real estate industry for risk management。

Key Word ：Risk management,Risk Identification,Real Estate

Development,Risk Assessment

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论 ......................................................... 1

1.1 研究背景 ..................................................... 1

1.2 研究意义 ..................................................... 2

1.3 风险管理的国内外先进水平 ..................................... 3

1.3.1 国外房地产项目风险管理发展阶段 .......................... 3

1.3.2 国内风险管理进展 ........................................ 4

1.4 研究内容及框架 ............................................... 6

第二章文献综述 ...................................................... 8

2.1 项目的定义和特点 ............................................. 8

2.1.1 项目的定义 .............................................. 8

2.1.2 项目的特点 .............................................. 8

2.2 项目管理理论 .................................................. 9

2.2.1 项目管理特点 ............................................ 9

2.2.2 项目管理体系及内容 ..................................... 10

2.3 项目风险管理 ................................................ 10

2.3.1 风险的概念 ............................................. 10

2.3.2 风险的分类 ............................................. 11

2.3.2 项目风险管理 ........................................... 11

2.4 房地产项目风险管理 .......................................... 14

2.4.1 房地产项目的特点 ....................................... 14

2.4.2 房地产项目风险管理生命周期 ............................. 16

第三章 A公司房地产项目风险管理现状分析 ............................. 18

3.1 A 公司房地产项目外部环境分析 ................................. 19

3.1.1 政治环境分析 ........................................... 19

3.1.2 经济环境分析 ........................................... 19

3.1.3 社会环境分析 ........................................... 21

3.1.4 技术环境分析 ........................................... 21

3.2 A 公司房地产项目内部环境分析 ................................. 22

3.2.1 A 公司简介 ............................................. 22

3.2.2 A 公司房地产项目风险管理现状 ........................... 22

3.3 A 公司房地产项目风险管理的 SWOT 分析 .......................... 24

3.4 A 公司房地产项目风险管理问题原因分析及改进设想 ............... 25

第四章 ZL 房地产项目风险识别 ........................................ 27

4.1 风险识别流程及方法选择 ...................................... 27

4.1.1 风险识别流程 ........................................... 27

4.1.2 风险识别方法选择 ....................................... 29

4.2 风险识别 .................................................... 29

4.2.1 基于 RBS 的风险识别 ..................................... 29

4.2.2 基于头脑风暴法的风险识别 ............................... 32

第五章 ZL 房地产项目风险管控评价 .................................... 37

5.1 风险评价目标及方法选择 ...................................... 37

5.1.1 风险评价目标 ........................................... 37

5.1.2 风险评价方法选择 ....................................... 38

5.2 基于可拓理论的项目风险管控综合评价模型建立 .................. 39

5.2.1 可拓理论介绍 ........................................... 39

5.2.2 风险评估指标的量化 ..................................... 40

5.3 基于可拓理论的 ZL 房地产项目风险管控评价 ..................... 43

5.3.1 ZL 项目风险管控评价指标体系 ............................ 43

5.3.2 基于可拓理论的 ZL 房地产项目风险评价 .................... 44

5.3.3 ZL 项目风险管控关联度的计算 ............................ 44

5.3.4 ZL 项目风险管控评估各指标权重的计算 .................... 45

5.3.5 ZL 项目风险管控评估等级的确定 .......................... 47

第六章 ZL 房地产项目风险控制及保障措施 ............................... 49

6.1 ZL 房地产项目风险应对策略 .................................... 50

6.2 风险管理体系及关键节点流程设计 ............................... 51

6.2.1 风险管理体系构建 ....................................... 51

6.2.2 关键节点流程设计 ....................................... 52

6.3 风险管理保障措施 ............................................. 54

6.3.1 组织保障 ............................................... 54

6.3.2 制度保障 ............................................... 55

第七章结论 ........................................................ 56

7.1 研究结论 .................................................... 56

第一章绪论

1.1 研究背景

随着我国城镇住房制度改革的不断推进及人们生活品质的不断提升，房地产

行业呈现出蓬勃发展的态势。由于其产业相关度较高、带动性强，已经成为我国

国民经济的重要支柱产业，在国民经济战略地位不断提升。房地产开发项目是高

复杂性项目，具有周期长、规模大、风险大、利益相关方复杂等特点，决定了它

的高收益性[1]。在过去相当长的时间里，房地产开发一直保持着较高的投资收益率，

众多公司纷纷投资房地产行业，使得我国房地产出现蓬勃发展态势。

而房地产业经过快速发展，房地产行业的管理由早期的“粗放式”管理到现

阶段的“精细化”管理，整个房地产行业竞争日趋激烈。同时，为遏制部分城市

房地产价格过快上涨势头，国家陆续出台针对房地产市场的一系列调控政策，如

“新国五条”、“经济适用房建设投资”、“限购限贷”等。加上房地产项目本

身具有的复杂性、周期性、资金密集型等特点，房地产项目开发经营开发面临着

比以往更多的风险。随着国家的宏观调控政策不断推出，相关法律法规不断健全，

房地产泡沫现象也将逐渐消失。房地产公司加强其自身管理水平，尤其是风险管

理的研究对公司来说刻不容缓，非常必要。

我国的房地产项目风险管理在我国建设领域是最近才发展的，较为薄弱的环

节。由于建设单位、总承包单位、施工单位、监理单位的房地产项目风险管理意

识淡薄，风险管理方法及手段与市场经济并不完全相适应，对风险识别、评价和

管控不充分，导致项目的成本、质量、进度控制等方面出现了较严重的问题。随

着我国建设管理体制改革的逐步深化，对于房地产项目这样的资金密集型项目来

讲，风险管理显得至关重要[2]。

A公司是一家以土地和房地产开发、建筑施工为主体的综合性一类二级国有

投资控股公司，具有国家一级房地产综合开发资质。A公司自 1986 年成立以来承

接并开发了大量的住宅项目，而随着公司业务的发展，项目风险问题日益显现。

安徽马鞍山项目因为受到行政因素影响，政府单方面改变条件使得公司土地储备

失败，造成了一定的人力物力和经济损失。西安 TIANDI 项目在桩基施工阶段，

由于极端天气，基坑边坡塌方，造成死伤事故，给公司和项目造成了不良的社会

影响。此外，部分项目由于赶工期等原因造成质量问题频出。从公司以往的项目

管理来看，在房地产项目开发的拿地阶段、可行性分析阶段、质量管理、整体开

发进度控制等方面均存在着一定的风险潜在因素。这些风险如果不得到很好的控

制，将给项目和公司带来巨大的经济损失，也将给公司和房地产项目造成不良的

上海理工大学硕士学位论文

社会影响。

ZL 项目主要是 A公司投资开发的住宅商品房，总建筑面积为 25.06 万平方米，

总投资额达 14 亿元，其中建造安装工程投资为 7.1亿元，由 11 栋17~35 层的高

层建筑、4层的小学和 2层的幼儿园组成，于 2011 年5月全面开工建设。该项目

从取得项目土地证，立项、用地规划许可证、施工许可证办理、项目建设、预售

许可证，到竣工入伙、办理房地产证经历时间长，程序多，流程繁琐，涉及的部

门和人员多，决定项目成败的风险因素很多。如果风险管理不当，发生人员伤亡、

工期拖延、预算超支、工程质量不合格、延期入伙办证等现象，将对投资方造成

巨大的经济损失和严重的不良社会影响。

从公司内部的角度出发，在 A公司房地产开发项目中，ZL 房地产项目在所有

工项目中占用的公司人力、物力及财力较大，ZL 房地产项目的正常实施是保证本

公司正常运营的重要环节，同时，ZL 房地产项目的风险管理也是公司风险管理的

一个重要组成部分。从公司战略角度来讲，ZL 房地产项目的正常竣工移交入伙将

对公司的品牌提升也起到重大作用。因此，公司非常重视 ZL 项目的风险管理，通

过对 ZL 项目风险的研究，一方面保证 ZL 房地产项目的工期、质量、安全及成本

与利润等方面的有效控制；另一方面为公司其它房地产项目的风险管理借鉴管理

经验。

因此，论文通过总结和分析 A公司以往项目风险管理存在的问题，结合 ZL

项目实际情况，对该项目开发全过程中潜在的风险进行识别、评估，并提出有针

对性的风险监控策略，为 ZL 项目顺利实施提供决策依据和保障。

1.2 研究意义

论文结合风险管理的实践，在对一般房地产项目开发过程中风险管理理论进

行理论论述的基础上，以 A公司的 ZL 房地产项目为研究对象，按照科学的流程

和方法对项目的风险因素进行识别，在此基础上进行评估，找出影响 ZL 房地产项

目风险的关键影响因素，针对这些因素提出应对措施并实施监控措施。其具体意

义表现在如下方面：

（1）运用科学的风险识别方法对公司的风险进行识别，有利于提高公司对房

地产开发过程中风险的认识，在实践中增强公司风险意识，面对开发市场充满变

化和不确定的环境，认清风险的本质。

（2）在此基础上，通过对这些风险因素进行评估，有利于公司找出关键的风

险影响因素。公司通过采用一定的手段，对其进行管理，制定防范措施，以避免

或减少风险损失。同时，当风险损失发生后，通过有效的应急措施及时进行处理

第一章绪论

和补救。

（3）针对关键的风险采取应对措施并实施监控，能提高公司的风险控制水平，

保障项目的成功实施。

（4）本研究对其他同类的房地产项目有一定的借鉴作用。ZL 房地产项目的

风险管理不仅仅可以在一定程度上减少或避免本公司部分人力、财力及物力上的

损失，也可以为其它同类的房地产项目风险管理提供一定的参考价值。

1.3 风险管理的国内外先进水平

1.3.1 国外房地产项目风险管理发展阶段

国外风险管理的概念首先起源于 20 世纪 50 年代。

1950 年Gallagher 首先在调

查报告《风险管理：成本控制新阶段》一文中提出了风险管理的概念。与此同时，

Mowbray 等人也在《保险学》一书中详细阐述了风险管理的具体概念[1]。

1987 年C.B.Chapman 在《大型项目风险分析：模型，方法及案例》中提出“风

险工程”的概念之后，风险管理理论的发展及实际应用得到了快速的发展，大规

模项目开始逐渐采用风险管理理论进行风险控制[2]。C.B.Chapman 在文章中指出，

风险工程是各种风险分析技术的集成，其目的是实现风险的有效管理。与单一工

程的风险管理相比，风险工程设计领域更为广泛，方法也更为灵活，可以使在较

高层次、较大规模的工程中应用风险管理理论成为现实。随着风险管理的不断发

展，多种数学分析方法被应用到风险分析领域，并不断取得良好的风险分析效果。

例如融合了概率理论的期望损益值决策方法、期望效用决策方法、正态分布法、

标准差法等；考虑资金时间效应的风险贴现法、回收期调整法等；利用统计学知

识的肯定当量法、变异系数法等众多方法。

从1997 年金融危机以来，针对世界金融业不断震荡的现状，国外学者提出了

全面风险管理理论。欧美学者提倡采用“工程—管理”的方法对投资过程中的风

险进行系统的管控。

随着 20 世纪和 21 世纪计算机技术的迅速发展，大大简化了计算过程。项目

风险管理逐渐趋向于用精准的数学计算风险因素，产生了更加准确的分析方法，

例如决策树分析法、蒙特卡洛仿真法、敏感性分析等方法，这些方法使项目风险

管理更加有效准确，应用更广泛[3]。在最近的 20 年里，随着项目风险管理理论的

不断发展，项目风险管理以及成为项目管理理论中的重要组成部分，并成为管理

学中一门十分重要的学科，并在实际工程实践中得到了广泛的应用。其发展概况

表所示。

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摘要随着住房制度改革及生活品质提升，房地产经成为我国国民经济的重要支柱产业，在国民经济的战略地位不断提升。而房地产为投资者带来高收益的同时，也面临着高风险。我国的房地产项目风险管理意识淡薄，风险管理方法及手段与市场经济并不完全相适应，影响了项目的顺利实施及企业发展。随着国家的宏观调控政策不断推出，相关法律法规不断健全，房地产公司加强其风险管理研究有着重要的意义。论文以A公司ZL项目风险管理为研究对象，在一般房地产项目开发过程中风险管理理论进行理论论述的基础上，首先对A公司房地产开发项目风险管理内外部环境进行分析，发现公司在风险管理方面存在的问题。进一步，采用风险分解结构理论和头脑风暴法，识别出...

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