房地产估价风险管理研究--以H房地产估价有限公司为例

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3.0 侯斌 2024-11-19 4 4 1019.04KB 67 页 15积分

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摘要

房地产行业是我国国民经济中具有重要地位的行业。近些年房地产市场日渐

兴盛繁荣使得我国房地产估价业务服务量不断增长，房地产估价工作也获得了迅

猛的长足发展。但是，由于房地产估价不当而引发的种种纠纷案例也逐步增多，

房地产估价的风险问题已呈现出来，成为一个我们不容忽视的重大问题。针对各

类房地产估价中所需要的风险防范和风险管理正逐渐受到各房地产估价机构以及

协会的重视。

房地产估价的规范操作不仅为房地产行业和金融银行业构架了联系的纽带，

并且在有效防范金融行业风险中扮演着重要的角色，发挥了维护房地产市场秩序

与金融秩序的积极作用。目前我国房地产行业的当务之急就是怎样切实地解决存

在的问题，减少、规避、处理产生的风险。本文从房地产估价、风险管理的基本

概念开始，通过分析房地产估价活动操作过程中可能产生的风险出发，对我国房

地产估价行业的风险管理进行研究，包括对房地产估价风险的识别、分类，诱因

进行分析，提出房地产估价风险的监控方法，然后建立房地产估价风险评价指标

体系，运用层次分析法和模糊综合评价的数学模型，对因估价机构、估价师及整

个市场导向等所造成的房地产估价的诸多风险因素进行数学定量分析。

本文结合 H房地产估价有限公司实际风险防范业务流程以及风险评价模型的

实际运用作为实证案例，总结得出运用数学模型及各种辅助方法进行的风险管理

对于估价人员、估价机构和整个估价行业来说都是行而有效的，有助于提高房地

产估价报告的质量，完善房地产估价公司的业务流程，确保房地产估价机构作为

金融鉴证类中介行业在市场中所担当的有力的市场监督和监控作用，有利于评估

机构健康、有序的发展。

关键词:房地产估价风险评价模糊综合评价模型风险管理

ABSTRACT

The real estate industry has played an significant role in domestic economy in

China, and real estate appraisal has achieved a rapidly development. However, with an

increasing number of dispute cases due to the improper appraisal in real estate, the risk

in real estate appraisal has been being a major issue which cannot be ignored. It required

in all kinds of real estate appraisals have been matters of great concern to the

organizations and associations of real estate.

The standardization operation of real estate appraisal has not only built a bridge

between real estate industry and finance industry, but also been a key part, which

contributing actively in the maintenance of the order of real estate marketing and

financial order, in the effective prevention from financial risk. That how to solve the

existing issues, and to decrease, avoid and eliminate the arising risk has become a

priority to real estate industry.

The article starts with the elementary concepts of real estate appraisal and risk

management, by analyzing the risks that are likely to happen in the operation of real

estate appraisal to study the risk management in the domestic real estate industry, which

involves identifying and classifying the risk of real estate appraisal, and analyzing the

incentive so as to propose the methods of supervision for the risk of real estate appraisal,

and then builds the risk evaluation system for real estate appraisal and the mathematical

model which applies AHP(analytic hierarchy process) and FCE(Fuzzy Comprehensive

Evaluation)method to make a quantitative analyze for all the arisen factors in real estate

appraisal caused by the appraisal organizations, real estate appraiser and the entire

market orientation, and last combine with the case study(the business flow of actual risk

preventive and the practical application of the model of risk appraisal of H real estate

appraisal Co. Ltd.) to sum up a conclusion that all around risk management to

appraisers, the appraisal organizations and the entire real estate industry is effective,

which contributes to improving the operation flow of the real estate appraisal companies

to ensure that the real estate appraisal organizations as financial forensics industry play

a powerful role in market supervision and monitoring.

Key Words: real estate appraisal, risk appraisal, FCE method, risk

management

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论 ................................................................................................................. 1

1.1 研究问题的提出及其实践意义 ........................................................................1

1.2 相关研究文献综述 ............................................................................................3

1.2.1 国内研究文献综述 .................................................................................3

1.2.2 国外研究文献综述 .................................................................................8

1.3 研究方法及论文结构 ........................................................................................9

第二章房地产估价基础理论及其风险管理主要概念 ........................................... 11

2.1 房地产估价的基础理论 ..................................................................................11

2.1.1 区位理论 ...............................................................................................11

2.1.2 地租理论 ...............................................................................................12

2.1.3 供求理论 ...............................................................................................12

2.2 房地产估价的基本认识 ..................................................................................14

2.2.1 房地产估价的含义 ...............................................................................14

2.2.2 房地产估价的本质 ...............................................................................15

2.2.3 房地产估价的必要性 ...........................................................................16

2.2.4 房地产估价的要求（和要素） ...........................................................17

2.3 房地产估价风险管理的基本理论 ..................................................................19

2.3.1 风险管理的概念 ...................................................................................19

2.3.2 风险管理的基本原则 ...........................................................................20

2.3.3 房地产估价风险管理的特点 ...............................................................21

第三章我国房地产估价行业风险现状分析 ........................................................... 22

3.1 全国及上海市房地产行业现状分析 ..............................................................22

3.1.1 全国房地产行业发展状况 ....................................................................22

3.1.2 上海房地产行业发展情况 ...................................................................24

3.1.3 上海市房地产评估业现状 ....................................................................26

3.2 房地产估价风险的识别 ..................................................................................29

3.3 房地产估价风险分类 .......................................................................................29

3.3.1 环境风险 ...............................................................................................29

3.3.2 专业技术风险 .......................................................................................31

3.3.3 操作风险 ...............................................................................................32

3.3.4 职业道德风险 .......................................................................................33

3.4 房地产估价风险诱因分析 ...............................................................................33

3.4.1 估价机构和人员 ...................................................................................33

3.4.2 经济活动主体 .......................................................................................34

3.4.3 估价技术 ...............................................................................................34

3.5 房地产估价风险控制 .......................................................................................34

3.5.1 房地产估价风险特点 ...........................................................................34

3.5.2 房地产估价风险监控 ...........................................................................35

第四章一种房地产估价风险评价模型的探讨及其实证检验 ............................... 39

4.1 房地产估价风险评价模型 ...............................................................................39

4.1.1 房地产估价风险评价模型原理 ...........................................................39

4.1.2 房地产估价风险评价指标体系的建立 ...............................................39

4.2 风险评价基本模型 ...........................................................................................40

4.2.1 层次分析法原理 ...................................................................................40

4.2.2 模糊综合评价模型 ...............................................................................40

4.3 房地产估价案例实证分析 ..............................................................................42

4.3.1 房地产的实物和权属状况 ....................................................................42

4.3.2 风险评价过程 .......................................................................................43

4.4 房地产估价合理性的检验 ..............................................................................44

4.5 提高房地产估价风险防范认知的建议 ..........................................................45

第五章房地产估价风险处理——以上海 H房地产估价有限公司为例 .............. 48

5.1 H 房地产估价有限公司简介 ...........................................................................48

5.1.1 H 房地产估价有限公司概况 ................................................................48

5.1.2 H 房地产估价有限公司评估业务流程 ................................................49

5.2 H 公司运用房地产估价风险评估模型前估价报告质量调查 .......................50

5.3 H 公司运用房地产估价风险评估模型后估价报告质量调查 .......................51

5.4 房地产估价风险模型运用前后 H公司状况对比 .........................................54

5.5 H 房地产估价有限公司风险防范 ...................................................................56

第六章结论 ...................................................................................................................59

第一章绪论

本章节通过对房地产估价风险管理这篇论文研究问题的提出及其实践意义这

两个方面做出阐述，为下面整篇论文的研究提出一个整体思路，然后对在论文过

程中参考的相关文献进行了整体综述和简要介绍了整个论文的主要章节的内容介

绍。

1.1 研究问题的提出及其实践意义

我国的房地产估价，是随着土地使用、住房制度和相关领域的国家经济体制

等一连串重大的改革，是在我国二十世纪七十年代末的改革开放大背景下进行的，

这一系列举措促进了我国房地产的变革，促使我国房地产成为商品准许进入市场

流通。《中华人民共和国城市房地产管理法》自 1995 年1月1日起实施，其中，

第五十八条则规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。第三十三条

规定：“国家实行房地产价格评估制度”；目前，房地产估价现在企业协作合资、

公司作价入股、房屋征收与补偿、银行抵押贷款、国家征收税费、企业开发商进

行投资开发决策、房地产销售商进行租售定价等各个方面都应用广泛，重要性可

见一斑。国家建设部与质量技术监督局在 1999 年公布《国家标准房地产估价规范》，

开始建立起我国较完善的房地产估价理论和估价方法系统。伴随着国家行政体制

的改革、住房分配制度改革等相关政策的推进，房地产行业如虎添翼不断跃进，

我国房地产估价行业也随之蓬勃发展起来，服务的领域更是逐步扩大。根据中国

房地产估价师官方网站的数据显示，截止 2013 年底，我国国内注册的房地产估价

机构有两千余家，广泛地在房地产租赁、买卖、保险、银行抵押、不动产拍卖、

课税缴纳、纠纷处理、土地及房屋征收补偿等各类经济活动中服务。

房地产估价是作为一种金融鉴证类的活动在社会中发挥着其作用的。但是由

于估价人员使用的评估方法不同，估价工作中有不同的参与人员，不尽相同的环

境等许多因素，估价结果与房地产真实的价值会有偏差，因此这种影响转而成为

风险，并对社会多方面都有不同程度的影响。可以预见的是，这些风险的存在，

使得估价机构、估价人员承担的执业风险变得前所未有的巨大，也正在给整个房

地产行业的未来植下隐患的种子。房地产估价值过高，就不能够体现房地产的真

实价值。金融抵押贷款如果长期处于估值过高或者大量存在估值过高的情况的话，

在未来，金融机构发生呆账、坏账的可能性将越来越大，这势必会影响银行金融

行政机构的真实资产。如不控制，金融业将产生剧烈震荡，社会的完整经济体系

也将随之被牵连，影响经济的稳定运行。据不完全统计，次级抵押贷款（以下简

称次贷）危机发生前，美国住房抵押贷款中有一半被高估了百分之十，25%的贷款

被高估了百分之十一至百分之二十。某个地区各类房地产都被高估百分之七到百

上海理工大学硕士学位论文

分之十左右，然后它们被用作为估价中作为参考的类比房地产，而当时的美国普

遍将房地产视作是公民的提款机，这一过程也被不断循环复制，最终引发了全美

国的房地产价格飙升。次贷危机的发生过程及对整个实体经济的影响如“图 1-1”。

估价过程本身的缺陷是一道加速剂，次级贷款行业一直以来愿意接受估价机构高

估价值的做法成了全美国房产价值飙升的主导动因。房地产价值的过度膨胀很大

程度上解释了次贷神话为什么会迅速地破灭。

图1-1 次贷危机的发展及其对实体经济的影响

我们从美国的次贷危机及其后来衍生的金融风暴中可以看出，房地产估价的

畸形作用起到了推波助澜的作用。次贷危机爆发后，围绕次贷危机形成原因的分

析众说纷纭，谁应当对次贷危机负责成为人们纷纷讨论的热点问题。总的来看次

贷市场发展进程，我们可以发现，可以说次贷危机的爆发是全美住房金融体系内

部系统性问题的集中体现，经纪人、借款人、投资机构、贷款企业等次货市场的

各个主体在全美的住房金融体系内部整体性问题中均负有不可推卸的责任，他们

直接推动了刺激危机的爆发。而仔细推敲，我们可以看出，在整个事件的发展进

程来看，房地产机构和估价师从中起到了非常负面的效用，助推了事件的爆发。

回过头来看中国的房地产市场， 1998 年以后房地产真正走向了商品化，打破了之

前内地普遍的系统福利分房制度，但是随着中国房地产市场的飞速迅猛发展，时

至今日，从建设成本来看，中国房产市场的价值已升至 GDP 的 300%至 400%，而 1989

经济增长速度下滑

信用收缩

破产、清算、解约、终止收缩高风

投行，冲基金等

损失计提、调高利息率、

商业银行

资产担保证券和债务担保证

次级住房贷款公司

低收入者

贷款

恐慌

债券价格暴跌

问题的源头：违约

其他债券

第一章绪论

年日本房地产泡沫发生时的这一比例是 375%。由于许多房地产仍在继续建设开发，

更多的资本投入到房地产行业中，虽然中国政府也在努力尝试着抑制房地产泡沫，

但效果并不明显，随之金融机构也加入其中，房地产行业吸收到越来越多无心本

业的企业加入投资。影子银行和银行融资每年都在创造大约可以占中国全国国内

生产总值半数的大量的新信贷，个人消费并未强大到足以支撑经济增长的程度，

而靠信贷驱动的投资依存型增长模式将迎来极限，金融体系扭曲是中国当前最大

的问题。这样，中国无疑面临着信贷泡沫崩溃的风险，而房地产评估行业在这一

金融体系中又扮演着及其重要的作用。所以，近年来，各房地产估价机构以及协

会正越来越重视各类房地产估价的风险防范和风险管理。房地产估价工作过程中

存在一些不易控制的因素和环节，这是由于房地产评估是科学、艺术以及经验的

结合,它不仅仰仗于科学严谨的房地产估价理论和方法,也必须依赖于估价人员的

实际操作阅历。同时,评估公司和评估人员一直要面对诸多物质利益的诱惑与社会

关系的影响,如果估价人员的道德观念稍有动摇,估价结果便会产生很大的偏差。

这就很容易导致因评估结果的失真,估价公司和估价人员遭受法律起诉,从而带来

对估价公司和个人声誉的损害以及经济上的损失等。因此,房地产估价公司的风险

管理也逐步在估价中体现了其重要性。

本文从房地产估价以及风险管理的基本概念入手，通过对房地产估价风险的

定义、识别、分类、监控等整个风险管理过程的全面分析，建立起房地产估价风

险评价模型，并结合 H 房地产估价有限公司实际案例，阐述运用数字评价模型对

房地产估价风险管理有良好的效果。虽然国内外已出现诸多对于房地产估价风险

管理的理论研究，但都止于理论，只提出了风险防范的建议，而对估价公司如何

实际进行风险管理的研究并不多。本文以实际真实的房地产估价公司的风险管理

为例，研究结合数学模型风险评价体系在实际的估价公司风险管理体系中的实际

运用，证明了风险管理理论的实际可操作性和有效性，对估价公司风险管理的方

法提出了改进，具有实际操作意义。

1.2 相关研究文献综述

我国对房地产估价方面的研究开始于新世纪的初期，但直至一九九九年才正

式颁布了(GB/T 50291-1999)《房地产估价规范》，将房地产估价工作带上了规范

之路，之后才陆续开展了对房地产估价风险及防范的研究。虽然和国外相比我们

的研究还有一定的局限性和落后,但是中国的房地产市场仍具有其不同于国外房

地产市场的特殊性，还是有相当一部分值得我们认真参考和阅读。

1.2.1 国内研究文献综述

沈建忠（2011）指出我国房地产估价理论研究从二十世纪三十年代开始。十

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摘要：

摘要房地产行业是我国国民经济中具有重要地位的行业。近些年房地产市场日渐兴盛繁荣使得我国房地产估价业务服务量不断增长，房地产估价工作也获得了迅猛的长足发展。但是，由于房地产估价不当而引发的种种纠纷案例也逐步增多，房地产估价的风险问题已呈现出来，成为一个我们不容忽视的重大问题。针对各类房地产估价中所需要的风险防范和风险管理正逐渐受到各房地产估价机构以及协会的重视。房地产估价的规范操作不仅为房地产行业和金融银行业构架了联系的纽带，并且在有效防范金融行业风险中扮演着重要的角色，发挥了维护房地产市场秩序与金融秩序的积极作用。目前我国房地产行业的当务之急就是怎样切实地解决存在的问题，减少、规避、处理产生的...

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