上海住宅产业合理空置问题的研究

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3.0 赵德峰 2024-11-19 4 4 1.97MB 71 页 15积分

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摘要

住宅市场是城镇居民生活状况的晴雨表，直接反映国民经济的景气度。空置

是住宅市场供需矛盾的表现，而在合理空置率时市场供需达到均衡。本文试图运

用住宅经济学的空置理论，对上海住宅市场的空置问题进行研究，分析住宅市场

空置状况及其根源，提出解决问题的方法。

本文研究的主要内容如下：

通过回顾和评析住宅市场的发展阶段和行业背景，提出了我国住宅市场的空

置问题；通过对住宅空置概念的研究，提出了本文对空置的界定。实际上，人们

对空置的理解与理论解释之间存在较大的偏差，因此对住宅空置概念进行论述是

必要的。本文认为住宅空置是市场的合理现象，并且存在一个合理的空置区间，

而不能简单的说空置是市场不良运作的表现。

通过对上海住宅增量和存量市场的空置问题的研究，发现两级市场的空置存

在着密切的关系但是各自特点迥异。1999~2006 年上海住宅增量市场空置率呈现出

逐年下降并在低位运行的变化规律，且年与年之间的变化较大。本文认为当实际

空置率接近于合理空置率时，合理空置率的影响因素的年变化率较小，并估算出

了1999~2006 年上海住宅增量市场的合理空置率区间[7.73%，11.65%]。1999~2006

年上海住宅增量市场的空置率的算术平均值为 7.73%，因此，上海住宅增量市场的

运行良好。通过对上海市存量市场空置率的研究，发现存量市场呈现出低出租率、

低租售比、高空置率的特点。本文认为住宅市场的投机行为造成了较低增量市场

空置率和较高存量市场空置率的现状。

最后，本文针对上海住宅市场的空置问题提出了对策。本文认为有效利用现

有住宅是解决城市住宅问题的重要手段，而明确合理空置率的大小是有效解决供

需失衡的前提。本文针对上海住宅市场的空置问题从两个角度提出了对策，一是

完善空置指标体系，建立适用于整个住宅市场的空置指标体系；二是针对现阶段

住宅增量和存量市场的空置问题分别提出了对策。

关键词：住宅产业空置率合理空置率增量市场存量市场产业政策

ABSTRACT

Housing market is seen as a barometer of the residents' living condition and the national

economy. The vacancy is a familiar phenomenon in housing market because of the

unbalance between the supply and demand, while the natural vacancy rate makes the

conflict minimum and carries out the equilibrium of supply and demand. Using the

vacancy theory of housing economics, we analyzed the vacancy and the cause,

attempted to give method of solving the vacancy problem in this paper.

The main contents of this paper are as follows:

Analyzing the development and industrial background of housing industry, we found

out that vacancy problem exists in housing market in China. After analyzing the concept

of the vacancy we gave the different concept in the paper according to the incremental

market and the existing market. Actually, people’s understanding has a huge deviation

from the theory explanation on the vacancy, so that it is of significance to understand

the concept of the vacancy. In fact, vacancy is a reasonable and inevitable phenomenon,

and there is a range of the natural vacancy in housing market. Vacancy is absolutely not

the wrong performance of the market.

Studying the vacancy problem of the incremental market and existing market, we found

that the characters of the two markets are greatly different, while the markets influence

each other. The vacancy rate in incremental housing market of Shanghai has been

descending from 1999 to 2006 almost and running in the low level recently; furthermore,

the change of the vacancy rate is great year-by-year. Supposed the factor’s change of

natural vacancy rate is smaller when the vacancy rate approximately equals to the

natural vacancy rate, we calculated and found the range of natural vacancy rate which is

from 7.73% to 11.65%. The average of the vacancy rate from 1999 to 2006 in

incremental housing market of Shanghai is 7.73% so that the housing market has run

well. Then we analyzed the existing market, whose characters are lower rental rate,

lower ratio of rent to price, higher vacancy rate. It is the venture resulting in the

situation of lower vacancy rate in incremental housing market and higher vacancy rate

in the existing market.

The content of the last segment is about the countermeasure against the vacancy

problem in housing market of Shanghai. We insisted in this paper that it is the effective

way of the housing problem to make good of the vacancy house, and it is the first step

to get the natural vacancy rate before solving the unbalance problem between the supply

and the demand. One suggestion is to found an integrated vacancy system including the

incremental market and the existing market; the other is to solve the vacancy problem

respectively in the incremental market and the existing market of Shanghai.

Key Word：housing industry，vacancy rate，natural vacancy rate，

incremental market，existing market，industrial policy

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论 ...................................................................................................................1

§1.1 我国住宅市场的阶段分析 .................................................................................3

§1.2 本文研究的背景 .................................................................................................5

§1.2.1 房地产发展宏观经济背景 ...........................................................................5

§1.2.2 宏观政策背景 ...............................................................................................9

§1.3 文献综述 ...........................................................................................................11

§1.4 本文的目的、内容、方法、框架和结论 .......................................................13

§1.4.1 本文研究的目的 .........................................................................................13

§1.4.2 研究框架和内容 .........................................................................................13

§1.4.3 研究的方法 .................................................................................................15

§1.4.4 本文的结论 .................................................................................................15

第二章空置理论及统计方法研究 ...............................................................................17

§2.1 空置存在的理论依据 .......................................................................................17

§2.2 空置指标解释 ...................................................................................................18

§2.2.1 空置指标的界定 .........................................................................................18

§2.2.2 住宅空置统计指标内涵的国际比较 .........................................................20

§2.2.3 本文对空置类指标的界定 .........................................................................24

§2.3 住宅空置的统计方法的国际对比 ...................................................................25

§2.3.1 美国存量、增量市场的空置统计 .............................................................25

§2.3.2 住宅空置统计方法的比较分析 .................................................................25

§2.3.3 吸纳率与吸纳周期 .....................................................................................26

第三章上海住宅增量市场空置分析 ...........................................................................29

§3.1 上海住宅市场行业分析 ...................................................................................29

§3.1.1 上海住宅市场的现状 .................................................................................29

§3.1.2 上海住宅市场垄断竞争分析 .....................................................................33

§3.2 上海住宅增量市场合理空置率问题的研究 ...................................................35

§3.2.1 住宅增量市场合理空置率的影响因素 .....................................................35

§3.2.2 住宅增量市场合理空置率的模型研究 .....................................................39

§3.2.3 上海住宅增量市场合理空置率水平 .........................................................40

§3.3 对上海住宅增量市场空置问题的基本判断 ...................................................42

第四章上海住宅存量市场空置分析 ...........................................................................45

§4.1 上海住宅存量市场现状研究 ...........................................................................45

§4.1.1 租售比分析 .................................................................................................45

§4.1.2 住宅出租率分析 .........................................................................................48

§4.1.3 住宅空置率分析 .........................................................................................49

§4.2 空置率与房租和通货膨胀的关系 ...................................................................50

§4.2.1 空置与房租支出的关系 .............................................................................50

§4.2.2 住宅存量市场合理空置率研究 .................................................................50

§4.3 上海住宅存量市场空置问题的基本判断 .......................................................53

§4.4 上海住宅存量市场空置与增量市场空置的关系 ...........................................53

第五章上海住宅空置问题的对策建议 .......................................................................55

§5.1 完善空置指标体系的建议 ...............................................................................55

§5.2 上海住宅市场实现合理空置状态的对策 .......................................................56

§5.2.1 制定住宅产业发展战略 .............................................................................56

§5.2.2 解决住宅增量市场空置问题的对策 .........................................................56

§5.2.3 减少存量市场空置的对策 .........................................................................58

§5.2.4 解决住宅空置问题与住房保障制度 .........................................................59

§5.3 本文的不足 .......................................................................................................60

附录 ...............................................................................................................................61

参考文献 .........................................................................................................................65

在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 .............................................69

致谢 ...............................................................................................................................71

第一章绪论

按照三次产业归类法，房地产业属于第三产业。1992 年1月中国颁布的《中

国国民经济核算体系（试行方案）》（NEAS）意味着中国国民经济的核算体系开始

与国际接轨。与之相对应，中国的产业分类也逐步与国际标准工业分类法（ISIC）

靠拢，开始采用三次产业归类法，具体部门的归属划分如下：第一产业为农业（包

括种植业、林业、牧业、渔业等）；第二产业为工业和建筑业（包括安装以及地质

勘探和勘察设计等）；第三产业为流通、服务业，房地产业列在其中。首先应当明

确房地产业并不属于第二产业，第二产业的建筑业属于物质生产部门，而房地产

业属于第三产业，是一种流通服务行业，两者之间有明显的区别。

随着产业经济的发展，住宅从房地产行业中分离出来，成为一个独立的产业，

同时在理论界对住宅的研究也逐渐深入，有关住宅、住宅产业和住宅产业化等概

念已经有了统一的解释。按房屋政策属性分类，住宅包括商品房、经济适用房和

廉租房。①其中商品房包括新建商品住宅和上市后的公房；经济适用房是指政府提

供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品

住房；廉租房是国家提供给低收入人群的福利住房，其房租水平大大低于市场租

金。②住宅产业是以生产和经营住宅（区）为最终产品的产业，按照住宅的建造和

使用过程，前后延伸，而形成了跨越第二、三产业的产业链。住宅产业将第二产

业和第三产业有效地连接在一起。住宅的建造包括住宅（区）规划和设计在内是

由建筑业来承担的，建造住宅所需的建筑材料和千万种的部件品是由建材、冶金、

化工、轻工等行业生产的。住宅（区）的组织开发、中介服务、物业管理则是由

房地产业来完成的。从这个角度来看，住宅产业涉及或涵盖了房地产业、建筑业、

建材业以及冶金、化工、轻工等行业。日本内田元享在著作《住宅产业——发展

经济的主要角色》（《中央公论》杂志，1968 年第 3期）中首先提出了“住宅产业”

的说法，其含义是采用工业化生产的方式生产住宅，以提高劳动生产率，降低成

本。③在国内，建设部原部长侯捷在 1994 年首次使用了这一概念。住宅产业化是

①2007 年5月，国办转发了建设部等九个部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

九部委“意见”将原来房改文件中商品房、经济适用住房、廉租住房的三分法变成了商品房、

普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的四分法。

②目前，我国廉租房制度的保障方式实行以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的

方式。

③北京现代循环经济研究院．产业循环经济．冶金工业出版社，2007:172．

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摘要：

摘要住宅市场是城镇居民生活状况的晴雨表，直接反映国民经济的景气度。空置是住宅市场供需矛盾的表现，而在合理空置率时市场供需达到均衡。本文试图运用住宅经济学的空置理论，对上海住宅市场的空置问题进行研究，分析住宅市场空置状况及其根源，提出解决问题的方法。本文研究的主要内容如下：通过回顾和评析住宅市场的发展阶段和行业背景，提出了我国住宅市场的空置问题；通过对住宅空置概念的研究，提出了本文对空置的界定。实际上，人们对空置的理解与理论解释之间存在较大的偏差，因此对住宅空置概念进行论述是必要的。本文认为住宅空置是市场的合理现象，并且存在一个合理的空置区间，而不能简单的说空置是市场不良运作的表现。通过对上海住...

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