上海住宅产业合理空置问题的研究

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3.0 赵德峰 2024-11-19 6 4 1.97MB 71 页 15积分

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摘要

住宅市场是城镇居民生活状况的晴雨表，直接反映国民经济的景气度。空置

是住宅市场供需矛盾的表现，而在合理空置率时市场供需达到均衡。本文试图运

用住宅经济学的空置理论，对上海住宅市场的空置问题进行研究，分析住宅市场

空置状况及其根源，提出解决问题的方法。

本文研究的主要内容如下：

通过回顾和评析住宅市场的发展阶段和行业背景，提出了我国住宅市场的空

置问题；通过对住宅空置概念的研究，提出了本文对空置的界定。实际上，人们

对空置的理解与理论解释之间存在较大的偏差，因此对住宅空置概念进行论述是

必要的。本文认为住宅空置是市场的合理现象，并且存在一个合理的空置区间，

而不能简单的说空置是市场不良运作的表现。

通过对上海住宅增量和存量市场的空置问题的研究，发现两级市场的空置存

在着密切的关系但是各自特点迥异。1999~2006 年上海住宅增量市场空置率呈现出

逐年下降并在低位运行的变化规律，且年与年之间的变化较大。本文认为当实际

空置率接近于合理空置率时，合理空置率的影响因素的年变化率较小，并估算出

了1999~2006 年上海住宅增量市场的合理空置率区间[7.73%，11.65%]。1999~2006

年上海住宅增量市场的空置率的算术平均值为 7.73%，因此，上海住宅增量市场的

运行良好。通过对上海市存量市场空置率的研究，发现存量市场呈现出低出租率、

低租售比、高空置率的特点。本文认为住宅市场的投机行为造成了较低增量市场

空置率和较高存量市场空置率的现状。

最后，本文针对上海住宅市场的空置问题提出了对策。本文认为有效利用现

有住宅是解决城市住宅问题的重要手段，而明确合理空置率的大小是有效解决供

需失衡的前提。本文针对上海住宅市场的空置问题从两个角度提出了对策，一是

完善空置指标体系，建立适用于整个住宅市场的空置指标体系；二是针对现阶段

住宅增量和存量市场的空置问题分别提出了对策。

关键词：住宅产业空置率合理空置率增量市场存量市场产业政策

ABSTRACT

Housing market is seen as a barometer of the residents' living condition and the national

economy. The vacancy is a familiar phenomenon in housing market because of the

unbalance between the supply and demand, while the natural vacancy rate makes the

conflict minimum and carries out the equilibrium of supply and demand. Using the

vacancy theory of housing economics, we analyzed the vacancy and the cause,

attempted to give method of solving the vacancy problem in this paper.

The main contents of this paper are as follows:

Analyzing the development and industrial background of housing industry, we found

out that vacancy problem exists in housing market in China. After analyzing the concept

of the vacancy we gave the different concept in the paper according to the incremental

market and the existing market. Actually, people’s understanding has a huge deviation

from the theory explanation on the vacancy, so that it is of significance to understand

the concept of the vacancy. In fact, vacancy is a reasonable and inevitable phenomenon,

and there is a range of the natural vacancy in housing market. Vacancy is absolutely not

the wrong performance of the market.

Studying the vacancy problem of the incremental market and existing market, we found

that the characters of the two markets are greatly different, while the markets influence

each other. The vacancy rate in incremental housing market of Shanghai has been

descending from 1999 to 2006 almost and running in the low level recently; furthermore,

the change of the vacancy rate is great year-by-year. Supposed the factor’s change of

natural vacancy rate is smaller when the vacancy rate approximately equals to the

natural vacancy rate, we calculated and found the range of natural vacancy rate which is

from 7.73% to 11.65%. The average of the vacancy rate from 1999 to 2006 in

incremental housing market of Shanghai is 7.73% so that the housing market has run

well. Then we analyzed the existing market, whose characters are lower rental rate,

lower ratio of rent to price, higher vacancy rate. It is the venture resulting in the

situation of lower vacancy rate in incremental housing market and higher vacancy rate

in the existing market.

The content of the last segment is about the countermeasure against the vacancy

problem in housing market of Shanghai. We insisted in this paper that it is the effective

way of the housing problem to make good of the vacancy house, and it is the first step

to get the natural vacancy rate before solving the unbalance problem between the supply

and the demand. One suggestion is to found an integrated vacancy system including the

incremental market and the existing market; the other is to solve the vacancy problem

respectively in the incremental market and the existing market of Shanghai.

Key Word：housing industry，vacancy rate，natural vacancy rate，

incremental market，existing market，industrial policy

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论 ...................................................................................................................1

§1.1 我国住宅市场的阶段分析 .................................................................................3

§1.2 本文研究的背景 .................................................................................................5

§1.2.1 房地产发展宏观经济背景 ...........................................................................5

§1.2.2 宏观政策背景 ...............................................................................................9

§1.3 文献综述 ...........................................................................................................11

§1.4 本文的目的、内容、方法、框架和结论 .......................................................13

§1.4.1 本文研究的目的 .........................................................................................13

§1.4.2 研究框架和内容 .........................................................................................13

§1.4.3 研究的方法 .................................................................................................15

§1.4.4 本文的结论 .................................................................................................15

第二章空置理论及统计方法研究 ...............................................................................17

§2.1 空置存在的理论依据 .......................................................................................17

§2.2 空置指标解释 ...................................................................................................18

§2.2.1 空置指标的界定 .........................................................................................18

§2.2.2 住宅空置统计指标内涵的国际比较 .........................................................20

§2.2.3 本文对空置类指标的界定 .........................................................................24

§2.3 住宅空置的统计方法的国际对比 ...................................................................25

§2.3.1 美国存量、增量市场的空置统计 .............................................................25

§2.3.2 住宅空置统计方法的比较分析 .................................................................25

§2.3.3 吸纳率与吸纳周期 .....................................................................................26

第三章上海住宅增量市场空置分析 ...........................................................................29

§3.1 上海住宅市场行业分析 ...................................................................................29

§3.1.1 上海住宅市场的现状 .................................................................................29

§3.1.2 上海住宅市场垄断竞争分析 .....................................................................33

§3.2 上海住宅增量市场合理空置率问题的研究 ...................................................35

§3.2.1 住宅增量市场合理空置率的影响因素 .....................................................35

§3.2.2 住宅增量市场合理空置率的模型研究 .....................................................39

§3.2.3 上海住宅增量市场合理空置率水平 .........................................................40

§3.3 对上海住宅增量市场空置问题的基本判断 ...................................................42

第四章上海住宅存量市场空置分析 ...........................................................................45

§4.1 上海住宅存量市场现状研究 ...........................................................................45

§4.1.1 租售比分析 .................................................................................................45

§4.1.2 住宅出租率分析 .........................................................................................48

§4.1.3 住宅空置率分析 .........................................................................................49

§4.2 空置率与房租和通货膨胀的关系 ...................................................................50

§4.2.1 空置与房租支出的关系 .............................................................................50

§4.2.2 住宅存量市场合理空置率研究 .................................................................50

§4.3 上海住宅存量市场空置问题的基本判断 .......................................................53

§4.4 上海住宅存量市场空置与增量市场空置的关系 ...........................................53

第五章上海住宅空置问题的对策建议 .......................................................................55

§5.1 完善空置指标体系的建议 ...............................................................................55

§5.2 上海住宅市场实现合理空置状态的对策 .......................................................56

§5.2.1 制定住宅产业发展战略 .............................................................................56

§5.2.2 解决住宅增量市场空置问题的对策 .........................................................56

§5.2.3 减少存量市场空置的对策 .........................................................................58

§5.2.4 解决住宅空置问题与住房保障制度 .........................................................59

§5.3 本文的不足 .......................................................................................................60

附录 ...............................................................................................................................61

参考文献 .........................................................................................................................65

在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 .............................................69

致谢 ...............................................................................................................................71

第一章绪论

按照三次产业归类法，房地产业属于第三产业。1992 年1月中国颁布的《中

国国民经济核算体系（试行方案）》（NEAS）意味着中国国民经济的核算体系开始

与国际接轨。与之相对应，中国的产业分类也逐步与国际标准工业分类法（ISIC）

靠拢，开始采用三次产业归类法，具体部门的归属划分如下：第一产业为农业（包

括种植业、林业、牧业、渔业等）；第二产业为工业和建筑业（包括安装以及地质

勘探和勘察设计等）；第三产业为流通、服务业，房地产业列在其中。首先应当明

确房地产业并不属于第二产业，第二产业的建筑业属于物质生产部门，而房地产

业属于第三产业，是一种流通服务行业，两者之间有明显的区别。

随着产业经济的发展，住宅从房地产行业中分离出来，成为一个独立的产业，

同时在理论界对住宅的研究也逐渐深入，有关住宅、住宅产业和住宅产业化等概

念已经有了统一的解释。按房屋政策属性分类，住宅包括商品房、经济适用房和

廉租房。①其中商品房包括新建商品住宅和上市后的公房；经济适用房是指政府提

供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品

住房；廉租房是国家提供给低收入人群的福利住房，其房租水平大大低于市场租

金。②住宅产业是以生产和经营住宅（区）为最终产品的产业，按照住宅的建造和

使用过程，前后延伸，而形成了跨越第二、三产业的产业链。住宅产业将第二产

业和第三产业有效地连接在一起。住宅的建造包括住宅（区）规划和设计在内是

由建筑业来承担的，建造住宅所需的建筑材料和千万种的部件品是由建材、冶金、

化工、轻工等行业生产的。住宅（区）的组织开发、中介服务、物业管理则是由

房地产业来完成的。从这个角度来看，住宅产业涉及或涵盖了房地产业、建筑业、

建材业以及冶金、化工、轻工等行业。日本内田元享在著作《住宅产业——发展

经济的主要角色》（《中央公论》杂志，1968 年第 3期）中首先提出了“住宅产业”

的说法，其含义是采用工业化生产的方式生产住宅，以提高劳动生产率，降低成

本。③在国内，建设部原部长侯捷在 1994 年首次使用了这一概念。住宅产业化是

①2007 年5月，国办转发了建设部等九个部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。

九部委“意见”将原来房改文件中商品房、经济适用住房、廉租住房的三分法变成了商品房、

普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的四分法。

②目前，我国廉租房制度的保障方式实行以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的

方式。

③北京现代循环经济研究院．产业循环经济．冶金工业出版社，2007:172．

上海住宅产业合理空置问题的研究

以住宅市场需求为导向，以建筑建材、轻工等行业为依托，以工厂化生产各种住

宅配件、成品、半成品，以现场装配为基础，以人才科技为手段，通过将住宅生

产全过程的设计、配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节连接为一个完

整的产业系统，从而实现住宅产供销一体化的生产经营组织形式。在住宅产业的

产供销过程中，实现了住宅建筑标准化、住宅建筑工业化、住宅生产经营一体化、

协作服务社会化的统一。

中国住宅经济学的发展已经有相当长的历史了，但是对住宅空置问题的研究

还很少。长期以来我国住宅供不应求，这决定了研究的重心在如何扩大供给上面，

而很少对空置问题进行研究。住宅供需平衡，即研究住宅供给和需求在总量和结

构上的平衡，是住宅经经济学的重要内容。如果住宅供需在总量和结构上不平衡

或者不协调，必将严重浪费社会资源和产生居民生活不稳定进而产生各种社会问

题。其中对供给总量和结构的研究中有必要引入空置（或者储备）①的概念。在研

究供给的总量和结构时把握需求的总量和结构，同时不能简单地等同于需求的总

量和结构，而是在需求总量和结构上再加上空置（或者储备）的因素，再考虑供

给可能实现的种种条件，最后确定供给的总量和结构。

对住宅空置的研究是住宅经济理论研究的重要任务之一，是研究住宅供给总

量和结构工作中的重要组成部分。我国改革开放 30 余年，房地产业得以迅猛发展，

同时也产生了许多负面或者是不完善的地方，在住宅产业上表现为房价收入比过

高、供需矛盾和结构失衡等。住宅产业是新的经济增长点，一方面住宅是人们生

活中不可缺少的物质条件，另一方面又是人们长期积累的私有财产，因此住宅既

可以满足人们最基本的“住居”需求又可以满足人们发展和享受需求。住宅具有

商品属性和投资品属性的双重属性，可以作为一种商品供消费者选择，也可以作

为一种投资品供投资者选择。住宅产业成为房地产经济学中一个重要的研究对象，

也是产业经济学的研究对象之一。研究住宅空置率，解析住宅市场的供需矛盾，

对政府建立和完善政策法规具有理论指导意义。

序论部分包括以下内容：住宅空置问题研究的必要性，全文研究的背景，全

文研究的步骤和方法。小节§1.1 分析我国住宅市场的发展阶段，介绍了我国住宅

产业从计划住房体制向市场体制转变过程中的政策变化规律；小节§1.2 介绍了住

宅产业发展的背景；小节§1.3 总结国内外有关空置的理论研究，了解该项研究的

方向和方法；小节§1.4 介绍了全文研究的目的、方法、框架、内容和结论等。

①张泓铭．住宅经济学．上海:上海财经大学出版社，1998.1。认为空置和储备是一个事物的

不同称谓，在某一时点的数字；而供给和需求是某一时段的合计数。

第一章绪论

§1.1 我国住宅市场的阶段分析

中国房地产业的发展可以追溯到 19 世纪中叶。当时，上海、广州等城市的近

代房地产业产生并迅速发展，但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。

建国后房地产的真正发展产生于 1978 年的改革开放。随着经济体制改革的不断深

化，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式

改革，新时期的房地产业逐步发展起来。①

本文认为住宅政策的发展理念分为三个阶段，即从建国初期到 1998 年，主要

解决住房有无的问题，初期阶段的政策理念是数量先行；从 1998 年货币化住房分

配到 2006 年“国六条”的确定，主要解决住房质量和功能的问题，中期阶段的政

策理念是数量和质量并重；第三阶段从 2006 年“国六条”提出开始，其特点是以

人为本的科学发展观应用于房地产政策，主要解决住房和资源、环境等相协调的

问题。改革开放后我国住宅市场的发展，基本上可以分为四个阶段，即 1978~1992

年的复苏阶段、1992~1993 年的泡沫阶段、1993~1998 年的调整与恢复阶段、1998

年至今的理性发展阶段。

第一个阶段：其发展是由邓小平为核心的第一代国家领导人推动的。党的十

一届三中全会以后，经济体制改革给我国住宅产业发展注入了勃勃生机，沉寂了

30 多年的住宅与房地产业开始复苏，进入了探索和改革发展时期。1978 年邓小平

同志就提出了解决住房问题的政策能不能宽一些的想法。1980 年邓小平同志发表

了《关于建筑业与住宅问题的谈话》。邓小平当时提出“要考虑城市建筑住宅、分

配房屋的一系列政策。城镇居民可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以

出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。

住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。

因此要研究逐步提高房租。房租太低人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地

方的房子，交通方便地区与交通不方便地区的房子，城区与郊区的房子，租金应

该不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考

虑。建房还可以鼓励公司合营或民建公助，还可以私人自己想办法。农村盖房要

有新设计，不要老是四合院，要发展楼房。平房改楼房，能节约耕地。盖什么样

的楼房，要适合不同地区、不同居民需求。”1980 年，中共中央、国务院在转批《全

国基本建设工作会议汇报纲要》中正式提出实行住房商品化政策，“准许私人建房、

私人买房，准许私人拥有自己的住宅”。1991 年城镇住房制度改革取得了重大突破，

①中国房地产估价师学会．房地产基本制度与政策．北京：中国物价出版社，2002．

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摘要：

摘要住宅市场是城镇居民生活状况的晴雨表，直接反映国民经济的景气度。空置是住宅市场供需矛盾的表现，而在合理空置率时市场供需达到均衡。本文试图运用住宅经济学的空置理论，对上海住宅市场的空置问题进行研究，分析住宅市场空置状况及其根源，提出解决问题的方法。本文研究的主要内容如下：通过回顾和评析住宅市场的发展阶段和行业背景，提出了我国住宅市场的空置问题；通过对住宅空置概念的研究，提出了本文对空置的界定。实际上，人们对空置的理解与理论解释之间存在较大的偏差，因此对住宅空置概念进行论述是必要的。本文认为住宅空置是市场的合理现象，并且存在一个合理的空置区间，而不能简单的说空置是市场不良运作的表现。通过对上海住...

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