上海房地产泡沫与宏观调控政策

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3.0 赵德峰 2024-11-19 4 4 1.22MB 91 页 15积分
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第一章 绪论
1
第一章 绪 论
§1.1 课题的来源及意义
上海房地产业作为“十五”计划明确规定的上海六大支柱产业之一，上海房地产
业在全市GDP中所占比重逐步提升，房地产业对上海GDP增长的贡献率也一直保持在较
高水平（表1.1），所以其健康的发展对上海经济的发展有着重要的作用。但近几年来，
上海房地产业一直以过高的速度增长，譬如，上海房地产投资逐年增长速度过大，中
房上海综合指数上涨过快等等（具体数据见下表1.2，表1.3）。这些现象是否表明上
海房地产业出现过热或是存在泡沫呢？如果是存在泡沫，那么泡沫的原因又是什么
呢？泡沫又怎么治理呢？
表1.1 “十五”期间房地产业在上海GDP中的比重及对全市GDP增长贡献率（%）
年 份
2001
2002
2003
2004
2005
房地产业在全市 GDP
的比重
6.4
6.9
7.4
8.4
7.3
房地产业对全市 GDP
增长的贡献率
16.3
12.4
10.7
13.2
-3.2
资料来源:《上海统计年鉴(2005)》及《2005 年上海市国民经济和社会发展统计公报》.
表1.2 中房上海房地产综合指数
年月
9911
0011
0111
0211
0311
0411
0505
0508
0511
0601
0606
0608
中房上海综合
指数
692
711
774
877
1151
1348
1513
1451
1375
1339
1358
1363
涨 跌
-38
+19
+63
+103
+274
+197
+165
-62
-47
-36
+14
+7
数据来源于上海房地产估价师网 备注：9911代表1999年11月，其余依次类推
表1.3 上海房地产投资情况
年份
2002
2003
2004
2005
数据来源于《上海统计年鉴》
上海房地产泡沫与宏观调控
2
国家和上海从2004年始陆续出台了一系列调控政策,特别是2005年4月27日，国务
院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引
导和调控房地产市场（简称“新国八条”）。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召
开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括
住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面等等。那么这些
政策对上海房地产市场效果怎样呢？下一步有什么好的政策建议呢？
因此，很有必要分析研究近几年来上海房地产是否过热和过热的原因及国家陆续
出台调控政策的效果，以便为进一步有针对性出台调控政策作为参考，从而有利于上
海房地产业持续、稳定、健康的发展。
§1.2 研究现状
§1.2 .1 国外房地产泡沫研究状况
Krugman（1999）认为，在地产市场中“所有的泡沫都有一个共同点，即都是有银
行融资的，其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会。” [1]Allen等人（1998）发展
了一些模型，说明银行等金融中介的代理问题如何导致资产泡沫的存在[2]。
Wong（1998）以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、
国际资本大量流入的情况下，地产商对市场过度乐观的预期以及人们在预期间的相互
作用所产生的“羊群效应”在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制[3]。
§1.2 .2 国内房地产泡沫研究状况
在房地产泡沫的研究方面，国内主要集中在理论分析以及比较研究方面，实证研
究更是缺乏。谢经荣等（2002）通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡
模型说明，资产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生[4]，
而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。
同时谢经荣等（2002）还提出了把泡沫划分安全区、警戒区、危险区与严重危险区，
并构建了衡量泡沫的指标体系与泡沫度计算方法，袁志刚和樊潇彦（2003）构造了一
个房地产市场的局部均衡型，通过分析具有理性预期的购房者和地产商在引入银行信
贷之前和之后不同的最优选择，讨论房地产市场的均衡价格中是否有理性泡沫存在的
可能，以及有泡沫时泡沫的规模和存在的概率[5]。
§1.3 房地产市场宏观调控的研究概况
§1.3.1 国外房地产市场宏观调控的研究概况
关于宏观经济调控问题，“自凯恩斯革命”以来已经成为经济理论界的热门话
题，国内外对此研究较多，也比较成熟。而对于宏观经济中一个重要组成部分的房地
第一章 绪论
3
产市场的宏观调控方面，国外也提出了很多较有成效的政策措施，积累了很多经验。
西方学者积极倡导政府运用经济手段（货币政策、税收政策等）对房地产市场进行干
预和调控更是必不可少。比较有代表性的学者有：丹尼斯.迪帕斯奎尔（2002）研究
了房地产与国发经济的关系、地方政府与房地产业的关系、提出了政府对房地产市场
干预和管制的必要性[6]。C.J.Mayer与C.T.Somerville的研究则为我们展示了政府通过
何种政策加强对房地产业的干预[7]，美国政府对房地产开发项目的干预主要通过两种
形式：一是要求各类房地产开发商向政府交纳各种费用，比如根据1993年的一项调查
显示，上世纪80年代中期约60%的地方政府向各类房地产开发商征收过“开发费”。到
90年代，这种费用的收缴率已经相当高，例如对一处28万美元的房产，政府要收缴2.1
万美元左右的“开发费”。另一种干预手段是项目审批以及由此产生的项目搁置与延
缓。C.J.Mayer与C.T.Somerville的研究结论显示，“开发费”的手段对房地产供给曲
线的效应并不重要，而政府对房地产项目的审批所导致延迟倒显得十分有用。
§1.3.2 国内房地产市场宏观调控的研究概况
关于房地产市场宏观调控问题的研究，国内学者也做了不少工作。梁运斌（1996）
研究了房地产市场的发展与调控问题研究，对房地产业发展目标、战略规划、调控体
系及调控政策，进行分析和探讨[8]；罗龙昌（1999）研究房地产宏观调控的总量调控、
结构调控、财政调控、金融调控和体系等问题[9]；宋春华（2000）提出建立有效的房
地产宏观调控本系，提出了宏观调控四个方面的任务，即总量调控、优化结构、规范
行为、调节收益[10]；谭刚（2001）提出转轨时期中国房地产调控体系的总体构思[11]；
曹振良（2003）等从房地产的可持续发展、预警、法律规范、政策等角度研究了房地
产经济宏观调控问题[12]；曲波（2003）提出了房地产经纪波动宏观调控的六要素[13]；
胡睿宪（2003）从宏观经济理论角度研究了北京房地产市场调控问题[14]；董藩等（2003）
研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产开发调控的必要性、调控的内
容、原则、手段等问题[15]。
§1.4 本文要解决的主要问题
① 结合日本和香港对上海房地产市场泡沫的产生的主要原因进行分析。
② 对上海房地产调控政策进行分析，并对其调控政策提出建议。
§1.5 本文的主要内容和采用的主要方法
本论文的主要内容有以下九点：
① 房地产泡沫相关的一些概念
② 分析房地产泡沫运行过程
上海房地产泡沫与宏观调控
4
③对上海房地产泡沫进行了一些实证研究；
④分析国外典型国家和地区房地产泡沫产生的原因并得出启示；
⑤分析上海房地产泡沫产生的原因；
⑥ 分析和房地产宏观调控相关的一些概念；
⑦ 分析上海治理房地产泡沫政策存在的问题并对其政策提出建议；
⑧ 分析房地产泡沫市场政策局限性和泡沫破裂的后果；
⑨ 本文总结和提出建议。
本论文用定性和定量，数据和模型相结合的方法进行研究。
§1.6 本文的创新与不足
① 笔者认为房地产泡沫产生了人们对上海房地产看好的预期，治理房地产泡沫
关键是要改变人们的预期。在中国目前情况下要改变人们的预期，只能靠地方政府。
而地方政府又与房地产有着千丝万缕的关系，所以笔者认为防范和治理房地产泡沫要
与政绩挂钩。
② 鉴于这次上海房地产泡沫产生的重要原因，是 “假按揭”太多，如房价下跌
太多太快或泡沫破裂，会给银行系统和国家经济造成极大危害，所以笔者认为对当前
上海泡沫治理，要“软着陆”，在稳定市场的基础上，使房地产市场平稳回落。
③ 根据国内外典型国家和地区的泡沫破裂经验和房地产泡沫运行过程的特性，
一般在泡沫破裂之前，都要经历泡沫产生、膨胀和破裂的过程，现在上海房地产泡沫
只是刚刚产生，所以当前政府最重要的任务要预防泡沫进一步膨胀，使上海房地产业
健康发展。
④ 不足之处，由于泡沫形成有其多方面的原因，治理泡沫的政策很难分析得彻
底。
第二章 房地产泡沫的运行过程
5
第二章 房地产泡沫的运行过程
在论述上海房地产泡沫原因和调控政策之前，有必要知道房地产泡沫的运行过程
是怎样的？为后面方便讨论上海房地产调控政策。
§2.1 房地产泡沫概念
§2.1.1 泡沫和房地产泡沫
对于泡沫的定义，国内外专家观点主要有以下几种观点：
①国内一般专家对泡沫的定义有：一种在不可靠基础上的投机性冒险，很少或没
有成功的机会。
②泡沫：一种资产的价格持续上涨到很高的水平直至崩溃；或是一种投机性冒险，
除非有无数个参与者，否则，泡沫在本质上是非理性的。
③泡沫：指地价、股价等资产的价格，持续出现无法以基础条件来解释的上涨或
下跌，最后突然暴跌或暴涨。
④金德尔伯格在“泡沫”辞条中写道：泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一
系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进
一步上涨的预期，从而又吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，
对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格
的暴跌，由此通常导致金融危机[16]。
⑤弗拉德与加伯（Robert P.Flood and Peter M.Garber,1981）认为：当实际市场价
格正向地依赖于它的预期的变动率时，泡沫才会产生[17]。具有理性预期的经济主体不
会有系统性的预测误差，所以，价格及其预期的变动率之间的正相关就意味着价格与
其实际的变动率之间也有类似的关系。在这种情况下，由于对价格变动的套利行为及
自我完成的预期就会使实际价格变动脱离市场基础，这种情况叫价格泡沫（price
bubble）。
综合考察各种泡沫案例及定义，笔者认为，泡沫本质上是一种价格运动现象，是
由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。
所以，笔者认为房地产泡沫本质上也是一种价格运动现象，是由房地产投机所引
起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。
§2.1.2 实体经济、虚拟经济和泡沫经济
实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不
仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、
上海房地产泡沫与宏观调控
6
文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。
虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本
是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，包括银行信贷信用，如期票和汇票、有
价证券如股票和债券、产权、物权及各种金融衍生品等。随着市场经济的不断发展，
社会分工和专业化程度不断提高，经济的货币化程度不断加深，金融活动占总经济活
动的比例越来越大，金融深化的程度日益提高，其结果是资本证券化和金融衍生工具
大量创新。由于证券市场和金融衍生工具交易存在大量的投机活动，金融市场的交易
额和金融活动本身的产值迅速增长，形成规模不断扩张的虚拟经济。
虚拟经济对实体经济的发展具有巨大的促进作用。一方面，金融自由化和金融深
化不仅可以提高社会资源的配置效率、提高实体经济的运行效率；而且资本证券化和
金融衍生工具提供的套期保值等服务，还为实体经济提供了稳定的经营环境，降低实
体经济的经营成本和因价格或汇率波动引致的不确定性经营风险，使实体经济能够稳
定增长。另一方面，虚拟经济自身产值的增加本身即促进了GDP的增长，虚拟经济的
发展提供了大量就业机会，直接促进了第三产业的迅速发展。但是，我们应看到，虚
拟经济的发展必须与实体经济发展相适应。虚拟经济的超前发展，并不能带动实体经
济的超速发展，反而会引起泡沫经济，而泡沫经济破裂又会引致金融危机，对实体经
济发展造成巨大破坏。
泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀引致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨
胀，是虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个虚假繁荣的现象。其形
成过程为一种或一系列资产的价格在一个连续过程中陡然上涨，价格上涨的预期吸引
了大量新的买主，这些新买主只是想通过投机获取价差、牟取利润，而对所买卖资产
的实际使用价值或盈利能力不感兴趣；由于新买主的不断介入，价格节节攀升，形成
泡沫经济现象，而一旦价格上涨的预期发生逆转，价格暴跌，泡沫破裂，便引发金融
危机并导致整个经济衰退。历史上著名的泡沫经济案例有1636年发生的荷兰郁金香泡
沫、1791—1820年发生的密西西比泡沫、在伦敦发生的南海泡沫等，近年来发生的典
型的泡沫经济案例有拉美地区的金融危机、东南亚金融危机、日本金融危机等。
房地产本身属于实体经济的范畴，但是房地产资产除了给人们提供居住服务以
外，还具有良好的保值增值的功能。因此，房地产的产权就经常成为借款信用的担保，
这样，房地产资产的产权在宽松的金融政策支持下就具有了虚拟经济的特点。在由于
某种特殊原因，出现房地产价格的初始上涨后，在投资增值的愿望驱动下，部分居民
用房地产抵押获得贷款，用于购买新房地产，这样，房地产市场就是以放大了的居民
摘要：

第一章绪论1第一章绪论§1.1课题的来源及意义上海房地产业作为“十五”计划明确规定的上海六大支柱产业之一，上海房地产业在全市GDP中所占比重逐步提升，房地产业对上海GDP增长的贡献率也一直保持在较高水平（表1.1），所以其健康的发展对上海经济的发展有着重要的作用。但近几年来，上海房地产业一直以过高的速度增长，譬如，上海房地产投资逐年增长速度过大，中房上海综合指数上涨过快等等（具体数据见下表1.2，表1.3）。这些现象是否表明上海房地产业出现过热或是存在泡沫呢？如果是存在泡沫，那么泡沫的原因又是什么呢？泡沫又怎么治理呢？表1.1“十五”期间房地产业在上海GDP中的比重及对全市GDP增长贡献率（%...

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作者：赵德峰 分类：高等教育资料 价格：15积分 属性：91 页 大小：1.22MB 格式：PDF 时间：2024-11-19

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