上海市房价变动影响因素研究

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上海市房价变动影响因素研究
摘 要
从1998 年住房制度改革以来，上海市房地产业迅速发展，房地产业增加值占
上海市 GDP 比重迅速的增加，房地产投资也随着国民经济的发展迅速的扩张，房
地产业成为了上海市经济发展的支柱产业。上海市房地产业在推动城市建设、居民
生活水平的提高、改善居住环境以及增加财政收入等方面起到了巨大的对动作用。
但是在上海市房地产迅速发展的过程中，出现了一些关乎国计民生的问题，尤其
是上海市房地产价格上涨过快的问题。
从2003 年强制采用土地招拍挂制度以来，房地产价格迅速上涨的原因一直是
学者研究的问题。从 2003 年到现在，政府对房地产市场采取了一系列的宏观调控
政策，但效果都不太理想。房地产价格不仅涉及住宅的供给和需求，还涉及住宅
政策、税收政策、金融政策、土地供应政策等各方面。因此，分析上海市房价变动影
响因素，对房地产宏观调控的制度和实施有着很重要的意义。
针对目前上海市房价快速上涨的的情况，本文首先结合有关专家的研究和理
论基础上对上海市房地产市场发展历程进行了简要的回顾和总结，尤其是 1998 年
以来上海市房地产市场的运行特征；其次，对供求因素、经济因素、政策因素、开
发成本因素、区域因素、社会因素、人口因素、投机因素等上海市房价影响因素进行
了定性和定量的分析；再次，利用 ISM 解释结构模型分析各影响因素的系统层次
性，挑选出主要的影响因素建立多元回归模型进行实证分析，研究结果表明，信
贷因素对房价长期影响最大，而供给因素对房价的短期影响最大；最后，对上海
市房地产价格的调控给出了政策和建议。
关键词：房地产价格 影响因素 ISM 模型
ABSTRACT
Housing system reformed in 1998 has been the rapid development of real estate in
Shanghai. The real estate industry accounts for GDP and real estate investment with the
expansion of the rapid development of the national economy in Shanghai are rapidly
increasing. The real estate industry has become a pillar industry of Shanghai. Shanghai
real estate industry has played a great role in promoting urban development, living
standards, improving the living environment and increasing revenue.However, there
have been some problems related to people's livelihood with the rapid development of
Shanghai real estate.Especially the Shanghai real estate prices rose too fast.
The cause of real estate prices rapidly rising has been studied by researcher since
the land auction system was used forcely in2003.Up to now, the government have
adopted a series of macro-control policies to control price of the real estate market,but
the results are not satisfactory.The real estate prices relate to not only supply and
demand, but also domestic policy, tax policy, financial policy, land supply policy and so
on. Therefore, the analysis of influential factors in Shanghai house prices has a very
important significance for the establishment and implementation of the real estate macro
control system in Shanghai.
As for the rising non-rational Shanghai housing prices,firstly, combined with
previous research and based on old theory, this paper conducted a brief review and
summary of the development process of the real estate market in Shanghai,in particular
the operating characteristics of Shanghai real estate market since 1998. Secondly,it
analyze affecting housing prices factors in Shanghai,such as supply and demand factor,
economic factor, policy factor, the development cost factor, regional factor, social
factor, demographic factor, speculation and other factor and so on,using qualitative and
quantitative analysis.Thirdly,selecting the main factors for establishing multiple
regression model,the ISM structural model was used to analyze the hierarchy of factors.
the results indicate that credit factor is the greatest impacting factor in long-term on
housing prices while supply factor is the greatest impacting factor in short-term.Finally,
the feasibility of proposals of the regulation of real estate prices in Shanghai was
advised.
Keywords: Real estate prices, Affecting factor, ISM model
目 录
中文摘要
ABSTRACT
第一章 绪论...................................................................................................................1
§1.1 研究背景............................................................................................................1
§1.2 研究意义............................................................................................................2
§1.3 研究内容............................................................................................................2
§1.4 研究方法............................................................................................................3
§1.5 创新点................................................................................................................4
第二章 文献综述及理论基础.......................................................................................5
§2.1 国内外文献综述................................................................................................5
§2.1.1 国外文献综述.............................................................................................5
§2.1.2 国内文献综述.............................................................................................6
§2.2 研究对象界定....................................................................................................8
§2.2.1 房地产价格的定义.....................................................................................8
§2.2.2 房地产价格的特征.....................................................................................9
§2.3 房地产市场基础理论........................................................................................9
§2.3.1 地租理论.....................................................................................................9
§2.3.2 区位理论...................................................................................................10
§2.3.3 市场供求理论...........................................................................................11
§2.4 房地产市场运行机制......................................................................................13
第三章 上海市房地产市场的发展历程和运行特征.................................................15
§3.1 上海市房地产市场发展历程..........................................................................15
§3.2 1998 年以来上海市房地产市场运行特征.....................................................16
§3.2.1 土地交易面积...........................................................................................16
§3.2.2 房地产开发投资.......................................................................................18
§3.2.3 房地产销售...............................................................................................19
§3.2.4 上海市房地产市场存在泡沫...................................................................20
§3.2.5 房地产开发资金来源...............................................................................22
第四章 上海市房地产价格影响因素分析.................................................................23
§4.1 供给因素..........................................................................................................23
§4.1.1 供给弹性...................................................................................................23
§4.1.2 商品房结构分析.......................................................................................25
§4.1.3 市场层次分析...........................................................................................28
§4.1.4 空置率分析...............................................................................................28
§4.1.5 房地产开发成本.......................................................................................31
§4.2 需求因素..........................................................................................................39
§4.2.1 需求弹性...................................................................................................39
§4.2.2 房价收入比...............................................................................................40
§4.2.3 人口因素...................................................................................................41
§4.2.4 预期因素...................................................................................................42
§4.3 土地因素..........................................................................................................42
§4.4 政策因素..........................................................................................................43
§4.4.1 住房保障制度分析...................................................................................43
§4.4.2 土地挂牌出让制度...................................................................................45
§4.4.3 利率...........................................................................................................47
§4.4.4 税收...........................................................................................................47
§4.5 其他因素..........................................................................................................48
§4.5.1 区位因素...................................................................................................48
§4.5.2 社会因素...................................................................................................52
§4.5.3 投机因素...................................................................................................52
第五章 房价影响因素模型的建立.............................................................................54
§5.1 ISM 模型..........................................................................................................54
§5.1.1 ISM 模型法概述.......................................................................................54
§5.1.2 房地产价格解释结构模型.......................................................................54
§5.2 房价结构解释模型实证分析..........................................................................57
§5.2.1 多重共线性的检验...................................................................................58
§5.2.2 ADF 检验..................................................................................................61
§5.2.3 协整性检验...............................................................................................61
§5.2.4 残差项的单整性检验...............................................................................62
§5.2.5 建立修正的误差模型...............................................................................62
第六章 对策和建议.....................................................................................................64
§6.1 信贷政策..........................................................................................................64
§6.1.1 完善房地产信贷政策...............................................................................64
§6.1.2 建立完善的个人信用制度.......................................................................64
§6.1.3 加强信贷政策的宏观调控.......................................................................65
§6.2 土地方面..........................................................................................................65
§6.2.1 合理的控制土地供给量...........................................................................65
§6.2.2 完善土地出让制度...................................................................................66
§6.2.3 优化土地供给结构...................................................................................66
§6.2.4 适当的调节地价和房价关系...................................................................67
§6.2.5 完善土地政策体系...................................................................................67
§6.2.6 土地政策和其它政策的互相配合...........................................................67
§6.3 住房保障制度..................................................................................................68
§6.3.1 扩大对象受益面.......................................................................................68
§6.3.2 向低收入者倾斜.......................................................................................68
§6.4 推进征收房地产税..........................................................................................68
参考文献..................................................................................................................70
2
第一章 绪论
第一章 绪 论
§1.1 研究背景
从1998 年中国住房制度改革以来，中国市场迅速发展，成为国民经济中的支
柱，房地产业的增加值占 GDP 的比重迅速增加，导致房地产投资迅速的扩张，房
地产业继而成为了各地区经济增长的推动力，也成为了地方财政收入的重要来源
由于制度的改革，长期实施的住房实物福利分配制度直接导致住房短缺，同时社
会城镇化进程快速的发展，城市人口迅速的增加，尤其是在上海北京，广州，深
圳等这样一些的大城市，存在着巨大的住房潜在需求。中国 GDP 十年的高速增长，
也成就了中国居民收入不断的增长，银行住房信贷也大力的支持房地产业，尤其
是国有企业，这样把潜在的住房需求变成了强有力的有效需求，拉动着房价的不
断增长。一些具有信息和资金优势的投资机构和投资者也大批的进入房地产市场
进行投机炒作，进一步的提高了房价。房价增长的幅度太快，大大的超过了中国
居民购买力。特别是在东部沿海城市，这个问题显得尤为突出。本文从国际上通用
的判断指标——房价收入比，看房价是否合理。联合国的是 3:1，世界银行的是
5:1，美国的是 3:1，日本的是 4:1，但是在今天的中国，这个比例约为10～20:11。
自2003 年土地实行强制性招拍挂制度以来，房价的增长原因就一直有土地价
格暴涨和开发商暴利所导致的两种争论。土地供给部门一直不承认房价的上涨是
因为土地价格上涨而引发的，更不承认在房价中政府土地收入和税收的比重不断
增加的事实。然而地产商则认为房价过高是地价过高的结果，这是一种成本决定
论。在 2009 年的两会上，全国工商联提交的报告中，揭示了中国房地产开发费用
的构成，并将房价中大头是政府的土地及税收所得公布于众，揭示了房价上涨的
重要因素。北京市社科院认为：人类的需求可以是无限的，但是除了人要吃饭的
需求是刚性的以外，住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，
买不起房子可以租房子，住宅消费能力与房价找不到交汇点时，只能是有价无市
华远集团董事长任志强则认为：住房是的刚性基本需求就像吃饭一样，但这种刚
性需求何时变成实际的购买行为是弹性的，这与房屋的价格相关。而目前，中国
刚性需求不但存在且购买能力也具备条件。地价过高是其中一个很重要的因素。种
种争论一直到现在都没有结论。尤其是 2009 年十个地王中，有 9个就是国企。为
了房地产市场的健康稳定，国家在 2009 年底、2010 年初果断出台调控措施，政策
空前密集，如此限制房地产的政策规模历史上从未有过，这些政策旨在限制投资
投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过
这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非
“价”的快速上涨；房价问题折射出的是中国的住房制度问题、土地供应制度问
题和金融制度问题。在土地制度问题中，最主要的是解决地方政府的土地财政问
题。如果房价高的问题并快速的上涨一直持续下去，将影响国民生活，进而会影
响到一国经济的长久发展。因此，在此背景下，研究房价的波动及其影响因素是
非常有意义的。
§1.2 研究意义
国内关于房价的高的原因，以及房价的合理性的研究有很多，并且说法不一。
房价问题关系到国计民生的大问题。房地产价格不仅涉及住宅的供给和需求，还
1 Robert J.Shille.快速繁荣,李心丹等译.北京：中国人民大学出版社，2008.
1
上海市房价变动影响因素研究
涉及住宅政策、税收政策、金融政策、土地供应政策等方面。因此，研究中国房地产
价格需要建立一个能够进行综合定量分析住宅供需，住宅投资和房地产政策的房
地产价格模型。然而，以往的研究大多数都是注重定性分析，而缺乏定量分析和
实证研究，进而无法掌握房价的变动规律，使得政府对房价的调控政策缺乏一定
的政策支持，房地产开发企业的决策和投资者的策略无法得到指导，这会影响中
国房地产的健康有序的发展。如今，国家建设和谐社会，房价持续性的上涨势必
会影响到国家建设，不利于国家的长治久安和国家的经济法展。高房价的研究，
对于金融房产高度发达的上海来说尤为重要。因此分析上海市房价的变动及其影
响因素，判断房价的合理性并遏制房价的过快上涨，对于上海市房地产市场的健
康发展有着重要的意义。本文的研究目的就是在于对以上问题进行细致的分析，
探求房价的影响因素对房价的影响，在对其进行定性定量分析的基础上得出结论
最后给出可行性的建议。
§1.3 研究内容
本文从西方经济学理论中的供求均衡理论的角度对上海市房价的影响因素进
行了定性和定量的分析，继而根据研究结果给出一些有利于上海市房地产市场健
康有序的发展的可行性的建议。
全文共分为五章：
第一章为绪论，包括研究背景和研究意义，研究内容，研究方法以及本文的
创新。
第二章为文献综述和理论基础。
第三章为上海市房地产市场的发展历程和运行特征。
第四章为房价的供求因素、土地因素、政策制度和其他因素的分析。分别从供
给和需求弹性，供给结构和区位结构等方面分析对房价的影响。
第五章为房价理论模型的建立和运用。运用 ISM 解释模型分析法分析影响因
素的层次性，进而从最根本供求因素着手选取关键因子来建立房价影响因素模型
再从实证的角度分析各影响因素都房价的影响。
第六章为对策与建议。结合第三章、第四章和第五章的分析，提出建议。
本文的结构图如下图 1-1：
2
第一章 绪论
图1-1：本文结构图
§1.4 研究方法
本文在实际的分析和研究过程中主要运用了以下几种研究方法，这几种研究
方法又是相互交叉在一起的。
1、采用定性与定量相结合方法进行研究。
在对供求因素、土地因素、政策制度和其他因素等因素的分析中，采用了定性
与定量相结合方法进行了分析。在建立房价理论模型中，用计量经济学的一些方
法分析了各因素对房价的影响。
2、采用规范分析与实证分析相结合方法进行研究。
本文在用规范分析方法分析了上海市房地产市场的发展历程和 1998 年以来上
海市房地产市场的运行特征，然后根据对上海市房价各影响因素的分析，通过
ISM 模型理论建立上海市房价理论模型，并对其进行了实证分析。
3、采用横向分析与纵向分析相结合方法进行研究。在对上海市房地产市场运
行特征和区域影响因素的分析时，采用了横向比较法和历史数据的纵向比较法。
§1.5 创新点
一个国家的了政治、经济和文化等各方面的因素都会影响到房地产价格。目前
绪论
文献综述和理论基础
上海市房地产市场的发展历程和运行特征
上海市房价影响因素分析
土地因素供求因素
政策制度因素 其他因素
房价结解释模型的建立和实证分析
建议
3
摘要：

上海市房价变动影响因素研究摘要从1998年住房制度改革以来，上海市房地产业迅速发展，房地产业增加值占上海市GDP比重迅速的增加，房地产投资也随着国民经济的发展迅速的扩张，房地产业成为了上海市经济发展的支柱产业。上海市房地产业在推动城市建设、居民生活水平的提高、改善居住环境以及增加财政收入等方面起到了巨大的对动作用。但是在上海市房地产迅速发展的过程中，出现了一些关乎国计民生的问题，尤其是上海市房地产价格上涨过快的问题。从2003年强制采用土地招拍挂制度以来，房地产价格迅速上涨的原因一直是学者研究的问题。从2003年到现在，政府对房地产市场采取了一系列的宏观调控政策，但效果都不太理想。房地产价格不...

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