我国房地产泡沫及其对经济影响研究

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摘要

自2003 年以来，我国出现了房地产投资快速上涨，房地产价格急剧上升的现

象，由此引发了我国是否存在房地产泡沫的争论。对于我国是否存在房地产泡沫

的问题，本文参考 Handershott and Abraham(1996)对价格泡沫的定义与实证上的方

法，界定了房地产价格基值影响因素，利用统计年鉴中 1997-2009 年商品房平均销

售价格，不但算出我国房地产价格是否存在泡沫，也估算出历年价格的泡沫水平。

本文还对房地产价格的原因进行定量分析，从经济意义上选取几个与房地产价

格可能有关因素，对其进行格兰杰因果检验；再进行逐步回归，建立回归模型。

对影响房地产价格的因素既进行横向分析也进行了纵向分析，全面立体的将房地

产价格的影响因素展现出来，为房地产调控政策提供相应的理论支持。

在整个宏观经济中，房地产占有举足轻重的地位。这是因为，一方面房地产业

是经济一部分，房地产业的发展会直接增加经济总产值；同时，房地产业又是一

个是综合性的长链条产业，横跨生产、流通和消费三大领域，与其相关的产业多

达五六十个，因此，房地产的产业链拉动作用，也会对经济产生重大的影响。为

了定量地算出房地产业对宏观经济整体和其他行业的影响，本文根据最新出版的

我国 2007 年投入产出表，算出关联系数，包括前向关联系数和后向关联系数。

关键词：房地产泡沫市场供求法格兰杰因果检验投入产出表

ABSTRACT

Since 2003 there has been a rapid rise in real estate investment and real estate

prices in China, which led to many discussions about the existence of the real estate

bubble. In order to solve this problem, this article reference Handershott and Abraham

(1996) definition about the price bubbles and the empirical approach. This article picked

some factors affecting the real estate prices and 1997-2009 average annual real estate

sales prices. At last the article measures the existence of the bubble and the bubble level.

In addition, this article does quantitative analysis to determine the cause of the real

estate price bubble. This article uses Grainger causality test and Stepwise regression to

analyze the factors that affect the real estate price, which can provide policy support for

the macroeconomic control.

Over the years, the real estate industry has always been a pillar industry of China.

On the one hand, real estate, as one part of the economic, will directly increase

economic output; on the other hand, the real estate is long-chain industry production,

circulation and consumption areas. And the number of the related industries is up to

more than fifty, so the stimulating effect of the real estate industry chain will have a

significant impact on the economy. Therefore, this article according to the latest China's

2007 input-output table, calculate the quantitative impact on the national economic and

all industries.

Keywords: real estate bubble, market supply and demand, Grainger

causality test, Input-output table

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论 ........................................................ 1

§1.1 选题背景与研究意义 ........................................ 1

§1.2 国内外研究现状 ............................................ 1

§1.3 本文的创新点 ............................................... 3

§1.4 本文的主要内容 ............................................ 3

第二章我国房地产泡沫理论研究及实证 ................................ 6

§2.1 房地产行业概述 ............................................ 6

§2.1.1 房地产的定义 ........................................ 6

§2.1.2 房地产的特征 ......................................... 6

§2.1.3 我国房地产业的发展历史 ............................... 7

§2.2 房地产泡沫研究方法综述 .................................... 8

§2.2.1 指标法 ................................................ 8

§2.2.2 直接检验法 ........................................... 10

§2.2.3 间接检验法 ........................................... 11

§2.3 房地产泡沫检测方法简评 ................................... 12

§2.4 房地产泡沫实证分析-理论模型简介 ........................... 13

§2.5 房地产泡沫实证分析-实证模型建立 .......................... 15

§2.6 本章小结 ................................................. 18

第三章房地产价格影响因素分析 ..................................... 19

§3.1 格兰杰因果检验 ........................................... 21

§3.2 回归分析 ................................................. 23

§3.3 本章小节 .................................................. 24

第四章我国房地产行业与宏观经济关系 ............................... 25

§4.1 房地产行业与宏观经济 ..................................... 25

§4.1.1 房地产对 GDP 的直接贡献 ............................... 25

§4.1.2 房地产业的产业链拉动作用 ........................... 27

§4.2 房地产行业与其他行业关系实证模型—基于 2007 年中国投入产出表

......................................................... 29

§4.2.1 投入产出模型简介 ..................................... 29

§4.2.2 产业关联系数 ......................................... 30

§4.2.3 我国房地产与其他相关产业关联度的模型分析 ............. 32

§4.3 本章小结 .................................................. 41

第五章结论与展望 ................................................. 42

参考文献 ........................................................... 43

在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ..................... 49

致谢 ............................................................... 50

第一章绪论

§1.1 选题背景与研究意义

在整个宏观经济中，房地产占有举足轻重的地位，一方面，房地产业是经济一

部分，房地产业的发展会直接增加经济总产值; 另一方面，房地产业又是一个是综

合性的长链条产业，横跨生产、流通和消费三大领域，与其相关的产业多达五六

十个，因此，房地产的产业链拉动作用，也会对经济产生重大的影响。在以往的

研究中，房地产行业对经济的意义和对其他产业的拉动作用，多为定性研究，而

少有定量研究，因此本文根据最新出版的 2007 年的中国的投入产出表，定量的分

析这个问题。

自2003 年以来，我国出现了房地产投资快速上涨，房地产价格急剧上升的现

象，引发了广泛的关注。政府官员，专家学者和实业界人士对我国房地产价格如

今是否存在泡沫意见也不统一。由于现实中的市场影响因素众多，为了保证资源

的有效配置和经济的有效运行，政府常常需要对房地产市场进行宏观调控。显然，

对我国是否存在房地产泡沫的不同认识和判断，将导致不同的宏观调控政策，进

而影响宏观调控政策的有效性和整个经济运行状况。对于我国是否存在房地产泡

沫的问题，虽然国内有很多文献讨论，但大多数仅进行检测，并未实际估计出泡

沫的水平，在此基础上，本文参考 Handershott and Abraham(1996)对价格泡沫的定

义与实证上的方法，界定了影响房地产价格基值影响因素，利用统计年鉴中

1997-2009 年商品房平均销售价格，估算出我国房地产历年价格的泡沫水平。

此外，为了给我国房地产调控提供理论支持，本文也会对我国房地产价格做出

影响因素分析。首先，从经济意义上选取几个与房地产价格可能有关因素，对其

进行格兰杰因果检验；再进行逐步回归，建立回归模型。对影响房地产价格的因

素既进行横向分析也进行了纵向分析。全面立体的将房地产价格的影响因素展现

出来。

§1.2 国内外研究现状

首先，是关于泡沫的定义，泡沫的定义一直众说纷纭，但经过从 Kindleberger

在新帕尔格雷夫字典中对泡沫过程描述的定义，到 Flood＆Garber（1981）[1]定义

了泡沫发生的条件; Stiglitz [2]研究了易发生泡沫的环境; 曹振良（2002）[3]认为，

泡沫本质上是一种价格运动现象，王子明（2002）[4]也在研究后给出了自己的泡沫

定义。至此，虽然关于泡沫并没有一个权威定义，但是也基本上形成了对泡沫理

我国房地产泡沫及其对经济影响研究

论的比较完整框架。

Charles Hugh Smith[5]认为中国现在是世界主要经济体惟一存在房地产泡沫的

国家，并且这个泡沫还在不断累积。在中国的沿海城市近年的房地产价格上涨幅

度是 50%，远超 GDP 的12%增长幅度。并且一旦中国房地产泡沫破裂，可能对世

界经济都带来灾难。Winston T.H. Koh [6]探讨了亚洲房地产 20 世纪 90 年代的运行

与崩溃原因。认为金融机构对房地产贷款过松的原因是贷款人的乐观和普遍的灾

难短视;政府对此也有不可推卸的责任

同时，国内外学者提出很多泡沫检测方法，这些方法归纳起来主要有间接检验

法、直接检验法和指标法三类。用不同的检验方法，很可能会得到不同的结果。

周京奎,曹振良（2004）[7]检验了我国房地产是否存在投机泡沫，得出的结论

是不存在，并且总结了房地产泡沫的理论体系并得出了自己的结论。邱群霞，秦

厉（2005）[8]从影响房地产泡沫产生的几个因素着手，运用了指标法，选取了几个

指标，包括：房地产开发投资总额占全社会总固定资产投资比例、空置率、房价

收入比等判定我国是否存在房地产泡沫及如何控制。周京奎（2005）[9]通过统计年

鉴上我国 4个直辖市的数据，证明了房地产价格与货币政策之间存在因果关系。

房地产价格与房地产投资额及房地产销售额并且与滞后一期的房地产价格存在协

整关系。房地产价格销售额与投资额都与货币政策有关，所以得出结论。刘宪[10]

在基于 R&D 的内生经济增长理论上，考察了生产性资产泡沫与经济增长的关系，

代理人的劳动分为投入传统部门的劳动和投入研发部门的劳动。证明了泡沫的存

在使得代理人从事创新活动的收益提高，从而刺激了代理人将更多的劳动投入研

发部门，技术进步速度随之增加，劳动分工进一步深化，进而提高了均衡时经济

的增长速度。张凌,贾生华（2007）[11]理性预期假设的泡沫检验是主流经济学的常

用方法，所以该文章对几种常用的理性泡沫检验方法,包括方差上限检验,West 设

定检验,单位根和协整检验, RALS单位根和协整检验,体制转换检验等进行了探讨,

分析了这几种方法作为房地产泡沫检验手段的可行性和局限。

此外，对于房地产价格的影响因素分析，也有很多学者做了非常有价值的工作：

周京奎（2004）[12]分析了目前房地产市场中存在着投机行为的原因，认为市场中

人们的预期和由之产生的交易行为是投机产生的原因，也是我国房地产存在泡沫

的非常重要的原因。并对解决我国目前的投机性行为提出了建设性意见。林静

（2009）[13]扩充了戴蒙德模型，将货币因素也带进到戴蒙德模型，证明泡沫对实

体经济的有害影响，会产生挤出效应。也证明了泡沫和货币政策与通货膨胀的紧

密关系。李星、陈乐一（2003） [14]运用理论分析、回归分析以及 Granger 因果分

析实证分析，证明了经济增长与房地产销售额增长之间存在正相关的影响，也证

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摘要：

摘要自2003年以来，我国出现了房地产投资快速上涨，房地产价格急剧上升的现象，由此引发了我国是否存在房地产泡沫的争论。对于我国是否存在房地产泡沫的问题，本文参考HandershottandAbraham(1996)对价格泡沫的定义与实证上的方法，界定了房地产价格基值影响因素，利用统计年鉴中1997-2009年商品房平均销售价格，不但算出我国房地产价格是否存在泡沫，也估算出历年价格的泡沫水平。本文还对房地产价格的原因进行定量分析，从经济意义上选取几个与房地产价格可能有关因素，对其进行格兰杰因果检验；再进行逐步回归，建立回归模型。对影响房地产价格的因素既进行横向分析也进行了纵向分析，全面立体的将房...

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