基于BP神经网络模型的房地产行业信贷风险研究

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XXXX 学院硕士学位论文

基于 BP 神经网络模型的房地产行业信贷风险研究

摘要

房地产行业是我国当前的支柱产业，随着我国经济的快速发展而不断活跃；

同时，房地产行业还是典型的资本密集型产业，充足的资金支持是该行业发展的

重要保证。然而，我国房地产企业的融资现状还存在融资结构单一、自有资金严

重不足、易受宏观政策影响等诸多问题，本文基于这一背景提出了构建信贷风险

测评体系的新思路是具有一定现实意义的。

本文利用信贷风险预警相关的理论和技术方法，提出了基于 BP 神经网络的房

地产行业信贷风险的预警方法。文章共有 5 个部分：第一部分首先介绍房地产企

业的融资现状，说明本论题的研究意义、文章的结构内容以及创新点。第二部分

则对比分析与论题相关的一些国内外学者们的研究成果，分别总结了关于房地产

行业财务危机与信贷风险的相关研究、关于商业银行信贷风险的国内外研究以及

神经网络模型在信贷风险的应用研究。第三部分对本文所涉及的概念和理论进行

界定与叙述，包括风险、信贷风险与融资风险、房地产信贷和神经网络模型的概

念界定，以及企业融资理论、信贷风险管理理论、神经网络模型在信贷风险中的

应用理论。第四部分对论题进行实证分析，是就本论题进行定量分析的部分，可

分为 3 个步骤，首先根据样本的总市值、违约点、月收盘价波动率和无风险利

率，运用 KMV 模型计算出违约概率；其次将选取的用于评价信贷风险的财务指

标与违约概率做相关分析；接着以 KMV 模型计算得出的违约概率为输出，以筛

选出的与违约概率相关性较为显著的指标作为输入，构建神经网络模型，验证

整体指标体系的有效性，并对实证分析的结果进行总结，得出实证研究的结

论。为了从源头上防范信贷风险，文章在第五部分提出了相关建议及研究展

望，该部分就房地产行业信贷风险规避相关的融资问题提出一些建议，分别从

政府视角、银行视角、企业自身的视角以及房地产融资未来的发展视角提出相

关对策；最后还说明了文本在研究过程中的局限性，并对以后的研究进行展望。

关键字：信贷风险；房地产融资；风险预警；神经网络

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第一章研究背景及研究意义 ....................................... 1

第一节研究背景 ................................................ 1

第二节研究意义 ................................................ 2

第三节本文的结构与创新点 ...................................... 3

第二章文献综述 ................................................ 5

第一节关于房地产行业财务危机与信贷风险的相关研究 .............. 5

第二节关于商业银行信贷风险的国内外研究 ........................ 7

第三节关于神经网络在信贷风险中的应用研究 ...................... 9

第三章理论基础 ................................................ 12

第一节相关概念的界定 ......................................... 12

第二节企业融资理论 ........................................... 14

第三节信贷风险管理理论 ....................................... 15

第四节神经网络模型 ........................................... 18

第四章实证分析 ................................................ 22

第一节 KMV 模型计分析 ......................................... 22

第二节相关性检验 ............................................. 30

第三节神经网络验证模型的有效性检验 ........................... 34

第四节实证结果分析 ........................................... 39

第五章相关建议及研究展望 .......................................40

第一节相关建议 ............................................... 40

第二节本文的局限性及展望 ..................................... 44

参考文献 ..........................................................45

附录 ..........................................................50

致谢 ..........................................................51

VII

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第一章研究背景及研究意义

第一节研究背景

随着住房体制改革的逐步深入，我国房地产行业得到迅速发展，成为国民经

济的支柱产业，有着重要地位。房地产行业作为一个具有高度综合性和高度关联

性的行业，一方面能够带动钢材、水泥、木材等相关产业的发展；另一方面，它

的发展又离不开金融的支持。然而，房地产行业的融资市场发展缓慢，在我国现

行融资体制下，房地产项目的全部流程几乎都离不开银行信贷的支持，面临着融

资渠道闭塞、资金来源枯竭的局面。另一方面，就房地产开发项目的贷款而言，

银行可谓是“集万千风险于一身”却无法获取其高额的经营利润。从 2001 年至

2009 年，房地产开发贷款数额逐年增长，而利用境外资金的金额相对银行贷款

少之又少，增长幅度也不显著。具体数据如表 1-2 所示：

表 1-1 2001 年至 2009 年房地产行业开发资金来源情况①

年份国内贷款(亿元)同比增长（%）境外资金(亿元)

2001 1692.2

31 ．21

135.7

2002 2220.34 157.23

2003 3138.27 41 ．34 170

2004 3158.41 0.64 228.2

2005 3918.08 24 ．05 257.8

2006 5356.98 36 ．72 400.15

2007 7015.64 30 ．96 641.04

2008 7605.7 8 ．41 728.2

2009 11364.5 49 ．42 479.4

房地产行业是一个资本密集型产业，它不仅仅需要金融业的支撑，同时也是

银行业一个重要的服务对象。目前，房地产业的融资渠道主要有自由资金、预售

房款、银行贷款、发行股票上市、债券融资、信托融资等方式，而主要的资金来

源是银行贷款。虽然，房地产资金信托已有所发展，但是功能单一、数量较小；

而发行股票方式对于大部分企业而言是遥不可及的。因此，银行贷款仍然是房地

产企业融资的主渠道，能够转移和分散风险的金融替代品仍然少之又少。这一现

状造就了房地产行业的融资风险统统归集到了金融之中的局面，如果银行加强对

风险的监控缩紧银根，那么企业将不得不为此付出巨额的代价。此外，由于房地

产行业对资金的需求量往往很大、资金的回笼周期往往很长，这无疑也大大加剧

了商业房地产贷款的融资风险。

① 表 1-1 数据来自国泰安数据库——房地产行业报告

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融资对房地产企业发展起着决定性的作用，影响着企业财务资源的可持续性

和再生性，为企业的增长提供可持续的财务支持。然而，为支持房地产企业的发

展，若采用高杠杆融资会加大财务危机发生的概率，企业的成长速度也将受到财

务风险的制衡。归根结底，这个矛盾的存在源于企业缺乏良好的融资风险识别和

管理工具，没有一套科学合理的信贷风险评价体系。现有的财务危机预警系统几

乎都是通过对 ST 和非 ST 上市公司的财务数据进行样本配对，运用回归模型分

析得出的。然而，这种通过配对 ST

与非 ST 上市公司得到的测评模型，用于房

地产行业融资形成的信贷风险预警时并不完全适用，存在着一定的缺陷。房地

产企业应如何科学地度量融资风险成为亟待解决的问题，本文将针对房地产开

发企业以借款的方式对外融资形成的信贷风险预警问题展开论述。

第二节研究意义

随着我国城镇化脚步的加快，房地产行业一直处于蓬勃发展的上升阶段。作

为国民经济的重要支柱产业，房地产行业的发展对其他行业的促进作用是不言而

喻的，它不仅仅提高了经济的增长速度，还带动了相关行业的发展，更加拉动了

国内的消费需求水平。由此可以看出，房地产行业对于我国经济的影响面十分之

广，加之具有投资金额大、开发周期长等显著特征，决定了该行业的稳步发展与

金融业难以脱离的深刻本质，无疑是一个资金密集型产业。由于其本身对资金依

赖性强、投机性高，同时又受到了政策环境、市场变化、项目要素等诸多方面的

影响，商业房地产开发贷款实质上是一种风险投资，能够为银行带来潜在的利益。

在西方一些发达国家，房地产行业的融资渠道比较纷繁，房地产基金得到了广泛

的应用，然而在我国，由于受到政策的约束和经济环境的影响，目前尚未形成脱

离金融系统的房地产行业多元化融资体系。单纯的依靠银行体系去获取房地产开

发资金造就了商业银行高额的不良贷款。目前，各家商业银行对商业房地产信贷

采取了谨慎介入的保守策略，甚至将房地产行业列为信贷高风险行业。

信贷风险原本是商业银行和社会各界监管机构进行风险管理操作的主要内

容，而通常意义上所指的“信贷风险预警系统”是从商业银行的角度出发，以防

止贷款企业违约为目的，为商业银行规避违约风险而建立的报警系统，同时为商

业银行风险管理提供决策支持。鉴于房地产企业的资本密集型特征，加之现行的

融资体系单一且极不稳定，对房地产行业信贷风险的监管已然不仅仅是商业银行

应加以关注的焦点，也是衡量企业自身融资风险乃至财务风险的重要内容。本文

将利用金融风险模型从房地产企业的角度出发论述其对外融资所形成的信贷风

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险。

现代金融风险模型实现了动态管理，各种模型的有效性都得到了广泛的认同。

然而，这些模型大多是基于金融定价模型来实现的，其中包含了与股市密切相关

的决定因子，往往涉及到一些例如资产价值、企业资产收益率的期望值和波动性

等需要估值技术去获取的市场数据，因此，只适用于上市公司，对非上市公司而

言，受到了数据的可获得性限制，无法实现应用。国内外众多研究人员对房地产

行业的信贷风险投以了极高的研究热情，长期以来得到了丰硕的研究成果，形成

一套严密的评价体系，无论是在指标的建立上，还是在指标的筛选上，或是在风

险的总体评价分析上都为后人留下了许多值得借鉴的成果。但纵观房地产行业信

贷风险现有的研究成果，几乎都是通过对 ST 和非 ST 上市公司的财务数据进行样

本配对，再运用回归模型分析来得出指标体系。笔者认为，可以试图从引入金融

模型的分析结果来做出突破，并结合神经网络模型来构建一个指标测评系统来适

配现代金融模型的结果，汲取其在有效性方面的精髓，从房地产企业的角度构建

其信贷风险的预警模型，为房地产企业财务预警管理提供新的思路。

第三节本文的结构与创新点

本文共有 5 个部分，如下图 1-1 所示：第一部分从房地产企业融资的角度

论述信贷风险的研究背景和研究意义；第二部分对与论题相关的现有研究成果

进行概括分析；第三部分则是对本文所涉及的概念和理论进行界定与叙述；第

四部分对论题进行实证分析，是论文的主要部分；第五部分为相关建议及研究展

望。

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研究背景研究意义

文献综述

↓

理论基础

↓

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