基于农地功能及其价值测度的征地补偿价格体系的构建

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3.0 周伟光 2024-09-20 4 4 430.53KB 57 页 150积分

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硕士学位论文

III

November, 2009

摘要

土地作为人类社会赖以生存和发展的基本资源，是一切经济活动的主要

载体，在人口、资源、环境和经济发展关系中居于核心地位。最近几年的国

土资源公报的数据显示，虽然城市化建设占用耕地的数量有所不同，但城市

扩展占用耕地的比重明显加大。土地经由国家征用从农地转变为城市用地的

用途转换过程中，不仅涉及到农地资源数量的变化，还关系到原土地所有者

的权益问题，因而，不但土地的价值和质量的管理问题成为社会关注的焦点，

广大失地农民的利益损失和损失有效补偿问题也同样引起广泛讨论。

农地功能及其价值形式是征地补偿价格体系的构建基础。人们过去仅仅

注意到农地的经济功能，而忽视了农地的社会保障功能、资本功能和生态功

能。片面的农地功能认识导致现行征地补偿价格体系仅以农地的经济价值作

为主要依据，征地补偿仅限于土地补偿、安置补助费、地上附着物和青苗补

偿费；而与农地资源的社会保障功能、资本功能和生态功能相对应的价值形

式社会保障价值、发展权价值和生态价值在征地补偿价格体系中均未单独列

项，征地补偿价格体系不能完全补偿征地所导致的农户权益的损失。研究农

地的社会经济功能及其价值形式，树立全面的农地功能观，对指导科学合理

的征地补偿价格体系的构建，无疑具有重要的现实意义。

本文以征地补偿理论、外部性理论和农地产权理论为基础，界定农地社

会经济功能，明确其价值具体形式，描述农地功能认识存在偏差的现状，探

索农地功能认识偏差的原因；比较分析基于现行农地功能认识的征地补偿价

格体系的主要缺陷，揭示农地功能及其价值的界定与征地补偿价格体系之间

的联系；借鉴发达国家或地区征地补偿价格体系具体作法，梳理农地价值各

个组成部分的具体测度方法，构建新的征地补偿价格体系。

本文以对农地功能的认识为研究视角，明确界定农地功能及其价值形式，

一是改变过去以农地经济功能作为判断农地功能主要依据的传统的农地价值

观；二是将农地功能及其价值形式作为征地补偿价格体系建立的基础；分析

基于农地经济功能的现行征地补偿机制主要缺陷，揭示农地功能及其价值形

式的界定与征地补偿价格体系的关系，从而指导征地补偿价格体系的构建。

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关键词：农地功能；外部性；农地产权；征地补偿价格体系

ABSTRACT

Land as basic resources for survival and development of human society

are the main carrier of all economic activities including the population,

resources, environment and economic development. Recently, natural

resources bulletin data shows that although the proportion of farmland used

for construction is different, the amount of cultivated land occupied by

urban expansion has significantly increased. In the conversion process from

the agricultural land into urban land use, we should not only focus on the

value and quality of land management, but also pay attention to the

interests of masses of landless peasants and effective compensation for

loss.

Functions and value forms of agricultural land are the building

foundation of compensation system for land acquisition. People used merely

to take note of the economic function of agricultural land and ignore the

social security, capital and ecological function. One-sided understanding

of agricultural land function is the leading cause of the current land

compensation price system limitation that only the economic value of

agricultural land is the main basis and the value of social security,

capital and ecology of the land compensation price system are not a separate

entry. The system can not completely compensate for landless farmers’ loss.

Research into socio-economic function and compensation for land to build

a scientific and rational pricing system would undoubtedly be of

significance.

In this paper, land compensation, externalities and agricultural land

property rights are the basic theory needed to be introduced. By defining

the socio-economic function and value of agricultural land, we analyze the

reality and find that the status quo that people has a biased understanding

硕士学位论文

of agricultural land functions. The next goes to the exploration of the

reasons for deviation; Comparison analysis based on the current land

requisition compensation system's main shortcomings reveals the

relationship between the farm land function definition and the land

requisition compensation price system; Combined with the compensation

system with the developed countries or regions and the specific content

of the price system, a new sketch of the price calculation system can be

constructed.

The paper takes functions of agricultural land as a research perspective

and makes a clear definition of functions and value forms of it. It is

meaningful. First is to avert biased acquisition of the agricultural land

function which is the main judgment of the main function of agricultural

land in the traditional view. Second is the establishment of the price

system, which is based on the function and value forms. Analysis is based

on the main defects of the existing agricultural land requisition

compensation mechanism. From that, we can reveal the inner relationship

between the price system construction parts. Forms of functions and value

of agricultural land are to guide the construction of land requisition

compensation price system.

Keywords: function of agricultural land; externalities; farmland property;

price compensation system for land acquisition

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第一章绪论··················································································································· 1

第一节研究的背景和选题的意义············································································ 1

第二节国内外研究现状与发展趋势········································································ 2

第三节研究的主要内容、结构和研究方法···························································· 8

第四节有待于深入研究的问题················································································ 8

第二章相关概念界定与理论介绍·············································································· 10

第一节相关概念界定······························································································ 10

第二节相关理论介绍······························································································ 11

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VII

第三章农地功能及其价值缺失现状及其原因分析················································ 15

第一节农地功能及其价值形式·············································································· 15

第二节农地价值缺失现状及其原因分析······························································ 17

第四章农地价值界定与征地补偿价格体系内在关联剖析···································· 23

第一节现行征地补偿价格体系的主要缺陷·························································· 23

第二节农地价值界定与征地补偿价格体系的关系探析······································· 28

第五章征地补偿价格体系的合理构建······································································ 31

第一节发达国家或地区征地补偿价格测算方法的经验与借鉴··························· 31

第二节征地补偿价格评估模型的构建·································································· 33

第三节征地价格评估体系的实证分析·································································· 38

参考文献······················································································································· 49

第一章绪论

第一节研究的背景和选题的意义

一、研究背景

土地是人类社会赖以生存和发展的基本资源，是一切经济活动的载体，

居于人口、资源、环境和经济发展关系的核心地位。最近几年的国土资源公

报的数据显示，虽然城市化建设占用耕地的数目比重有所不同，但城市扩展

占用耕地的比重明显加大。

与发达国家不同，我国建设用地扩张年增长率近 4%，远高于世界发达地

区平均 1.2%的城市扩张速度。

①工业化和城市化进程的加快，土地非农化和土

地生态环境的恶化正在削弱土地可持续利用的资源基础。据中国社科院农村

①刘英楠．城市化进程蚕食耕地惊人[N]．科学时报，2005-12-25(10).

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发展研究所提供的数据，从 1991～2005 年，全国占用耕地 5084 万亩用于非

农建设。中国非农建设占用耕地每年约 250-300 万亩，如果按人均 1亩地推算，

那就意味着每年大约有 250 万到 300 万农民失去土地，变成失地农民。目前

中国完全失去土地或部分失去土地的农民至少在 4000 万人以上。①

我国土地征用补偿制度从建国后沿用至今，尽管其间在征地补偿标准方

面作了一些调整，但是从根本上并没有达到补偿的目的。目前，国家征用农

民集体土地的征地总费用每亩 5万元左右，国家各级相关部门收取的税费大

约 2.5 万元，给予集体和农民的征地补偿约 2.5 万元，其中 70-80％给农民，

农民实际得到的土地补偿费每亩 1.7-2 万元左右。②2004 年，国家又进一步规

定，如果给予被征地农民的土地补偿费和安置补助费合计按 30 倍计算，仍不

足以使农民保持原有生活水平的话，当地人民政府将从国有土地有偿使用收

益中划出一定比例给予补贴。但是，许多地方执行不力。另外，征用农民土

地还导致部分失地农民成为无地可种、无业可就社会流民，一定程度上侵犯

了农民的就业权。这与我国市场经济体制的改革进程己经很不适应。

二、选题的意义

在土地经由国家征用从农地转变为城市用地的用途转换过程中，我们不

仅要对土地的实物价值和质量进行管理，更要高度关注广大失地农民的利益

补偿和保障问题。如何有效保护农民土地财产权益已经成为人们日益关注的

热点。

然而，建立在传统的以经济功能作为判定农地功能主要依据的基础上的

现行征地补偿价格体系，主要采取的是计划经济时期的产值倍数法，笼统加

总计算农户权益价值的各个组成部分。但农地价值的各个组成部分由于权益

形成的机理不同，各个价值的内在计量方法也应该不同，笼统计算必然带来

部分价值计算存在偏差。尤其是农地的生态价值，过去由于对农地功能认识

不全面和计量农地生态价值缺乏科学合理的方法，农地的生态功能价值并没

有纳入到征地补偿价格体系之中。

本文从农地功能及其价值形式为研究视角，全面剖析土地在社会经济中

所发挥的经济功能、保障功能、资本功能和生态功能，改变过去以农地经济

功能作为判断农地功能主要依据的传统的农地价值观，并以全面农地功能及

其价值形式作为征地补偿价格体系建立的基础。构建包含以农地生产权益价

值、社会保障权益价值、农地发展权益价值和农地生态价值为构成要素的征

①刘贵丰．试论中国农村集体土地征用制度改革[EB/OL].

http://www.zgjtjj.com/list.asp?ID=471,2008-06-12.

②刘贵丰．试论中国农村集体土地征用制度改革[EB/OL].

http://www.zgjtjj.com/list.asp?ID=471,2008-06-12.

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硕士学位论文IIINovember,2009摘要土地作为人类社会赖以生存和发展的基本资源，是一切经济活动的主要载体，在人口、资源、环境和经济发展关系中居于核心地位。最近几年的国土资源公报的数据显示，虽然城市化建设占用耕地的数量有所不同，但城市扩展占用耕地的比重明显加大。土地经由国家征用从农地转变为城市用地的用途转换过程中，不仅涉及到农地资源数量的变化，还关系到原土地所有者的权益问题，因而，不但土地的价值和质量的管理问题成为社会关注的焦点，广大失地农民的利益损失和损失有效补偿问题也同样引起广泛讨论。农地功能及其价值形式是征地补偿价格体系的构建基础。人们过去仅仅注意到农地的经济功能，而忽视了农地的...

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