基于库存控制的房地产开发企业土地储备决策研究

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3.0 李佳 2024-09-20 4 4 1.02MB 78 页 150积分

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浙江财经学院硕士学位论文

摘要

改革开放以来，房地产业经历了高峰与低谷，纵观整个发展过程，在市场周

期的循环中，房地产开发企业在土地储备实践中出现了过度竞价与过量储备土地

所带来的破产危机。近年来，在国家加大力度打击土地投机与土地闲置的背景下，

房地产开发企业将面临着越来越大的土地储备过量风险，同时政府也十分关注企

业的土地储备问题。房地产开发企业该如何做到既不过量储备土地，又能维持企

业可持续经营成为急待解决的实践与理论难题。因此，本研究引入库存控制理论，

借鉴城市土地储备的相关研究，从库存系统出发分析房地产开发企业土地储备决

策系统的逻辑结构，并通过库存控制模型及模拟实验为房地产开发企业土地储备

提供决策支持，主要研究内容如下：

第一，土地储备决策逻辑与系统模型。据房地产开发企业土地储备库存的特

殊性，在库存理论框架下界定了房地产开发企业土地储备的库存要素及控制指

标。库存要素包括提前期、安全库存量、最大库存量等；库存控制指标包括市场

周期、库存成本和偿债风险，从而建立了土地储备库存控制理论框架下的决策系

统模型。

第二，土地储备决策库存控制模型。首先，根据决策逻辑的系统模型进行定

量分析，定量化安全库存量、最大库存量，生成库存策略；接着，设计了相关模

拟模块，包括需求模块与盘点模块，并建立了不同风险偏好下的土地储备库存控

制模型。

第三，土地储备决策模拟实验。以万科为例进行模拟实验对模拟模型进行验

证性分析，收集相关数据，根据模拟模型逻辑思想，运用 MATLAB 和SPSS 软

件生成库存策略，应用 Crystal Ball 实现蒙特卡洛模拟库存控制过程，进行库存

成本分析，生成市场上升期与下降周期中三种决策风险偏好下的最优库存策略，

并提出万科土地储备整体战略建议。

研究表明：（1）土地库存与一般库存相比，具有其特殊性，运用库存控制理

论建立的不同市场周期和风险偏好下，控制库存成本的土地储备决策系统模型是

考虑了其特殊性模型，可以为决策者提供一个清晰的逻辑决策思路；（2）蒙特卡

洛模拟实验验证了库存控制模型的操作可行性及有效性，通过最优化库存策略以

及模拟结果分析，能辅助房地产开发企业土地储备决策，并为房地产开发企业土

地储备决策提供决策支持。

关键词：房地产开发企业；土地储备；决策；库存控制；蒙特卡洛模拟

浙江财经学院硕士学位论文

ABSTRACT

Since the reform and opening, the estate industry had gone through the peak and

valley, the excessive bidding and excessive amount of real estate developer’s land

reserving in the market cycle, which had brought the bankruptcy crisis. In recent years,

under the background of the national fighting against land speculation and land idling,

developer will be facing more and more land reserve excessive risk, and the

government also paid great attention to the problems of developer’s land reserve. It is

a theoretical and practical problem that how developer can not only reserve suitable

land but also maintain the sustainable development. Therefore, it will construct a land

reserve decision-making system based on inventory control theory and refer to the

city land reserve research in the research. It will provide decision-making advice

through the inventory control model and simulation experiment, the main research

contents are as follows：

First, the land reserve decision logic and system models. It defined in the

inventory of real estate developer land bank inventory control elements and indicators

in the Theoretical framework, and established system model of land bank decision.

Second, the land reserve simulation model. First, making quantitative analysis

according to the logic of the system model, include: quantitative safety stock, the

largest stocks, generate inventory strategy. Then design related simulation modules.

Third, the testing of simulate model. It verify the simulation model thorough

VANKE as an example, first, it give a summary of VANKE's land reserve strategy.

Then, it reached the simulation test use the software of MATLAB, SPSS and Crystal

Ball 7.0.

The results show that:（1）The land bank decision system model, which is

established in using of inventory control methods, can provide decision makers with a

clear framework for logical thinking; （2）Simulation results the operation, feasibility

and effectiveness of the simulation model. It could help the real estate developer

making land bank decisions thorough optimizing inventory results and its analysis.

Key words: Real estate developer; land bank; inventory control; computer simulation;

Monte Carlo simulation

浙江财经学院硕士学位论文

III

摘要................................................................................................................................I

目录..............................................................................................................................III

表索引..........................................................................................................................VI

图索引........................................................................................................................ VII

1 绪论............................................................................................................................1

1.1 研究背景及意义..............................................................................................1

1.1.1 研究背景................................................................................................1

1.1.2 研究意义................................................................................................5

1.2 研究内容..........................................................................................................6

1.2.1 主要研究内容........................................................................................6

1.2.2 全文架构................................................................................................6

1.3 研究方法及技术路线......................................................................................7

1.3.1 研究方法................................................................................................7

1.3.2 技术路线................................................................................................8

1.4 创新之处..........................................................................................................8

2 文献综述..................................................................................................................10

2.1 土地储备的研究现状....................................................................................10

2.1.1 宏观土地储备研究综述：土地储备制度..........................................10

2.1.2 中观土地储备研究综述：城市土地储备决策..................................11

2.2 房地产开发企业土地储备研究现状............................................................13

2.2.1 房地产开发企业土地储备作用的研究..............................................13

2.2.2 房地产开发企业土地储备决策研究..................................................14

2.3 述评................................................................................................................17

3 研究方法与理论基础..............................................................................................19

3.1 库存控制理论................................................................................................19

3.1.1 库存控制模型......................................................................................19

3.1.2 库存控制模型要素..............................................................................21

3.1.3 库存控制指标......................................................................................23

3.2 计算机系统模拟方法....................................................................................25

3.2.1 计算机模拟的概念..............................................................................25

3.2.2 计算机模拟类型..................................................................................25

3.2.3 蒙特卡洛模拟......................................................................................26

3.3 本章小结........................................................................................................27

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4 基于库存控制的房地产开发企业土地储备决策系统..........................................29

4.1 房地产开发企业土地储备库存决策分析.....................................................29

4.1.1 土地库存与一般库存的区别..............................................................29

4.1.2 房地产开发企业土地储备决策内容..................................................30

4.2 房地产开发企业土地库存系统要素............................................................32

4.2.1 土地储备提前期..................................................................................32

4.2.2 安全库存、最大库存及库存策略选取..............................................33

4.3 房地产开发企业土地库存控制指标............................................................33

4.3.1 房地产开发企业土地储备的市场周期..............................................34

4.3.2 土地储备库存成本控制......................................................................35

4.3.3 房地产开发企业土地储备资金风险控制..........................................35

4.4 基于库存控制的房地产开发企业土地储备决策系统................................38

4.4.1 房地产开发企业土地储备库存系统..................................................38

4.4.2 房地产开发企业土地储备决策系统..................................................40

4.5 本章小结........................................................................................................41

5 房地产开发企业土地储备库存控制模拟模型建立..............................................42

5.1 基于神经网络预测的土地储备库存策略确定............................................42

5.1.1 最大库存量的确定..............................................................................42

5.1.2 安全库存的确定..................................................................................45

5.2 房地产开发企业土地储备库存成本确定....................................................46

5.2.1 土地持有成本定量分析......................................................................46

5.2.2 基于VaR的土地购置风险成本定量分析 ..........................................46

5.3 房地产开发企业土地储备库存控制模拟模型............................................47

5.3.1 需求子模块..........................................................................................48

5.3.2 盘点子模块..........................................................................................48

5.3.3 模拟模型总体设计..............................................................................49

5.3.4 模拟模型的实现..................................................................................49

5.4 本章小结........................................................................................................51

6 模拟实验..................................................................................................................52

6.1 模拟实施的背景............................................................................................52

6.1.1 企业概况..............................................................................................52

6.1.2 企业土地储备战略分析......................................................................52

6.2 数据收集及模拟............................................................................................55

6.2.1 库存策略生成......................................................................................55

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6.2.2 随机变量分布确定..............................................................................58

6.2.3 模型建立..............................................................................................59

6.3 模拟结果分析................................................................................................60

6.3.1 市场下降期的模拟结果分析..............................................................60

6.3.2 市场上升期的模拟结果分析..............................................................61

6.3.3 上升周期与下降周期库存策略的对比分析......................................63

6.4 本章小结........................................................................................................64

7 结论与展望..............................................................................................................65

7.1 研究的主要结论............................................................................................65

7.2 进一步研究方向............................................................................................66

参考文献......................................................................................................................67

附录..............................................................................................................................72

附录 1 原始数据表..............................................................................................72

附录 2 需求与地价的分布模拟图......................................................................75

附录 3 模型情况报告表......................................................................................76

附录 4 优化前房地产下降期各决策模拟结果..................................................77

附录 5 优化前房地产市场上升期模拟结果......................................................78

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浙江财经学院硕士学位论文I摘要改革开放以来，房地产业经历了高峰与低谷，纵观整个发展过程，在市场周期的循环中，房地产开发企业在土地储备实践中出现了过度竞价与过量储备土地所带来的破产危机。近年来，在国家加大力度打击土地投机与土地闲置的背景下，房地产开发企业将面临着越来越大的土地储备过量风险，同时政府也十分关注企业的土地储备问题。房地产开发企业该如何做到既不过量储备土地，又能维持企业可持续经营成为急待解决的实践与理论难题。因此，本研究引入库存控制理论，借鉴城市土地储备的相关研究，从库存系统出发分析房地产开发企业土地储备决策系统的逻辑结构，并通过库存控制模型及模拟实验为房地产开发企业土地储备提供决策支...

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