农村土地证券化运行模式与实施机制的研究

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3.0 李佳 2024-09-20 4 4 440.06KB 60 页 150积分

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浙江财经学院硕士学位论文

摘要

我国仍是一个农业大国，“三农”问题成为新时期社会关注的焦点话题。我国

农业经济发展面临的三个主要问题是资金注入不足、土地流转困难重重、劳动力

转移缓慢。为了促进土地流转，实现土地规模经营，《农村土地承包法》已明文规

定：家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者

其他方式流转。实际情况是我国农村土地流转总体规模仍然偏小，而以上几种流

转方式的弊端又逐渐显现。要想在现行的体制下解决“三农”问题是相当困难的，

唯一的出路在于体制上的创新改革。地方政府和群众开展了有效地探索，先后在

陕西省、广东省、浙江省出现了土地银行、土地股份合作社和“股票田” 的土地

流转模式，这些实践为新的创新奠定了坚实前期基础。结合本国实际和借鉴外国

先进经验，我们看到，推行农村土地证券化不失为推进农村土地使用权制度改革

的一条有效途径。

在农村现行土地制度安排和相应土地法律法规框架下，本文所指的农村土地

证券化实际上应该是农户所承包土地的证券化。具体的说，就是将承包土地的权

利所带来的收益利用一定技术手段转变成在资本市场上能够顺利流通的金融产品

的一个过程。这种金融产品能提供与土地同样的经济利益，农村土地证券化在本

质上说就是为农业生产融资。

农村融资问题已经成为“三农”问题中最凸显的一方面。相当数量的农户存

在融资需求，然而一个不争的事实农户存在融资上的困境。在农村市场上存在着

一个多年未愈的顽疾，被一些学者称为“中国农村金融之谜” 。西部一些地区的

实践证明，允许农户以土地承包经营权为抵押，构建适合中国国情的农村土地金

融制度，不仅可以解决当前农户贷款缺乏抵押物的问题，保障农村贷款机构的资

金安全性，而且还能够提升农村金融机构向农户发放贷款的主动性。农村土地证

券化是农村土地金融业务走向成熟和高级阶段的产物。

推行农村土地证券化具有现实可行性和经济可行性。农村土地证券化经济可

行性分析主要考察，在理论上，农村土地资产支持债券能不能在资本市场上顺利

发行销售出去。研究任何一种债券在资本市场上能否顺利销售重点是看发行债券

的利息率与同期银行利息率的高低比较。一种债券市场利率较高并且风险又相对

偏低，这种债券就会顺利出售。同样的道理，如果我们设计的农村土地资产债券

能够符合这个条件，表示其能顺利闯关发行，相应就具有经济上的可行性。反之，

发行这种证券就是不可行的。研究的结论是，农村土地资产债券由于政府的出面

担保具有较低风险，更吸引投资者是其具有相当高的收益率，这些恰恰证明发行

该种证券会获得投资者的青睐，赢得广大市场。

浙江财经学院硕士学位论文

土地证券化在西方发达国家已经走过了两百多年的发展历史。1770 年，世界

上第一家土地抵押信用合作社在德国出现。十八世纪七十年代，当时普鲁士王国

统治下的西里西亚省组织设立土地银行，这在当地被称为土地抵押信用合作社。

信用合作社以参加者所抵押的土地为保证向社会发行土地债券为农业筹集资金。

后来经过推广实行，组织机构和体制逐渐得到完善，发展成为农民自行联合举办

土地信用合作社的学习典范。在这之后，土地证券化作为一项重要的土地金融业

务，在世界许多国家和地区得到推行。美国通过发行土地证券，解决了本国农业

发展需求的大量资金问题。早在 1960 年美国就开始实行不动产证券化，后来发展

成为不动产证券化最发达的国家，并且如今一直站在不动产证券化的前沿位置。

日本推行了土地信托制度，其基本做法是土地所有者将手中的土地托付给信托银

行，土地在受托人经营管理下获得收益后按照双方约定向土地所有者分发红利。

这种做法吸引土地所有者的地方在于，它不会剥夺土地所有者的所有权，且不必

再苦于缺乏开发资金，就能够在这种土地信托制度中得到报酬。类似的做法也出

现在我国浙江省绍兴地区。绍兴县在国内首创推行土地信托制度，开拓设立了县、

乡、镇三级土地信托服务体系。我国台湾地区在 1952 年实行了土地改革。在土改

过程中当地政府就通过发行土地债券的方式购买地主的土地。具体的实施过程中，

其做法又与欧美地区的不同，其采用了先规范后实践的步骤。政府有关部门主持

下逐渐推行不动产证券化。这些国家和地区土地证券化的运作模式无疑可供我们

参考和借鉴。

农村土地证券化牵涉到方方面面，是一项相当复杂的系统工程。在推行中，

有些制度需求甚至触碰到了农村体制改革中的深层次性问题。当前制度和体制下，

实行农村土地证券化困难可想而知，必须冲破重重枷锁，诸如存在土地产权模糊、

法律法规不健全、中介建设滞后、社会保障不完善、人力资本困乏等问题。面对

实践中的如此多障碍，本文试图提出一些政策上的解决措施。

关键词：资产证券化；农村土地；土地证券化；土地承包经营权

浙江财经学院硕士学位论文

III

ABSTRACT

China is a large agricultural country and the whole society concern the issues of

agriculture，farmer and rural area. Currently, lack of agricultural capital inflow, land

transfer difficulties, slow labor force has become Chinese agricultural economic

development of the three main obstacles. The overall size of China's rural land transfer

is still too small. The form of several existing flow gradually reveals the shortcomings

of their. Theory and Practice has proven that it has become very difficult to solve the

“agriculture，countryside and farmers ” problem completely in the existing system，

institutional innovations have become the only way out. Promoting rural land use right

system reform is the best way to the implementation of the Rural Land

Securitization.According to the national reality and the advanced experience of foreign

countries, it is an effective way that the implementation of the Rural Land

Securitization.

In China’s rural land system and the corresponding legal and regulatory framework,

China’s rural land securitization means securitization of the land contracted by farmers,

that is, Rural land contract right or the income generated from the contract land should

be transformed into financial products which can flow in the capital market.

Rural finance has become one of the most pressing aspects in the issues of

agriculture，farmer and rural area. Although most farmers have financing needs，it is

an indisputable fact that they have difficulties in financing. Practice has proved that

construction of the right to land contractual management of rural land as collateral for

financial system，not only can effectively solve the lack of loan collateral constraints，

protect the financial security of lending institutions，

but also enhance the enthusiasm of

business loans to farmers. The Rural Land Securitization is the advanced form and

direction of development of financial services of rural land.

There is practical and economic feasibility in implementing the Rural Land

Securitization. Economic feasibility analysis is mainly to investigate whether the

asset-backed bonds of rural land can be sold smoothly. According to the comparative

study, we have reason to believe that asset-backed securities of rural land have

relatively high yield, low risk, the market will be quite broad.

Land Securitization in Western countries has been developing for 200 years. In

1770，Germany established the first land mortgage credit unions. Land as collateral

ensures the issue of land bonds. Since then ，Land Securitization arose in many

浙江财经学院硕士学位论文

countries and become an important financial business of land. It is no doubt that the

mode of operation of land securitization is worth learning in these countries and

regions.

Because Rural Land Securitization is a system engineering，it necessarily involves

many issues. In China’s current laws and regulations，there are all sorts of restrictions

and obstacles hampering the development of Rural Land Securitization. In this paper，

we propose the corresponding policy solutions.

Keywords：

Securitization of the assets；

Rural Land；

Land Securitization；

Rural land

contracting and management rights

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摘要：

浙江财经学院硕士学位论文I摘要我国仍是一个农业大国，“三农”问题成为新时期社会关注的焦点话题。我国农业经济发展面临的三个主要问题是资金注入不足、土地流转困难重重、劳动力转移缓慢。为了促进土地流转，实现土地规模经营，《农村土地承包法》已明文规定：家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。实际情况是我国农村土地流转总体规模仍然偏小，而以上几种流转方式的弊端又逐渐显现。要想在现行的体制下解决“三农”问题是相当困难的，唯一的出路在于体制上的创新改革。地方政府和群众开展了有效地探索，先后在陕西省、广东省、浙江省出现了土地银行、土地股份合作社和“股票田”的土地流转模式...

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