USST_Arts_114400072集团物业租赁管理模式研究----以土控集团公司为例

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3.0 赵德峰 2024-11-11 6 4 446.56KB 31 页 15积分

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摘要

上海浦东土地控股(集团)有限公司成立于浦东新区开发开放之初，由上海市

浦东新区国有资产监督管理委员会出资的直属浦东新区的国有全资企业，有 35 家

下属公司。如何保障未来租赁项目的顺利开展及利益最大化？本论文研究是以集

团公司的三年发展规划为基础，论文以政策驱动向市场驱动创新运作机制的转型

新使命为背景，聚焦未来租赁项目的经营，找准适合集团未来租赁项目的经营模

式，以适应集团主业的飞速拓展，实现资产收益的最大化。

本文研究按照产品市场特征对集团未来物业租赁项目进行界定，采用对比分

析法对集团管理下租赁物业经营模式的现状和定价机制进行系统的分析和研究；

采用量化测算方法对集团物业租赁管理模式的税务筹划分析和研究；研究自行组

建物业公司管理租赁物业的可行性，寻找集团业务拓展的机会，并分析物业公司

与经营团队的关系，寻找物业租赁管理与经营有效结合，分清工作界面、提高工

作效率；研究切实可行的避税方法，在税务筹划和量化测算的基础上，制定出合

理的避税方案以及可操作性的实施步骤，逐步实现集团物业租赁项目的合理避税。

作者从长期工作环境中，结合实际工作以集团物业租赁管理来撰写论文，以

提高集团资产的产出率，提升主业竞争力为目标，形成符合集团战略、具有鲜明

特色、科学系统的项目经营模式，为集团物业的管理提供决策导向。对于集团物

业租赁的管理模式提出集团自行组建商业经营管理公司对商业项目的运营管理最

为有利，前期可以选择专业公司作为顾问，弥补自身在经营方面的经验不足；从

有利于实现集团租赁项目的税务筹划，有利于租赁项目专业化经营管理，有利于

转移租赁项目的经营法律纠纷主体，有利于集团利润最大化的角度，集团需要成

立一家具有物业管理资质的经营与物业管理合二为一子公司。

关键词：物业租赁，经营模式，管理模式，经营团队，税务筹划

ABSTRACT

Shanghai Pudong Properties (Group) Co., Ltd. was established in the beginning of

the development and opening of Pudong New Area, funded by State-owned Assets

Supervision and Administration Commission of Shanghai Pudong New Area People’s

Government. The company is the wholly state owned enterprises, has 35 subsidiary

companies. How to guarantee the smooth development and maximize the benefits of

future lease projects? Be based on three-year development plan of Shanghai Pudong

Properties (Group) Co., Ltd., this article focuses on the future leasing project

management according to the "policy driven to market driven innovation operation

mechanism" the transformation of the new mission as the background. We can seek out

the accurate business model for adapting to the rapid expansion of business and

realizing the maximization of assets income.

This paper defines the group's future property leasing project according to the

product market characteristics, analyzing and researching status and the pricing

mechanism of the group’s rental property management model by using quantitative

analysis method, and by using quantitative analysis to measure the Group's property

rental management model analysis and tax planning methods. By studying the

feasibility of the own property management company, we are looking for opportunities

to expand our business, analyze the relationship between the company and the

management team, and find the best management model to improve work efficiency. By

the tax planning and quantitative calculation, we research the reasonable methods,

schemes and implementation steps of tax avoidance for SPPCL. Finally, the goal of tax

avoidance will be gradually achieved for the Group’s leasing projects.

Under the long term work environment, author combines with the practical work to

write the Group’s property leasing papers. The providing decision-making guidance of

the group property management including the group's assets yields rate and enhancing

the competitiveness of the main business goal with the Group’s strategy, distinct

characteristics and scientific system. Operation and management of commercial projects

by using self-organized business management company is the most advantageous. We

can choose to start a professional company as a consultant, to make up for their lack of

experience in business. The group requires to set up a property management

qualification, and combined operations and property management subsidiary. It can

realize the Group leases project tax planning and leasing project professional

management, but also can transfer leasing project caused business disputes, finally

realize the maximization of profits.

Key Word: Business model, management model, management team,

tax planning

摘要

ABSTRACT

第一章绪论．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1

1.1 研究背景和意义．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1

1.2 集团物业租赁研究的主要内容和方法．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．1

1.3 基本概念界定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2

第二章集团物业租赁模式的现状分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3

2.1 集团物业租赁不同类型特点分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3

2.2 集团物业租赁运作和经营模式分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5

2.2.1 市场化运作模式项目．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．5

2.2.2 政策导向性运作模式项目．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．7

2.2.3 市场化项目经营模式．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8

2.2.4 政策性项目经营模式．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．8

第三章集团物业租赁管理方式的策略设计．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11

3.1 集团物业租赁管理途径分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11

3.1.1 高端租赁别墅管理特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11

3.1.2 中高端人才公寓管理特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．11

3.1.3 写字楼管理特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．12

3.1.4 纯商业和商业综合体管理特点．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．13

3.2 拓展集团物业租赁管理方式的服务．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14

3.2.1 高端租赁别墅服务的拓展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14

3.2.2 人才公寓服务的拓展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．14

3.2.3 写字楼服务的拓展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．15

3.2.4 纯商业和商业综合体服务的拓展．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．15

3.3 物业公司与经营团队的关联关系．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．16

3.3.1 工作界面职责划分．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．16

3.3.2 物业公司与经营团队的有效工作衔接．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．16

第四章不同物业租赁方式下的税务筹划分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．18

4.1 物业租赁的税务筹划．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．18

4.1.1 对营业税的税务筹划影响分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．18

4.1.2 对房产税的税务筹划影响分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．18

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摘要上海浦东土地控股(集团)有限公司成立于浦东新区开发开放之初，由上海市浦东新区国有资产监督管理委员会出资的直属浦东新区的国有全资企业，有35家下属公司。如何保障未来租赁项目的顺利开展及利益最大化？本论文研究是以集团公司的三年发展规划为基础，论文以政策驱动向市场驱动创新运作机制的转型新使命为背景，聚焦未来租赁项目的经营，找准适合集团未来租赁项目的经营模式，以适应集团主业的飞速拓展，实现资产收益的最大化。本文研究按照产品市场特征对集团未来物业租赁项目进行界定，采用对比分析法对集团管理下租赁物业经营模式的现状和定价机制进行系统的分析和研究；采用量化测算方法对集团物业租赁管理模式的税务筹划分析和研究...

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