基于模糊层次理论的房地产开发投资风险研究——以连云港市新浦区房地产市场为例

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3.0 牛悦 2024-11-11 4 4 1.07MB 64 页 15积分

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摘要

随着社会经济的不断发展，房地产业已成为国民经济的支柱型产业，在我国

经济中占有举足轻重的地位。我国经济规模的不断扩大，使得房地产市场体制日

趋规范。由于房地产投资风险的客观存在性及其对房地产开发活动的重要影响力，

使房地产投资风险成为国内外学者研究的焦点。因为房地产业受到各种来自内部

环境与外部环境的影响，面临较多的不确定因素，是一个高投入、高回报、高风

险的行业，所以房地产投资风险分析与风险因素的选择就显得尤为重要。因此，

在房地产投资过程中，必须注重风险的度量和科学的决策，科学地预测和评价房

地产开发中的风险因素有利于投资者做出正确的投资决策。本文通过模糊层次分

析法建立评价模型，对连云港市新浦区 M投资项目的投资风险进行分析。

本文共分五个部分。第一部分是绪论，包括文章背景、国内外相关研究成果、

研究目的和意义、研究方法和创新等等。第二部分是房地产投资风险的相关理论，

包括房地产投资相关理论、房地产投资风险的分类及识别等。第三部分是常用房

地产投资风险评价方法简介和本文使用的理论模型——模糊层次分析理论的详细

介绍。第四部分是实证分析。实证部分首先描述了近年来连云港市新浦区房地产

投资情况，对房地产投资风险因素进行分析。然后针对房地产投资项目 M的特点，

综合采用模糊数学原理及层次分析法，建立房地产投资风险评价模型。模糊层次

分析法将房地产投资作为一个系统来研究其整体风险程度，针对房地产原始信息

的不确定性，将其转换为模糊变量，利用层次分析评价模型进行评价，得出的定

量结果，保证评价结果能够科学可靠。第五部分是政策建议，包括常用的房地产

投资风险处理方法以及各类房地产投资风险的相应解决措施。

关键词：房地产投资风险 FAHP

ABSTRACT

With the continuous development of the social economy, the real estate industry

has become a pillar industry of the national economy, and occupies a pivotal position in

Chinese economy. As the constant expansion of our economy, the real estate market

system has become increasingly standardized. Because of the objective existence of the

real estate investment risk and its influence on the real estate development activities, the

real estate industry has become the international hot topic. Since it can be affected by a

variety of internal environment and the external environment, it’s facing more

uncertainty. Therefore, the real estate investment process, risk measurement and

scientific decision-making must focus on effectively predict risk factors and evaluation

of real estate development to help investors make the right investment decisions, and

the choice of real estate investment risk analysis and risk factors is particularly

important. In this paper, I used the Fuzzy Analytic Hierarchy Process to establish the

evaluation model and conduct investment risk analysis of Xinpu the M investment

projects.

This paper is divided into five parts. The first part is an introduction, the

background including articles, relevant research results domestic and abroad, purpose

and significance of research methods and innovation and so on. The second part of the

theory included the theory of the real estate investment, real estate investment risk

classification and identification of the real estate investment risk. The third part is

commonly used in real estate investment risk evaluation method Introduction and article

uses theoretical models - Fuzzy Analytic Hierarchy detailed description of the theory.

The fourth part of is empirical analysis, which described recent years Xinpu real estate

investment analysis, real estate investment risk factors. Then for M characteristics of

real estate investment projects, I used a combination of the principle of fuzzy

mathematics and analytic hierarchy process to establish a real estate investment

decision-making model. The fifth part is the policy recommendations, which included

the treatment of real estate investment risk, and the corresponding solutions of all types

of real estate investment risk measures.

Key Word：Real estate, investment risk, FAHP

中文摘要

ABSTRACT

第一章绪论 .................................................................................................................... 1

1.1 论文的背景、目的和意义 ............................................................................... 1

1.1.1 研究背景 .............................................................................................. 1

1.1.2 研究目的 .............................................................................................. 3

1.1.3 研究意义 .............................................................................................. 3

1.2 文献综述 ........................................................................................................... 4

1.2.1 国外研究情况 ...................................................................................... 4

1.2.2 国内研究情况 ...................................................................................... 8

1.3 论文结构安排、研究方法和创新之处 ......................................................... 12

1.3.1 本文的结构安排 ................................................................................ 12

1.3.2 本文的研究方法 ................................................................................ 13

1.3.3 本文的创新之处 ................................................................................ 13

第二章房地产投资风险相关理论 .............................................................................. 14

2.1 房地产投资概述 ............................................................................................. 14

2.1.1 房地产投资的概念 ............................................................................ 14

2.1.2 房地产投资的分类 ............................................................................ 14

2.1.3 房地产投资的特征 ............................................................................ 16

2.1.4 房地产投资的研究意义 .................................................................... 18

2.2 房地产投资风险 ............................................................................................. 18

2.2.1 房地产投资风险的概念 .................................................................... 18

2.2.2 房地产投资风险的特征 .................................................................... 19

2.2.3 房地产投资风险因素类别细分 ........................................................ 20

2.3 房地产投资风险的识别 ................................................................................. 26

2.3.1 风险识别的概念及原则 .................................................................... 26

2.3.2 常用的风险识别方法 ........................................................................ 26

第三章房地产投资层次结构风险评价模型 .............................................................. 29

3.1 房地产投资风险评价方法 ............................................................................. 29

3.1.1 专家判断法 ........................................................................................ 29

3.1.2 敏感分析法 ........................................................................................ 30

3.1.3 蒙特卡洛模拟法 ................................................................................ 30

3.1.4 概率分析法 ........................................................................................ 31

3.1.5 盈亏平衡分析法 ................................................................................ 31

3.1.6 模糊层次分析法 ................................................................................ 31

3.2 层次分析法 ..................................................................................................... 32

3.2.1 层次分析法理论概述 ........................................................................ 32

3.2.2 层次分析法具体步骤 ...................................................................... 32

3.3 模糊综合评价法 ............................................................................................. 38

3.3.1 模糊综合评价法理论概述 .............................................................. 38

3.3.2 模糊综合评价法的步骤 .................................................................... 38

3.4 选择模糊层次分析理论的原因 ..................................................................... 40

第四章实证研究——连云港市新浦区房地产市场投资风险分析 .......................... 42

4.1 连云港市新浦区房地产市场总体情况 .......................................................... 42

4.2 连云港市新浦区 M房地产投资项目风险分析 ............................................ 44

4.2.1 M 房地产投资项目基本情况简介 .................................................... 44

4.2.2 建立风险评价指标体系 .................................................................... 44

4.2.3 构建递阶层次结构模型 .................................................................... 45

4.2.4 构建层次分析判断矩阵 .................................................................... 47

4.2.5 建立评语集对房地产投资风险进行评价 ........................................ 49

第五章房地产投资风险应对措施 .............................................................................. 52

5.1 房地产投资风险防范与处理的方法 ............................................................. 52

5.1.1 风险降低 ............................................................................................ 52

5.1.2 风险预防 ............................................................................................ 52

5.1.3 风险转移 ............................................................................................ 52

5.1.4 风险回避 ............................................................................................ 53

5.1.5 风险自留 ............................................................................................ 53

5.2 房地产投资风险应对措施 ............................................................................. 54

5.2.1 经济风险的应对 ................................................................................ 54

5.2.2 管理风险的应对 ................................................................................ 54

5.2.3 政策及环境风险的应对 .................................................................... 55

5.2.4 房地产投资风险综合应对策略 ........................................................ 55

第六章结论与展望 ...................................................................................................... 57

参考文献 ........................................................................................................................ 58

在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ............................................ 61

致谢 ............................................................................................................................ 62

第一章绪论

1.1 论文的背景、目的和意义

1.1.1 研究背景

房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产建设、开发、经营管理

以及服务的一种综合型产业，属于第三产业范围，其具有先导性、基础性、带动

性、风险性等特点。近年来，随着我国经济水平的快速发展，房地产业亦是突飞

猛进，对拉动内需和促进经济增长起到了关键作用，在各类产业对我国 GDP 贡献

中占有较高比重，已成为推动我国国民经济发展的支柱型产业。

上世纪 80 年代，我国房地产业开始起步。20 世纪 90 年代，随着我国宏观经

济的发展和居民收入水平的上升，房地产业飞速发展，逐步成为促进国民经济发

展的支柱型产业之一。进入 21 世纪，我国房地产投资规模不断攀升。根据国家统

计局数据显示，2008 年我国房地产开发投资完成额为 31203.2 亿元，同比增长

23.4%，占全社会固定资产投资总额的 18.05%；2009 年完成房地产开发投资

36241.80 亿元，同比增长 16.1%，占全国固定资产投资总额的 16.14%；2010 年房

地产开发投资完成额为 48267.01 亿元，同比增长 33.2%，占全国固定资产投总额

的17.35%；2011 年全国完成房地产开发投资 61740 亿元，同比增长 27.9%，占全

国固定资产投资总额的 19.85%。2012 年1—8月，房地产开发投资完成额为 43688

亿元，同比增长 15.6%。由此可见，我国房地产业高速增长，但高速增长的背后往

往伴随着一系列问题，这些问题与房地产投资风险密不可分。目前我国房地产市

场存在的问题主要体现在以下几个方面：

第一、房价飞涨，房价收入比过高，地区间房价存在较大差距。房价收入比

即购房总价与家庭年收入之比，按国际经验，房价收入比的合理区间为 3—6倍，

6倍以上的区域为泡沫区。2008—2012 年，北京、天津、上海、浙江等地区大中

城市房价收入比基本维持在 10 以上，远高于我国房价收入比 6—7倍的合理区间。

高房价带来的消极影响很多，最典型的就是极大抑制了居民消费。住房消费与其

它消费之间必然形成一种此消彼长的关系，房价增长过快，住房消费必然大量增

加，其它消费也随之相应减少，这显然不利于我国“扩大内需、刺激消费”的中

央政策。同时，房价过高增加了城市居民的生活压力，加大城市居民的经济负担，

造成一些社会不稳定因素的出现。尤其是目前城市外来人口急剧增加，不妥善解

决他们的住房问题，必然会造成社会不稳定因素的出现，不利于我国社会主义和

基于模糊层次理论的房地产开发投资风险研究——以连云港市新浦区房地产市场为例

谐社会的构建。

根据“宜居城市研究室”出炉的《2012 年7月全国城市房价排行榜》，上海

以24070 元/平方米居于首位，北京、温州紧随其后，而中西部地区城市房价基本

维持在 5000 左右。

当前我国房价增长过快必然导致价格形成机制扭曲，使房地产投资市场风险

逐步扩大，严重影响了产业结构的协调发展。

第二、住房空置率居高不下，房地产业存在潜在风险。住房空置率，即某一

时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际惯例，住房空置率在 5%—10%

之间较为合理，房屋供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10%—20%

之间为空置危险区，要采取一定措施，保证房地产市场的正常发展和国民经济的

正常运行；空置率在 20%以上为住房严重积压区。根据北京市房屋标准地址数据

库表明，2012 年6月该数据库共采集录入的房间量为 1320.5 万条，其中 381.2 万

套空置，以此计算，北京住房空置率高达 28.9%；数据表明，2012 年4月天津市

高档楼盘空置率超过 30%；广州存量住房空置率达到 20.24%。住房空置率高并不

表示供大于求，而是房地产泡沫的一种表现。住房空置率高一方面是由于大部分

购房者无法承担高额房价，另一方面是由于投机炒房现象日趋严重。住房空置率

高导致资源分配不合理，房价扭曲，浪费社会大量财富，严重影响国民经济健康

发展。

第三，投机现象严重。房地产投机现象是指利用房地产价格在短期内的高涨

来买卖房屋赚取利润的行为。目前我国房地产开发商一般通过炒房炒地、哄抬地

价、隐瞒房源等行为进行房地产投机，赚取投机收益。投机行为的增多会进一步

推动房价上涨，提高需求者的购房难度，使房地产市场发生扭曲混乱。

自2008 年金融危机过后，我国房地产价格不断攀升，房价的飞速上涨使得政

府不得不出台一系列新政策调整房地产市场。由于 2009 年我国房地产业的高速增

长造成房地产市场出现混乱，2009 年12 月，中央经济会议召开，确定明年经济方

向，近年来第一次不再把房地产业作为支柱型产业来描述。为通过调整供需结构

来稳定经济增长，使房地产市场健康、有序发展，2010 年1月7日国务院办公厅

下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即“国十一条”。通知内容

有：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制

投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居

工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。2010 年4月，国务院出台了《国务

院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”。通知要求

严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及

第一章绪论

以上住房贷款，对不能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地

居民暂停发放购买住房贷款。相关部门尽快制定出台二套房标准。通知还要求，

发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研

究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。通知还要求加快

发展公租房建设，地方各级政府要加大对公租房的投入，中央应以适当方式给予

资金支持。国有房地产企业应积极参与保障房建设和棚户区改造。此次规定针对

打击炒房和投机性购房，具有很强的可操作性，对抑制房价作用显著。2011 年“新

国八条”的出台，确定了 2011 年房地产市场的调控基调，同时拉开了全国范围内

控制房地产行业的序幕。“新国八条” 首次释放通过调控平抑的信号，即“将房

价控制在合理水平”，并且要求地方政府上报年度价格控制目标，同时再次强调

加强保障性住宅建设，并确定“十二五”期间的建设目标，要求地方政府逐级分

解。“新国八条” 对房价控制、保障房建设均有明确的目标和时间限制，并要求

对公众公开，使“问责制”的落实有据可依并可由公众监督，还将限购、限贷等

调控政策的涉及范围进一步扩大，进行全国性的房地产调控。

1.1.2 研究目的

通过近几年房地产业投资规模可以看出，房地产业存在着价格增长过快、投

资增幅过大、空置率大幅上升等现象，使房地产市场上出现不同程度的过度投资

问题和资源浪费，房地产开发投资存在各种潜在的、难以识别的风险，有些城市

地区房地产业甚至形成泡沫现象。因此，房地产开发投资风险因素的识别、分析、

评价、预测和防范对房地产开发商来说是极为重要的，开发商要及时关注房地产

宏观调控政策的变化、最大程度上把握所投资地区房地产市场的变化趋势、了解

当地消费者购房偏好等方面，这在一定程度上有利于防止投资市场上出现泡沫现

象，使国民经济得到稳定健康的发展。

本文主要描述了房地产投资风险分析与评价的具体方法，并对房地产市场上

主要投资风险做出有效判断；构建房地产投资风险评价指标体系，确定指标权重，

并把层次分析法与模糊综合评价法结合起来，建立房地产投资风险评价体系；通

过对连云港市房地产市场 M投资项目的实证研究，对影响项目的风险因素进行评

价与分析，使房地产开发商做出科学合理的决策；根据风险识别与评价结果，采

取适当的风险控制与有效的解决措施，从而最大限度的减轻和预防房地产开发投

资过程中的风险。

1.1.3 研究意义

我国现阶段正处于国民经济快速发展和城市化建设的重要时期，房地产业无

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摘要：

摘要随着社会经济的不断发展，房地产业已成为国民经济的支柱型产业，在我国经济中占有举足轻重的地位。我国经济规模的不断扩大，使得房地产市场体制日趋规范。由于房地产投资风险的客观存在性及其对房地产开发活动的重要影响力，使房地产投资风险成为国内外学者研究的焦点。因为房地产业受到各种来自内部环境与外部环境的影响，面临较多的不确定因素，是一个高投入、高回报、高风险的行业，所以房地产投资风险分析与风险因素的选择就显得尤为重要。因此，在房地产投资过程中，必须注重风险的度量和科学的决策，科学地预测和评价房地产开发中的风险因素有利于投资者做出正确的投资决策。本文通过模糊层次分析法建立评价模型，对连云港市新浦区M投...

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