商业银行房地产开发信用贷款风险统计研究
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中文摘要
ABSTRACT
第一章 引言.........................................................1
1.1 选题背景和意义...............................................1
1.2 国内外研究现状...............................................3
1.2.1 国外研究状况...........................................3
1.2.2 国内研究状况...........................................5
1.3 研究方法及创新点.............................................7
1.4 本章小结.....................................................8
第二章 房地产开发信贷及其风险形成机制...............................9
2.1 房地产信贷的含义及主要分类...................................9
2.1.1 房地产开发贷款.........................................9
2.1.2 房地产经营贷款........................................10
2.2 我国房地产开发信贷风险特殊形成机制..........................10
2.2.1 金融支持过度..........................................11
2.2.2 圈地行为..............................................12
2.2.3 对商业银行过度依赖....................................13
2.3 商业银行房地产开发信贷风险的特征............................15
2.3.1 房地产开发信贷风险与一般信贷风险的共性特征............15
2.3.2 房地产开发信贷风险的个性特征..........................16
2.4 房地产开发信贷风险的原因....................................16
2.4.1 政策原因..............................................17
2.4.2 流动性原因............................................17
2.4.3 道德原因..............................................18
2.4.4 其他原因..............................................18
2.5 本章小结....................................................18
第三章 房地产开发信贷现状..........................................19
3.1 房地产市场政策现状..........................................19
3.2 我国房地产市场发展现状......................................20
3.2.1 国内外环境分析........................................20
3.2.2 我国房地产市场的供需现状..............................21
3.2.3 我国房地产开发融资现状................................23
3.3 我国房地产信贷市场隐患......................................29
3.3.1 开发商财务压力大......................................29
3.3.2 土地市场遭受流拍现象..................................30
3.3.3 保障性住房增长引起退房风波............................31
3.4 我国商业银行对房地产开发信贷风险控制现状....................31
3.5 我国的房地产市场展望........................................33
3.6 本章小结....................................................34
第四章 商业银行房地产开发信贷风险的统计分析........................35
4.1 影响房地产商还款的因素分析..................................35
4.1.1 经营因素分析..........................................35
4.1.2 非经营因素分析........................................36
4.2 房地产开发信贷风险衡量指标的筛选............................37
4.2.1 偿债能力指标..........................................37
4.2.2 经营效率指标..........................................39
4.2.3 盈利能力指标..........................................40
4.2.4 成长能力指标..........................................41
4.2.5 现金流量指标..........................................41
4.2.6 综合评分法............................................42
4.2.7 政策因素指标..........................................42
4.2.8 流动性因素指标........................................43
4.2.9 道德因素指标..........................................44
4.3 模型的建立..................................................44
4.3.1 因变量的选择..........................................45
4.3.2 缺失数据的处理........................................46
4.3.3 数据的标准化..........................................46
4.3.3 数据集的噪声处理......................................47
4.3.4 Logistic 回归模型.....................................50
4.4 模型分析....................................................52
4.4.1 风险系数的确立........................................52
4.4.2 模型的检验............................................54
4.5 本章小结....................................................54
第五章 对我国房地产开发信贷风险的防范建议..........................55
5.1 我国房地产开发信贷的历史....................................55
5.2 次贷危机的教训..............................................57
5.2.1 严格贷款发放条件......................................57
5.2.2 加强房地产信贷市场的监管..............................58
5.3 促进我国房地产稳定健康发展的政策建议........................59
5.3.1 调整土地批租节奏......................................59
5.3.2 激活购房需求..........................................60
5.3.3 增加廉租房供给........................................61
5.4 商业银行风险控制建议........................................62
5.4.1 强化主观能动性........................................62
5.4.2 风险管理创新..........................................63
5.5 本章小结....................................................64
附录................................................................65
参考文献............................................................67
第一章 引言
第一章 引言
1.1 选题背景和意义
近年来，由于我国房地产价格不断上涨，我国的房地产投资市场也得到了进
一步的繁荣，社会各界对与房地产有关的很多经济、金融问题，也越来越关注。
2006 年年末，由于美国爆发了严重的次级债危机，全球的金融市场都遭受到震荡 ，
房地产投资市场更加成为人们视线的焦点。
众所周知，美国的次级债危机，是由于原本较低的美金利率出现大幅度上升，
金融创新放大了房地产信贷的风险，再加上美国房地产金融机构在房地产市场繁
荣时期，放松了房地产信用贷款的条件所引起的金融危机。
与美国次级贷危机发生前的情况相似，近年来，我国住房价格的节节攀升，
也是由于利率水平较低、金融市场不断创新，金融机构不断放松贷款条件所导致
的。因此，深入研究我国房地产信贷市场状况，对防止我国出现由房地产市场引
起的信贷危机，具有重大的意义。
当然，美国的次级债危机的教训，更在于美国的商业银行将贷款发放给了一
批根本不具有还款能力的买房人。也就是说，美国次贷危机实际上是来自于买房
人的危机。在美国的房地产开发过程中，其开发资金来源多样化，房地产投资信
托、房地产基金、股市、债券等市场发达，其房地产商在其开发过程中所利用到
的银行信贷，占其资金的比例并不大。因此，美国的信贷机构不必担心来自于房
地产开发市场的危机。
我国房地产商的开发资金，基本上都是来自于商业银行的信贷支持。2009 年
中国统计局公布的相关数据显示1：2008 年1-12 月我国房地产商的开发资金中，
有19.02%来自于国内的商业银行，远远高于国际上房地产开发商业银行信贷总额
不超过8%的比例。因此，对我国商业银行房地产开发信用贷款风险的研究，具
有其必要性。
我国房地产行业的发展已经经历了 15 年的市场培育期。90 年代初房地产市
场出现热潮，1994 年我国政府又出台了房改办法，1998 年政府再次出台相关政策，
加快了房改。然而进入2008 年之后，一方面，由于我国的房地产市场受到国际经
济市场的冲击；另一方面，目前我国所借鉴的房地产发展模式，也走到了顶峰，
房地产市场出现了衰退的态势。
与此同时，我国政府在 2007 年底也开始出台一系列关于改革我国房地产市场
的政策。这些政策有很多是在温家宝总理2007 年11 月19 日出访新加坡，专门就
国内房地产市场问题提出了自己的论述后所出台的。这些政策决定了我国房地产
市场的政策取向，也决定了我国的房地产市场未来发展方向。
那么，一直以来我国的房地产行业都采取了怎样的发展模式呢？那就是所谓
的“香港模式”。
什么叫做“香港模式”？“香港模式”是指基本上所有的房地产活动，包括
投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，都由一家房地产开发企业独立完
成。也就是说，我国房地产开发商的开发生态链是一个理想的“囤地——上市—
—融资——再囤地”的生态链。这就形成了我国房地产商“囤地+高房价”的经
营理念；而这一经营理念也使得我国几乎全部的房地产开发商，将大量的开发资
1 http://www.stats.gov.cn/
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商业银行房地产开发信用贷款风险统计研究
金堆积在土地储备上。
伴随着近年来炒高土地价格的交易机制，这种房地产开发模式已经在内地的
实践和推广中，出现了诸多的矛盾。而且不难看出，在此等理想的生态链下房地
产开发商的融资渠道会相对单一。
正如前面的数字所显示，我国房地产商的开发融资主要是来自于商业银行贷
款和预收客户购房款。这样的融资模式也促使房地产企业的现金流转，形成了一
种独特的方式：或者处于单纯的资金投入，现金流为负；或者出售房地产产品以
回收现金，现金流为正。很显然，这样的现金流转方式根本不具备自我调节和应
变能力，偏离了现金流的正常波动范围。
假设房地产企业失去了现金流的自我调节和应变能力，那么，它将很快陷入
待开发土地储备高和库存高的重资产、高负债、资产和现金周转慢的运行状态。
事实情况是我国各大城市的房地产开发的成本每年都在提高，这也意味着房
地产市场的承受能力，正越来越薄弱。在这种情况下，房地产商如果不退出该行
业，其所拥有的有限资金，便只能拍到越来越小的地块。高地价和购买力不足，
使得房地产商只能更加依赖对商业银行的信用贷款。
当然，我国政府也考虑到了这一危机的潜在性。2003 年之后，随着有关控制
房地产信贷规模控制的宏观政策的出台，我国房地产的信贷增长开始缓和，房地
产商也只好寻求新的融资途径。
目前，我国新的融资方式主要有海外融资、信托基金、机构投资者参与房地
产投资、房地产基金等。然而，到 2008 年底我国房地产市场资金来源于房地产信
托的资金不足300 亿元，房地产行业的直接融资比例甚至达不到 2%。因此，我国
房地产商的资金来源仍然主要是商业银行贷款。
好消息是到目前为止，我国的商业银行很注重吸取国际历史经验教训。从房
地产信贷开始发展，我国商业银行的房地产信贷坏账率，一直维持在国际低水平
之列。由房地产市场带来的潜在信贷风险，一直处于掌控之中。2006 年美国次级
债危机爆发以后，我国政府采取了适度调控措施，再加上相对较好的房贷管理系
统，我国的房地产市场并没有受到美国次级贷危机的过度影响。
但我们需要警惕的是，按照国际惯例，由房贷引起的商业银行信贷风险的暴
露期通常为3年到 8年。我国商业银行房地产信贷市场发展时期尚短。而且房地
产行业本身是资金密集型产业，很容易受到当地消费水平及经济发展状况的影响
所以信贷业务量很容易集中在相对发达的城市，这也使得由房地产市场引发的商
业银行信贷危机在区域上相对集中。
另外，我国商业银行对于控制信贷风险的管理尚存在缺陷。对信用贷款风险
的内部管理，我国的商业银行主要采取从信用贷款程序上给出指令性的要求。例
如，确保抵押物的真实有效，加强对抵押物的审核，尽可能如实反映抵押物的市
场价值，核实抵押关系的真实性等等。
这些指令性的要求并不能对每一笔贷款进行定量考察其信用风险，当然更不
能制定出与其风险水平相关的银行收益率。因此，我国的商业银行需要更高层次
的信用风险管理工具，来指导银行贷款的发放，实现风险和利润的平衡。
从国内外的历史经验教训可以看出，房地产信贷风险是具有连锁性的。一旦
风险形成，便会迅速扩张到金融等领域，危害整个金融体系，甚至是整个国民经
济的稳定和发展。
因此，本文认为应该及时吸取美国次级贷危机的教训，加强对我国商业银行
2
第一章 引言
房地产市场信用贷款风险的控制。
加强对商业银行房地产市场信用贷款风险的控制，一方面，可以帮助商业银
行及时规避房地产金融风险，也可以使得房地产商和房地产消费者间接获益。另
一方面，可以有利于我国房地产市场及其融资市场的健康发展，促进国民经济的
发展和进步。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究状况
追究对商业银行信贷理论的研究，应该是从1776 年亚当·斯密的《国民财富
的性质和原因的研究》的真实票据理论开始说起。
真实票据理论强调真实交易，即商业银行的贷款必须以真实的商业票据作为
抵押。此理论为以后的商业银行信贷风险评估提供了理论依据，然而却忽略了贷
款的多样性需求和贷款方式的多样性，没有强调还款来源，更没有对中长期贷款
提供必要的理论支持。
在此基础上，1919 年，莫尔顿（Moulton）提出了资产转换理论[1]。资产转换
理论，强调的是易变现资产对商业银行流动性的重要性和贷款方式对防范信用风
险的有力防范。但此理论却对贷款企业还款能力考虑不充分。
1949 年，赫伯特·普罗科诺（Herbert . Prochow）提出了预期收入理论[2]。预
期收入理论，以借款人具有定期固定收入为前提。该理论认为，贷款对象的预期
收入是清偿其贷款的有力保证。然而，如果是长期贷款，借款人的预期收入便很
难确定了。预期收入理论忽视了这一贷款方式。
随着信用风险评估理论的发展，又出现了以重点考虑几种评估要素的评估理
论。譬如，5P、5C 等理论。5P 评估理论重点考虑了个人因素（Personal）、目的
因素（Purpose）、偿还因素（Payment）、保障因素（Protection）、前景因素（P
erspective）等因素。
在信用风险评估理论的基础上，信用风险评估方法也经历了比例分析、统计
分析和人工智能三个阶段。20 世纪 70 年代以前，对信用风险的度量，主要是依
靠各种财务报表提供的静态数据和宏观经济的各项指标，对信用风险进行相对主
观的评价。80 年代以后，由于全球债务危机的影响，国际银行业普遍开始注重信
用风险的防范和管理。银行业形成了传统的信用风险管理方法，即专家系统法、
评级法和信用评分法。90 年代以来，金融机构开始先后推进信用风险量化度量模
型的发展。
1997 年4月，德意志摩根银行联合美国银行、瑞士银行、瑞士联合银行和 K
MV 公司等，共同开发了信用度量术——Credit Metrics 模型。Credit Metrics 模型
是基于VaR(Value at Risk）的信用风险度量模型，由信用风险值度量、资产组合
信用风险值度量、相关性度量和风险敞口度量四个模块组成，使得信用风险可以
表达为转移概率矩阵[3-7] 。但是， Credit Metrics 模型假设其债务人具有相同信用
等级。这一假设大大影响了该模型在信用风险评估上的有效性。
同年，瑞士信贷银行金融资产部开发出了以保险精算学为基础的Credit Risk+
3
商业银行房地产开发信用贷款风险统计研究
模型[3-7]。Credit Risk+模型的特点是，应用方便，可以直接用来计算债券、贷款资
产组合的损失概率。由于该模型所涉及的参数较少，计算效率高。只是 CreditRis
k+模型忽略了信贷市场风险和信用转移风险。
1998 年麦肯锡公司的Saunders 和wilson 等，考虑到经济周期的影响，建立了
由宏观因素驱动的多因子模型、信贷组合观点模型(Credit Portf01io View Model)。
Zhou(l997，2000)综合结构化方法和简约化方法的优点，将结构化模型与简
约化模型进行了整合，并考虑到突发风险对信用利差增加的重要作用，提出了基
于扩散过程的信用风险定价模型[8]。模型还将违约时的清偿率与公司资产结构和
资产价值相联系，使清偿率成为模型中的内生随机变量，既体现了简约化模型数
据的灵活性，又拥有规范结构化模型对违约机制的揭示机理。
2000 年，Madan 和Unal 进一步将基于强度模型的结构化方法进行了整合。
他们将违约看作由触发事件引起的不可预期的损失为 L，损失率为 R，避免了建
立复杂跳跃的资产价值过程，并且允许价值过程与随机利率相关，从而将信用风
险定价理论的发展推进了一大步[9]。
同年，Michel Crouhy 在对商业银行信贷进行研究时，同时研究了三种信贷模
型。一个企业的简化模型，用来研究企业的违约强度和违约概率，一个和多个企
业信贷风险的综合结构模型，及综合二者的调和性模型[10-13]。
从上面的论述可以看的出来，国外对商业银行信用贷款风险的研究，主要是
从方法论和微观主体的角度进行的研究。方法论着重运用定量方法度量商业银行
的信贷风险。而以微观主体为角度的研究，主要分析了信贷风险产生的原因。当
然，国外所运用的各种方法论，主要的对象是成熟的市场经济。其微观角度的分
析，正是我国或缺的研究领域。
1.2.2 国内研究状况
我国学者对商业银行对房地产的信贷风险研究上，主要集中在定性的理论研
究上。
2000 年，赵新华在《商业银行居民住宅抵押贷款风险控制研究》一文中，从
银行授信的角度，介绍了商业银行在防范住房抵押贷款违约风险方面的应用工具
[14]。他论述了组织住房抵押贷款风险控制的衍生机构的必然性，并从财务投资角
度，分析了将资本市场理论运用于抵押贷款风险控制方面的有关技术。
2001 年，李青峰在《浅谈个人抵押贷款的风险管理》中，提出了建立廉价房
市场的观点[15]。他认为，要化解贷款抵押物处置难的风险，保证抵押物估价的真
实有效，规范并约束房地产评估业务行为，建议商业银行等金融机构开办以工资
收入权为抵押的个人住房贷款项目。
2003 年，章忠志等人在《基于人工神经网络的商业银行信用风险模型》中，
提出了建立网络化的信用监控体系，充分利用内部网络系统，对个人住房抵押贷
款的内部风险，也就是因贷款人管理不善而产生的风险，进行防范和化解。2004
年，张虹在研究住房抵押贷款的过程中，比较详细的介绍和评价了美国、香港的
住房抵押贷款证券化之后，提出了我国应实施住房抵押贷款证券化的建议[16-18]。
在有关房地产开发贷款风险的实证研究中，中国人民银行海口中心支行货币
信贷课题组(2004)、浙江企业调查队课题组(2005)、徐毅、涌强（2002）及陈浩(2
003) 等通过实际调查，在对宏观调控背景下的北海市房地产信贷风险研究中，运
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作者：赵德峰
分类：高等教育资料
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时间：2024-11-19
