分时度假研究

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摘要
当前，我国分时度假处于产业萌芽和产品导入期。分时度假业是旅游业和房
地产业相互扩张的产物。我国分时度假市场呈现失效状态，这与我国的国情、所
处的产业发展阶段以及产业的特殊性相关。分时度假市场亟待规制，通过规制调
控市场，促进有序发展。
本文共分 5章。第 1章为分时度假研究综述。本文对中外分时度假研究文献
作了全面系统的梳理和综述。第 2章为分时度假的概述，包括起源、定义、产品
类型及运营机制，以及分时度假业的经济影响。第 3章为分时度假规制的意义。
运用产权理论和信息不对称理论分析了分时度假市场失效的表现形式。运用规制
基本理论，指出了研究分时度假规制在我国具有重要的理论和现实意义。第 4章
为分时度假供求失衡实证分析，是全文的核心。通过对分时度假市场供求双方变
量进行配对检验，回归分析结果发现标准线都超出了供需平衡线的置信区间，得
出我国目前分时度假产品供需不一致的失衡现象的结论，并分析了供求失衡产生
的制度性因素，说明了对分时度假市场开发与规划规制的必要性。第 5章为研究
总结，并有针对性地提出政策建议，指出本文的局限与不足，为下一步研究打下
基础。
关键词：分时度假 市场失灵 规制
ABSTRACT
Being a result of tourism expansion and real estate development, timeshare in
China is at the initiating stage of industry germination and product introduction. As an
emerging industry, timeshare in China is in a situation of confusion. The inefficacy of its
market is related with the general situation of the country, the stage of its development,
and the special features of the industry itself. It needs rules and regulations to remove
the problem. This master dissertation is composed as a serious study on how to
overcome market inefficacy of the new industry.
This dissertation consists of five chapters. Chapter 1 is a comprehensive literature
review of the research writings published by Chinese and foreign scholars and
professionals. The second chapter is the general introduction of the timeshare industry,
including the origin, concept, product types and how large it dedicates to the social
economy. The third chapter is an analysis on the significance of regulation to the
development of timeshare industry. With the ownership theory and
information-dissymmetry theory, the author identifies different manifestations of market
inefficacy. After elaborating on the basic theory of regulation, the author points out the
study on timeshare regulation has its great importance in both theory and practice. The
forth chapter, which is the core part of the whole dissertation, the author analyze the
imbalance between demand and supply. With statistical methods the author arrives at
the conclusion that at the present stage, the demand and supply of timeshare property in
China is not effectively matched. The author examines the system factors that lead to
this problem, and stresses the importance of industry regulation to its market
development and planning. At last the author sums up the research, and gives the advice
of the policy. Point out the new point and the shortcoming of the dissertation.
Key Words: Timeshare, Market Inefficacy, Regulation
目录
中文摘要
ABSTRACT
第一章 绪论 ......................................................... 1
§1.1 引言 ........................................................ 1
§1.2 文献综述 .................................................... 1
§1.2.1 分时度假界定及产品种类 .................................... 1
§1.2.2 分时度假产业发展背景及现状 ................................ 2
§1.2.3 分时度假市场分析 .......................................... 3
§1.2.4 分时度假法律法规研究 ...................................... 4
第二章 分时度假的定义及相关概述 ..................................... 7
§2.1 分时度假的简介 ................................................7
§2.1.1 分时度假的起源 ............................................ 7
§2.1.2 分时度假的界定 ............................................ 7
§2.1.3 分时度假产品的类型及运营机制 ............................. 10
§2.1.4 分时度假业的经济影响 ..................................... 15
第三章 分时度假市场失灵的表现形式及规制理论 ........................ 18
§3.1 分时度假在我国发展的有利和不利因素 ...........................18
§3.2 分时度假市场失灵的表现形式 ...................................19
§3.2.1 市场失灵简介 ............................................. 19
§3.2.2 分时度假产权界定不清晰导致外部效应 ....................... 23
§3.2.3 信息不对称理论：分时度假市场信息不对称 ................... 25
§3.2.4 分时度假市场失灵－销售环节 ............................... 26
§3.2.5 分时度假市场失灵－法律法规缺位 ........................... 28
§3.3 规制理论及规制意义 ...........................................30
第四章 实证研究 ..................................................... 35
§4.1 分时度假供应方分析 ...........................................35
§4.2 市场失衡表现 .................................................48
§4.3 分时度假市场失效成因－制度因素 ...............................53
第五章 研究总结 ..................................................... 56
§5.1 我国分时度假规制面临的问题 ...................................56
§5.2 政策建议 .....................................................56
§5.3 研究的局限性和不足 ...........................................60
附录 ................................................................ 61
参考文献 ............................................................ 69
在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 ...................... 71
致谢 ................................................................ 72
第一章 绪论
1
第一章 绪论
§1.1 引言
分时度假是因制度创新而产生的现实生产力的代表之一，是旅游与房地产两
大产业相互扩张而结合的产物，是旅游房地产经营休闲度假旅游产品的一种创新
模式。它的发展对于旅游业的升级和积压房地产的变现都有十分积极的作用。因
此，诚如前副总理钱其琛指出的“中心城市可积极探讨分时度假等新的旅游方式，
发展假日休闲旅游，拉动内需，盘活闲置的房地产，带动一系列的相关产业”。
然而，当前分时度假已有“未兴先乱”的苗头。由于缺乏相应的法律和政策
法规的约束，企业经营行为失控，导致市场失效，呈现无序状态。目前市场上大
部分公司都没有在工商行政管理部门办理登记注册就开始经营分时度假，有的甚
至借此“乱集资”，欺诈事件时有发生。少数公司在协议执行期间中途倒闭，或收
取会费后卷款走人，消费者权益得不到保障。有鉴于此，研究与解决上述问题，
已迫在眉睫。
§1.2 文献综述
§1.2.1 分时度假界定及产品种类
Robert A. Gentry 认为，分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游
公寓，将其使用权分成若干个周次，按 10－40 年甚至更长的期限，以会员制的方
式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿 7天的一种休闲度假方
式。并且通过交换服务系统，会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用
权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。[1]
实际上，关于分时度假的定义，目前国际上流传较广的分别来自于美国佛罗
里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）和《欧
盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive）。
《分时度假房产法案》中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、
销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安
排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于 1年的使
用权，并且这一协约有效期在 3年以上”，即称为分时度假项目。[2]
《欧盟分时度假指令》中对分时度假的定义是：“所有的有效期在 3年以上、
1Robert A. Gentry. 共管公寓度假村和度假产权管理.中国旅游出版社, 2002.
2刘赵平. 分时度假·产权酒店. 中国旅游出版社, 2002.
分时度假研究
2
规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在 1年的某些特定时段（这
一期限要在 1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使
用、即将交付使用或即将建成的项目”。[1]
关于分时度假产品分类，Diane R. Suchman（1999）认为，分时度假产品可根
据给予顾客使用计划和安排的不同分为：1、一周制或分割使用一周制；2、两年
制；3、分段时权；4、没有经过时段分割的项目；5、灵活选择时间和灵活选择单
元。[2]
综上所述，我们可以将分时度假产品归纳为以下 6种类型：1、固定时间的标
准产品；2、灵活选择时间；3、购买使用权；4、度假俱乐部；5、签约所有权；6、
点数制。
§1.2.2 分时度假产业发展背景及现状
Diane R. Suchman（1999）分析了分时度假的发展历史，他指出分时度假历史
开始于 20 世纪 60 年代法国阿尔卑斯地区的一个滑雪胜地。20 世纪 60 年代的欧洲，
度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂
拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力
单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，
最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家
不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商
发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假
市场由此形成。[3]
2003 年分时度假研究报告指出，全世界共有 5425 个度假地，分布在 95 个国
家。美国有 1590 个度假地，多分布在：佛罗里达（366 个）、加利福尼亚（125 个）、
南卡罗来纳（119 个）。2002 年全球分时度假销售额 94 亿美元，其中美国分时度
假销售额 55 亿美元。全世界分时度假每周的平均价格 10600 美元，而美国分时度
假每周平均价格 14500 美元。全球平均维护费用每年 325 美元/周，而美国平均维
护费用每年 385/周。[4]
分时度假产品所有者常住地分布在 270 多个国家。全球有 670 万消费者拥有
分时度假产品，而美国有 300 万消费者拥有分时度假产品。全球共有 1070 万周的
分时度假产品被消费者拥有，而美国有 490 万周的分时度假产品被消费者拥有。
1刘赵平. 分时度假·产权酒店. 中国旅游出版社, 2002.
2Diane R. Suchman. Timeshare and Vacation-Ownership Products. Urban Land Institute, 1999.
3Diane R. Suchman. Timeshare and Vacation-Ownership Products. Urban Land Institute, 1999.
4The Timeshare Industry: Facts at a Glance. Ragatz Associates Resort Timesharing Worldwide and in the United
States, 2003.
第一章 绪论
3
全球有 325000 个分时度假住宿单元，而美国有 132000 个分时度假住宿单元。全
球分时度假地的平均规模为 60 个住宿单元，而美国分时度假地的平均规模为 80
个住宿单元。
§1.2.3 分时度假市场分析
一、购买动机
RCI 的分析报告（2002）指出，消费者的购买动机主要是看重分时度假的灵活
性、经济性、质量的稳定性及度假的安全性。消费者购买的主要障碍因素首先是
价格因素，包括最初购置费和年维护费；其次是度假村售前服务与管理质量因素。
[1]Peter Yesawich（2002）指出，分时度假产品理念已经渗入并影响着人们的消费行
为，购买人群中更愿意家庭共同外出分时度假的发展趋势。
[2]Martin Hovey（2002）
指出，分时度假产品具有房地产的刚性特征，故沉淀成本导致的退出市场难、成
本高，而作为投资品有很大的风险，是导致人们购买动机中难以决策的障碍因素。
[3]
美国消费者购买分时度假产品的动机中，有 86％是由于度假的灵活机动性，
由于 RCI 等分时度假交换公司提供的交换机会而产生动机的有 86％，还有 85％是
由于度假住宿设施的质量保证，还有 80％是由于分时度假公司的高度信誉保证。
分时度假购买者中有 59％可能会由于未来维护费、还有一天内必须做出购买决定
的压力，对购买产品产生犹豫。[4]由于分时度假产品的机动灵活性，包括在时间、
地点、住宿单元等多方面的可选择性，而使澳大利亚人产生购买分时度假产品动
机的占 90％，同时在新西兰这个数字为 78％。通过 RCI 或者其他交换公司实现的
时权交换，作为机动灵活性实现的重要途径，成为澳大利亚人购买动机的 88％，
新西兰人的 78％。然而，在一天内必须要做出购买决定的压力往往使这里的消费
者感到犹豫：66％的澳大利亚人和 57％的新西兰人都认为从发展商或其他商业渠
道购买分时度假产品，这个决定是相当重要的，因而不能在短时间内做出决定。[5]
二、市场潜力分析
分时度假产业还有很大的上升空间，到 2003 年仅有不到 3％的家庭以及 7％
收入超过 100000 美元的家庭拥有分时度假产品。数据表明有 20％年收入超过
25000 美元的家庭有可能在未来的 3年内购买分时度假产品。1975 年美国分时度
1RCI. Timeshare Purchases. A Profile of Recent Activity. Summary Report, 2002.
2Peter Yesawich. Where do timeshare owners vacation. Loading Hospitality, 2002.
3Martin Hovey. Is timeshare ownership an investment product. London: Journal of Financial services Marketing,
2002.
4Dennis Blank. Timeshare future looks promising. Hotel and Motel Management, 2003.
5M.A. Baumann. Study Indicates Timeshare Buyers Have Carolinas on Their Minds. Hotel and Motel Management,
1999.
分时度假研究
4
假销售量为 5000 万美元，1986 年美国分时度假销售量为 9.5 亿美元，1996 年美国
分时度假销售量为 22 亿美元，2002 年美国分时度假销售量为 55 亿美元。
年收入达到 35000 美元，但是并未拥有分时度假时权的人群中，有 22％表示
在未来 3年内有购买分时度假产品的可能性。这里包括了 7％认为自己在未来的 3
年内购买分时度假产品的可能性是 50％，甚至更高的人。相比在同一收入层次内
只有 1％拥有分时度假产品的现状，表明还有很多的市场潜力有待开发。其中海边
度假项目最受青睐。[1]
三、消费者满意度
Laura J. Lawton, David Weaver（1998）在对《澳大利亚分时度假产业的顾客满
意度调查》一文的研究中，对近 2000 名澳大利亚分时度假业者进行了顾客满意度
的调查。[2]
分析指出，其中在销售展示的满意度方面，分时度假的负面刻板印象，在很
大程度上是与被视为过分花费、夸张或误导性的销售技巧相联系的（Hawkins 1985；
Ragatz and Crotts 1997）。业主因此被要求评价：那些向他们出售分时度假单位的销
售人员是否有效地展示了产品。1905 名回答了此问题的业主中，有相当大部分
（86.3％）表示销售的展示非常有效。但事实上，消费者做出购买决定本身即可视
为对销售展示有效的一种明显的自我表现。如果是这样，13.7％的购买了分时度假
单位却认为销售展示为无效的业主，就是相当值得注意的结果。这些业主被要求
对原因进行进一步详尽分析，然后对他们反映的内容进行分类总结，可被大致分
为两大类：察觉到展示过程中产品的一些因素有所歪曲（n=125）及对销售展示方
式本身的其他批评（n=132）。前一种类型非常多样化，包括了价格、投资价值、
设备、交换项目及购买或租用项目等具体的分类。而后一种类型主要指业主对现
实的销售方式的反感，反应为最大部分的是（n=52）评价不喜欢那种夸张的、高
压性的、大肆促销式或“美国化的”营销方式。这些结果支持了这样一种观点，
即认为分时度假的营销方式有过分夸张的倾向。
§1.2.4 分时度假法律法规研究
当前，我国分时度假产业尚处于萌芽状态，但国内已有部分地方在没有法律
规范的条件下盲目发展分时度假房产，这反映了加紧制定相关政策法规的必要性
和紧迫性。从其他国家分时度假产品发展经验教训中可以总结出对分时度假产品
1Joe Hickman. Study profiles potential U.S. timeshare buyer’s preferences. Hotel and Motel Management, 1999.
2Laura J. Lawton, David Weaver, Bill Faulkner. Customer Satisfaction in he Australian Timeshare Industry. Journal
of Travel Research, 1998(37):30-38.
摘要：

摘要当前，我国分时度假处于产业萌芽和产品导入期。分时度假业是旅游业和房地产业相互扩张的产物。我国分时度假市场呈现失效状态，这与我国的国情、所处的产业发展阶段以及产业的特殊性相关。分时度假市场亟待规制，通过规制调控市场，促进有序发展。本文共分5章。第1章为分时度假研究综述。本文对中外分时度假研究文献作了全面系统的梳理和综述。第2章为分时度假的概述，包括起源、定义、产品类型及运营机制，以及分时度假业的经济影响。第3章为分时度假规制的意义。运用产权理论和信息不对称理论分析了分时度假市场失效的表现形式。运用规制基本理论，指出了研究分时度假规制在我国具有重要的理论和现实意义。第4章为分时度假供求失衡实证...

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