基于房价收入比的居民住房购买力测算与实证——以上海市为例
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摘 要
自我国进行住房分配制度的市场化改革以来，住房市场蓬勃发展，越来越多的
城镇居民通过购买普通商品房和其他政策性住房等市场方式改善了居住条件。但
我国住宅价格的连续上涨己经使越来越多收入增长无大变化的居民感到购房的压
力很大。如何衡量居民对住宅的购买力己经成为社会各界关心的问题。本文对房
价收入比这一国际通用指标在我国适用性进行了研究，并以上海市为例分析了居
民的实际住房购买力情况。
文中引用了大量已有研究资料，结合经济学的基本原理和研究方法，认为房价
收入比作为衡量居民家庭房屋购买力的综合指标，适用区间的确定和国家区域对
住房金融政策与居民以往财富积累产生的消费倾向直接相关。通过对我国实际相
关政策条件的研究，以家庭现有收入和可获得贷款的偿付能力为出发点，建立新
的住房购买力模型分析，得出我国现阶段房价收入比的适用区间是 2.60~8.66，并
以上海市为例，进行房价收入比时间序列实证研究，认为上海市的房价快速上涨
造成居民购买力的普遍下降，而且不同收入阶层的房价收入比显示中等及低收入
家庭购买市场的商品房有一定难度。
通过对上海市房价收入比的灰色关联分析发现，土地交易价格，城市化率，
人均可支配收入和家庭储蓄率是上海市房价收入比的主要影响因素。
最后通过对房价收入比的研究，本文分别从制度建设、供给调节、消费促进、
信息管理等四个不同层面提出了改善中等收入居民居住环境，提高住房购买力的
一些对策建议。
关键词：房价收入比 住房购买力 灰色关联分析
ABSTRACT
Since our country began the market reform of housing allotment, housing market
has developed rapidly. More and more citizens improved their living condition by
purchasing ordinary house and other living units benefited from government policy.
However, continuously rising house price has put a heavy pressure on those citizens
whose income increased rather slowly. It is a publicly concerned issue that how to value
citizens’ housing purchasing power. This paper adopted the widely-used international
index of the house price to income ratio to research this issue in our country and
analyzed actual house-purchasing power of residents in Shanghai city.
The paper utilized a lot of existing research documents, combining economic basic
principle and research method, stated that the adapt scope of the house price to income
ratio, as an index to value house-purchasing power of residents, directly related to the
financial policy of state (region) and the propensity to consume confined by citizen’s
financial accumulation. Based on families’ income and their payment ability to loan, the
paper established a house-purchasing power model, resulted that the suitable scope of
the house price to income ratio is between 2.60 to 8.66, and furthermore, through the
dynamic and static analysis of house price to income ratio in Shanghai city, deduced
that the house-purchasing power has been raised. The static analysis on the house price
to income ratio showed that it is difficult for the middle and lower income families to
purchase their house.
To analyze housing price to income ratio of Shanghai’s citizens by grey correlative
degree, we find price of land, urbanization rate, family disposable income and family
saving rate are major influencing factors.
Finally, the paper advised to improve the accommodation environment of the
mid-income families and their house-purchasing power by mean of system
establishment, construction of supply and demand, consumption promotion and
information management.
Key words: house-price-to-income ratio，house-purchasing power，
gray correlative degree
目 录
中文摘要
ABSTRACT
第一章 绪论 ...................................................................................................................1
§1.1 选题背景和意义 ...........................................................................................1
§1.2 研究目的 .......................................................................................................2
§1.3 居民住房购买力的衡量方式 .......................................................................2
§1.4 研究方法 .......................................................................................................3
§1.5 论文框架 .......................................................................................................4
第二章 居民住房购买力的衡量标准——房价收入比 ...............................................7
§2.1 房价收入比相关理论研究回顾 ...................................................................7
§2.1.1 房价收入比的定义 .............................................................................7
§2.1.2 房价收入比的衍生概念 .....................................................................8
§2.1.3 关于房价收入比的国内外研究文献综述 .........................................9
§2.2 客观认识房价收入比法的特性 .................................................................11
§2.2.1 房价收入比的功能特性 ...................................................................11
§2.2.2 我国房价收入比指标体系存在的主要问题 ...................................12
§2.2.3 小结 ...................................................................................................15
§2.3 房价收入比的计算及其合理区间 .............................................................15
§2.3.1 房价收入比的计算方法 ...................................................................15
§2.3.2 房价收入比合理区间的国际经验 ...................................................17
§2.3.3 我国房价收入比合理区间的确定 ...................................................19
第三章 影响居民住房购买力的因素分析 ...................................................................23
§3.1 商品住宅价格 .............................................................................................23
§3.2 家庭可支配收入 .........................................................................................23
§3.2.1 几种家庭收入-消费理论简介 ......................................................... 23
§3.2.2 家庭收入对住房购买力的影响 .......................................................24
§3.3 住房消费信贷 .............................................................................................26
§3.3.1 住房消费信贷在住房消费中的作用 ...............................................26
§3.3.2 我国个人住房消费信贷的现状 .......................................................26
§3.4 其他因素 .....................................................................................................27
§3.5 近年来上海市商品住房价格现状与走势 .................................................29
§3.6 影响上海市商品住房价格的主要因素分析 .............................................29
§3.6.1 供需关系 ...........................................................................................30
§3.6.2 土地价格上涨的影响与推动 ...........................................................31
§3.6.3 与购房相关的政策调整 ...................................................................32
§3.6.4 市政规划 ...........................................................................................33
第四章 上海市房价收入比的测算 ...............................................................................35
§4.1 比较视角 .....................................................................................................35
§4.1.1 1999-2008 年全国房价收入比概况 ................................................ 35
§4.1.2 1999-2008 年上海市房价收入比概况 ............................................ 37
§4.1.3 上海市房价收入比与全国平均和北京市的比较 ...........................39
§4.2 结构视角 .....................................................................................................41
§4.2.1 上海市不同收入阶层的房价收入比 ...............................................41
§4.2.2 结构视角的上海市房价收入比状况不容乐观 ...............................42
§4.3 修正视角 .....................................................................................................44
§4.4 小结 .............................................................................................................47
第五章 影响房价收入比变动因素的实证研究 .........................................................49
§5.1 灰色系统理论简介 .....................................................................................49
§5.1.1 灰色系统 ...........................................................................................49
§5.1.2 灰色系统理论 ...................................................................................49
§5.1.3 几种不确定性方法的比较 ...............................................................50
§5.2 灰色系统关联度分析 .................................................................................50
§5.2.1 关联分析方法的特点优势 ...............................................................50
§5.2.2 灰色关联度分析步骤 .......................................................................51
§5.3 对房价收入比进行灰色关联分析的目的和可行性 .................................52
§5.3.1 灰色关联分析目的 ...........................................................................52
§5.3.2 房价收入比进行灰色关联分析的可行性分析 ...............................52
§5.4 影响因素的选取 .........................................................................................52
§5.5 上海市房价收入比灰色关联度分析 .........................................................53
§5.5.1 分析数据的整理 ...............................................................................53
§5.5.2 计算过程 ...........................................................................................53
§5.5.3 结果分析 ...........................................................................................61
第六章 政策建议 .........................................................................................................63
§6.1 制度建设层面 .............................................................................................63
§6.1.1 加强法制建设与完善监管体系 .......................................................63
§6.1.2 加强土地供应管理 ...........................................................................63
§6.2 供应调节层面 .............................................................................................64
§6.2.1 推进住房保障体系建设 ...................................................................64
§6.2.2 促进住房二级市场发展 ...................................................................65
§6.3 消费促进层面 .............................................................................................65
§6.3.1 提高居民可支配收入 .......................................................................65
§6.3.2 减小不同收入阶层的收入差距 .......................................................65
§6.4 信息管理层面 .............................................................................................65
§6.4.1 健全市场信息披露制度 ...................................................................65
§6.4.2 引导健康适度消费观念 ...................................................................66
第七章 结论与展望 .....................................................................................................67
§7.1 结论 .............................................................................................................67
§7.2 展望 .............................................................................................................68
参考文献 .........................................................................................................................69
在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果 .............................................73
致 谢 .............................................................................................................................75
1
第一章 绪论
§1.1 选题背景和意义
一、选题的背景
住房问题关系国计民生，解决群众住房问题是建设社会主义和谐社会的重要
方面之一，我国对城镇居民住房结构的基本制度构想为：高收入家庭住房问题由
商品房解决；中低收入家庭住房由经济适用房解决；少数低收入家庭由政府提供
廉租房解决。这种构想建立的基础是不同收入的家庭其住宅可支付能力也不同，
按此构想大多数居民的住房问题基本都可以得到解决。但近两年来，媒体、学术
界以及房地产业界对城市居民的商品房购买力存在各种各样的争议，例如现在的
住房结构和市场价格是否与各收入人群的住房购买力相匹配？经济适用房的价格
对中低收入家庭是否合理？如何确定中低收入家庭所能接受的住房价格？这些问
题是值得深入思考的。
我国房地产的发展一方面是市场对于住房的需求量大，急需发展房地产业以
满足人民的生活生产需要；另一方面，房地产价格迅速上涨，按照中低收入阶层
的房价收入比远远超出合理区间。
房价收入比(PIR)是国际上通用的衡量居民住房购买力和房价合理性的指标，
其涉及的两个主要变量为商品房价格和收入，因此，研究影响以上两者的因素及
相应影响程度就非常必要。各因素对房地产价格的影响很难在理论上有一个清楚
的结论，其影响过程比较复杂，往往是通过不同地区的实证检验来确定。房地产
价格是一种非常区域化的商品，其价格能充分放映所在城市经济发展水平，人口
集聚程度，经济结构，资金流动和居民的消费偏好等有关信息。而居民的收入是
消费的前提条件；住房是一种特殊的消费品，收入必然影响城镇居民的住房购买
力。不同城市的居民收入也受不同因素的不同程度影响；即便是相同城市中，不
同收入阶层也有着不同的住房市场和住房购买力。
二、选题的意义：
住房问题是关系到人民幸福安康的关键问题，住房问题解决的好坏直接影响
国民经济的持续稳定发展和社会的安定团结。
因此本文选取上海市为研究对象，试图以定性和定量相结合、静态和动态评
价相结合的方法，对上海市居民购买力问题进行深入分析，为上海市房地产市场
的理性发展提供参考。
本文通过对上海市居民住房购买力进行测算和实证，并基于灰色系统理论考
察各相关因素对房价收入比的影响程度，为对策研究和政策建议提供导向，使之
基于房价收入比的居民住房购买力测算与实证——以上海市为例
2
更合理、更富有针对性。目前，从已有的研究看，相关的探讨多限于定性的分析，
从定量的角度进行分析的文章很少；另外，上海市因为其自身独特的区位优势，
致使居民和房地产投资者对于上海市的商品住宅有强烈的投资需求，这相对于国
内其他的城市具有其特殊性。
本文首先就影响居民住房购买力的相关因素进行了梳理，并着重分析了上海
房地产市场的特殊性，侧重对影响上海市居民住房购买力的因素进行深入分析。
住房购买力是研究住房市场的一个重要考察方面，通过对城市居民住房购买力的
研究，可以分析居民住房购买水平是否与房地产市场价格相匹配，以确定房地产
价格是否合理以及是否在居民可承受范围内。文中通过对上海市城镇居民的房价
收入比进行计算方法上的修正和数值测算，使得到的结果更加科学合理；并结合
灰色系统理论，对各影响因素依相关程度排序，有利于更明晰地为上海市房地产
市场的理性发展和政策制定提供参考。
§1.2 研究目的
笔者希望通过本文的论述来达到以下几点目的：
（1）通过修正后的房价收入比指标及重新界定后的合理区间判断目前的房价
是否超过的上海市居民各收入阶层的承受能力，并分析影响上海市房价收入比的
主要因素。
（2）了解上海近年房价变动情形，并分析影响上海房地产价格的主要因素。
（3）通过灰色关联分析，考察各因素对上海市房价收入比的影响程度，并在
此基础上提出提高上海城镇居民住房承受能力政策建议。
§1.3 居民住房购买力的衡量方式
本研究是以房价收入比来探讨中国城镇居民在购买商品住宅时，对于住宅价
格的承受能力情况，特别是以上海市居民住宅价格的承受能力为实证研究。
住房购买力，又可称为住房可支付能力，它反映了家庭从市场购买或租赁住
房的交易能力。一般来讲，影响我国城市居民住房购买力的因素有收入、住房价
格、租金、需求、供给等。
住房购买力是研究住房市场的一个重要考察方面，通过对城市住房购买力的
研究，可以分析居民住房购买水平是否与房地产市场价格相匹配。房价收入比
（PIR ，Housing Price to Income Ratio ）和住房可支付性指数（HAI ，Housing
Affordability index）是分析住房购买力的两个重要指标，从不同的方面来表征住房
购买力水平的大小。PIR 和HAI 两个指标设计的初衷，都是通过中位数（无论是
收入还是房价）的选取，计算比值，被作为评价整个居民群体住房购买力的情况，
3
是具有宏观统计意义的统计指标。如果将收入群体细分，住房市场细分，这两个
指标也可以用来衡量细分市场中各收入水平群体的住房购买力情况。
房价收入比指标是房地产商品“有效供给”与城市居民“有效需求”间的消
费现象的质的属性在数量上的反映，是评估一定城市范围内、一定时期的居民住
房购买力的依据之一，是国际上通用的衡量居民住房购买力的指标之一。
该指标可以用来衡量房屋销售价格或者出租价格偏离家庭可接受价格的程
度：从微观角度来看，PIR 可有效地反应出单位家庭的住房购买力，如果单位家庭
依据自身的经济条件和抵押贷款的可获得性，所计算的可承受房价收入比超过了
相应家庭的承受区间上限，则该住房消费是不可承受的，其住房需求只能构成潜
在需求而不是有效需求；从宏观角度来看，国际上往往会用该指标来衡量某地房
价的高低。通过对当地不同收入家庭的房价收入比的统计，可以检验当地不同收
入家庭在市场条件下的住房购买力，检验的结果可作为政府调整住房政策及金融
政策的依据。
住房可支付性指数，或称为住宅可负担能力指数，是国外成熟的房地产市场
分析指标，用来评价居民住房支付能力。
HAI是考察住房市场中处于中位数收入水
平的家庭，对处于中位数房价住房的承受能力如何。如果中位数收入的家庭正好
能够承受中位数房价的住房，则此时HAI为100；如果该家庭只能承受更低价格的
住房，则HAI小于100；大于100的指数说明该家庭能够承受价格更高的住房。
美国国家不动产经纪人协会（NAR）和其他一些商业机构通常向社会发布HAI
指数，主要使用和参考者为政府、房地产市场中的各类企业和家庭。目前，该指
数已成为国外判断住房支付能力的主要工具。政府依据HAI判断目前居民对住房支
付能力是否足够。若HAI水平过低或下降过快，政府将采取若干措施进行宏观调控，
平抑过快增长的住房价格。企业则能够依据HAI判断某市场中居民对住房的购买力
及其变化，
HAI较高说明购买力相对旺盛对新建住房的吸纳能力会较强，市场交易
也会较为活跃。HAI也可以为家庭提供置业决策支持，HAI水平较高或快速上升时
通常是置业的好时机。
本文鉴于国内数据的可取性和完整性，将采用房价收入比指标来衡量居民的
住房购买力，具体分析见第二章。
§1.4 研究方法
本文在研究时主要采用了一下方法：
（1）规范分析和实证分析相结合
对城镇住房价格是否过高主要是针对社会的中产阶级，是建立在一定的价值
摘要：
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摘要自我国进行住房分配制度的市场化改革以来，住房市场蓬勃发展，越来越多的城镇居民通过购买普通商品房和其他政策性住房等市场方式改善了居住条件。但我国住宅价格的连续上涨己经使越来越多收入增长无大变化的居民感到购房的压力很大。如何衡量居民对住宅的购买力己经成为社会各界关心的问题。本文对房价收入比这一国际通用指标在我国适用性进行了研究，并以上海市为例分析了居民的实际住房购买力情况。文中引用了大量已有研究资料，结合经济学的基本原理和研究方法，认为房价收入比作为衡量居民家庭房屋购买力的综合指标，适用区间的确定和国家区域对住房金融政策与居民以往财富积累产生的消费倾向直接相关。通过对我国实际相关政策条件的研究...
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