物业管理公司作业成本控制研究论文

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3.0 朱铭铭 2024-09-20 4 4 136.5KB 16 页 100积分

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物业管理公司作业成本控制研究

——以上海美晨物业公司为例

摘要

目前，由于物业管理企业的成本核算在理论上尚没有基本的方法，在实务

中也没有可参考的模式，其物业管理成本的核算就呈现出多样化现状，同行之

间更是无法比较。各个物业管理企业根据自己对物业管理成本概念的理解，运用

传统的成本核算方法核算企业成本。由于成本核算的随意性加上传统成本核算方

法的局限性，使物业管理企业所核算的成本信息缺乏准确性和可比性。因此，如

何提供建立科学的成本核算体系，降低企业运营成本，增强企业竞争力成为当

前函待解决的现实问题。

本文首先对物业管理中的成本管理进行了概述，然后从作者所在的单位上

海美晨物业公司为例分析了物业成本管理中存在的问题，然后就这些问题分析

了导致产生这个问题的原因，然后给出了成本管理方法在物业成本核算中的应

用,最后通过一个案例进行分析。本文就物业管理企业这一领域提出以作业成本

法为核心的成本计算系统，阐述与论证这一新的成本计算方法的先进性、科学性

关键词：物业管理，成本管理，作业成本法

Abstract

Currently, the property management business, in theory, yet to the basic cost

accounting method, nor in practice can refer to the model, its property management

cost accounting to show the diversity of situation, it is no comparison between peers.

Various property management companies based on their understanding of the concept

of property management costs, using the traditional method of accounting cost

accounting cost of doing business. As with traditional cost accounting cost accounting

methods of arbitrary limitation, property management companies accounting for the

lack of accuracy and comparability of cost information. Therefore, how to provide

cost-accounting system to establish a scientific, reduce operating costs, enhance the

competitiveness of enterprises as the reality of the current problems to be addressed.

Firstly, the cost of management of property management are outlined, and then

the units from Shanghai Masson of the property where the company as an example of

property problems in cost management, and analysis of these issues rise to the cause

of the problem, and then cost management methods are given in the application of

cost accounting in the property, and finally through a case analysis. This paper put

forward in this area of property management companies to the core of ABC costing

system to explain and demonstrate the cost of this new method of advanced,

scientific.

Keywords: property management, cost management, activity-based costing

目录
摘要.....................................................................................................................................................1
Abstract...............................................................................................................................................2
一、导言.............................................................................................................................................3
二、物业公司成本管理概述.............................................................................................................4
（一）作业成本法概述.............................................................................................................4
（二）物业管理概述.................................................................................................................5
（三）物业管理企业的成本特点............................................................................................5
三、物业管理公司成本管理中存在的主要问题和原因................................................................6
（一）上海美晨物业公司介绍................................................................................................6
（二）物业成本管理中存在的问题........................................................................................7
（1）在成本管理的理念方面..........................................................................................7
（2）在成本管理的模式方面..........................................................................................7
（3）在成本管理的方法方面..........................................................................................7
（三）物业成本管理中存在的问题的原因分析....................................................................8
（1）传统成本计算模式造成了大量的物业管理“隐含成本”..................................8
（2）利用传统物业成本计算方法提供的物业成本处处失真......................................8
（3）传统的会计实践通常并不能提供足够的物业度量..............................................9
四、美晨公司改进作业成本管理方法建议....................................................................................9
（一）完善物业作业成本核算流程........................................................................................9
（1）确认作业和作业中心....................................................................................................10
（2）分析和确定资源.............................................................................................................10
（3）分配资源耗费至作业成本库.........................................................................................11
（4）确定成本动因.................................................................................................................11
（5）分配作业成本计入成本对象.........................................................................................11
（二）作业成本法计算方法..................................................................................................12
结论...................................................................................................................................................14
参考文献...........................................................................................................................................15

一、导言

按照业内的普遍认识，物业管理行业是一个微利行业。一方面，我国实行政

府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审；另一

方面，我国物业管理企业呈现出数量多、规模小、水平低的总体特征，市场竞争

非常激烈。这两方面直接导致物业管理企业的利润下降。有的企业为了争夺客户

甚至在超低价格下运转，而企业的成本居高不下，亏损严重形成收支恶性循环。

如何提供“质价相符”的物业管理服务，增强自身的市场竞争力，是物业管理

企业所期盼的。我们认为通过对物业管理企业成本的研究能够在一定程度上解决

上述问题。对物业管理企业而言，成本较之价格更具有可控性。从市场特点看，

买方市场中的单价已经逼近成本。调整价格不再是企业增加利润的有效手段，企

业只能将管理的重点转向决定利润的另外一个重要因素即成本，成本就成为物

业管理企业的核心竞争力。物业管理企业虽然有了降低成本、提高效益的观念，

但是作为一个新兴的、特殊的服务行业，成本管理理论和经验的缺乏成为困扰物

业管理企业发展的主要障碍，这一问题首先体现在成本核算方法上。

目前，由于物业管理企业的成本核算在理论上尚没有基本的方法，在实务

中也没有可参考的模式，其物业管理成本的核算就呈现出多样化现状，同行之

间更是无法比较。各个物业管理企业根据自己对物业管理成本概念的理解，运用

传统的成本核算方法核算企业成本。由于成本核算的随意性加上传统成本核算方

法的局限性，使物业管理企业所核算的成本信息缺乏准确性和可比性。因此，如

何提供建立科学的成本核算体系，降低企业运营成本，增强企业竞争力成为当

前函待解决的现实问题。我们认为运用作业成本法可以使物业管理企业的作业链

处于受控状态，为成本核算与控制提供科学的管理手段，严格控制投入产出，

节能降耗，有效提高企业经济效益，提高企业的综合管理与经营能力。我们相信

本文所进行的研究工作与物业管理行业的需求紧密结合，因而有着重要的推广

及应用意义。

二、物业公司成本管理概述

（一）作业成本法概述

作业成本法是一种通过对所有作业活动进行追踪动态反映，计量作业和成

本对象的成本，评价作业业绩和资源的利用情况的成本计算和管理方法。作业成

本法具有两个核心部分，即作业和成本动因，它们对作业成本法应用的适当性、

准确性和有效性具有直接影响。

作业成本法的基本逻辑是“产品消耗作业，作业消耗资源”，因此需要在

传统成本法的资源和成本对象之间增加作业这个分配中介；基本理论是成本动

因理论，强调按照作业对资源、成本对象对作业的消耗的实际情况进行分配，找

到最合适的成本动因，并尽可能直接分配，也就是符合“谁受益谁承担”的原

则。此外，作业成本法强调把作业分为增值作业和非增值作业，要提高增值作业

效率，消除非增值作业以降低成本。作业是构成流程的元素，作业成本核算的结

果是流程优化的基础。

根据上述基本原理，作业成本计算法按如下两步骤进行：

第一步，确认作业、主要作业、作业中心，按同质作业设置作业成本库；以

资源动因为基础将间接费用分配到作业成本库。

第二步，以作业动因为基础将作业成本库的成本分配到最终产品。

在传统成本制度下，由于间接费用的分配不合理，往往造成产量高、复杂程

度低的产品成本往往高于其实际发生成本，产量低、复杂程度高的产品成本往往

低于其实际发生成本的怪现象。与传统成本核算方法相比，作业成本法增加了作

业层次，把传统成本法下的一次分配变为多次分配，单一的分配标准改变为按

照实际消耗情况确定的多种成本动因，因而能够非常精细的核算成本、真实地反

映产品和作业对于企业资源的消耗。同时，作业是口常管理的对象，是成本降低

的主体。作业总是与企业中的组织或者具体责任相关联，因而，作业成本法能够

明确成本责任，有助于企业推行目标成本管理，加强责任考核，调动全员的力

量进行成本控制。

（二）物业管理概述

所谓物业管理是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合

同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以

经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、

道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供全方位、多方面的综合性

服务。

（三）物业管理企业的成本特点

物业管理企业根据经营活动的不同，其成本相应的可分为两部分：一部分

是公共性物业管理服务成本，即物业管理成本；另一部分是物业管理公司开展

委托型服务和多种经营活动的成本。对于每个物业管理公司来说，公共性服务的

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摘要：

物业管理公司作业成本控制研究——以上海美晨物业公司为例摘要目前，由于物业管理企业的成本核算在理论上尚没有基本的方法，在实务中也没有可参考的模式，其物业管理成本的核算就呈现出多样化现状，同行之间更是无法比较。各个物业管理企业根据自己对物业管理成本概念的理解，运用传统的成本核算方法核算企业成本。由于成本核算的随意性加上传统成本核算方法的局限性，使物业管理企业所核算的成本信息缺乏准确性和可比性。因此，如何提供建立科学的成本核算体系，降低企业运营成本，增强企业竞争力成为当前函待解决的现实问题。本文首先对物业管理中的成本管理进行了概述，然后从作者所在的单位上海美晨物业公司为例分析了物业成本管理中存在的问...

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