广州康乐小区项目建设的风险管理研究论文范本

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3.0 朱铭铭 2024-09-20 5 4 577.28KB 21 页 100积分

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广州康乐小区项目建设的风险管理研究

- 1 -

广州康乐小区项目建设的风险管理研究

中文摘要

广州康乐小区位于广州市，占地面积 110 亩，总建筑面积 11 万㎡。2008 年底开工建设

2011 年竣工。开发商为广州城建开发总公司。该项目在运作过程中，由于缺乏科学的项目

建设管理知识辅助，公司没有具体成型的战略规划和科学的项目管理体系，缺乏科学的风

险防范机制，从而给项目的开发建设留下很多隐患，造成很多不必要的损失和浪费，从而

影响了整个项目的实际成果，并间接影响了企业的运营。

目前，房地产行业的竞争日益激烈，大量外资以或明或暗方式的涌入已经对内资企业

构成了现实而紧迫的威胁。加强内资企业项目管理的能力，尤其是风险感知与控制的能力

是提高其市场竞争力的基础。

本文通过具体案例与风险管理理论和方法的结合分析探索，我们可以总结出类似项目

如何能够在重视风险管理的前提下，科学地应用相关知识变风险为贡献、御风险于门外、或

在尽可能的程度上减少风险给项目带来的损失和负面影响。

关键词：建设项目；风险；管理；规划

- I -

华南理工大学继续教育学院工商企业管理 2005 级本科业余广州康乐小区项目建设的风险管理研究

Abstract

Guanzhou Kangle district locates in the city of Guanzhou , the area of land is 73337㎡，the

area of those buildins is 110,000㎡.The project started at the end of 2008, finished in 2011.The

investor is Guanzhou city construction company.During the process of building, it emerged many

big problems including extra resorses waste\lose and so on. All these attributed to the absense of

resonable system risk protection\strategy plan and project administrating system. Indirectly, all

these factors influenced the constuction quality and finance net gain at last.

So far,the real estate industries of china are competing intensly each other. Plenty of foreign

capital was pushed into china market by legal or illegal ways from abroad, and it has threated

china capital companies badly. According to above, it is so impendent to increase the project

administrating capability of china capital companies, especialy the ability of apperceiving and

controling risk.

By the combination of a real case and risk administration theories and methods, we could

make some methods in which how to decrease the extra waste and lose, how to transfer risk into

devotion.Surely,that must be based on the premise of emphasizing the risk.

Key words： construction；project；risk；adminstration plan

- II -

华南理工大学继续教育学院      工商企业管理 2005 级本科业余    广州康乐小区项目建设的风险管理研究
目  录
中 文 摘 要...............................................................I
ABSTRACT.................................................................II
引言.....................................................................1
1 课题研究背景...........................................................1
2 论文选题的理论意义.....................................................1
3 论文选题的实践意义.....................................................1
4 国内外研究现状.........................................................1
项目介绍.................................................................2
1 项目组织机构...........................................................2
2 项目计划管理...........................................................2
3 项目财务管理...........................................................3
4 工程建设管理...........................................................4
5 环境对康乐小区项目开发建设的影响.......................................4
康乐小区项目的风险管理规划..............................................4
1 风险管理目标..........................................................4
2 风险管理组织..........................................................4
3 风险管理计划..........................................................6
3.1 项目开工前分析、预测................................................6
3.2 项目开工后分阶段或定期对正在施工的项目进行跟踪观测、分析总结........7
3.3 要做好一旦风险事件发生后造成损失的损失控制计划......................7
4 风险因素管理分析方法..................................................8
5 风险管理要求..........................................................8
5.1 实行目标管理负责制..................................................8
5.2 制定风险管理的日常制度..............................................8
5.3 制定风险管理奖惩机制................................................9
康乐小区项目建设风险管理计划的实施......................................9
1 实施风险管理的原则....................................................9
2 风险管理的内容和过程..................................................9
2.1 风险识别...........................................................10
2.1.1 识别途径.........................................................10
2.2 风险后果...........................................................11
2.3 风险分析与评估.....................................................12
2.4 风险应对策略.......................................................12
2.5 风险监控...........................................................13
3 风险管理的动态分析...................................................14
本项目实施风险管理应注意的问题.........................................15
1 风险管理过程的成本...................................................15
2 风险管理的正式程度...................................................15
3 风险管理的组织.......................................................16
结语.....................................................................16
参考文献.................................................................17
- III -

1引言

1.1 课题研究背景

经过精心规划，康乐小区项目计划分为四期开工建设，总建筑面积 11 万平方米，容积

率1.3，绿化率 35%，内设幼儿园、中心花园、停车场、物业会所。2008 年底，项目正式奠基

开工，直至 2011 年底，项目全部结束，历时整四年。然而，最终并没有达到初始的设想目

标，该项目结束后，城建开发总公司再未进行后续项目的开发建。

1.2 论文选题的理论意义

风险管理作为项目管理的一部分，国外在这方面早早走在我们的前面，现在日益得到

世界各国的重视，尤其是在工程项目管理方面更加突出，我国在这方面起步较晚，对这方

面的知识体系认识还不深刻，通过具体案例的呈现并结合国内外现有的理论知识在这方面

进行一些有益的研究探索，希望能验证相关理论知识体系的成功之处，并希望通过具体的

案例分析在工程项目风险管理理论扩充方面进行一些初步的尝试。

1.3 论文选题的实践意义

目前，我国在一些大型的工程建设中，如三峡水电建设、澜沧江水电建设、奚落渡水电

建设等方面，都应用了科学的项目管理体系进行全程项目管理，在这一体系中，风险管理

作为项目管理的一部分也相应较好地得到了实施和发展，而在中小型的房地产项目建设中，

出于项目成本等因素的考虑，项目风险的管理控制并没有得到很好的应用实践和发展，很

多项目中仅仅是由工程部某个工程师临时负责一些安全生产风险方面的问题，并没有建立

起完整的风险管理体系，从而给项目的开发建设留下很多隐患，造成很多不必要的损失和

浪费，从而影响了整个项目的实际成果，并间接影响了企业的运营。

通过具体案例与风险管理理论和方法的结合分析探索，我们可以总结出类似项目如何

能够在重视风险管理的前提下，科学地应用相关知识变风险为贡献、御风险于门外、或在尽

可能的程度上减少风险给项目带来的损失和负面影响。

1.4 国内外研究现状

（1）项目策划阶段的风险管理

在项目建设过程中成功地实行风险管理，必须建立合适的组织结构并结合相应的全新

的组织文化，同时风险管理必须始于项目的战略规划并伴随整个项目生命周期。组织在项

目建设中疏于风险管理的应用，主要是由于组织整体知识水平包括管理知识技巧、信息技

术知识的贫乏，以及组织对员工适应现代专业化管理的培训的缺乏。

（2）建设项目组织的风险管理分析法

风险感知通常受个人的信仰、态度、判断力、情感、教育背景、实践经验、个人感知力、信

息实用性的影响。因为建设项目是一项存有很多不确定变量的风险事业，所以分析控制风

- 4 -

险是获利的关键，可以。建设项目中正确的风险管理决定了风险获利的能力，并可以确保

我们的正确决策远远多于错误决策。通过风险管理可以减少损失，即使是正常的合同中确

认的难以避免的。通过风险管理避免项目建设的失败可以使公司保持其可信度和声誉。风险

管理技术有：风险投保、风险调节折扣率、主观概率、决策分析（风险决策的方法有：贝叶

斯定理、决策树等）、敏感度分析、蒙特卡洛模拟、随机管理。

（3）风险管理过程化分析法

公司的商业计划出炉后，首先明确项目的使命和目标，然后对其分别加以风险鉴别、

衡量、估计，再作出客观的风险评价报告，在随后的项目运行过程中，对可能出现的风险

进行平行监控。

（4）风险管理战略导向:

通过应用确定风险并使其得到缓解、转化并重新定位、影响及转化其机构、通过组合的

过程使其多样化四项主要的风险管理技术来策略地影响项目的最终结果。对于一个项目来

说，风险的外延是可控的，而且特定的风险程度影响了一大批相关机构。当风险是来自内

在的，就是确定的可控的，就可以采用传统的风险管理方法来进行缓解；相反，当风险是

明确的，并且超越了任何潜在势力的控制能力，这时设法通过合同或资本市场进行转化或

重新定位就是最好的解决办法。当风险很容易就被确定而且被控制在相关组织、政府、法律

的影响范围内，这时通过影响力转化并使其重新控制在业主的手中。

2项目介绍

2.1 项目组织机构

（1）内部组织管理体系

公司开办时设了办公室、工程技术部、财务部、经营部等四个部门，但岗位编制管理制

度从一开始就没有建立，没有具体定岗、定编，城建局在公司成立的批复文件上也没有明

确该事宜。这样的专业化投资经营管理公司，从当时的规模来看定编二十人足够，但实际

上，到项目结束时，全公司已经有六十多人了，很多人都是通过各种关系“塞”进来吃

“大锅饭”的。

（2）专业技术人员配备

公司刚成立时，员工大多数是从系统内各单位选调来的，其中市政工程公司来的最多。

学历虽然参差不齐，但大都具备多年工程建设实践经验，建筑、给排水、暖通、市政等各专

业都有，具备一定的专业化运作能力。总经理很有资历，有资深的建筑行业从业经历和教

育背景，曾任广州建工局局长。

2.2 项目计划管理

（1）前期工作

公司及项目的启动都很匆忙，没有经过一般商业地产项目细致、科学的前期调研论证、

规划。由于是广州市当时的重点项目，所以为了保证开工，市里各行政部门都大开绿灯，

康乐小区项目是典型的“先上车，后买票”工程，先开工建设，随后再办理各项必备手续，

- 5 -

包括房地产开发资质、土地使用证、规划用地许可证、规划建设许可证、施工许可证、销售许

可证等一系列必备手续都是项目开工后逐步补办的。

这显著暴露出了康乐小区项目计划和组织工作不到位的问题，当时，在某些同志看来，

这些手续硬件只不过是权力指挥棒下的音符，只要拥有市政府的权力支持，有关部门自会

大开绿灯，积极办理。然而，整个建设过程中，很多建设相关监管部门还是依法进行了相

当的干预，客观上对工程进度和销售进度造成一定影响，虽然经过市政府的几次协调最终

得以过关，但毕竟使得项目增加了由此产生的昂贵成本，也对形成“健康、积极、科学”的

企业文化埋下极为不利的一个伏笔。

（2）招投标管理

项目的设计、施工、材料采购招标基本由公司领导说了算，勉强算是“议标”。小区规划

和单体建筑设计由系统内的市政设计院（乙级建筑勘察设计资质）包干，施工承包商名义

上都是市内的一级资质施工企业，实际都是个人包工头挂靠，施工企业出租资质收取“挂

靠费”。项目建设中，小区内的采暖、煤气、道路、给排水设计及施工工程当仁不让地全部由

系统内相关的兄弟单位承建。

缺乏有效的权力监控是本项目的又一特点。从公司治理结构角度来看，这样的国有独

资企业，没有董事会、监事会的指导、监控，所有权力都集中在总经理一人手中（他只需向

主管局领导负责），这种组织结构本身就充满了风险，就像是在没有警察监控的高速公路

上任意驰骋，想怎么开就怎么开，车祸随时可能发生。

2.3 项目财务管理

（1）启动资本

公司注册资本金及康乐小区项目的启动资本中很大一部分是来自于城建系统内兄弟单

位的支援性借款，包括市自来水公司、煤气公司、供热公司等十几家单位，而且是通过城建

局的行政命令和局领导们的协调完成的，注册之后，大部分借款马上又被分别划回出借单

位。

（2）建设启动资金：

项目建设用土地属于行政划拨，因此办理土地使用证只用了很少的资金，然后用土地

证去银行抵押贷款，用作一部分建设用资金。另一方面，采暖、煤气、给排水等外网的建设

暂由系统内各承建单位垫资施工。

（3）建设流动资金：

项目一开工就售楼，凭借着政府支持的背景、公司领导广泛的社会关系，拉来了大量

的社会集团客户，包括银行、各局委办等机关部门，通过销售合同的约束，随着工程进度

预收不同比例的购房款，这足以支付工程建设及材料款。

2.4 工程建设管理

我国的建设工程监理制度是在 1996 年才开始广泛推行的，因此在此之前所有建设项目

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摘要：

广州康乐小区项目建设的风险管理研究-1-广州康乐小区项目建设的风险管理研究中文摘要广州康乐小区位于广州市，占地面积110亩，总建筑面积11万㎡。2008年底开工建设2011年竣工。开发商为广州城建开发总公司。该项目在运作过程中，由于缺乏科学的项目建设管理知识辅助，公司没有具体成型的战略规划和科学的项目管理体系，缺乏科学的风险防范机制，从而给项目的开发建设留下很多隐患，造成很多不必要的损失和浪费，从而影响了整个项目的实际成果，并间接影响了企业的运营。目前，房地产行业的竞争日益激烈，大量外资以或明或暗方式的涌入已经对内资企业构成了现实而紧迫的威胁。加强内资企业项目管理的能力，尤其是风险感知与控制的...

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