地方财政收入风险分析--基于地方财政收入对房地产业依存关系的视角

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3.0 李江 2024-11-06 4 4 692.68KB 61 页 15积分

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浙江财经学院硕士学位论文

摘要

随着我国经济转轨改革的逐步深化，地方财政风险逐步显现。如不及时、主

动加以规避，极有可能危及地方财政的安全，对地方政治、经济和社会稳定产生

重要的影响。地方财政收入风险是地方财政风险的重要表现形式，引起地方财政

收入风险的因素是多方面的。近年来，我国房地产业快速发展，城市化进程不断

加快，但是，目前房地产业的发展速度开始放缓。交易量的减少，民众对降低房

价的强烈要求，国际环境的影响，国家政策的调整等各种因素使房地产业发展的

前景不再明朗。那么，房地产业的波动将会给地方财政收入带来怎样的风险；风

险性有多大；导致这种风险产生、扩大的深层次原因在何处；中央政府、地方政

府、应该制定哪些政策、措施降低这种风险，具有积极的研究意义和研究价值。

本文主要采用了规范分析与实证分析相结合，历史分析与现实分析相结合的

方法，从房地产业给地方政府带来地租（主要是土地出让金）和税收收入，从而

成为引起地方财政收入风险的因素的角度出发进行研究，遵循现状-成因-对策的

研究思路，试图从多个视角考察我国房地产业给地方财政收入带来的风险的特征

和表现形式，进而探讨地方财政收入风险形成机理及防范措施。

本文首先借鉴前人的研究成果，界定了地方财政收入风险的内涵，分析了地

方财政收入风险的特征并归纳了地方财政收入风险的表现形式，为下文分析提供

了理论基础。在文章的主体部分，通过查找各类统计年鉴和政府权威网站，搜集

大量数据，并对数据进行必要的筛选、计算，整理，重点对近年来房地产租税总

收入在全国地方财政收入中的比重、租税对中东西部地区地方财政收入的不同影

响、租税两者的比较、房地产业税收体系中不同税种的收入对比等方面进行分析，

揭示了我国现行地方财政收入对房地产行业的高度依存关系，得出 “土地财政”

的结论。在此基础上，本文结合当前的国内经济形势和房地产业的发展现状和发

展趋势，从地方财政收入的财源、结构、效率、质量等各个方面全面系统地分析

了房地产业的波动给地方财政带来的风险：财源单一，财政收入过于依赖于房地

产业，房地产业自身的缺陷和土地存量的不足导致财源风险；财政收入结构不稳

定，租远大于税，房地产流转环节税收远大于保有环节税收的收入结构导致结构

风险；“土地财政”下的社会资源配置不合理，租税流失给地方财政收入的效率带

来风险；虚假税收、房价虚高、房地产业税率过高导致地方财政收入质量不高，

加剧质量风险。本文进而深入分析了导致风险形成的各方面因素，认为风险存在

的根本原因在于地方政府财权与事权的划分存在弊端、土地产权制度不合理、政

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绩考核机制不科学、房地产业税收体系不完善。最后，本文建议从地方政府转变

土地创收策略、明晰农村土地产权关系、培育和完善土地市场、改革地方政府政

绩考核、适当下放中央财权、改进和完善房地产税收体系、创建现代化的房地产

税收征管体制等方面降低和防范房地产业给地方财政收入带来的风险。

关键词：地方财政收入风险；房地产业税收；土地出让金；风险防范

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III

ABSTRACT

With the gradual deepening economic reform of China ,local fiscal risk is arousing

people 's focus attention .If the government don’t take initiative policy to them ,it may

endanger the safety of local fiscal and have an important impact on local

polity ,economy and social stability. Local fiscal revenue risk is an important form of

local financial risks, revenue risk arise from a wide range of factors in recent

years .Though the rapid development of China's real estate industry and the high-speed

process of urbanization, the pace of development of the real estate industry has started

to slow down. The variety of factors makes the prospects for the development of the real

estate industry no longer clear, such as the reduction of volume , people’s strong

demand of reducing the house price ,the impact of international environment,

adjustment of national policy. In that case, what kind of the risk the volatility of the real

estate industry will bring to the local fiscal revenue ;How much the risk will be; What

deep-seated reasons have led to such a risk ;What policies the central government

should take, How the local governments formulate reduce this risk ,all these have

positive study significance and research value.

This paper uses analysis of norms and positive analysis, combines the historical

analysis and analysis of the realities . Real estate brings about real estate rent (Land

transfer fees) and tax on property to the local government , which became the local

fiscal revenue risk factors .From this point of view, the author follow the status quo - the

cause - Strategies research ideas .From a number of perspectives ,we try to study the

characteristics and performance of the risks which China's real estate brings about to the

local revenue. And then we explore the risks of the formation of local fiscal revenue and

the mechanism of preventive measures.

The paper goes deep into the analysis of various factors which lead to the risk. The

fundamental reason leading to the risk is that there are drawbacks in the division of the

local governments work power and the property power , land property rights system

unreasonable, the government performance evaluation mechanism is not scientific, the

real estate taxes system is imperfect.

Finally, the paper proposes to change the local government income-generating

strategy about the land, clear property rights of rural land ,cultivate and improve the

land market, reform the local government performance assessment, proper devolution of

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central authority, improve the property tax system, create a modern tax collection and

management of real estate system in order to prevent and reduce the local fiscal

revenues risk brought about by real estate.

Keywords: Local fiscal revenue; Tax on property; Land transfer fees ; Risk-Precaution

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第一章绪论…………………………………………………………………………1

第一节研究意义………………………………………………………………1

第二节文献综述………………………………………………………………2

第三节研究思路与研究方法…………………………………………………8

第四节创新与不足……………………………………………………………9

第二章地方财政风险概述…………………………………………………………10

第一节风险与财政风险理论…………………………………………………10

第二节财政风险的形式与特征………………………………………………12

第三节地方财政收入风险的形式……………………………………………14

第三章我国地方财政收入对房地产业的依存度分析……………………………17

第一节我国地方财政收入的构成……………………………………………17

第二节房地产租税占地方财政收入比重的实证分析………………………19

第四章土地财政下的地方财政收入风险分析……………………………………32

第一节土地财政下的地方财政收入财源风险………………………………32

第二节土地财政下的地方财政收入结构风险………………………………36

第三节土地财政下的地方财政收入效率风险………………………………38

第四节土地财政下的地方财政收入质量风险………………………………40

第五节土地财政下的地方财政收入风险的根本原因分析…………………42

第五章地方财政收入风险防范的对策建议………………………………………47

第一节地方政府自身角度的对策建议………………………………………47

第二节国家政策角度的对策建议……………………………………………49

第三节税制改革角度的对策建议……………………………………………51

参考文献 ……………………………………………………………………………53

后记 …………………………………………………………………………………57

致谢 …………………………………………………………………………………58

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第一章绪论

第一节研究意义

自1998年实施积极财政政策以来，有关财政风险问题的研究和讨论日渐增多。

在这个充满商机和风险的社会里，人们对无处不在、无时不有的经济风险和社会

风险表现出前所未有的关注。特别是2003年以来，随着经济增长的加快和物价水

平的持续上升，人们对积极的财政政策淡出的研究更为重视，对财政风险及其影

响进行了许多探讨。但是，迄今为止，人们对宏观方面（或者说中央财政的风险）

关注得最多，而对地方财政风险的研究关注得相对较少。在地方财政的风险研究

中，又以地方财政支出和债务的风险研究为主，而对地方财政收入风险研究较少，

这不能不说是一个缺陷。

引起地方财政收入风险的因素有很多。近些年来，迅速发展的房地产业越来越

引起人们关注。房地产业在国民经济发展中发挥着重要的作用，它具有产业链长，

关联度大，带动性强的特点，不仅以其自身发展直接促进经济增长，还有效带动

相关联的上游与下游产业群发展，拉动经济增长。统计数字表明①，房地产业的影

响力系数、感应度系数在国民经济各产业部门中都处于平均数以上，与房地产行

业直接或间接相关的产业部门多达50多个。近年来，我国的房地产行业迅速发展，

政府力求通过引导和促进住房消费刺激国内需求扩大。在我国每年的GDP增长率

中，由房地产业拉动的至少占2个百分点。我国房地产业进入了前所未有的高速发

展期，成为我国国民经济的支柱产业之一。

房地产行业对地方财政的贡献②主要是地租（主要是土地出让金）、税收和收

费，这些租税费③和地方政府的运作息息相关，在充实地方财力，为地方政府正常

运作提供经济支撑的同时，对房地产业的发展和社会收入再分配也起到调节作用。

国家税务总局发布的统计报告显示，“十五”期间，我国房地产业税收完成 5190.98

亿元，年均增长 41.4%，增幅在各行业中居于首位。④房地产开发企业土地出让金

连续多年出现大幅上涨。房地产业带来的租税收入对增加地方财政收入的作用越

来越引起社会关注。

房地产业是一把双刃剑，它在给地方财政带来巨大收入的同时，也带来不容

①据国家 2002 年国民经济投入产出核算资料整理得到。

②本文仅对房地产业对地方财政的直接贡献-租税进行分析，不研究其带动其他产业发展方面对地方财政的间

接贡献。

③由于收费具体数据难以找到，并且和租税相比数额相对较小，所以本文重点对土地出让金和税收进行分析。

④数据来源于国家税务总局网站．[EB/OL]．http://www.chinatax.gov.cn．1020038.html，2007-10-20．

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忽视的风险。经过这些年的高速发展，房地产业的发展速度开始放缓。交易量的

减少，民众要求降低房价的强烈要求，国际环境的影响，国家政策的调整等等使

房地产业发展的前景不再明朗。房地产业的波动势必会影响到地方财政收入。从

现阶段看，正视房地产行业给地方财政带来的潜在风险，对风险进行认真分析，

找出引发风险的各个因素，呼吁中央和地方政府进行相应的政策措施改革，对于

促进地方经济的健康发展，保证地方政府机构的正常运作与和谐社会的构建等具

有积极的现实意义。

第二节文献综述

一、国外学者研究综述

（一）财政风险研究

财政风险作为普遍接受的概念是在20世纪70年代末拉丁美洲债务危机爆发

后，至今也不过三十年左右的历史。国外对财政风险的研究始于上世纪80年代末，

真正深入的研究在90年代。

财政风险研究最具代表性的是世界银行驻华代表处高级经济学家Hana

Polackova Brixi（白海娜女士），她将目光投注于政府部门的或有债务，研究其对

财政稳定性造成的潜在风险，提出了政府财政风险矩阵（表1-1）。

表1-1 政府财政风险矩阵①

财政

负债

直接负债

（在任何条件下都存

在的债务）

或有负债

（在特定事件发生情况下产生的债务）

显性负债

（由法律

与合约确

定的政府

负债）

1.政府债务偿还支出

2.《预算法》规定的

支出

3.法律所规定的预算

支出（如公务人员工

资支出等）

1.政府担保的下级政府、国有或私人部门的非主权债务

2.政府的各种贷款担保（如各种抵押贷款、助学贷款、

农业贷款、小企业发展贷款等）

3.政府的其它担保（如贸易、汇率、对外国政府主权债

权、私人投资等）

4.政府保险计划（如存款保险、私人养老基金的最低返

还、粮食、自然灾害和战争等）

①Hana Polakova. Contingent Government Liabilities.A FiscaI Theat to the Czech Republic.The World bank．

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浙江财经学院硕士学位论文I摘要随着我国经济转轨改革的逐步深化，地方财政风险逐步显现。如不及时、主动加以规避，极有可能危及地方财政的安全，对地方政治、经济和社会稳定产生重要的影响。地方财政收入风险是地方财政风险的重要表现形式，引起地方财政收入风险的因素是多方面的。近年来，我国房地产业快速发展，城市化进程不断加快，但是，目前房地产业的发展速度开始放缓。交易量的减少，民众对降低房价的强烈要求，国际环境的影响，国家政策的调整等各种因素使房地产业发展的前景不再明朗。那么，房地产业的波动将会给地方财政收入带来怎样的风险；风险性有多大；导致这种风险产生、扩大的深层次原因在何处；中央政府、地方政府、应该制定哪...

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