我国住宅产业体制结构与价格形成机理研究

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3.0 李江 2024-11-06 6 4 669.63KB 55 页 15积分

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浙江财经学院硕士学位论文

摘要

自1998 年我国启动住房改革以来，个人住房消费逐渐走向市场，住宅产业得

到了迅速发展并成为带动我国经济增长的一支重要力量。商品住宅是关系到国计

民生的特殊商品，住宅价格的稳定与否是衡量住宅产业是否健康发展的关键因素，

在我国住宅产业发展的二十几年中，住宅价格大起大落、波动频繁，严重影响了

住宅市场的健康运行，国家对此采取了一系列宏观调控措施来稳定房价。但市场

并不是均质和无差异的，各国不同的体制环境和不同的发展阶段，同一个产业的

组织结构、行为主体再到运行机制都存在着一定程度的差异，从而形成其特殊的

现象和规律，宏观调控只能解决住宅市场的短期波动，而无法解决住宅产业的长

期发展问题，住宅产业的长期发展是由更深层面的住宅市场结构和制度条件所决

定的。现有对住宅产业的文献主要集中在对住宅市场供求、住宅产业发展的经济

周期及住宅市场集中度等问题的研究上，缺乏专门针对住宅产业涉及的相关制度

的研究。因此，本文研究的重点是住宅制度安排，主要从住宅产业结构和住宅价

格形成机理之间的关系来找出我国住宅市场运行中存在的制度性障碍，鉴于政府

在我国住宅市场的发育和发展中起着非常重要的引导作用，本文侧重站在政府的

视角，分析产业链中各个行为主体的关系和利益分配，揭示出住宅价格现象背后

特有的运行机理，并在此基础上提出使住宅产业健康发展的政策建议。

本文导论部分分析了住宅的属性并确定了以商品住宅为研究对象，鉴于问题

本身的复杂性和篇幅的限制，进一步确定仅从住宅供给角度进行研究，此外，对

本文的研究方法、相关文献和文章结构做了说明。论文的主体部分首先对我国住

宅开发过程涉及的基础性制度安排作了选择性介绍，然后以住宅开发业务流程为

基础分析住宅开发的产业链，找出产业链上各个环节涉及的行为主体与组织结构、

行为主体的目标及其利益关系，进而在了解住宅价格构成和开发商定价策略之后

重点分析开发商在既定的制度安排下如何定价，以及政府如何影响开发商定价的

住宅价格形成机理分析。此后，引入“小产权房”和“居民自建房”两个现实案

例，分析了除开发商供给之外可能的新供给方式，探寻打破我国现行的单一的住

宅供给制度的新渠道。最后，针对我国住宅发展存在的现行制度障碍提出改革的

政策建议。

住宅产业链中最核心的是土地获取、项目融资和销售管理三个环节，涉及的

关键行为主体包括中央政府、地方政府、住宅开发商、银行和消费者。通过研究

发现：住宅开发成本会影响住宅价格但并不是住宅价格的决定因素；地方政府在

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我国住宅价格的形成机理中起着非常重要的作用；住宅金融对住宅价格起着助推

器的作用；消费者行为是住宅价格的决定性因素之一。由于我国住宅价格的不合

理是制度安排造成的，要使住宅产业健康发展，必须对住宅领域进行适度的干预，

改革的方向应该是尽快完善土地、开发商准入等相关法律法规，改变地方政府过

度依赖土地财政的状况，改革仅仅依靠控制土地的供应来调节住宅供给的制度，

适时取消城、乡在土地使用权流转上的区别性政策，建立公开的住宅信息系统，

减少交易成本，合理引导消费者行为。

本文的主要特点在于研究方法的创新。研究方法的选择、运用和创新对研究

工作至关重要。一直以来，产业经济学在发展过程中不断吸收、借鉴别的学科研

究方法或开创一系列新的研究方法为之服务。本文是在运用管理学领域的产业链

分析方法的基础上，借鉴转型经济研究学科的 SAM 体制理论研究方法的逻辑框架，

综合运用经济学的其他分析方法，分析、研究我国在转型期大背景下特殊的制度

安排对住宅市场运行的影响机理。具体是从住宅开发中产业链价值创造的各个环

节所涉及的各个行为主体之间的利益博弈分析，来考察我国有关住宅产业的制度

安排对所涉及的各个主体的行为从而对住宅价格的影响。

关键词：住宅产业；住宅价格；产业链；SAM；地方政府

浙江财经学院硕士学位论文

III

ABSTRACT

Since of Chinese housing reform began in 1998, the personal consumption

gradually went to general adoption of the market principle. The housing industry has

been developing rapidly and become a focal point for Chinese economic growth as an

important force. The commercial housing is a special commodity related with the

people’s livelihood. The price of housing is a measure of stability and healthy

development of the housing industry as a key factor. In the twenty years’ development

of Chinese housing industry, the frequent fluctuations of urban housing price impact

seriously upon the healthy operation of housing market, the state has adopted a series of

macro-control measures to stabilize housing prices. However, the market is not

homogenous and differences, on the different stages of state development, operational

mechanism and then the main acts each state has its unique economic phenomenon

because of the different industrial organizational structure. The policy of macro-control

can only resolve the housing market’s short-term volatility in the housing market, while

can not solve the long-term development of the housing industry. the long-term

development of the housing industry is decided by the housing market structure and

conditions determined by the system. This thesis focuses on domestic institutional

arrangements, mainly from the industrial and residential housing price formation

mechanism to identify the relationship between Chinese domestic market’s institutional

barriers. Since government is the most important actor in the housing market

development, through analyzing the relationship between the various actors and the

distribution of benefits on the basis of industry chain theory, the thesis reveals the

operating mechanism of the housing market and then makes policy recommendations in

order to put forward the healthy development of the housing industry.

Keywords: Housing industry; Housing price; Industrial chain; SAM; Local government

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第一章导论 ........................................................ 1

第一节住宅的属性和研究对象 ..................................... 1

第二节研究方法介绍 ............................................. 5

第三节文献综述 ................................................. 9

第四节研究思路与论文结构 ...................................... 11

第二章我国住宅产业的基础性制度安排 ............................... 14

第一节土地规划与土地储备制度 .................................. 14

第二节土地交易制度 ............................................ 18

第三节住宅开发准入制度 ........................................ 21

第四节住宅预售制度 ............................................ 22

第三章我国住宅产业的产业链与行为主体 ............................. 24

第一节住宅开发的业务流程和产业链 .............................. 24

第二节行为主体与组织结构 ...................................... 26

第三节行为主体的目标及其利益关系 .............................. 28

第四章我国住宅价格的形成机理 ..................................... 34

第一节开发商行为与住宅价格 .................................... 34

第二节地方政府行为的关键性作用 ................................ 35

第三节住宅金融在价格波动中的放大作用 .......................... 36

第四节住宅消费行为与住宅价格 .................................. 37

第五章突破现行制度的住宅供给的影响分析 ........................... 39

第一节 “小产权房”及其影响分析 ................................ 39

第二节城市居民自建房的尝试及其意义 ............................ 43

第六章政策建议 ................................................... 47

参考文献 .......................................................... 48

附录 ............................................................. 51

致谢 ............................................................. 52

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第一章导论

中国正处于经济转型时期，随着城市化和住房商品化改革的实施，房地产业

得到了迅猛的发展，并已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。目前我国房地

产开发总量中占比最大的是住宅①开发，本文的研究范围仅限于住宅开发。我国

住宅产业②的发展经历了从无到有再到迅速发展的过程，但住宅产业的发展极不

平稳，住宅价格上涨过快，与居民收入水平相比仍然过高。国内围绕住宅问题的

研究文献主要集中在对住宅市场（包括市场供求、市场结构、市场价格）、住宅发

展阶段和趋势、住宅金融、住宅政策研究等方面，而对于住宅产业链问题的研究

却相对缺乏。实际上，任何一个产业的成熟与强大，无不以其产业链的形成和完

整为标志。本文拟从产业链的角度出发来解释住宅价格，在研究角度上具有创新

意义。然而国内已有的住宅产业链的研究大多是站在住宅开发企业的视角，从供

应链角度来分析产业价值链，探讨企业自身利益最大化的问题，属于企业管理的

范畴。鉴于政府在我国住宅市场的发育和发展中起着非常重要的引导作用，本文

侧重站在政府的视角，从住宅的体制结构的角度，即从产业链出发，分析各行为

主体的行为特征，探讨我国住宅价格上涨过快、房价过高的原因，并提出使住宅

产业健康发展的对策，这属于经济制度的范畴。下面具体介绍本文的研究对象、

研究方法、文献综述、研究思路和文章结构。

第一节住宅的属性和研究对象

一、住宅的属性

对住宅属性的科学界定是构建一个国家住房制度最基本的理论根基，没有对

住宅性质的正确认识，就没有住宅政策的目标指向。因此，在分析住宅问题之前

有必要对住宅属性进行介绍。

从产品的角度来看，住宅是以土地资源的占有、利用和开发为基础的不动产，

具有社会和经济双重属性（如图 1所示）。

（一）社会属性

① 按物业类型划分，房地产可以分为住宅、商业物业、写字楼、工业物业、特殊物业等。后文中如没有特殊

说明，涉及房地产的相关研究范畴都仅指住宅。

② 所谓“住宅产业”，在我国迄今仍未得到国家标准部门和统计部门的正式认可，不被列入《国民经济行业

分类和代码》之中，联合国和其他国家的产业分类标准也没有吧住宅产业作为一个独立的产业，而是将它看

成建筑业和房地产业这两大产业之下的子产业。日本学者谷重雄将住宅产业定义为“将纵向的日本标准产业

分类的各个领域中与住宅有关部分横向联结起来作为一个产业领域”。本文所指的住宅产业，不是一般的三

次产业分类，而是以生产和经营住宅为最终产品的产业群体，从住宅商品的形成过程向前延伸包括项目的策

划、规划设计、住宅部品的研发生产与流通供应、施工建造，向后延伸包括住宅交易、物业管理、住宅金融

等。

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住宅如果用于自住，是关系到民生的基本生活必需品，涉及到基本的社会公

平与生活保障问题，具有社会属性（又称福利属性）。自住型住宅作为一种公共产

品，是人们生活的基本保障，相关政策的制定应遵循公平原则。

（二）经济属性

经济属性指的是，住宅如果用来交换，它凝结了人类的社会劳动，具有商品

价值。从住宅的经济属性角度来看，其政策的制定应遵循效率原则。

住宅的经济属性又可以分为商品属性和金融资产属性。

作为一般消费品，住宅是一种普通商品，具有商品属性，其价格遵循价值规

律和市场规律，价格围绕价值上下波动，价格由市场供给和市场需求共同决定。

在市场自由竞争状态下，当一种商品价格上涨时，人们或者减少消费，或者使用

其替代品，另一方面，超额利润会导致大量资本流入和相应生产能力提高，导致

供应增加，于是从供不应求到供需平衡，甚至供过于求，导致价格下跌。所以，

如果把住宅仅仅看成是纯粹的商品，其价格的波动则属于正常的市场现象，政策

目标应集中在健全市场机制和完善相应的法律法规上面。

作为具有保值增值的功能的一种投资品，住宅具有金融资产属性。商业和居

民的金融资产巨有极强的市场换位能力和流动性要求，如果过度强调住宅的金融

资产属性，很容易引发住宅投机、导致价格泡沫，使中国居民财富体系增加脆弱

性和不稳定性。

住宅的属性

经济属性

社会属性

商品属性

（一般消费品）

金融资产属性

（投资品）

价

格

供给

需求

图1 住宅属性构成图

对住宅属性问题的认识，还应放在一定的社会历史范畴来加以讨论，在社会

经济发展的每一个阶段，国家对住宅属性的界定和分配权重的制定都应该是科学

的、明确的。建国以来，从城市住宅政策的演变可以看出，国家对住宅属性的认

识主要经历了三个阶段。

第一阶段（建国至 1998 年）：我国在这一阶段一直实行的是廉租房和福利分

房制度，侧重住宅的社会属性。在长期计划经济体制下，由于房屋的建造成本大，

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浙江财经学院硕士学位论文I摘要自1998年我国启动住房改革以来，个人住房消费逐渐走向市场，住宅产业得到了迅速发展并成为带动我国经济增长的一支重要力量。商品住宅是关系到国计民生的特殊商品，住宅价格的稳定与否是衡量住宅产业是否健康发展的关键因素，在我国住宅产业发展的二十几年中，住宅价格大起大落、波动频繁，严重影响了住宅市场的健康运行，国家对此采取了一系列宏观调控措施来稳定房价。但市场并不是均质和无差异的，各国不同的体制环境和不同的发展阶段，同一个产业的组织结构、行为主体再到运行机制都存在着一定程度的差异，从而形成其特殊的现象和规律，宏观调控只能解决住宅市场的短期波动，而无法解决住宅产业的长期发展问...

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