上海房地产业与现代服务业的相互作用

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3.0 赵德峰 2024-11-19 5 4 1.85MB 71 页 15积分
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.
摘 要
本文研究包括房地产业在内的上海现代服务业的市场结构、市场行为、市场
绩效。
首先在索洛增长模型的框架下，论述了资本存量的决定因素，明确了房地产
业和现代服务业在经济网络中的相互关系。
通过分析房地产价格、房价收入比、房屋租金价格比，空置率等指标组成的
统计体系，认为当前房地产市场存在一定程度的效率损失。
剖析了上海房地产价格的决定因素，认为金融服务，铸币税和供需关系三者
共同决定了上海房地产市场的价格：
外资由于人民币升值的预期流入，一方面直接投资房地产领域，另一方面外
汇占款造成基础货币的被动供给，过快增加的货币供应量是房价上升的重要原因；
地方政府通过土地出让而获得财政收入，这实际上是一种得益于房地产领域里通
货膨胀的铸币税；资金之所以会流入房地产市场，是因为特定时期住房需求的极
大刚性，而这种需求刚性由住房复杂的服务特性决定。
扭曲的住房体系导致了房地产市场的绩效损失，反过来又对金融服务业和专
业服务业的市场行为形成扭曲，降低现代服务业的市场绩效。
政府公共服务的缺失是导致上海房地产业和现代服务业一定程度绩效损失的
根本原因。
住房服务和教育医疗服务共同决定人力资本存量水平，进而在长期决定现代
服务业未来的市场绩效，必须提高住房服务效率，住宅服务效率重在公共服务。
关键词：服务经济网络 房地产 金融 公共服务
.
ABSTRACT
The paper focus on the SCP of modern service industry which include the real
estate industry itself.
First the thesis definite the relationships in modern service economic network
under the framework of solow growth model ，discus determining factors of capital
storage especially the human capital which impose more important on modern service
industry.
By Analyze the Indexes of statistical systems consist of Property price , Housing
rents, Income and housing price ratio and The vacancy rate, the study reveal that there
is a certain degree of efficiency losses in the current real estate market.
Expose the jointly determining factors of shanghai property price ：Financial
services ，Seigniorage , the relationship between supply and demand.
Because of the expectation of RMB revaluation , International capital flows lead
to the increase of the basic money supply caused by passive holding foreign exchange
as well as it keen to domestic directly. Rapid increase in the money supply is an
important reason for the rise in housing prices.
Local government revenue through land has been sold, This is actually a tax
benefit from the real estate field mints inflation.
The reason capital inflows the real estate market lie in the extremely rigid housing
needs in a specific period, which caused by the housing’s complex service
characteristics .
Distortions in the property market led housing system performance loss turn to the
financial services industry and professional services industry to form a distorted
culture, which reduce the performance of modern services industry.
Lack of community services are the root causes led to a certain extent loss of
efficiency in the Shanghai real estate market and the modern service industry.
Housing services and education and medical services jointly decide the level of
human capital stock. In long run then decide the future modern service industry
performance, it is necessary to increase the efficiency of housing services. Residential
service performance emphasis on public service.
Key Word：services economic network , real estate , finance ,
community service
目 录
摘 要
ABSTRACT
第一章 绪论...................................................................................................................1
§1.1 选题的来源和意义............................................................................................1
§1.2 论文总体框架....................................................................................................4
§1.3 文献综述............................................................................................................5
§1.3.1 房地产文献综述......................................................................................5
§1.3.2 现代服务业文献综述..............................................................................9
第二章 索洛模型下的上海服务业.............................................................................11
§2.1 服务的产业观点.............................................................................................11
§2.2 服务经济与索洛增长模型.............................................................................13
§2.3 索洛资本存量 K中的上海服务业.................................................................14
§2.3.1 房地产（R）与金融（I）.................................................................14
§2.3.2 R&D 与专业服务业 ...........................................................................17
§2.3.3 公共服务业（CS）............................................................................18
§2.4 索洛资本存量 L中的上海服务业................................................................ 19
§2.5 小结..................................................................................................................20
第三章 上海房地产业的发展状况...............................................................................21
§3.1 上海房地产近年来的发展状况.....................................................................21
§3.1.1 房地产出售、出租价格现状和趋势...................................................21
§3.1.2 房地产投资额：...................................................................................23
§3.1.3 商品房开工面积，竣工面积和销售面积...........................................23
§3.1.4 房价收入比...........................................................................................23
§3.1.5 商品房空置率........................................................................................24
§3.2 当前上海房价现状分析.................................................................................25
§3.2.1 供需关系对房地产价格的影响...........................................................26
§3.2.2 金融服务对于房地产价格的影响.......................................................28
§3.3 特定的经济发展阶段和房地产周期.............................................................32
§3.3.1 特定的经济发展阶段...........................................................................32
§3.3.2 房地产周期...........................................................................................33
§3.4 现行的土地制度对房地产市场的作用.........................................................34
§3.4.1 国际土地使用制度概况........................................................................34
§3.4.2 中国土地使用制度概况.......................................................................34
§3.4.3 高涨的土地出让金本质是铸币税........................................................35
§3.5 批租制下的房地产价值解析..........................................................................36
§3.6 房地产价格和土地价格的相互关系..............................................................37
第四章 上海房地产业与公共服务、金融服务息息相关...........................................39
§4.1 经济扭曲与公共服务.....................................................................................39
§4.1.1 扭曲的种种表现...................................................................................39
§4.1.2 经济扭曲与公共服务的缺失...............................................................41
§4.2 经济扭曲与国际资本流动.............................................................................42
.
§4.2.1 国际资本流动格局与非 FDI ............................................................... 42
§4.2.2 资本流动冲击与经济扭曲...................................................................43
§4.3 扭曲的房地产市场对现代服务业的影响.....................................................44
§4.3.1 房地产周期与金融风险........................................................................44
§4.3.2 扭曲的房地产市场不利于金融创新...................................................46
§4.3.3 扭曲的房地产市场阻碍专业、文化服务业的发展...........................47
第五章 住宅商品服务特性研究.................................................................................49
§5.1 房产与户籍......................................................................................................49
§5.2 房产与就业.....................................................................................................49
§5.3 房产与教育、医疗.........................................................................................50
第六章：住宅地产市场效率重在公共服务.................................................................51
§6.1 居民收入水平分布和发展趋势.....................................................................51
§6.2 建立有效率的住房体系——不可或缺的公共服务.....................................52
§6.2.1 新加坡．美国及香港的住房保障制度...............................................52
§6.2.2 我国现行住房供应体系.......................................................................54
§6.3 中央宏观调控对房地产市场的影响.............................................................55
§6.3.1 对国八条，国六条的简单解析...........................................................55
§6.3.2 物业税...................................................................................................56
§6.4 建立新型的住宅地产市场.............................................................................57
§6.4.1 上海房地产市场的供需分析...............................................................58
§6.4.2 房价地价的解决之道...........................................................................59
§6.4.3 精心打造两个房地产市场...................................................................59
第七章：总结.................................................................................................................62
§7.1 研究结果..........................................................................................................62
§7.2 计量分析报告..................................................................................................63
§7.3 结语..................................................................................................................65
参考文献.........................................................................................................................66
在读期间公开发表的论文和承担科研项目及取得成果.............................................68
致 谢.............................................................................................................................69
第一章 绪论
1
第一章 绪论
§1.1 选题的来源和意义
2005 年12 月7日至 9日召开的中国共产党上海市第八届委员会第八次全体会
议审议通过了《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十一个五年
规划的建议》，以增强城市国际竞争力为发展主线，深入实施科教兴市主战略，走
可持续发展之路。要把握国际大都市发展规律，抓住并切实用好机遇，激发创造
活力，转变发展模式，创新发展体制，从各个方面把中央提出的增强国际竞争力
的要求落到实处。要坚持发展是硬道理，正确处理改革发展稳定的关系，用发展
的办法和改革的思路解决前进中的问题，不断增强发展的全面性、协调性和可持
续性。
如何落实上海经济发展十一五计划成为我们应该认真研究的问题。
2005 年2月上海市通报了《上海加速发展现代服务业实施纲要》：上海将按照
“突出重点、分类推进”的原则，选择六大重点领域带动上海现代服务业加速发
展，这六大领域分别为：以资源集聚和金融创新为抓手，大力发展金融业；以综
合改革试点为契机，积极扶持发展文化服务业；以扩大“两港”开放为突破口，
加速发展现代物流和航运服务业；以举办世博会为契机，整合发展会展、旅游业；
以城市信息化为抓手，培育壮大信息服务业；以市场化、专业化为方向，着力提
高专业服务业水平。
而近些年来上海房地产业的快速发展引人瞩目：房地产业的发展改善了城市面
貌，增加了居民住房供给，拉动了上游产业的发展，但是在这个过程中也出现了
很多问题，尤其是房地产价格的巨大涨幅引起了社会各界的广泛关注，房地产业
的高速发展必须要以房价的飞涨为基础吗？如果不是，那房价的上涨意味着什
么？诚然，由于存在以服务形式不断增加的级差地租，房屋的实际价值会不断上
升，但这种价值的上升能否完全解释房价的飞涨？如果能够，那么它又怎样解释
住房租金上涨的缓慢？在高涨的房价和几乎不变的工资水平下，居民购房的负担
日益加重，这样的状况会产生什么样的后果？简言之，上海房地产市场的结构怎
样，行为怎样，效率又怎样，而房地产市场的 SCP 又将会有怎样的影响上海现代
服务业的 SCP？
现今，上海的房地产界大张旗鼓地推进服务地产:“2006 年1月22 日召开的
绿地集团总结表彰大会上，中共上海市委常委、常务副市长冯国勤在讲话中指出，
刚刚结束的市十二届人大四次会议已经明确，上海在“十一五”期间将优先发展
上海房地产业与现代服务业的相互作用
2
现代服务业，以现代服务业集聚区建设为突破口，以发展大型服务企业为龙头，
加快构筑与国际大都市相适应的现代服务业体系。他说，发展现代服务业集聚区
大有作为，希望绿地集团重点投资开发现代服务业集聚区项目，为上海现代服务
业的发展作出新贡献。”，这是在绿地集团的网站上发布的一段话，不单单是绿地，
一时间上海各区县涌现出许多的现代服务业产业园区，房地产业和现代服务业在
此已经开始手拉手。似乎大家都找到了一条简单易行的发展服务业，实现宏伟蓝
图的道路。
但是服务业与房地产业的关系真的如此简单吗？也许不是，上海著名的苏州
河边的艺术工厂，同济大学赤峰路图文一条街，这些典型的现代服务业积聚区都
不是由房地产商开发出来的，而房地产商又开发出了多少世界知名的现代服务业
园区呢？即使我们到处竖起了现代服务业产业园的旗牌，也难以听到现代服务业
之“生产机器”发出的巨大轰鸣，因为我们找不到足够的“生产工人和管理者”，
也没有合适的人来消费我们的服务产出。
而为了上述问题有较为正确的答案，我们必须加深对服务业的理解，也要研究
上海房地产市场到底发生了什么，在以现代服务业为发展导向的上海，房地产价
格的快速上涨究竟会对上海经济发展尤其是现代服务业的产生何种影响？
现代服务业需要房地产开发，换句话说，作为现代服务业的房地产业要为其
它现代业的发展提供服务，这种服务集中体现在商业地产，有目共睹，这种服务
提供不是不足，而是过剩，粗放式发展的模式和过去没有变化，本身就意味着对
上海发展现代服务业宗旨的背离（Deviation），但是我们基本忘记了现代服务业所
需要的人力资本服务和其起步时适宜的产品市场，即使知道，我们也不知道它和
房地产有何关系，和住房保障制度有何联系，可是让每个中国公民住在适宜居住
的环境中，这对于孕育现代服务业所需要的人力资本和服务产品市场是多么迫切。
这是一种要求，在人口本已密集现在还将增加的上海，也是一个难题。
随着研究的初步展开，笔者发现上海住宅产业的发展和诸如金融服务等现代
服务业密切相关，沿着许多线索走下去，又总是碰到公共服务缺失的线头，由公
共服务的缺失引起的经济扭曲既通过金融服务影响房地产市场，也直接因为土地
批租制度的改革滞后而成为房地产市场扭曲的根本原因。
而这种服务本该是能够产生的，我们必须对此有足够的重视，政府所应提供
的公共服务是支撑现代服务网络的中心节点，政府站在市场之外，有责任纠正市
场失灵，尤其是我们终将更多的依赖于市场来解决经济问题，那就必须有合理的
制度制度安排，而且这种安排要随着经济形势的发展适时地做出调整，也就是需
要不断地对现时已不适宜的制度设计进行持续的改革。不讨论公共服务，那么我
第一章 绪论
3
们就看不清楚上海房地产市场究竟发生了什么。
适时而适当的公共服务和健全的金融服务有利于提高上海房地产业的效率，
反之就会扭曲房地产市场，而扭曲的房地产市场集聚的投机会对本来就薄弱的金
融机构造成风险，如果政府出面挟人民的税负来做最后贷款人，那高楼依旧耸立
的金融机构实际早已僵死，金融服务业将如何发展？
扭曲的房地产市场不仅会酿造金融分险，也会对与诸多的专业服务业产生不
利影响，过去的房地产企业往往通过寻租屯地就可以获利而不是通过周密的市场
分析，精准的文化定位，高水准的专业设计，精巧的销售手法来赢得利润，长此
以往，专业服务业根本就没有发展的动力，而房地产企业的核心竞争力就是越来
越高超的在获取土地和金融资本方面的寻租能力，这是一种可怕的竞争力。
在既定的发展阶段，面对众多的人口，提升房地产市场的效率，促进房地产
业的健康发展，必须改善金融服务和公共服务等现代服务，尤其是公共服务，虽
然制度的实际改革是多么困难的事，不过就在本文截稿之际，我们也欣喜的看到
一些曾经缺失的公共服务的出现，比如两税和并，比如限制外籍人士购房，这些
公共服务的提供会对房地产市场产生积极的影响。
安居而乐业，一个有效率的住房市场反过来又可以提高人力资本存量水平，
杨建芳、龚六堂（2006）
[13]提出人力资本由教育资本和健康资本按照 Cobb-Douglas
生产技术组合生成，也就是说，教育和健康服务是影响人力资本存量的重要因素，
实际上住房服务也对人力资本的增量有重要的影响，商业地产服务的投入产出很
明显，租金是成本，收益显示为企业利润的一部分，住宅产业服务的投入很明显，
但产出是什么？产出就是人力资本的增量，住宅服务正是通过人力资本存量进而
影响现代服务业的发展。
美国的宪法里有一句话广为流传：“让每一个美国公民都住在适宜居住的环境
中”，
[21]在土地全民所有的祖国，人们是否也需要居住在适宜居住的房屋？如果是，
那这一目标又将如何实现？既然实现这一目标是有价值的，那么我们都做过什么，
又将作些什么？
处在不同地位的人总是会对同一事物产生不同的看法，这就如同经济总体和
企业个体的冲突一样，福利经济学定律强调完全竞争的市场保证帕内托最优，要
求
0MCP
，但企业却会竭力维持其垄断力，力图
)( MCPMax
，消费者剩余
和生产者剩余从来就是互斥的，但是我们要做的是对经济效率的评价，关注消费
者和生产者剩余的总和，能使不同角度的争议得以平息。
综上所述，这就是上海房地产业和现代服务业的相互作用的题解，也就是本
论文的来源和意义，具有很强的现实性，又必须借助于经济学的模型才更好地揭
上海房地产业与现代服务业的相互作用
4
示出来。
§1.2 论文总体框架
服务业的分类方式多种多样，没有定论，而所有的划分都是为更好地为实际
研究服务，本文中的现代服务业充分考虑了现今上海经济发展的导向，从纲要中
重点发展的几项现代服务业出发，重点论述作为现代服务业之一的房地产业同金
融、专业文化服务业和公共服务的相互作用。
现代服务业的发展是社会生产分工的细化，许许多多生产环节内部的服务被
不断地外化出来而形成新的产业，这种细化导致了更高的生产效率，彼此间存在
联系的产业就如同网络中的节点，整个网络的关系非常复杂，但所幸从一个节点
通向另一个节点的联系却非常简明而统一，本文第二章第一小节将详细论述
服务的产业观点，这里仅梳理文章脉络，图 1-1 为整个服务网络的一个片段
（segment）。
再让我们从理论分析回到现实中来，图 1-2 较为系统地描述了上海房地产业和
现代服务业的相互作用机理，虽然结构复杂但脉络清晰，因为当今上海房地产市
场的确非常复杂，仅仅从供需关系来研究会有很大的片面性，而且微观经济学供
需关系决定价格的基本理论是在货币的价格尺度不变的情况下得到的，但是不能
房地产服务
金融服务
教育医疗
服务
公共服务
现代物流
会展旅游
专业、文化
服务
图1-1 上海现代服务业的网络关系
摘要：

.摘要本文研究包括房地产业在内的上海现代服务业的市场结构、市场行为、市场绩效。首先在索洛增长模型的框架下，论述了资本存量的决定因素，明确了房地产业和现代服务业在经济网络中的相互关系。通过分析房地产价格、房价收入比、房屋租金价格比，空置率等指标组成的统计体系，认为当前房地产市场存在一定程度的效率损失。剖析了上海房地产价格的决定因素，认为金融服务，铸币税和供需关系三者共同决定了上海房地产市场的价格：外资由于人民币升值的预期流入，一方面直接投资房地产领域，另一方面外汇占款造成基础货币的被动供给，过快增加的货币供应量是房价上升的重要原因；地方政府通过土地出让而获得财政收入，这实际上是一种得益于房地产领...

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