房地产价格变动研究--基于市场角度

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第一章 绪论
第一章 绪论
§1.1 研究背景及意义
§1.1.1 研究背景
房地产是一个“古老”而“年轻”的概念。说其“古老”，是指它几乎与人
类社会的经济生活同时产生，并且随着商品经济和城市的发展而逐渐发展。说其
“年轻”，是指房地产所包含的经济内涵，在我国至今仍然在形成和讨论中。
房地产业既是我国国民经济的基础产业，也是国民经济的支柱产业。房地产
业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本物质保障；房地产业
是城市经济发展和城市现代化的重要基础；房地产业也是社会财富创造的重要源
泉；这奠定了房地产业的基础产业地位。同时，房地产业在国民经济中占有一定
比重，对国民经济的贡献较大；房地产业对其他产业的发展存在着关联效应；房
地产业的发展有利于高新技术的应用于扩散，这奠定了房地产业的支柱产业地位
发达国家的现代化历程表明，要实现工业化、城市化、和现代化，房地产业的充分
发展是一个必经的历史过程。
房地产业与居民的生活息息相关。以住宅产业的发展而言，我国自古以来在
民间就存在着“居者有其屋”的理想。建国后住房成为我国公民的一项社会福利
在我国房地产行业的历史发展上产生了深远的影响。自从改革开放以来，我国的
住房制度改革历经五个历史阶段的发展，自 1998 年已过渡到以市场为导向的新型
住房制度的建设，取消了原有的福利分房制度，代之以发放住房补贴为主的工资
性货币化分房制度，从而初步建立了房地产市场体系。进入二十一世纪后，随着
我国房地产行业的不断深入，房地产行业迎来了新的历史机遇，我国的房地产行
业得到巨大的发展。
近几年来，随着国民经济的持续发展，房地产业市场化不断深入。最近一段
时期以来住房价格上涨速度较快，房地产价格成为普遍关心的一大问题。西方经
济学的经典理论告诉我们：均衡价格是由市场中的供需双方共同决定、共同影响
的[1,2]。随着我国的房地产行业日趋发展，房地产市场化不断深入，我国的房地产
价格变动机制也应从市场的角度来分析和解释，应当在市场这个大背景下分析我
们目前存在的问题以及解决途径。随着房地产业在国民经济中基础地位与支柱地
位的不断强化，随着房地产业与居民的生活联系日益紧密，随着房地产行业的蓬
勃发展、不断完善，如何确定房地产价格变动的市场因素，以及研究这些因素的
内在联系，成为摆在诸多经济研究人员眼前的一个迫切的问题。
1
房地产价格变动研究——基于市场视角
§1.1.2研究意义
本文通过运用经典的西方经济学微观理论和方法，从市场的角度出发，研究
影响房地产价格的市场因素，并通过建立模型探讨了这些因素的相互关系以及由
此产生的房地产市场的演化。本文在研究时，将房地产市场区分为一级市场和二
级市场，即土地市场和房地产增量市场来研究，并在对其进行分别研究的基础上
探讨了这两个市场之间的互动关系及演化路径。值得注意的是，本文的研究系统
是一个开放性的系统，后续的研究人员可在此研究模型的基础上通过变量的置换
和添加来构建和分析影响房地产价格的其它因素。笔者希望本文在客观分析影响
目前我国房地产市场的市场因素以及价格变化和市场演化的机理的基础上，达到
使我国的房地产业能健康、持续的发展，达到房地产业为国民经济服务，为广大
居民服务的目的。
§1.2研究思路
笔者在研究时，基于以下的一个基本认识：即市场是调配资源的基本手段，
也是最重要的一种手段。房地产市场作为市场的一个子区域，决定房地产价格的
理应是房地产市场中的供需双方。因此研究房地产市场中供需因素对房地产价格
的影响，有重要的价值。当然，这也不是否定了其他因素对房地产价格的影响。笔
者在研究意义部分已经提过，本文的研究系统是一个开放性的系统，后续的研究
者可以通过添加或改变一些变量来研究其他因素对房地产价格的影响。
本文在前人研究的基础上，首先将房地产市场分为一级市场和二级市场 [3]，
即土地市场和房地产增量市场。然后在此基础上，分别研究了土地市场的价格决
定机制及其影响价格的市场因素，房地产增量市场的价格决定机制及其影响价格
的市场因素。最后将两个市场结合，分析了这些因素互相作用，互相影响，所产
生的房地产价格在两个市场中的演进路径，并进行实证分析。最后据此提出了意
见和建议。
图1.1 本文研究思路
本文在研究方法上，主要采用了规范分析和实证分析相结合的方法，确定了
市场中各个因素对房地产价格的综合性影响。在研究过程中，采用SPSS13.0 和
Eviews5.1 统计分析软件对我国的房地产市场中的各因素和价格的关系做了因子分
析，找出各因素的内在联系。此后，建立了误差修正模型来说明土地市场和增量
房地产市场的互动关系。
土地市场价格分析房地产增量市场价格分析
两个市场的互动综合研究
政策建议
2
第一章 绪论
§1.3研究创新点
本文的研究创新点如下：
第一，笔者依据前人的研究，提出了自己的房地产市场影响因素的指标体系，
并在此基础上对各个因素进行了定性和定量分析，尤其是分析了各影响因素对房
地产市场的综合性影响。
第二，笔者依据前人的理论，在自己前一部分分析的基础上，提出了房地产
市场的演化路径，并用误差修正模型对其进行了论证，证明我国的房地产市场确
实存在笔者提出的演化路径。
第三，针对目前我国房地产市场发展的现状，笔者根据自己的分析提出了自
己的建议，这对目前我国的房地产市场发展具有一定的借鉴意义。
§1.4研究结构
本文主要分为六个部分，依次如下：
第一部分为绪论，概述了本文的研究背景和意义、研究思路和方法、研究结构
相关概念的界定等内容。
第二部分为文献综述部分，主要是国内外关于房地产价格的相关理论以及研
究现状等内容。笔者在介绍国内外有关房地产价格的理论时，将其分为地价理论
和房价理论两块来分别进行阐述。此外，笔者还对影响房地产价格因素的相关理
论进行了整理和评价。
第三部分为基于市场角度的地价变动分析，本部分探讨了影响地价的各种市
场因素，并分别分析了各个市场因素与地价的相关性问题。在此基础上，笔者对
这些因素进行综合分析，探讨这些因素对地价的综合影响情况。
第四部分为基于市场角度的房价变动分析，本部分探讨了影响房价的各种市
场因素，并分别分析了各个市场因素与房价的相关性问题。在此基础上，笔者对
这些因素进行综合分析，探讨这些因素对地价的综合影响情况。
第五部分为房地产价格的综合变动分析，在这一部分中，笔者将土地市场和
增量房地产市场结合在一起考虑，研究了房地产价格的变动机理和市场演化路径
提出了房地产市场的演进模型，并对其进行了市场分析。笔者在该章从一般均衡
的角度探讨我国了房地产市场的发展问题，是对前人研究的深入和总结。
第六部分为文章的结论部分，针对前三章的研究，笔者提出了自己的意见和
建议。在此基础上，笔者结合目前我国房地产市场发展的现状，提出了解决我国
目前房地产市场存在的一系列问题的方案。
§1.5相关概念的界定
§1.5.1.房地产
房地产这一概念，伴随着商品经济和城市的产生而逐渐萌生、形成和发展，
但关于其内涵，在我国仍在形成和讨论中。目前学术界对房地产的定义，比较有
代表性的观点主要有：房和地有机整体论，房产和地产统称论，狭义房地产论，
广义房地产论，房地产即不动产论。
本文采用的观点是房和地有机整体论的观点，即房地产不仅包括建筑地块，
而且包括建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利[3,4]。以上是本文
论述过程中，房地产概念所包含的范围。
3
房地产价格变动研究——基于市场视角
图1.2 本文房地产概念所包含的范围
特别注意的是，本文采用的房地产概念，不区分不同的建筑物类型，而是将
其看作无差别的一般性房地产，以简化文章的分析。
§1.5.2.房地产市场
市场有狭义与广义之分。狭义的市场是买卖双方就某种商品进行交易的场所。
广义的市场是指某一时间内的交易的总和。市场理论是现代西方经济学的核心观
点。市场是一个大的概念，根据交易对象的不同它可以分为不同的子市场。房地产
市场是市场这个大范围的一个子市场，房地产交易双方在房地产市场中通过供需
活动，达成房地产的均衡交易价格。
在我国，基于不同研究的目的，通常将房地产市场按照区域、地上物类型、交
易顺序和交易方式进行分类，分为区域性房地产市场、分类型房地产市场（如住
宅市场、写字楼市场）、分级别的房地产市场（房地产一级市场、二级市场、三级市
场）、分交易方式的房地产市场（如房地产销售市场、租赁市场）等。
本文所说的房地产市场，指的是分级别的房地产市场。它包括房地产的一级
市场、二级市场和三级市场。其中，一级市场又称为土地市场，是指土地产权的交
易市场，在我国该市场交易的是土地的使用权；二级市场又称为房地产增量市场
是指新建房屋的产权交易市场，典型的是房地产销售市场；三级市场又称为房地
产存量市场，是指存量房屋的产权交易市场，典型的是房地产租赁市场[4]。
本文研究的侧重点在于房地产的一级市场和二级市场，即土地市场和房地产
增量市场。这是因为：首先，土地价格是形成房地产价格的基础，因此土地市场
是房地产市场的基础；其次，由于广大消费者最关心的往往是新增房屋的销售价
格，因此研究这个市场的房地产价格具有重要的现实意义；最后，房地产一级市
场和二级市场是不可分割的两个市场，二者具有紧密的联系。而房地产三级市场
是房地产存量的流通市场，与前两个市场的关联较小，完全可以将其分离出去来
研究，故笔者在研究时将其剔除。
§1.5.3 土地价格
土地价格有城市基准地价与宗地地价两种。本文所采用的土地价格是指城市
基准地价。
城市基准地价是指在城市规划区范围内，在现状利用条件下，对各级城市土
地或均质区域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估确定的，在某一时
点上的，一定年期物权性质的土地使用权平均价格[5,6]。根据上述定义，城市基准
地价是指在一个城市内，某种城市土地利用类型总的平均价格，它反映了城市某
房地产
房产 住宅房屋建筑物
土地 建筑地块
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第一章 绪论
种土地利用类型的土地价格水平。一个城市土地价格水平最终取决于这个城市的
经济发展水平和城市规模，受社会、经济、自然和行政等因素的影响。
§1.5.4.房屋价格
为简化本文的论述，文章所提及的房屋价格，主要指的是新建住宅的价格，
即增量房地产价格。它形成于房地产的二级市场，受房地产二级市场供求关系的
影响和一级市场土地价格的制约。其构成要素包括土地价格、房地产开发商的建安
成本、以及房地产开发商必须的利润。
5
房地产价格变动研究——基于市场视角
第二章 房地产价格的相关理论与研究方法综述
要对房地产的价格变动进行探讨，既需要了解房地产价格的相关理论，也需
要了解房地产价格影响因素的相关理论。因此有必要回顾以前的研究人员对这两
个方面的研究工作，为文章的进一步研究打下良好的理论基础。除此之外，还有
必要对房地产价格变动的研究方法做出总结，为文章提供一个方法论基础。总之
本部分是文章的理论基础和方法论基础。
§2.1 房地产价格理论
§2.1.1 地产价格理论
地租、地价理论是房地产中最重要的理论之一，是我们研究房地产价格理论
的起点[7]。地价相对于地租而言，是地租的资本化表现，因此有必要将这两个概念
放在一起研究。
(1)地租理论——地产价格理论的渊源
地租理论一直是西方房地产理论研究中的一个重要领域。地租理论经历了 4
个发展阶段：即古典经济学家对地租的理论阐述，资产阶级经济学家对地租的理
论阐述，马克思主义的地租理论和现代西方地租理论[8]。
①最早研究地租理论的学者是威廉.配第，他在《赋税论》中首先提出了级差
地租的概念。此后，弗朗斯瓦.奎奈进一步对地租的构成进行了研究，提出了地租
是由剩余产品构成的。亚当.斯密是系统研究地租理论的第一位古典经济学家，他
认为地租是为使用土地而支付的价格，同时他也意识到地租是一种由于土地所有
权的垄断才不得不支付的、和工业品价格不同的垄断价格，进而从土地所有者和
资本所有者的行为角度探求绝对地租的形成原因[9]。
②此后，资产阶级经济学家对地租进行了更进一步的研究。让.巴蒂斯特.萨伊
从效用价值论来考察地租理论。他提出了著名的生产三要素论，即劳动、资本与土
地。凡生产出来的价值，都应归于劳动、资本和土地三者作用的结果。杜能则首先
研究了土地位置与地租之间的关系，指出地租与产地离中心市场的距离成反比例
提出了“杜能环”的概念[10]。
③马克思的地租理论包括绝对地租、级差地租和垄断地租。马克思认为，级差
地租是由于土地所有权的垄断，不管租种任何等级的土地都必须缴纳的地租；级
差地租是由经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润，级差
地租按照形成条件不同分为级差地租I和级差地租II；垄断地租是指由某一特殊
地块的产品的垄断价格带来的垄断超额利润所形成的地租[11]。
④现代西方经济学主要采用均衡分析、边际分析、供求分析和数量分析的方法
侧重研究地租量的形成，地租的作用等，并从市场和制度两方面入手，主要研究
城市地租问题，从而使地租的研究上升到一个新的高度。马歇尔把土地的收益分
成两部分：一是基于自然赋予的特性，而非认为努力取得的收入，这是土地的纯
收入，是真正的地租；二是对土地的投资使土地改良获得的收入[12]。哥德伯戈和
钦洛依把地租分为三种类型：契约地租、经济地租和竞标地租[13]。
西方对地租的研究已经持续了三百多年，形成了比较完善的理论系统。国内
目前对地租理论的研究主要都是借鉴西方的研究成果，由于受到我国土地转让制
度的限制，对这一领域国内的研究不多，也没有形成自己的理论。
6
第二章 房地产价格的相关理论与研究方法综述
(2)地价理论的发展
大多数经济学家认为，地价是地租的资本化表现，并且受到市场供求关系的
影响，其计算的基本公式为：地价=地租/利率。目前西方经济学对地价理论的研究
侧重于土地价格水平的确定，用边际分析、供求分析、和数量分析的方法来确定地
价，主要的地价理论有地价收益理论、地价供求理论和影子价格理论。
①地价收益理论认为，地价是地租的资本化表现，此处的地租是指经济地租，
是土地总收益扣除土地总成本的余额，用公式表示即：P=A/R。其中 P为地价，A
为土地纯收益，R为土地还原利率[13]。
②地价供求理论认为决定地价的因素是土地的供给与需求。土地供给增加，
需求不变，则地价下降，反之则地价上升。该理论的代表人物有马尔萨斯、萨伊、
马歇尔和萨缪尔森。他们认为，在短期内土地供给量不变，因此均衡地价完全由
需求方来确定。然而，从长期来看，土地的供给是会发生变化的，因此均衡地价
由供给和需求双方共同决定，但哪方起决定性因素，还需要对供给曲线和需求曲
线的弹性作分析[13]。
③影子价格最初由荷兰计量经济学家丁伯根和苏联数理经济学家康托洛维奇
分别提出来的。影子价格是在一定的社会经济条件下，当资源实现最优配置时对
经济资源的一种评价。反映在土地价格上，就是从土地资源的稀缺性出发，在一
定的资源配置约束条件和最优化目标下，每增加一单位的土地资源所能获得的最
大收益。它实际上是一种机会成本，反映土地处于最佳利用状态时的经济效益。该
方法采用了边际分析的方法，反映了土地的边际价格。值得注意的是，影子价格
随着社会目标和资源最优化配置的变化而变化。
地价理论的三个主要分支，其侧重点各有不同，收益理论认为地价是地租的
资本化，较为科学，但其计算较为复杂；均衡供求理论认为地价受供求关系的影
响，虽然忽视了地价的内涵，但有助于对地价的因素分析；影子价格理论较为科
学，但易受社会目标变化的影响，较难确定。因此在应用时有必要考虑这些理论
的适用性。鉴于本文的研究思路，笔者在本文中所采用的地价理论为地价供求理
论，即土地价格取决于土地的供给和需求。
§2.1.2房价理论
房价是土地价格的衍生产物，是在地价基础上，加上一定的开发成本和建安
成本所形成的房屋价格。房价理论也可以分为房租理论和房价理论来分别研究。
(1)房租理论
关于房租决定理论，不同的学者在这方面作了详细的研究和探讨。
美国经济学家 D.L.Frank 在研究中提出“市场租金由住户的数目、每一住户的
收入及其对住宅的需求量和出租房的空置率决定”的观点；德国经济学家
J.Friedman 认为“住户会尽量把所得收入分配在住宅及其他方面的开支上，从而
达到效用最大化的目的[3]”。
美国经济学家 D.Johnston 提出 租 金支出预 测 方程：
，通过对住房的量化研究，建立了租金的支付模型 ，
并得到了广泛的应用。美国学者 Denise.Dipasquale 和 William C. Wheaton 在其著
作中提出了房租与距离之间的关系，并建立了模型： ，
7
摘要：

第一章绪论第一章绪论§1.1研究背景及意义§1.1.1研究背景房地产是一个“古老”而“年轻”的概念。说其“古老”，是指它几乎与人类社会的经济生活同时产生，并且随着商品经济和城市的发展而逐渐发展。说其“年轻”，是指房地产所包含的经济内涵，在我国至今仍然在形成和讨论中。房地产业既是我国国民经济的基础产业，也是国民经济的支柱产业。房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本物质保障；房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础；房地产业也是社会财富创造的重要源泉；这奠定了房地产业的基础产业地位。同时，房地产业在国民经济中占有一定比重，对国民经济的贡献较大；房地产业对其他产业的发展存在着...

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